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地产业在AI时代突围

By Poh Gin,

2024年04月24日

房地产与AI革命
黑石的巨额赌注

房地产业要如何在“人工智能（AI）”飞速发展的时代突围？

作为私募巨头的黑石集团（Blackstone）创始人兼总执行长的苏世民（Stephen A.Schwarzman）近日就在一场演讲中指出，AI风潮带来的另一个风口就是“疯狂抢地去造数据中心”。

他说：“建设人工智能数据中心的竞争异常激烈，全球各地在这里投入的资金惊人。”

而他在这方面也挺有远见，早在2021年便开始布局，斥资100亿美元（约478亿令吉）收购了房地产投资信托QTS，专门承包土地来打造和运营数据中心，再租赁给科技巨头们。

其实黑石在2020年考虑收购QTS时，AI爆发和数据中心的需求增长仍未达成共识，因此投资者并不确信投资大型的数据中心是一个明智选择，但黑石仍决定收购，直到去年Meta和微软等科技公司对数据中心的需求激增，造成数据中心短缺，黑石便稳稳地接住了AI革命带来的巨大商机。

黑石集团目前已经逐渐将QTS打造成了北美数一数二的“数据中心租赁商”，为彼此打造双赢局面。

投资回报率高

据苏世民预计，这些数据中心将能带来20%的投资回报率，且合同期可长达30年。

毕竟随着AI技术的快速发展，越来越多的数据往线上迁移，包括微软、谷歌和META等科技巨头都需要配套的数据中心来支持海量的计算和存储。

此时光靠自己去搭建数据中心已无法满足快速增长的需求了，因此租赁数据中心便成了更快捷划算的选择，尤其要建设和维护数据中心并不是简单的事。

也正因如此，黑石在美国亚利桑那州凤凰城郊区一个85英亩的数据中心还没建好便已签满租约，据悉微软就是其中一个租户。

此外，为了满足数据中心的巨大需求，黑石还通过QTS在凤凰城西北部郊区打造一个400英亩的超大型数据中心，展示了黑石押注人工智能革命的决心。

要探讨黑石对AI的豪赌是否赢了，现在还为之尚早，惟可以肯定的是，这笔收购确实让双方都获益不少。

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黑石475亿投资商用不动产！

By Poh Gin,

2024年04月11日

美国楼市低迷
黑石投资大手笔

美国商用不动产市场正逢自2008金融海啸以来最严重的低迷，而受到不动产投资价值下滑的影响，不动产投资巨头黑石集团（Blackstone）上季的获利也减少了，但最近几个月可见已更积极投资商用不动产市场。

继年初以35亿美元（约166亿令吉）的价格，收购了加拿大单户家庭房地产公司Tricon，并让其下市后，黑石近日再同意以约100亿美元（约475亿令吉）现金，收购美国最大公寓业主公司之一的Apartment Income REIT（亦称AIR Communities）。

根据协议，黑石将以每股39.12美元现金（约186令吉）收购，比其在5日的31.35美元（约149令吉）收盘股价溢价25%；据称黑石将透过规模304亿美元（约1445令吉）的房地产合伙人X基金进行收购，交易预料第3季完成。

黑石集团加大商用不动产投资，收购美国最大公寓业主公司。

市场触底是投资良机？

在美国楼市疲软之际，黑石此举被外界解读为“有‘全球最大地主’之称的房地产投资巨头黑石认为，当前是进一步投资美国楼市的良机。”

从质量和规模来看，这桩交易是黑石迄今为止在集合式住宅市场的最大手笔投资，反映出该公司看好租屋市场，也认为整体商用不动产市场正在触底，具备加码投资的条件。

其实黑石集团总裁庄纳登葛雷（Jonathan Gray）稍早就曾说，不动产复苏的支柱日益到位，公司不会等到所有迹象清晰之后再出手，因为最佳投资都是在不确定时期做出。

