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2022房市虎虎生威

2022年01月2日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

2022,发展商整装待发
抓紧良机再出发。

不知不觉,我们已踏入2022年。

在这崭新的一年,全球经济能否复苏将是大家所翘首以盼的,而我国政府则希望通过加紧接种加强剂疫苗,也许就能有效遏制变异毒株的迅速扩散。

以目前的情况看来,“奥密克戎”(Omicron)变异毒株早已随着我国朝圣人士返国后不断引发感染事件,看似已逐步渗透我国每个角落。

令人关注的是,政府会否在即将来临的农历新年期间,再次实施不可跨州或不拜访的措施?相信这些都是政府必须深思的。毕竟一旦故技重施,我国之前在经济复苏上所作出的种种努力,恐怕一切将打回原形。

全力抗疫再拼经济

换言之,发展商也将再次深受其害。这一切也似乎预示着大马楼市可能还有一段很长的萧瑟凄景,眼前全民唯有只能全力抗疫、再拼经济、拼外资,这才是上策!

回首过去两年,一连串的行动管控令让国人陷入困境,发展商更是咬紧牙关,日子是一天比一天难熬。笔者看在眼里更是感慨万千,毕竟笔者在这两年疫情期间,也无法到海外做分享。那些将目标锁定海外投资者的发展商,只能整装待发,暂将重心放在国内,静待国际大门敞开的曙光,以早日让海外游客及投资者们能回流我国投资、观光以及考察。

客观来看,笔者认为“上半年不赚钱也要拿地,下半年让利也不投资”,这的确是去年房企投资的真实缩影。笔者仍记得,早期市场上有另一种说法,即是“发展商的楼盘随便建,都能大卖”,但目前此景只能成追忆。迄今,市场仍充斥很多不稳定因素,因此我国产业领域也基于这些种种因素再次加剧,而埋下了进入寒冬的伏笔。

发展商积极筹备促销活动

今时今日,我国疫情病例仍然跌宕起伏,近期似乎还有往上冲的迹象。

从德尔塔(Delta),再到“奥密克戎”,以及最新发现的“德奥密克戎”(Delmicron)变异毒株,更是令国人惊心动魄,看来在这新的一年我们还是得继续与病毒博弈。

无论如何,笔者也观察到目前很多发展商也开始筹备房产活动,更是计划在来临的农历新年能取得亮眼的销售成绩,以迎来好的开年。

诚如笔者在本栏之前的文章中探讨我国2021年第三季产业市场整体表现,其实是略有复苏的迹象。

因此,在2022年甫开启之际,也正是各大发展商大展拳脚的最好时机,将去年订下的计划逐一落实。整体来看,之前在市场上沉寂了一段时间的发展商,将预计在今年首季会推介更多新房产项目。

中连续12年成马最大贸易伙伴

值得一提的是,自爆发冠病疫情以来,大马与中国经济在复杂多变的国际政经局势中实现逆势增长。

中国已连续12年成为大马最大贸易伙伴,以及连续5年成为我国制造业最大的外来直接投资(FDI)来源国。

据中方统计,马中双边贸易额及中国对大马非金融类投资额持续增加,于2021年首10个月分别劲扬33.7% 和77.2%。

此外,根据英国智库经济和商业研究中心报告,我国有望在全球经济体排名37,甚至可超越新加坡。同时,此报告也预料我国经济即将从疫情中缓慢恢复,也有望在今年超越疫情爆发前的经济表现。无论如何,以上种种利好消息也将会带动我国各领域的投资发展包括产业领域。

“躺在土地上挣钱”的舒服日子随着疫情爆发后,早已不复。行业惯有“丰年卖房,荒年拿地”,究竟我国房市今年是否有望回到当年的全盛时期吗?下一期,笔者将与读者们深入探讨去年第四季及全年整体的产业表现。最后,也预祝大家虎年行大运,虎虎生威!

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发展商的2022年 难!

2021年12月24日

对发展商来说,
2022年是艰辛的一年。

滞销、可负担因素、利率上升,加上缺乏短期的催化剂,券商认为本地房地产发展商在2022年的营运环境,只有1个字:难!

