Categories趋势

设特工队解决550延工烂尾项目

2022年12月31日

地政部出手了,
努力实现居者有其屋

地方政府发展部长倪可敏宣布,该部将成立特别工作小组,寻策解决381个私人发展“严重延工”房屋项目及169个“延工”房屋项目的问题,以捍卫广大购屋者的权益。

他希望能创造双赢方案,全力以赴完成“居者有其屋”的目标与理想。

倪可敏在“星报杰出房地产商”奖项主持推介礼活动致词时说,房地产的发展关系到近200个相关行业,是我国经济发展重要推手。

倪可敏参观各参展商的摊位,右为饶伟孝。

该部寄望2023年房地产市场能蓬勃发展推出更多优质的可负担房产,使更多人能拥有自己美丽的家园。

倪可敏指出,根据该部统计,为了落实居者有其屋的宏愿,该部在第12大马计划下将兴建总共8万3728间房屋,其中2万2209间房屋巳建峻,4万7637间正在进行中,其余1万3882间则将于2025年杪前完成。

倪可敏

他表示,从现在开始地方政部在城市建设与规划中将积极配合联合国推动的永续发展目标,因此他希望私人界能与政府积极合作与配合。

“金山银山不如绿水青山,因此环保与发展,两者必须保持平衡以便造福人民。”

Categories趋势

烂尾楼,有得救吗?

2022年10月3日

独家报道:苏韵鸰

“烂尾楼”风暴
会否也在大马房市上演?

疫情爆发2年多来,国内“严重延工”房屋项目(sick housing project)的数量激增逾60%,而早前接受本报访问的业界人士预计,“严重延工”项目数量不仅无望减少,还会进一步增加,而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目(abandoned project,俗称“烂尾楼”)。

房产市场陷入谷底的中国早前爆发“烂尾楼”风暴,不仅“烂尾楼”购屋者拒还银行房贷,这股“断供潮”随后会进一步蔓延至产业领域供应链,一些中资房企的供应商因被拖欠账款,而拒还银行贷款,显示这波始于购屋者的断供潮延烧。

本地购屋者更关注的是,这股“烂尾楼”风暴会否也在大马产业市场上演?我们能否先打“预防针”?

房屋及地方政府部的数据显示,截至今年8月31日,我国共有411项严重延工项目,涉及7万9476个房屋单位。

这个数目比起今年首季有所减少,但业界人士早前却预估,由于种种不利因素,未来12至18个月内,严重延工项目恐会进一步增加,更有半数最终可能成为“烂尾楼”。

截至今年3月底,国内获批准的2552个房屋发展项目中,多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目。换句话说,每100个房屋项目中,约23个是正面临“重病”的项目。

白武士成烂尾楼救星

根据房政部的定义,严重延工房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上,或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

至于“烂尾楼”,则是已经完全停摆的废置项目,不幸买到这些项目单位的购屋者欲哭无泪,除非有“白武士”出手拯救或重建有关项目。

当然,情况也不是一片悲观,完全没有翻身的余地。

房政部的数据就显示,截至今年7月7日,有102个废置项目被列为可重建废置项目,有望“起死回生”,而其中35项属于今年新增的烂尾楼。

谢廉义

严重延工仍有生路

安德资产(拍卖、投资,交易与咨询)公司执行董事谢廉义就指出,尽管面对严峻的经济挑战,但我国并未掀起或酝酿着一股“烂尾楼风暴”。

他接受《南洋商报》线上专访时强调,目前国内出现的问题房屋项目,大多是严重延工项目,而非已经完全停工的“烂尾楼”,大众须懂得区分两者的区别,因为严重延工项目还有一线生机,未必走上沦为“烂尾楼”的这条绝路。

安德资产公司合伙人洪永勤指出,为了避免陷入买到“烂尾楼”的陷阱,购屋者可以先打“预防针”,这包括了解发展商过去完成项目的营运记录、了解发展商的财务状况,以及购屋者务必妥善保管完整的文件。

他强调,万一不幸买到“烂尾楼”,购屋者可以做的就是和清盘师保持密切联系,包括把手上的相关文件呈交给清盘师,因为这有助于清盘师加速处理法律程序,更快地完成由“白武士”接手“烂尾楼”和重建。

洪永勤

雪新增烂尾楼最多

新增的可复工“烂尾楼”中,34个项目废置超过5年,仅有1项在雪州的项目,兴建208个单位公寓,已售出56个单位,原定今年1月24日竣工,但因发展商破产,最终惨遭房政部于2月11日判定为烂尾楼。

在今年新增的“烂尾楼”当中,雪兰莪州高居榜首,共有12个房屋项目完全停摆;其次是吉兰丹和登嘉楼,分别以7个项目并列第二,吉隆坡则排第三(4个项目)。接下来依序为槟城(3个),以及彭亨和霹雳(各1个)。