最值得投资的商用不动产

而黑石更认为，集合式住宅及一般租屋是最值得投资的商用不动产之一，虽然有大量新屋供应与较高的利率都带来压力，但Apartment Income REIT房产所在市场受到的冲击较小。

总部位于丹佛的Apartment Income REIT拥有76处高端租赁公寓社区，主要集中在迈阿密、洛杉矶和波士顿等美国沿海市场。根据公司的介绍显示，2023年的租户平均家庭收入高达23万7000美元（约113万令吉），而每套公寓的平均月收入则超过2700美元（约1万2832令吉）。

此外，黑石也计划再投资4亿美元（约19亿令吉）改善相关物业。

 

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黑石巨资收购Tricon Residential

By Poh Gin,

2024年01月29日

全球房地产市场再掀波澜

全球房地产巨头黑石集团（Blackstone）日前宣布，以35亿美元（165亿令吉）收购加拿大房地产公司Tricon Residential，将其转为私有公司。

Tricon主要在美国和加拿大提供单户租赁住房和租赁开发。这家美国最大郊区房东在全美拥有约3万8000套出租房屋。

这一收购不仅将扩大黑石集团在住房开发领域的影响力，还将为Tricon带来大量的运营投资。

交易显示，即使在经济疲软的环境中，房地产交易仍然存在。

Tricon Residential被私有化，黑石集团掌握住房市场主导权。

Trez Capital的房地产顾问兼董事会成员Josh Varghese表示，这对双方都是合理的举措，因为Tricon希望在公开市场之外实现增长，而Blackstone则在紧张的市场中寻找住房。

Varghese在周五接受彭博社电视采访时表示，这显示出即使在经济差的环境中，对高质量房地产的需求仍然存在 。他表示，由于住房市场紧张，目前租赁物业是更高质量的投资，而购物中心和一些办公空间则不那么吸引人，因为人们将购物集中在网上，办公室则因混合或远程工作的增长而空置。

他形容，在这种新环境中，其他类型的房地产则处于非常有利的位置。这种新环境是整个北美都存在住房短缺，如果拥有房地产并且可以向租户提供良好的服务，那么从投资的角度来看，你就处于一个有利的位置。

Mizuho Americas的董事总经理亨德尔·伊曼纽尔·圣朱斯特也认为Tricon在住房领域的地位使其成为一家有吸引力的收购目标。

他说，Tricon处于一个基本面非常好的行业中，美国的住房供应多年来一直处于供不应求状态。

圣朱斯特还表示，这笔交易对于Tricon的股东来说似乎是合适的。他说，从Tricon投资者的角度来看，为了获得这一溢价，获得让你处于两个较大的美国同行给出的竞争报价，对股东来说是公平的。

收购消息公布后，Tricon股价即时猛涨22%。接下来，Tricon计划完成其价值10亿美元（47亿令吉）的美国新单户出租屋，以及加拿大25亿美元（118亿令吉）的新公寓开发项目。

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黑石集团进攻欧洲商业地产

By Poh Gin,

2023年12月22日

石集团在欧洲收购风潮中崭露头角

黑石集团（Blackstone）有意进欧洲军房地产市场！

黑石集团是全球领先的投资公司之一，截至2020年9月30日旗下资产管理规模达5840亿美元（约2兆7204亿令吉）。投资业务涵盖私募股权投资、房地产投资、对冲基金、债权信用、基础设施和生命科学的投资。苏世民既是黑石集团创始人，也是拥有上市公司24%股权的大股东。

日前在伦敦召开的全球投资峰会结束后，苏世民对彭博社表示，黑石集团计划在欧洲各地投资房地产。

黑石集团创始人兼CEO苏世民。图片来源：彭博社

苏世民表示，该公司最近几个月募资约2000亿美元（9316亿令吉），堪称是全球规模最大的未动用的资金。

据黑石集团的第三季度业绩报告显示，从10月开始，约有660亿美元（3074亿令吉）资金将注入到房地产行业。

黑石集团是全球最大的商业地产业主之一，创始人苏世民也因为这类资产而成名。

苏世民说：“黑石拥有海量资本，无论是数据中心、仓库还是学生宿舍，我们可以收购喜欢的房地产类型。”

