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买房趁现在 明年房价要涨了!

2021年11月22日

独家报道:李治宏

有买房需求的,
就别再等了。

受疫情和行动管控令影响,国内今年上半年新推出的住宅数量和销售表现双双下跌,而发展商也纷纷在下半年按兵不动,展延推介新房产项目,先专注于销售现有的房屋。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)早前发布的最新调查显示,大部分受访的发展商对今年下半年的产业前景持悲观态度,惟较乐观看待明年上半年的市场。

经济全面重启和复苏,加上2022年财政预算案废除6年及以上产业的产业盈利税,政府计划拨款15亿令吉用于兴建人民组屋、亲民房屋和公务员房屋等可负担房屋的政策,预料将鼓励发展商更重视低收入阶层的需求,打造更多可负担价位的房屋,为低迷的房地产市场注入一些活力,进一步为房市2022年的复苏加持。

产业界人士普遍预见,2022年本地房市将渐入佳境,发展商新推介项目将比今年来得多,但整体而言,仍是买家的市场。

尤其是随着延缓还贷措施料将于今年底结束,料有更多无法如期还贷的房屋被银行拍卖,加上有许多二手房屋挂牌出售,料将令市场上的房屋供应进一步增加。

曾爱珍

马来西亚房地产中介协会(MIEA)会长曾爱珍就表示,2022年房产领域仍是买家的市场,这意味着购屋者有更多的选择,但这不代表房价一定会下跌。

反之,由于建筑材料成本扬升,预料发展商将把额外成本转嫁购屋者,因此明年新楼房的价格料将上涨。

“现在是购屋的最佳时机,购屋者应在经济复苏和百物涨价之前进场。”

她接受《南洋商报》电访时说,有地房屋明年展望依然向好,需求料保持稳健,但高楼住宅则在售价和租金方面双双面临下行压力。

当然,地点良好的高楼住宅仍有一定的需求,表现相对会较为稳健。

随着延长延缓还贷措施将在今年底结束,曾爱珍促请政府延长该措施3至6个月,好让饱受疫情影响的消费者有更多时间恢复财务状况。

恐爆产业拍卖潮

“经济重启后,如今各行各业开始逐步恢复过往的生气,但人们仍需一段时日才能恢复以往的财力和购买力,因此有必要进一步延长延缓还贷措施,至少3个月也好。”

她认为,只要延缓还贷措施获得延长3至6个月,加上现有的复苏动力获得持续,那么有望避开延缓还贷结束后,市场可能爆发的产业拍卖潮。

陈建明

明年房价料微涨

大马永利行(Raine and Horne International Zaki & Partners)执行董事陈建明认为,整体而言,房产价格明年料稍微走高,但必须留意延缓还贷告一段落后,产业拍卖潮所带来的冲击。

“市场情绪料逐步改善,但滞销问题将继续令房产市场的复苏蒙上阴影。”

他说,一旦延缓还贷措施结束,产业拍卖料将增加,这将压低房产价格,尤其是共管公寓、服务式公寓、小型家庭办公室(SOHO)及小型多功能办公室(SOVO)的售价。

然而,坐落在首要地点的高楼住宅需求和价格料仍将保持稳定。

此外,有地房产尤其是排屋的需求保持稳定,市场购兴取决于位置和房产类型。

一般上,首要地点和邻近吉隆坡市中心,并有轻快铁或捷运穿梭的房产需求料将持稳,甚至稍微扬升。

他说,新街场-淡江高架大道(SUKE)、白沙罗莎阿南疏散大道(DASH)和巴生谷东部大道(EKVE)的相继竣工,以及西海岸大道(WCE)部分路段已开放通车,将刺激沿线房产项目的需求。

“发展商料将推出更多的有地房产。那些拥有较宽敞空间,包括设有居家作业设施的房屋,以及双锁匙(Dual Keys)公寓将是市场趋势所在。”

他认为,巴生谷北部的本查阿南/瓜拉雪兰莪走廊,以及巴生谷南部的瓜拉冷岳/蒲种走廊,是2个值得特别留意的房产热点。

至于拥屋计划(HOC),曾爱珍表示,有地房产在疫情期间仍保持稳健需求,HOC应记上一大功,但这项措施应扩大到二手产业市场。

“二手房屋市场占全马产业交易80%,但却一直被当局忽略,其实MIEA有建议为二手房屋买卖提供一些奖掖,以刺激二手房屋市场,带动整体房市。

“例如,二手房屋买家5年贷款免息,以及卖方也享有一些节省成本的奖掖。

“然而,政府在2022年财政预算案宣布废除6年以上产业的产业盈利税(RPGT),可让卖方节省税务开销,但仍没为买方捎来利好消息。”