发展商破产致工程停摆

谢廉义指出,国内一些“烂尾楼”主因几乎都是由于发展商经营不善,宣布破产,进而令开发项目变成“烂尾楼”。

当然,一些“烂尾楼”则是由于发展商在整个大环境不利因素的打击下周转不灵,最终陷入财务困境,无力完成工程所致。

资金周转濒崩溃

他解释,疫情拖延工程进度,即使复工也必须面对建筑材料价格飙涨30%和劳工严重短缺的窘境,加上经济疲弱冲击市场,承担高昂的建材开销,赚幅不足的情况下,造成许多发展商的资金周转快逼近崩溃边缘。

“冠病疫情最严重时期实施行动管控令(MCO)造成建筑工程被迫停工,政府允许发展商的延长交屋期和逾期交屋赔偿金今年期限已到,更令发展商头痛不已。”

洪永勤则指出,部分“烂尾楼”因过度依赖外国投资者,前期还贷期表现良好,惟在大环境挑战和全球经济受到冲击,外国购屋者或因原生国实施外汇管制,以致外国购屋者被迫不定期汇款,种种连锁效应,发展商的资金流变得吃紧。

他以中国为例,中国政府为制止人民扩张过快的“非理性”海外投资采取一连串的政策措施,管控跨境套利和收紧允许中国企业到海外投资的资金外流,这项外汇管制多年来持续至今。

他认为,即使今年4月1日我国重开边境,国内不少房地产项目也进入“合理调整期”,但锁定外国购屋者为顾客群的项目,仍存有高风险。

申请司法管理重组债务

谢廉义表示,大马经历1997至1998年亚洲金融风暴,我国已有完善的司法保障机制,切实筑牢抵御国际金融危机冲击的风浪,包括公司法令等。

“一旦债权人起诉,其他债权人就会一窝蜂向有关发展商提告,可能被迫提前清盘,造成无法挽回的局面。”

他说,发展商若面对短暂的资金周转,可向顾问公司或律师咨询,向法庭申请司法管理展开债务重组计划,通过法律程序禁止债权人提出法律控诉。

他举例,亚航集团(AIRASIA,5099,主板消费股)、世霸动力(SERBADK,5279,主板能源股)及沙布拉能源(SAPNRG,5218,主板能源股)向法庭申请列入司法管理,暂时由法庭委任中立的官员掌管公司事务。

重建债主信心

洪永勤表示,疫情影响了发展商的现金流和工程进度缓慢,发展商必须拟定重组架构,整肃财务状况、创造现金流履行还债义务的解决方案,否则法庭不会贸贸然接纳申请。

他补充,司法管理是通过2016年《公司法令》引入的一项由法庭监督的临时复苏计划,旨在帮助陷入财务困境的公司,提供复原机会,并使其恢复净利能力。

他认为,司法管理是财务陷困发展商申请破产前的最后一线生机,可在禁止债权人提控期重建债主的信心,恢复财务偿还银行和债主。

寻找白武士重建耗时

谢廉义披露,要寻找“白武士”拯救“烂尾楼”和重建并非易事,需要突破层层困局,无法在一年半载内马上解决。

“一旦有关发展商破产,交由清盘师接手,从整理所有资料、调查项目和评估工作,至少耗时3至6个月,再找上合适的‘白武士’,前后整个程序耗时超过一年。”

他表示,以上情况需视文件转交的配合度而定,可加速清盘师接手工作,不过大部分破产发展商的职员往往都人去楼空,或发展商董事不愿意配合提交文件,清盘师在处理“烂尾楼”事件上也难关重重。

发掘有潜能废置项目

“NCT集团是业界有名和活跃的白武士,发掘许多有潜能的废置项目,当然也有不少私人公司的白武士,只是处事不高调。”

他披露,该公司近期接获多项有关烂尾楼重建项目,协助召开购屋者意向大会,有85%购屋者同意重建计划。

“废置项目涵盖中马区,有公寓项目及有地房产,当中也有还未动工就宣布倒闭,也有工程兴建到一半,不过这些工程已停顿7至8年,与冠病疫情无关。”

购屋者需补贴差价

洪永勤说,一旦清盘师完成评估后,会登报寻找“白武士”,一般“白武士”财务实力雄厚,拥有丰富的经验,会详细衡量有关“烂尾楼”是否值得投资外,法律上的种种皆需要考量。

他指出,有鉴于废置项目已久,兴建工程开销和成本逐渐升高,“白武士”若计划重建项目,会制定方案,而买家也需要补贴差价,若差价太高,与购屋者谈不拢,届时又一拖再拖,寻求新的白武士登场。

“白武士需召开购屋者会议,得到至少75%购屋者同意补贴差价,才有机会重建‘烂尾楼’。”

他表示,一般“烂尾楼”兴建工程进度达60至70%,大部分购屋者都愿意补贴差价重建房屋项目,希望能一圆拥屋梦,购屋者需准备现金补贴差价。

不过,他认为,虽然严重延工项目和“烂尾楼”项目情况仍受到控制,但随着国家银行再调高基准隔夜政策利率(OPR)至2%,如同在房市浇冷水,加上国人的薪资收入没有增加,买房已变成很多人能力之外的事,恐怕房市将持续低迷。

烂尾楼涉及的主要单位:

1. 清盘师
2. 律师
3. 银行或金融机构
4. 购屋者

防买烂尾楼,如何先打预防针?