丰隆投行研究近期在一份研究报告中预期,发展商对明年的房地产销售“谨慎乐观”,并相信全年的销售额仅比今年高出一些些。

尤其是拥屋计划(HOC)即将在12月31日到期,发展商需要加倍提供更多优惠利好来吸引买家。

近期,发展商不断呼吁政府延续拥屋计划,在帮助买家降低购房成本的同时,也能帮助发展商提振销量。

无论如何,据分析员了解,发展商已开始做好准备,料将自行吸纳印花税费用,并提供更高的折扣,来加强买气。

再来,随着经济活动重启,丰隆投行研究预期经济复苏将推动国家银行将隔夜政策利率(OPR)上调25个基点。

升息推高每月供款额

更高的隔夜政策利率,意味着项目融资的利息成本更高,降低了房产价格的可负担行,进而影响按揭贷款申请。

据该行计算,隔夜政策利率调涨25个基点,每月的贷款供款额就会增加3.2%;如果升息50个几基点,供款额会增加6.5%。

高楼单位滞销更多

虽然营运环境艰苦,所幸房市已有少许回温。在今年第三季,住宅房产交易量大约4万2620间,其中52.7%是以低于30万令吉的价格交易,30万至50万令吉的房产占25.8%,显示可负担屋的需求强稳。

“滞销房屋数量减少至3万290间。发展商们都专注于清库存,在疫情期间对推介新项目亦相当谨慎。”

在滞销房屋中,高楼住宅单位占60.2%,33.3%是2至3层楼排屋。这意味着,比起高楼住宅,有地房产仍较受买家欢迎。

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2022年房市 宜买不宜卖

2021年12月8日

买家开心,
卖家心酸。

经过两年的低迷期,人们也逐渐适应了冠病时代的新常态,许多人都在问,到底2022年的房市会是如何?

PropertyGuru Malaysia区域经理Sheldon Fernandez就点出,从第三季开始已见房价开始回升,相信市场情绪开始好转,预期房市明年上半年会逐步改善,后在下半年展现更快速的复苏步伐。

根据PropertyGuru马来西亚房地产价格指数,我国房价在今年第三季回升,显示在疫苗接种率提高、商业活动重启以及对消费者的行动限制减少的环境下,市场情绪开始好转。 而随着国家经济好转,房市方会反弹。

在Sheldon看来,房价在今年下半年开始上涨,可能是新一波涨潮的起点,对买家来说是一个很好的时机,可以在经济好转和低利率环境中,以较低的房价买入钟意的房子。

“预计会有更多的购房者将在如今有利的金融环境当中买房,以赶上市场价格上涨的势头。这个趋势会越来越明显,且在2022年延续。”

新建空置房仍多

但此轮房价的涨潮对卖家来说未必是好时机,因为目前市场上还有许多新建且空置的房屋,买家选择多了,卖家的竞争就更大。

不过,等到明年中时,若房市能取得更强劲的复苏,届时位于高价和市区的房地产,以更高价格卖出的几率就会更高。

Sheldon也提醒,若是想要趁此机会买房,都必须仔细考量个人的财务稳定程度和工作保障,才做长期的财务承诺。

三大利好撑房市

而将在2022年支撑房市回温的因素如下:

1.找房者经济状况改善
随着国家重启经济活动,消费者的就业保障和经济状况会在明年进一步改善,是重新考虑买房计划的好时机。

2.因时制宜的政府政策
政府在2022年财政预算案中,为房市带来了几个好消息,包括取消第六年及之后的产业盈利税(RPGT)、提供20亿令吉的房屋贷款担保助零工行业人士买房、拨款15亿令吉发展亲民房屋计划(Rumah Mesra Rakyat)和政府房屋单位维修。

3.大型基建项目支撑前景
国内大型项目不断推进,PropertyGuru预计这将为房地产市场注入活力,为住宅、商业和零售房产领域带来更多价值。

这些大型项目包括第三捷运计划(MRT 3)、东海岸铁路计划(ECRL)以及新山-新加坡捷运系统(RTS)等重要基础建设项目。

相关报道:
今年上半年 主要富人在买房

 

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买房趁现在 明年房价要涨了!