在国内3大产业热点,即巴生谷、槟城和柔佛当中,槟州房产市场稳中向上,巴生谷和柔佛则是有地房产保持稳健,但高楼住宅则表现疲软。

符儒仁

3大产业热点逐个评:

巴生谷
有地房产需求稳定

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁认为,短期内,巴生谷房产交投活动将保持低迷,但一旦经济重启和复苏,市场交投将恢复活力。

他在书面访问中对本报表示,住宅需求将继续获得低利率环境和拥屋计划(HOC)的支撑。

有地房产需求今年保持稳定,大部分新推出房产项目的销售率介于50%至90%,尤其是那些坐落在现有著名城镇计划内的新房屋单位。

在巴生谷,新房产的售价保持50万令吉以上,未来新有地房产的焦点将继续落在巴生谷西部和南部,但巴生谷北部计划中的新项目却按年激增68%,相信是来自即将面市的新城镇发展项目,例如占地810英亩的Gamuda Gardens、Templer Residenc及M Panora。

然而,新高楼住宅项目的销售则较为缓慢,而外国买家市场则因我国边境持续未对外国人开放,导致新楼盘寥寥无几。

苏继良

槟城
明年新楼盘料减少

大马莱坊槟城分行执行董事苏继良指出,槟州政府通过各项可负担房屋计划加强人民的拥屋能力,加上槟州拥屋计划延长至明年6月底,料将进一步提振槟州房产市场。

他在书面专访中说,根据国家产业资讯中心(NAPIC)数据,槟州今年上半年的房产成交量和总额分别按年激增41.3%及55.3%。

2022预算案撤销6年以上产业的产业盈利税措施,则将刺激二手房屋市场的交投。

符儒仁指出,由于发展商专注于清理未售出的存货,短期内新房产项目料将减少。

不少发展商目前进行非正式的推介来试探市场反应,而非直接正式推介新楼盘。

槟州目前仍有3995单位,总值约31.2亿令吉的高楼住宅滞销,但基于槟州拥屋计划已延长至2022年6月,加上现有的低利率环境,以及明年新楼盘预计减少,都有助于削减现有的滞销单位。

“简单来说,槟州住宅市场短期内料保持稳健,并将继续是买家的市场。在眼前市场仍充斥各种挑战,前景不明确之际,预计不会有显著的增长。”

蔡慧莹

柔佛
高楼住宅滞销严重

大马莱坊柔佛州分行董事蔡慧莹指出,柔佛州房产市场仍呈两极化走势,即有地房屋市场仍保持蓬勃,但高楼住宅市场则严重供过于求。

“发展商的滞销高楼房产存货和二手高楼住宅,将继续令高楼住宅面临供应过剩的窘境。

“无论如何,许多人仍热切期盼马新边境管控和旅游限制放宽,一旦成真,市场将恢复信心,这将有助于柔州房产市场复苏。”

符儒仁指出,柔南依斯干达特区的发展商同样聚焦于清掉手中的存货,通过HOC和提供额外的销售奖掖配套来达到这个目的。

发展商把目光瞄准本地购屋者,纷纷推出售价低于70万令吉的较可负担房屋。然而,失业率提高及家庭收入下跌,现有的物价可能仍令消费者无法负担。

柔州高楼住宅市场仍面临严峻挑战,截至今年首季,滞销高楼住宅多达1万8881单位,仍处于偏高水平,其中高达77.3%为服务式公寓。况且,今年首季的住宅交易当着,只有12.8%是高楼住宅。

符儒仁说,经济低迷也影响整体房产成交量。但他补充,由于临近新加坡和策略性的地理位置,柔佛州仍是富有吸引力的投资目的地,前提是现有的外国购屋者政策必须持之以恒的推行。

69%看好住宅市场

根据大马房地产发展商会(REHDA)的最新调查,63%受访者较为乐观看待明年上半年的产业市场前景,其中69%更看好住宅市场的表现。

在疫情和管控令打击市场买气下,发展商今年减少推介新项目,其中上半年共推介1万1601单位的各类产业,比2020年下半年的1万2640单位减少8%。

1万1601产业单位当中,高达98.5%或1万1422单位为房屋,当中大部分(3955单位)为公寓和共管式公寓,主要位于蒲种及巴生。

接下来依序是双层或三层排屋(3142单位)及服务式公寓(1156单位)。大部分推出的房地产售价介于25万至50万令吉。

房产销售表现方面,今年上半年的销量下跌至39%,相对去年下半年为45%,半年内下跌了6%。

REHDA在上述获得大马半岛180名会员回复的调查中发现,只有36%受访者计划在今年下半年推出新房产,归咎于市况欠佳。

2022年房市看点利好因素

1)经济复苏

2)利率维持偏低

3)脱售6年以上产业豁免产业盈利税

4)政府拨款15亿令吉建可负担房屋

利空因素

1)疫情若反弹,拖慢经济复苏

2)延缓还贷结束或引爆产业拍卖潮

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拨款46亿发展 柔佛将更宜居

2021年11月16日

可负担屋、公交系统、学校……
柔佛州未来更加宜居!