苏世民无视办公楼市场低迷，依旧坚持本身投资理念，不停充实黑石集团的资产组合，在欧洲轮番收购各类型的商业地产。

苏世民对彭博社表示：“以前购房产的借款成本几乎为零，但现在利率接近6%。如果你以前不需要为你的资产组合支付借款成本，现在却需要支付6%的成本，那么你就不得不出售资产，以应付成本。”

他认为，目前欧洲房地产市场的状况变得更有利于投资，因为一些欧洲国家的利率从极低甚至负利率开始上涨。

现在利率维持在6%左右，一些业主急于出售资产，却反让他们成为苏世民等经验丰富的房地产投资者的收割对象。

黑石集团虽然源自美国，却对英国房产非常活跃，也正反映了英国陷入了商业低迷。

惟英国最近的政策似乎成功扭转了本国经济的局面，但英国短期内不会降息，这却能令苏世民和他的黑石集团受益。

本月初，黑石集团从建筑商Vistry手中，以10.3亿美元（40亿令吉）的价格收购了约2900套尚未建成的住宅单位。

随着房地产市场持续紧缩，Vistry等投资建筑商选择了在竣工前进行出售，这让建筑商掌握了主动权。

12月早前，黑石集团在大学生最多的伦敦和爱丁堡，以4.67亿美元（21.75亿令吉）完成了收购学生公寓的交易。学生宿舍虽然在学生在校期间供学生居住，但却被归为商业地产，由于校园附近房屋短缺，因此学生公寓成为有利可图的投资新对象。

除了房地产以外，黑石集团还马不停蹄地在欧洲开展多笔交易。上周，黑石集团以150亿美元（698亿令吉）的天价，竞购挪威分类广告网站Adevinta。一天后，黑石集团宣布完成对英国软件公司Civica的收购，估值约为25亿美元。

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黑石重启收购日本商业地产

By Poh Gin,

2023年08月22日

黑石在日本已进行多次竞标

房地产领域是国家的龙头经济，因此各国政府都极力发展自家的房地产，在为人民提供优质房产的时候，也推动国内的发展商开拓国际版图，吸引更多的外资入驻。

在各国房地产领域逐步复苏之际，日本地产备受关注，根据MSCI Real Assets 数据显示，今年上半年，日本已经成为亚洲最活跃的商业地产投资市场，交易额高达163亿美元（约757亿令吉）。

且，还获得一向热衷于地产投资的全球最大另类资产管理公司黑石集团（Blackstone Inc.）的青睐，近期对投资日本商业地产项目重燃兴趣。

这是因为随着国际投资者对日本房产的兴趣浓厚，促使黑石重回日本房产市场。

黑石正在日本寻找合适的资产，且开展更多收购活动，并已进行多次竞标。据了解，收购目标包括酒店和数据中心等资产。

疫情期间，黑石花费了约75亿美元（约348亿令吉）购买日本的商业资产，并在2022年中期开始陆续出售。据悉，去年黑石集团共抛售了价值45亿美元（约209亿令吉）的日本房产，且为黑石带来不菲的利润。

黑石日本房地产主管基田大辅（Daisuke Kitta）指出，公司正进行更多的收购，且有数个竞标结果已出炉，且酒店和数据中心等物业项目亦着手筹备中。自春季以来，公司的投资规模有所增加，收购团队也重新开始工作。

他说，恢复收购的动力是有迹象显示美联储将放缓加息速度，这将影响全球战略。

但是基田大辅指出，日本最近一波公司治理压力，也意味着许多公司正在剥离非核心房地产资产，而这将提供丰富的收购来源。

根据黑石集团最新财报，该集团承诺向其第三只亚洲房地产基金提供82亿美元（约381亿令吉）资本。对此，外媒计算，这意味着黑石可能在未来的5年内，在日本房地产部署至少20亿美元（约93亿令吉）。