2021年11月22日

独家报道:李治宏

有买房需求的,
就别再等了。

受疫情和行动管控令影响,国内今年上半年新推出的住宅数量和销售表现双双下跌,而发展商也纷纷在下半年按兵不动,展延推介新房产项目,先专注于销售现有的房屋。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)早前发布的最新调查显示,大部分受访的发展商对今年下半年的产业前景持悲观态度,惟较乐观看待明年上半年的市场。

经济全面重启和复苏,加上2022年财政预算案废除6年及以上产业的产业盈利税,政府计划拨款15亿令吉用于兴建人民组屋、亲民房屋和公务员房屋等可负担房屋的政策,预料将鼓励发展商更重视低收入阶层的需求,打造更多可负担价位的房屋,为低迷的房地产市场注入一些活力,进一步为房市2022年的复苏加持。

产业界人士普遍预见,2022年本地房市将渐入佳境,发展商新推介项目将比今年来得多,但整体而言,仍是买家的市场。

尤其是随着延缓还贷措施料将于今年底结束,料有更多无法如期还贷的房屋被银行拍卖,加上有许多二手房屋挂牌出售,料将令市场上的房屋供应进一步增加。

曾爱珍

马来西亚房地产中介协会(MIEA)会长曾爱珍就表示,2022年房产领域仍是买家的市场,这意味着购屋者有更多的选择,但这不代表房价一定会下跌。

反之,由于建筑材料成本扬升,预料发展商将把额外成本转嫁购屋者,因此明年新楼房的价格料将上涨。

“现在是购屋的最佳时机,购屋者应在经济复苏和百物涨价之前进场。”

她接受《南洋商报》电访时说,有地房屋明年展望依然向好,需求料保持稳健,但高楼住宅则在售价和租金方面双双面临下行压力。

当然,地点良好的高楼住宅仍有一定的需求,表现相对会较为稳健。

随着延长延缓还贷措施将在今年底结束,曾爱珍促请政府延长该措施3至6个月,好让饱受疫情影响的消费者有更多时间恢复财务状况。

恐爆产业拍卖潮

“经济重启后,如今各行各业开始逐步恢复过往的生气,但人们仍需一段时日才能恢复以往的财力和购买力,因此有必要进一步延长延缓还贷措施,至少3个月也好。”

她认为,只要延缓还贷措施获得延长3至6个月,加上现有的复苏动力获得持续,那么有望避开延缓还贷结束后,市场可能爆发的产业拍卖潮。

陈建明

明年房价料微涨

大马永利行(Raine and Horne International Zaki & Partners)执行董事陈建明认为,整体而言,房产价格明年料稍微走高,但必须留意延缓还贷告一段落后,产业拍卖潮所带来的冲击。

“市场情绪料逐步改善,但滞销问题将继续令房产市场的复苏蒙上阴影。”

他说,一旦延缓还贷措施结束,产业拍卖料将增加,这将压低房产价格,尤其是共管公寓、服务式公寓、小型家庭办公室(SOHO)及小型多功能办公室(SOVO)的售价。

然而,坐落在首要地点的高楼住宅需求和价格料仍将保持稳定。

此外,有地房产尤其是排屋的需求保持稳定,市场购兴取决于位置和房产类型。

一般上,首要地点和邻近吉隆坡市中心,并有轻快铁或捷运穿梭的房产需求料将持稳,甚至稍微扬升。

他说,新街场-淡江高架大道(SUKE)、白沙罗莎阿南疏散大道(DASH)和巴生谷东部大道(EKVE)的相继竣工,以及西海岸大道(WCE)部分路段已开放通车,将刺激沿线房产项目的需求。

“发展商料将推出更多的有地房产。那些拥有较宽敞空间,包括设有居家作业设施的房屋,以及双锁匙(Dual Keys)公寓将是市场趋势所在。”

他认为,巴生谷北部的本查阿南/瓜拉雪兰莪走廊,以及巴生谷南部的瓜拉冷岳/蒲种走廊,是2个值得特别留意的房产热点。

至于拥屋计划(HOC),曾爱珍表示,有地房产在疫情期间仍保持稳健需求,HOC应记上一大功,但这项措施应扩大到二手产业市场。

“二手房屋市场占全马产业交易80%,但却一直被当局忽略,其实MIEA有建议为二手房屋买卖提供一些奖掖,以刺激二手房屋市场,带动整体房市。

“例如,二手房屋买家5年贷款免息,以及卖方也享有一些节省成本的奖掖。

“然而,政府在2022年财政预算案宣布废除6年以上产业的产业盈利税(RPGT),可让卖方节省税务开销,但仍没为买方捎来利好消息。”

在国内3大产业热点,即巴生谷、槟城和柔佛当中,槟州房产市场稳中向上,巴生谷和柔佛则是有地房产保持稳健,但高楼住宅则表现疲软。

符儒仁

3大产业热点逐个评:

巴生谷
有地房产需求稳定

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁认为,短期内,巴生谷房产交投活动将保持低迷,但一旦经济重启和复苏,市场交投将恢复活力。