首相署(经济)部长拿督斯里慕斯达法透露,在 2022年财政预算案中,柔佛州将获得46亿令吉发展拨款,以发展434个项目,其中79个是新项目。

“发展项目,包括了通往新山的金马士双轨电动火车计划、柔新捷运系统计划(RTS)、古来太子城2国中新增36 间教室、乌鲁地南人民房屋计划和巴西古当医院。“

他也透露,柔佛将参与马印泰增长三角区的讨论。

慕斯达法是日前在新山与柔佛州务大臣拿督哈斯尼会谈关于预算案事宜后接受记者访问。

他也透露,哈斯尼提出了有关柔佛州新项目数量的问题,他认为与延续项目相比,新项目的数量很少。

“其实,这是与冠病疫情带来的财务限制有关,一旦我国的财政状况改善,政府将考虑州政府的申请。”

去年年均增长比全国高

与此同时,慕斯达法在一份声明中表示,柔佛州是国内生产总值(GDP)主要贡献州之一,在 2016 年至 2020 年期间,其年均增长比全国的 2.7% 高。

“这使得柔佛州成为继雪兰莪、吉隆坡联邦直辖区和砂拉越之外的国民经济的主要贡献者之一。”

此外,他说,根据 2019 年家庭收入支出和基本设施调查(HIES BA),柔佛州 3.9% 的绝对贫困率低于全国 5.6% 的绝对贫困率。

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房市高唱 明年会更好

2021年11月15日

独家报道:李治宏

明年房市
将稳中有升?

经历了黯淡的2020年,以及超过大半年都处于封锁期间的2021年,2022年的大马产业市场,又会是怎样的一番景象?

10月杪公布的2022年财政预算案多项产业相关措施,会否如愿为产业市场带来激励?

《南洋商报》走访发展商和多家跨国产业顾问公司,为明年的产业市场探路。

产业市场的兴衰向来与整体经济息息相关,也可说是整体经济走势的阴晴表之一。同样的,当整体经济向好,产业市场也连带的看俏。

事实上,打从今年第三季开始,国内产业市场已有走出谷底,渐入佳境的趋势。

无论是成交单位数量和交易总值,第三季的产业交易都比一直处于跌势的之前几个季度有所增加。

本地知名发展商之一的纳莎TTDI(NAZA TTDI)就预期,大马经济将在明年复苏,而产业市场也将在明年持续复苏之路。

西华山卡

产业顾问与经纪公司Rahim & Co总执行长西华山卡同样指出,本地产业市场正处于现有下跌曲线的底部,预料明年将出现L形曲线的复苏形态,于2022和2023年缓慢逐步的复苏,然后在2024和2025年迈入下一个上涨周期。

西华山卡也是大马房地产中介协会(MIEA)前会长。他接受《南洋商报》线上专访时说,过去高速增长的日子已不复返,下一个上涨周期可能是一个短暂的涨势,所以投资者应把握现有的机会进场,趁低吸购,以适时的踏上下一波涨潮的列车。

发展商将推更多工业园

整体而言,住宅和工业产业市场明年料继续向好,办公产业随着经济重启和越来越多打工族回到职场上班而景气回升,但零售产业则没那么快恢复元气。

尤其是工业产业,在今年表现冠绝各产业次领域后,明年将继续备受看好,料仍将大有作为。

第一太平戴维斯(大马)私人有限公司(Savills Malaysia)就指出,基于工业领域持续看俏,发展商将推出更多的工业园。

邝宝耀

工业持续蓬勃扩张

集团董事经理拿督邝宝耀接受《南洋商报》书面专访时说,许多企业重新检视地缘性的多元化策略,大马工业活动持续蓬勃扩张。

“无论是巴生谷、槟城或柔佛州,2021年有许多工业产业交易,涉及的物业包括货仓、厂房和数字中心。

“工业领域在2021年表现出色,其中电子商务是这个领域增长的最大推手,市场对于现成货仓的需求保持殷切。在大吉隆坡,工业设施的租金和价格看来保持稳定。

“在槟城,工业产业主导整个槟州产业市场,尤其是在威南峇都加湾,更有多项工业产业交易。这包括多家上市公司如阁代科技(GREATEC,0208,主板科技板)、伟特机构(VITROX,0097,主板科技股)、捷铵科技(JHM,0127,主板科技股)和腾达科技(PENTA,7160,主板科技股)纷纷收购土地展开业务扩充计划,涉及的土地面积总和66.32英亩,总成交值1亿5607万令吉。”