旅游业强劲反弹大亮点

另外，基田大辅认为，日本疫情开放的时间晚于其他国家，这意味着与复苏相关的增长仍有扩大空间，旅游业的强劲反弹是一大亮点，因此，酒店可能是黑石的首选。

黑石持有的日本商业地产资产已吸引了日本的小型基金和大型机构投资者的兴趣，可能在未来一到两年内再出售价值10亿美元的资产。因此，基田大辅认为，在这种类型的市场中，拥有抛售能力是非常重要的。

各国债务成本上升，融资空间受到挤压，白领人士群体相继居家办公，但日本房地产市场却一枝独秀，而这得益于日本的旅游业复苏、日元疲软及低利率水平，促使海外投资者自今年来，正以近十年来从未见过的规模收购日本酒店。

而依然处于超低的利率使日本成为全球少数房地产资产收益仍超过借贷成本的市场。

另外，根据MSCI Real Assets所发出的数据指出，截至5月30日的过去12个月内完成的4943亿日元（约合37亿美元）酒店交易中，海外买家占47%，这是自2014年以来的最高比例。

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美国空置办公楼低价贱卖

By Poh Gin,

2023年05月2日

美国商业地产
正遭受多重冲击

高价买进却被迫低价卖出，空置旧办公楼的价值一跌再跌，为了脱手，业主低价贱卖也在所不惜。

近日美国黑石集团以36%的大幅折价，出售其位于加利福尼亚奥兰治县的两栋甲级办公楼Griffin Towers。

黑石集团是于2014年以1亿2900万美元（约5亿7527万令吉）购入Griffin Towers，最终却以8200万美元（约3亿6580万令吉）将其售予Barker Pacific Group和Kingsbarn Realty Capital合资企业。

建于1987年的Griffin Towers空置率达24%，虽然折价36%脱手，但黑石集团对这项交易感到幸运。

根据数据，2007年在CRE泡沫达到顶峰之前，Griffin Towers以1亿8380万美元易手。2010年再度以8990万美元转手。

全球领先房地产服务商Savills指出，2023年第一季度，奥兰治县的办公楼空置率破纪录录得23.1%。-

黑石集团持续抛售办公楼

另外，根据《叮当邮件》（Jingle Mail），黑石集团持续抛售所持有的办公楼。

最引人注目的是一年前大动作卖掉曼哈顿中城百老汇1740号基本上空置的26层办公楼，让商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）持有人承担余下损失。

黑石集团是于2014年以6亿500万美元购得这座占地62万1000平方尺，1950年代的复古商业房地产，并借贷了3亿800万美元（约13亿7430万令吉），然而在2022年3月，该大楼的市值已降至远低于贷款价值，黑石选择放弃，并让CMBS持有人承担剩余的损失。

与此同时，根据Savills，休斯顿的甲级办公楼空置率多年来均处于30%左右，2023年首季更达到32.3%，主要是因为2015年开始的石油泡沫破灭，以及居家工作和随之而来的房地产裁员。

其他大幅折价的空置旧办公楼项目：

不仅如此，办公楼的法拍情况更为糟糕，如在休斯顿能源走廊Westlake Park，建于1980年代的两栋办公大楼，贷方CMBS就分别面临82%及88%的亏损。

旧金山“迎头赶上”

另，位于圣路易斯市中心，建于1985年的One AT&T Center，2007年时市值2亿730万美元（约9亿2508万令吉），但2022年4月在法拍中仅以410万美元（约1830万令吉）售出。