他在书面访问中对本报表示,住宅需求将继续获得低利率环境和拥屋计划(HOC)的支撑。

有地房产需求今年保持稳定,大部分新推出房产项目的销售率介于50%至90%,尤其是那些坐落在现有著名城镇计划内的新房屋单位。

在巴生谷,新房产的售价保持50万令吉以上,未来新有地房产的焦点将继续落在巴生谷西部和南部,但巴生谷北部计划中的新项目却按年激增68%,相信是来自即将面市的新城镇发展项目,例如占地810英亩的Gamuda Gardens、Templer Residenc及M Panora。

然而,新高楼住宅项目的销售则较为缓慢,而外国买家市场则因我国边境持续未对外国人开放,导致新楼盘寥寥无几。

苏继良

槟城
明年新楼盘料减少

大马莱坊槟城分行执行董事苏继良指出,槟州政府通过各项可负担房屋计划加强人民的拥屋能力,加上槟州拥屋计划延长至明年6月底,料将进一步提振槟州房产市场。

他在书面专访中说,根据国家产业资讯中心(NAPIC)数据,槟州今年上半年的房产成交量和总额分别按年激增41.3%及55.3%。

2022预算案撤销6年以上产业的产业盈利税措施,则将刺激二手房屋市场的交投。

符儒仁指出,由于发展商专注于清理未售出的存货,短期内新房产项目料将减少。

不少发展商目前进行非正式的推介来试探市场反应,而非直接正式推介新楼盘。

槟州目前仍有3995单位,总值约31.2亿令吉的高楼住宅滞销,但基于槟州拥屋计划已延长至2022年6月,加上现有的低利率环境,以及明年新楼盘预计减少,都有助于削减现有的滞销单位。

“简单来说,槟州住宅市场短期内料保持稳健,并将继续是买家的市场。在眼前市场仍充斥各种挑战,前景不明确之际,预计不会有显著的增长。”

蔡慧莹

柔佛
高楼住宅滞销严重

大马莱坊柔佛州分行董事蔡慧莹指出,柔佛州房产市场仍呈两极化走势,即有地房屋市场仍保持蓬勃,但高楼住宅市场则严重供过于求。

“发展商的滞销高楼房产存货和二手高楼住宅,将继续令高楼住宅面临供应过剩的窘境。

“无论如何,许多人仍热切期盼马新边境管控和旅游限制放宽,一旦成真,市场将恢复信心,这将有助于柔州房产市场复苏。”

符儒仁指出,柔南依斯干达特区的发展商同样聚焦于清掉手中的存货,通过HOC和提供额外的销售奖掖配套来达到这个目的。

发展商把目光瞄准本地购屋者,纷纷推出售价低于70万令吉的较可负担房屋。然而,失业率提高及家庭收入下跌,现有的物价可能仍令消费者无法负担。

柔州高楼住宅市场仍面临严峻挑战,截至今年首季,滞销高楼住宅多达1万8881单位,仍处于偏高水平,其中高达77.3%为服务式公寓。况且,今年首季的住宅交易当着,只有12.8%是高楼住宅。

符儒仁说,经济低迷也影响整体房产成交量。但他补充,由于临近新加坡和策略性的地理位置,柔佛州仍是富有吸引力的投资目的地,前提是现有的外国购屋者政策必须持之以恒的推行。

69%看好住宅市场

根据大马房地产发展商会(REHDA)的最新调查,63%受访者较为乐观看待明年上半年的产业市场前景,其中69%更看好住宅市场的表现。

在疫情和管控令打击市场买气下,发展商今年减少推介新项目,其中上半年共推介1万1601单位的各类产业,比2020年下半年的1万2640单位减少8%。

1万1601产业单位当中,高达98.5%或1万1422单位为房屋,当中大部分(3955单位)为公寓和共管式公寓,主要位于蒲种及巴生。

接下来依序是双层或三层排屋(3142单位)及服务式公寓(1156单位)。大部分推出的房地产售价介于25万至50万令吉。

房产销售表现方面,今年上半年的销量下跌至39%,相对去年下半年为45%,半年内下跌了6%。

REHDA在上述获得大马半岛180名会员回复的调查中发现,只有36%受访者计划在今年下半年推出新房产,归咎于市况欠佳。

2022年房市看点利好因素

1)经济复苏

2)利率维持偏低

3)脱售6年以上产业豁免产业盈利税

4)政府拨款15亿令吉建可负担房屋

利空因素

1)疫情若反弹,拖慢经济复苏

2)延缓还贷结束或引爆产业拍卖潮

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