在住宅产业方面,邝宝耀预期,巴生谷房产市场继续向好,尤其是各个现有城镇发展项目内的有地房屋,但面积和价格恰到好处的高楼住宅项目也获得良好反应。

即将竣工的捷运第二路线(MRT2)更势将为巴生谷房市锦上添花。

在柔佛,有地房屋仍是购屋者的首选,而服务式公寓则需要一段时间才能被市场吸纳。

至于槟城,主要房产项目或将集中在威省,尤其是大型发展商如绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)、实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)和恒大置地(TAMBUN,5191,主板产业股)发展的城镇项目。

槟岛则预计将有更多可负担公寓项目,这包括州政府和私人发展商分别推出的发展计划。

叶洸瑋

3利好因素助推房市

大马莱坊(Knight Frank)房产代理部副主管叶洸瑋指出,明年房市有3大关注点,即(一)今年底结束的拥屋计划(HOC)会否进一步延长?、(二)延缓还贷今年杪结束后,会否造成产业脱售活动突然大增,以及(三)发展商或将推出前所未见的促销配套。

他说,3大利好因素则是(一)大部分州属迈入国家复苏计划第四阶段,各经济领域重启、(二)货币政策保持宽松,以及(三)脱售6年以上产业豁免征收产业盈利税(RPGT)。

各大产业次领域逐个看
住宅市场

第一太平戴维斯(大马):住宅产业市场2022年持续向好,原因有三:

一)拥屋计划(HOC)很可能继续延长;

二)6年以上房产豁免产业盈利税(RPGT);

三)利率继续保持偏低。

大马莱坊(Knight Frank Malaysia)同样基于3大主因,看好房产市场2022年前景:

一)对于为成熟和聪明的投资者是安全的避风港;

二)疫情期间积累的被压抑的需求(pent-up demand)令市场保持强韧;

三)市场信心料回复,前景好转。

沈颂能

更多工业投资

工业产业

大马莱坊指出,基于发展商们纷纷收购工业或发展地段来兴建更多的工业园,工业产业市场料将保持蓬勃。

该公司资本市场执行董事沈颂能预期,无论是外来直接投资(FDI)或国内直接投资(DDI),工业领域明年预计会出现更多的投资活动。

此外,基于更多的跨国企业分散投资组合,大马是潜在的投资目的地之一,这也预计将会带动工业产业领域的活动。

“随着大马在制造业生态系统中升级,更多的制造领域相关行业料将在生产过程中采取自动化和机械化程序,以提高生产力和减少对外劳的依赖。

“我们也预期,将有更多的制造领域相关公司积极的涉及环境、社会与监管(ESG)相关事务。”

郑扬建

租户主导巴生谷办公领域

办公产业

巴生谷办公领域将继续是租户主导的市场。

大马莱坊指出,在竞争加剧下,留住租户是关键,业主们正聚焦于成本优化、资产加强措施和各种租赁策略。

该公司企业服务部执行董事郑扬建提到,疫情之下,健康和安全特点是办公空间的主要焦点,料将有更多的建筑物采纳最新的科技,提倡“免触动”通关功能和其他卫生保健层面。

第一太平戴维斯(大马)指出,基于许多办公空间租户检视缩小营运规模和优化业务活动,巴生谷明年料有更多的办公空间搬迁活动。

柔槟办公市场低迷

至于柔佛和槟城,由于需求疲弱,两地的办公市场料将保持低迷。

西华山卡指出,截至去年杪,吉隆坡办公空间总量已高达约1亿平方尺,雪州则高达约4500万平方尺,两地合共约1亿4500万平方尺,占全马约2亿4950万平方尺办公空间总和的58%。

