2021年，楼市红红火火……
2022年，房贷利率考验到……

根据美国房地美的最新数据，美国30年期抵押贷款利率已经从去年12月的3.11%上升至5.11%，连续第七周上升。

房贷成本大举飙升，让去年迈入15年来最火爆的美国楼市，在今年面对迄今为止最大的考验。

房地美首席经济学家卡特（Sam Khater）表示，虽然春季通常是最繁忙的购房季节，但房价上涨导致需求出现一些波动。目前仍是卖方市场，但仍有兴趣购买房屋的买家可能会发现争抢程度已经适度减弱。

美国曾在2000年开启房地产泡沫时代，最终促使2007年进入大衰退。如今美国楼市，是否正重蹈覆辙？

《第一财经》访问多位美国房地产业内专家和投资者却认为，黄金时代还存在，因为决定房价最重要的因素，仍是供求关系；而当下美国房地产市场仍是卖方市场，这一基本盘并未发生变化。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武说：“目前的情况与2018、2019年美联储加息的情况类似，房价的上涨速度会放缓，但仍然持续上涨。待美联储加息结束后，房价会加速上涨。”

多地区房价被高估

但也有不少专家仍然不太乐观。

房地产研究公司CoreLogic认为，美国房价增长将大幅放缓。根据最新数据，美国房价在2021年1月至2022年1月期间飙升 19.2%，但在未来12个月内，预计房价将仅上涨 5%。

CoreLogic认为房价增长放缓的另一个原因是：负担能力。过去一年，美国房价的上涨速度是美国收入增长速度的5倍。这无法再继续下去了。

根据该公司对各大城市进行的“负担能力测试“，发现纽约、迈阿密、西雅图、拉斯维加斯和达拉斯等65%地区，房市都被高估了，只有26%的地区是正常的，9%为被低估。

不过，仅仅因为美国房价被高估，并不意味着房价即将掉头下行或暴跌，因为许多行业专家的预估模型，都预测美国房价在未来1年依然会上涨。

当前库存只够卖2个月

美国城市规划咨询机构Demographia发布的2022年国际住房可负担性调查显示，与澳洲、加拿大、爱尔兰、纽西兰和英国等市场相比，美国是可负担性最高的国家。

陈跃武也强调，决定房价的是供求关系。现在美国的房产库存不足两个月，是历史最低点，短缺极为严重，房价会继续上涨。

NAR数据显示，3月美国待售住宅虽按月增加，但仍比2021年同期少9.5%。照目前销售速度，库存在两个月左右。

总结来说，美国楼市要在今年瞬间崩溃，几率似乎不大……