休斯顿曾经是美国最糟糕的主要办公楼市场，空置率多年来一直徘徊在30%左右。

但如今，旧金山“迎头赶上”，第一季度的空置率接近 33%，并且还在上升中。目前为止，2022和 2023年仍然没有任何销售或法拍销售。

然而，这两个城市仍在不停建造新的办公大楼，而当租约期满时，租客就会搬出再搬到更好更新的大楼，不断上演同样的循环。

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黑石备好2千亿 抄底房地产

By Yee Ni,

2022年07月28日

这是看准房市，
即将崩溃了吗？

美国抵押贷款利率狂飙，房地产发展商的信心崩溃，越来越多担忧，全球房市会再经历2007年的浩劫！

但“危机就是商机”！美国最多住宅和商业地产商、私募巨头黑石集团（BlackStone）已经筹集到了500亿美元（约2226亿令吉）的资金，准备在房市动荡之际时，部分或全部投入抄底！

根据华尔街见闻报道，黑石集团最近成立了一只房地产基金Blackstone Real Estate Partners X，目前正处于筹资的最后阶段。

虽然市场剧烈波动，但这基金获得热烈的反响，达到241亿美元（约1072.93亿令吉）。

最大的两只基金 皆归黑石

同时，黑石将自己投入约3亿美元（约13.36亿令吉）的资本，并向投资者额外分配了59亿美元（约262.67亿令吉）的融资额度。

因此，这基金规模最终可能达到303亿美元（约1348.96亿令吉）。

预计基金规模将超越同类基金，创下最高记录。

而且，上一次打破记录的依然是黑石集团，在2019年筹集了260亿美元（约1157.52亿令吉）的并购基金。

也就是说，这两个基金规模，再加上其专门用于投资亚洲和欧洲房地产的资金，该集团可用于抄底全球房地产的资金池，已经超过了500亿美元。

抄底操作手法“老练”

从过往来看，黑石非常热衷在房地产陷入谷底时入场抄底，当人们因经济不景气而大规模卖出房子时，黑石就会以低廉的价格将所有陷入困境的房地产“一扫而空”。

黑石对这种“操作手法“非常熟悉，比如说在2014年收购拉斯维加斯的Cosmopolitan赌场和酒店，以及在2016年收购生命科学建筑所有者BioMed Realty Trust。

报道指出，黑石集团瞄准4个关键领域，分别是电子商务仓库、生命科学办公楼、出租房屋，以及旅行和休闲相关的房地产项目，都是增长速度能超过通胀的领域。

 

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美投资商“抛弃”欧办公楼

By Poh Gin,

2021年07月16日

当许多地方的房价正飙升，
办公楼市场却正在“哭泣“。

一场冠病疫情，让许多企业转化商业模式，而且更倾向居家作业，造成办公楼市场受到沉重打击。

这一情况，可以从全球最大商业地产业主——美国黑石集团（Blackstone）最新动向略见端倪。

根据新华社，黑石最近刚刚以4.65亿英镑（约27.03亿令吉），把美国纽约梅隆银行英国伦敦分行所在的办公楼，出售给意大利保险机构忠利。

与此同时，英国《金融时报》报道，黑石有意收购学生宿舍运营商“GCP学生住宿”。

这两个动向，展现了商业地产业主正在调整自己的投资组合，尤其是逃离零售物业和办公楼这两大疫情种的“重灾区“。

真实资本分析公司提供的数据显示，10年前，商铺和办公楼占全欧洲地产交易量的大约70%，但这一数字在今年下降至35%。

投行机构杰富瑞分析员迈克·普鲁指出，疫情已使价值加速从零售地产转移至“床、药、仓”，意即居民住房、医疗和生命科学地产，以及仓储。

其中，电子商务蓬勃发展使得仓储类地产日益受到追捧，成为商业地产业主在欧洲的主要收购目标之一；欧洲地区留学生数量增多和住房短缺，令租赁住房和学生宿舍的吸引力大增；生命科学产业园吸纳巨额研发投资，同样受到地产商青睐。

今年5月，牛津大学马格达伦学院出售所持牛津科学园的40%股份，要价大约1亿英镑（5.81亿令吉），相当于学院2016年为买入牛津科学园50%股份所支付金额的5倍多。