截至2020年,雪隆另有约2100万平方尺的新增办公空间即将投入市场,约占全马约2700万平方尺新增办公空间高达78%。

雪隆两地办公空间平均租用率各为77.6%和69.2%,皆低于全国平均80.2%的水平。

他说,尽管疫情期间,居家办公蔚然成风,但随着经济重启,70至80%的打工族已重返职场,其余20%继续居家作业者大多为跨国企业,因此,办公空间的需求依然是存在的。

袁美珠

零售业料明年复苏

零售产业

在疫情中受创最重领域之一的零售业,料将在明年复苏。

大马莱坊产业管理董事袁美珠指出,零售业者持续自我调整和改革业务,以刺激商业动力和优化回酬,免现金支付或线上支付将成为所有零售业者未来继续求存的关键。

第一太平戴维斯(大马)同样指出,随着国内外的旅游限制进一步放宽,零售市场料将逐步回暖。

传统的零售业者将会被淘汰或被取而代之,因此商家们正积极结合线上和线下业务,但不管怎样,这些商家仍会继续经营实体商店。

恢复元气最快2年

西华山卡指出,截至2020年,雪隆两地零售空间高达约7400万平方尺,占全国1亿8141万平方尺约41%。

然而,同时期,雪隆两地新增多达约1233万平方尺的零售空间,占全马新增零售空间的63%。

在供应过剩加剧竞争压力之余,零售业还同时面临网购的强大威胁,因此西华山卡预见,零售业最快2至3年才能恢复元气,而且业绩最多也只能回到疫前约70%。

“其余30%已去了网购那里。许多消费者也许会到购物广场或实体商店物色想买的物品,但却会在线上购买。”

詹姆斯巴克利

酒店业走势看好

酒店

酒店领域整体表现渐入佳境,投资者信心也逐步改善,久旱逢甘露的酒店领域明年走势看好。

大马莱坊更预期,明年料将有更多的主要酒店转手。

该公司资本市场执行董事詹姆斯巴克利说,疫苗接种迅速和解除跨州禁令,令国内旅游开始带动酒店业的复苏,尤其是休闲旅游和度假村类型的酒店。

更重要的是,随着全球各国相继的解除或放宽旅游限制,国际旅游正在回温,尤其是作为大马主要游客来源国的新加坡,马新两国开通“空中走廊”,料将刺激大马酒店的需求。

第一太平戴维斯(大马)指出,马新边境重开不仅将刺激柔佛州经济,也将带动大马半岛西海岸其他城镇,例如峇株巴辖、麻坡、马六甲和怡保等地各行各业,因为这些市场都非常仰赖新加坡游客。

邝宝耀强调,大马国门重开,重新允许外国游客入境,仍是我国旅游业的最关键要素。

“跨州旅游限制放宽后,国内旅游活动已刺激旅游业景气回暖,酒店住宿率自10月开始逐步回升,而随着学校年终假期和各大佳节的相继到来,酒店住客率将持续向好。”

林贤顺

房价只会涨不会跌

经历了今年上半年新推出项目和销售表现双双下跌后,随着经济全面重启,市场买气逐渐复苏,发展商已摩拳擦掌,准备在2022年推出更多的新楼盘。

纳莎TTDI就直言,该公司准备在明年推出多个在今年管控期间策划的新项目,并计划在未来3年,每年至少推出2个新楼盘。

该公司总执行长林贤顺接受《南洋商报》书面专访时说:“我们将聚焦于KL Metropolis、TTDI和莎阿南Alam Impian的发展项目。”

房价只会涨,不会跌!

林贤顺指出,基于建筑原材料成本扬升,同时建筑业又持续面临劳力短缺,这将影响未来产业价格,因此产业价格下行的几率微乎其微。

“若今年第四季,产业交易的走势保持正面增长动力,我们预期产业价格将开始强劲复苏。”

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延缓还贷结束 拍卖潮来袭?

2021年11月12日

报道:李治宏
拍卖潮来袭·系列1

延缓还贷便利结束后,
经济会是怎样一番景象?

随着2022年财政预算案没宣布延长延缓还贷(Moratorium),意味着这项措施将在今年杪结束。

对于房产界,会不会很多人因为还不起房贷,掀起一股拍卖潮?

谢廉义

产业拍卖行AuctionGuru.Com.My 创办人兼执行董事谢廉义认为,进随着经济逐步解封,拍卖活动会本季会上升,或应该说是恢复正常。

他接受《南洋商报》专访表示,如果政府之前没有推出延缓还贷便利,今年的产业拍卖应该会比往年增加25%至30%。

“因为在MCO期间经济停摆,各行各业开了又关,关了又开,加上滞销的新房产也很多。”

也因为这样,今年整体的拍卖房产其实比去年少,谢廉义估计按年少了15%至20%,主要是漫长的行动管控令(MCO)封锁,以及贷款人可选择延缓还贷。

但紧接下来的日子,国家经济若继续停滞不前,生活成本又提高,人民会承受很大的经济压力。

“如果三餐都是问题,又如何继续还房贷呢?再者,房子很难转售,拍卖肯定会更频密。”

根据估价师报告定拍卖底价

有跟银行贷款的业主,房子都是抵押给银行,当贷款违约时,银行就有权拍卖有关抵押的产业。

谢廉义提到,银行之所以会选择拍卖违约房产,主要是拍卖更中立和透明;欠债人可以知道,自己的产业几时被拍卖?价钱多少?有多少人来竞投等等。

最重要的是,拍卖的价格是根据产业估价师的报告来定底价,银行不可随意标示一个价钱。

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Categories意见

繁荣税激起业界千层浪

2021年11月8日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

大马经济正要复苏之时推出新税务,
究竟能为经济带来什么益处?

马来西亚政府在2022年财政预算案中,出其不意地宣布一项名为“繁荣税”(Cukai Makmur)的一次性税务,重挫了许多企业和外资的信心。

根据政府的解释,在繁荣税下,一家公司的首1亿令吉盈利,将继续按照24%的现有公司所得税来征税,但超过1亿令吉的盈利,则必须根据33%的繁荣税来征税。

在我看来,这次的繁荣税就是“惩罚”那些盈利刚开始恢复和营业能力出色的公司,同时也进一步打击外资对我国的信心,赶走盈利超过1亿令吉的外资企业。

试想,在大马经济刚开始要复苏之时推出这样的新税务,究竟能为经济带来什么样的益处?

公司税比邻国高

要知道,相比我们邻国的公司税,马来西亚的24%公司税税率已属于偏高水平,在区域的竞争力也稍逊其他国家一筹。比如新加坡的公司税只有17%,而泰国、越南、柬埔寨和寮国都是20%,印尼则是22%。

而在带动经济、制造就业机会和技术转移等方面,外资的参与是起着至关重要的影响,而吸引外资最重要的因素之一,就是当地的公司税。

如今政府非但没有设法调低公司税,反而再对大企业征收33%税务,再加上政治不稳定、教育水平被众多邻国迎头赶上、政府部门效率低落、还有劳动力成本竞争力减少等因素,绝对会导致大马流失更多的国际竞争力。

事实上,在政府宣布推出繁荣税后,各行各业都出现反弹的声浪,连大马股市也在周一时大幅下跌,足见繁荣税是“弊大于利”的措施。

同时,根据财政部第二副部长雅马尼哈菲兹的估计,繁荣税只能为政府带来大约30亿令吉的税收。

对此,我认为政府与其为了这一点税收吓走外资,倒不如设法改善我国的经商环境,吸引外资,从而增加能征税的对象,甚至呼吁企业和人民捐款,都是可行的方法。

缺乏大型基建项目
料难提振国家经济

另一个让人失望的是,政府并未在预算案宣布推出第三捷运路线(MRT 3)等大型基础建设项目,这对于建筑业这个重要的经济领域而言,并不是一个好消息。

作为马来西亚国内生产总值的主要贡献来源之一,建筑业牵涉与带动多达140多个周边行业,包括建筑材料、运输、装修与室内设计、律师和房地产中介等等,是一个能带来庞大经济乘数效应和制造大批就业机会的行业。

然而,建筑业如今正在奋力从一年多的封锁当中恢复元气,同时还面临着建筑需求疲软、原料价格不稳定,还有建筑合约逐渐耗尽等挑战,情况可谓雪上加霜。

因此,我希望政府重视建筑业正面临的问题,并给予业者适当的援助,否则整个行业都可能失常,并衍生出更严重的问题。

满5年免产业税 15亿建可负担屋
提振房市

不过,政府撤销6年及以上产业的产业盈利税(RPGT),是一个好举措,因为这不止帮助到那些被迫卖房筹钱的卖家节省税务,也可以提振市场房地产市场的信心。

我认同政府计划拨款15亿令吉兴建人民组屋、亲民房屋和公务员房屋等可负担房屋的政策,这将为低收入阶层提供住处,并促进经济和市场的运转。

重视低收入群需求

我相信这也将鼓励发展商更加重视低收入阶层的需求,并以此为他们打造可负担价位的房屋,为低迷的房地产市场带来活力。

不过,我希望有关政府部门加速可负担房屋项目的审批,以免影响人民的居住问题,甚至经济复苏的脚步。

公务效率拖复苏后腿

如我多次强调,如果政府部门的办事效率缓慢,不止对人民和企业带来很大的不便,同时影响外资对国家的印象。

如今正值各个经济领域逐渐开放,许多企业都准备好复工和推出新项目,失业者也希望就业。

果断改革解决弊病

在此情况下,如果企业迟迟无法从政府方面获得有关准证,将导致项目延迟推出,进而无法为市场带来就业机会和促进经济运转,影响我国复苏的步伐。

另一方面,政府部门的运作效率是外资相当重视的一环。假设一家来大马投资的外资企业必须等好几年才获得准证,这如何不影响外资对我国的信心?

所以,希望政府果断改革,彻底解决这一困扰了我国多年的弊病。

Categories意见

产业界:预算案忘记我们了

2021年11月8日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

预算案没聚焦在复苏与振兴,
产业领域大失所望。

诚如本栏上篇文章提及,笔者将与读者们探讨甫公布的2022年财政预算案中,涉及产业领域的措施。

对笔者而言,整体上,有关产业的各项措施是令人失望的。

显而易见的,这次的财政预算案并没有聚焦在复苏与振兴产业领域方面,无论是针对国人或是海外投资者,都是如此。笔者之前在接受国内外媒体专访时提出的种种期许,并未如愿实现,当中笔者所建议的事项,包括降低门牌税及土地税、继续延长豁免印花税措施及延长拥屋计划(HOC)等。

第二家园代理萌退意

此外,海外投资者最关注的马来西亚我的第二家园(MM2H)重启方案下的各个偏高门槛会否获得检讨,但最终并未为他们捎来好消息。

随着MM2H新条例的实施已成定局,笔者相信,接下来会有更多MM2H代理将会萌生退意,或加速转型到其他领域。

然而,这次预算案的产业措施也包括了拨款2亿令吉供房屋信贷担保计划,以协助无收入者购屋,以及拨款15亿令吉以继续推行低收入群体的房屋计划。因此,政府还是一如既往的,在每年的财政预算案继续祭出及推行居者有其屋政策。

豁免产业税成唯一亮点

实际上,唯一的亮点,也许就是脱售6年以上的产业,豁免征收产业盈利税(RPGT)。

前首相丹斯里慕尤丁在去年的短期经济复苏计划(PENJANA)中宣布,于2020年6月1日至2021年12月31日期间出售房屋的国人,将可完全豁免缴纳产业盈利税,但每人只限3个单位。

值得一提的是,在2019 年之前,所有在5年内脱售产业的业主都须缴付产业盈利税;5年后脱售产业将无需缴付产业盈利税。不过,政府后来规定,从2019年起,脱售产业都需被征收产业盈利税,而第6年或之后脱售房屋仅征收5%的产业盈利税。

我国在过去3年内政权易手3次,如今在2022年预算案中再度豁免产业盈利税,但只限于6年以上脱售的产业。

对笔者而言,这是产业领域在此次预算案中仅有的亮点。产业领域欲在明年复苏的路上仍然充满荆棘与挑战。

拥屋计划未获延长

至于国人翘首以盼的延长拥屋计划,也未能如愿。

尽管我国即将步入后疫情时代,而且毋庸置疑的是目前建筑材料的高涨肯定对产业领域首当其冲,但笔者相信以目前经济仍低迷的形势看来,发展商将会在销售策略及配套上多下苦功,以吸引更多潜在买家及投资者。

因此,尽管拥屋计划提供的10%优惠折扣不再获得延长,但笔者认为,发展商将会在明年各自重新推出更多诱人的优惠配套。

更着重民生经济

与此同时,基于明年也铁定不会推出任何大型基础建设计划,如隆新高铁、新高速大道等等。因此,不难发现在疫情的影响下,政府现阶段更着重于民生经济。更为重中之中的是,以作为经济复苏为前提,而重点打造“大马一家”的主题。

产业领域有望回春

2022年对我国而言是非常关键的,也是第15届全国大选战火一触即发的年头。

尽管此次预算案并没有真正惠及产业领域相关业者,但随着目前各经济领域的重启,各行各业和就业市场逐步复苏,本地产业市场仍有望加速回春,重拾昔日光辉。

诚如首相拿督斯里依斯迈沙比里所提倡的第12大马计划愈加迈向“一个涵盖多项改革的全面发展蓝图”,以确保我国经济永续发展,并提供公平成果分享和机会分配,以在2025年成为高收入国家,届时产业领域将有望从中分一杯羹。

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买气不足 租房需求盛

2021年11月5日

市道不景,
买房计划缓一缓。

虽然2022财政预算案有一点点房地产的利好,但房市整体买气利空未消除,反而租房需求更盛。

住宅出租平台SPEEDHOME认为,房市未来半年,会继续被就业市场欠佳、景气不明朗、通胀可能推高贷款利率、建材价格走高等利空笼罩,影响房地产的买气。

政府在预算案宣佈,废除转售5年以上房地产的产业盈利税(RPGT),同时也为零工经济无固定收入者提供房屋贷款担保,但该公司总执行长黄伟明认为,这些对刺激房市没太大作用。

“经济前景不明朗,又没有特别的购房奖掖,相信更多人会推迟或取消买房,而选择租房。”

雪隆区租房需求连续2月上升

他说,雪隆区的租房需求连续2个月上升,当中学子和外地房客都有回流。

他表示,不少业主也受到疫情影响,尤其房子空置和遇到问题租客等问题,但预算案并没有租金相关的税务优惠。

提到租房需求,黄伟明希望住宅租赁法令(Residential Tenancy Act ,简称RTA),尽快通过及生效,可同时保障业主和租客权益。

另外,他提到,租房押金是职场新鲜人面对的问题,尤其是在大城市,政府有必要改善青年居住问题。

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预算案忽略中产恐掀冲击

2021年11月5日

中产对房地产市场尤为重要,
但预算案没特别照顾中产阶级的措施。

政府提呈的2022年财政预算案中,意外地没有宣布延长拥屋计划(HOC),也没有辅助中产阶级的措施,大马房地产中介协会(MIEA)担心,房市可能因此出现系统性冲击。

该会针对预算案发表文告指出,延缓还贷措施及拥屋计划(HOC)在年底就结束,为屋主及买家留下一个巨大真空。

文告提到,并非全部企业都已恢复正常运作,而大多数人需要稳定收入来还贷,延缓还贷不延长会带来冲击。

该会认为,中产对房地产市场尤为重要,但预算案内没有特别照顾中产阶级的措施。

“在新房产发展计划及次级市场中,中等收入群体都扮演了重要的角色。”

虽然预算案有照顾到低收入群体,大马房地产中介协会直言,2022年预算案没有迎合房地产中介,对政府协助稳定房市的预期,特别是次级市场。

该会也提到,去年房地产成交1190亿7500万令吉,是6年来最低;2014年成交额是1620亿令吉。

“去年也是房地产市场有史以来最久的跌幅,因此振兴变得至关重要。”

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政府15亿推住房计划

2021年10月29日

帮助低收入群体,
达到居者有其屋。

低收入群体的住房课题,一直是政府的关注焦点。

财政部长东姑扎夫鲁今午在国会,提呈2022年财政预算案时宣布,政府来年将拨款15亿令吉,推动住房计划。

他强调,这些不同的住房计划主要是针对低收入群体,解决弱势群体的居住问题。

政府将通过这15亿令吉拨款,兴建不同的房屋项目,包括:

  • Projek Perumahan Rakyat: 1万1800间:(3.98亿令吉)
  • Program Rumah Mesra Rakyat:3000间(3.15亿令吉)
  • Program Perumahan Penjawat Awam(2.66亿令吉)
  • Program Bantuan Rumah:兴建新屋和修复旧屋,共1万4000间(3.61亿令吉)
  • Program Penyelenggaraan Perumahan dan Tabung Penyelenggaran
    Perumahan Malaysia (1.25亿令吉)

助无收入证明者买房

另外,政府向银行提供高达20亿令吉的担保,协助没有固定职业者买房。

东姑扎夫鲁指出,通过房屋信贷担保计划,协助零工、小商家和农民一圆拥屋的梦想。

他说,听到零工、小企业主和农民等抱怨买房很困难,因为他们没有固定收入,很难获得房屋贷款。

“他们当中很多人实际上有能力偿还贷款,只是没有固定收入的证明。”

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马星:预算案利房市复苏

2021年10月29日

2022年财政预算案,
房市也获“糖果”。

在最新公布的2022年财政预算案中,政府宣布从明年起,持有期限超过6年或以上的房屋,脱售时不必再缴付产业盈利税(RPGT)。

同时,政府也建议通过房屋信贷担保计划,向银行提供高达20亿令吉的担保,以协助零工、小商家和农民一圆拥屋的梦想。

对此,马星集团创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金,赞扬政府推出了一项亲民亲商的预算案,优先着重恢复国家繁荣、确保人民生计、商情持续的同时,也非常中时国家包容性和可持续性。

“20亿令吉的房屋信贷担保计划,以及新的RPGT政策,预见能让房市从中受益,是一项非常适时的催化剂,符合房市在2022年跟随国家复苏的预期。”

他指出,房屋信贷担保计划无疑能帮助没有稳定收入的人士,如零工经济、小型企业家和农夫等,也能够轻易得获得房屋贷款,拥有自己的梦想之物。

梁海金也赞扬政府为提振二手屋的努力,随着持有超过6年或以上的房屋不必再交付RPGT,预计能提振市场的情绪,不仅能激励二手屋的销量,也会鼓励更多人在出售旧屋后,购买新的房屋。

“2022年财政预算案总拨款3321亿令吉,是有史以来最高,预计将能大大激励整体经济。随着市况改善、收入稳定,消费情绪也会增强,慢慢能提振每个行业。”

在他看来,对于政府在预算案中额外拨款予公共医疗体系,也看出政府抗疫的决心。

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