1. 了解发展商过去兴建工程的背景
2. 先了解发展商的财务状况
3. 购屋者务必妥善保管完整的文件

Categories趋势

房屋项目停工烂尾 谁来买单?

2022年07月18日

独家报道:李治宏

不幸买“严重延工”房屋,
购屋者能做些什么?

人病了,需就医;房屋“病了”,而且还是“重病”,该怎办?

截至今年3月底,国内获批准的2552个房屋发展项目中,多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目(Sick Housing Project)。换句话说,每100个房屋项目中,约23个是正面临“重病”的项目。

根据房屋及地方政府部的定义,“严重延工”房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上,或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

这样的数据意味着什么?“严重延工”项目最终会否变成废置项目?不幸买到这些房屋的购屋者该怎么办?

事实上,“严重延工”房屋项目的数量,在过去2年疫情期间激增近60%。

截至2022年3月31日,国内私人领域“严重延工”房屋项目从2020年3月杪,即我国首次实施行动管控令(MCO)时的365个,激增59%至580个。

而且,“严重延工”项目在批准项目中所占的比重,也从2020年3月底的12.89%,急增至22.73%。

“严重延工”项目激增,归根结底,当然和疫情重创房地产市场及过去2年来,多次MCO期间建筑工程停工有很大的关系,也是最大的主因,但还有其他因素促成今天的这个局面。

本报走访多位产业界人士时发现,还有至少另4大因素,令“严重延工”项目激增。

这包括:

1.政府在疫情期间实行的延缓还贷措施,令购屋者可暂停支付房屋贷款工程进度付款(progress payment),银行在暂时没有获得这笔付款下,也暂停按工程进度付款给发展商,加剧发展商的现金流吃紧困境;

2.疫情期间房屋销量下跌,施工中房屋项目的营收减少甚至没有任何营收下,发展商的现金流大受影响,甚至无法融资施工中的项目;

3.各类建筑材料价格自疫情爆发以来持续飙升,导致施工中的项目建筑成本大增,甚至超出了发展商的成本预算,令有关项目无利可图,也令发展商完成有关项目的意愿大减;

4.联邦法院2021年1月裁决,发展商的逾期交屋赔偿金(LAD),是从购屋者缴付订金,以示有意愿购买当天开始计算,而非从签署买卖合约那天算起。加上疫情和MCO期间停工导致许多房屋项目延迟完工,发展商预计将在完工和移交房子时作出巨额赔偿给购屋者,这不仅将导致较小型发展商的现金流干涸,甚至不支倒闭。这迫使一些小型发展商在无力作出巨额赔偿下,宁可选择结业,其手上的房屋项目停摆。

发展商丹斯里林景清早前在本报专栏中指出,在疫情发生之前,地价昂贵、合规成本居高不下和政府部门审批效率缓慢等问题,已让业者们面临重重考验。

如今加上建筑材料价格高涨和人力严缺这两大挑战,很多中小型的发展商都无法继续撑下去,进而导致市场出现众多延迟完工和被搁置的项目。

逾半项目恐成烂尾楼

大马房产协会(MIPE)主席纪华顺指出,我国向来都有“严重延工”房屋项目的问题,但疫情、MCO和建材成本飙涨,令这个问题恶化并加速浮上台面,成为房产市场的棘手课题。

他说,尤其是联邦法院针对LAD的标志性判决更是影响深远,因为该判决影响所有在1966年房屋发展法令下签署买卖合约的房屋项目,包括在判决前未完工的项目。

纪华顺

大小发展商都不愿接手

纪华顺也是鸿愿地产(Premier Asia Realty Berhad)董事经理,他预计未来12至18个月内,“严重延工”项目数量不仅难望减少,还会进一步增加,而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目(abandoned project,俗称“烂尾楼盘”)。

“这并非危言耸听,因为小型发展商在非但没有钱赚,可能还要倒贴一大笔钱下,可能会选择废置有关项目;其他发展商则在无利可图,还要拿出一大笔钱下,也不可能愿意接手。

“政府目前也没有任何机制或融资来拯救这类项目。因此,‘严重延工’项目变成废置项目的几率很大。”

他指出,已面临现金流紧缩的发展商无法获取融资,而市道欠佳、利率回升、更多违约案例,以及购屋者无法支付工程进度付款(银行也因此没有发放付款给发展商),是“严重延工”项目可能持续增加的另一主因。

薛国龙

现金流吃紧被迫延工

Metro Homes Realty有限公司执行董事薛国龙指出,2020年首次MCO期间,个人的贷款有延缓还贷措施的帮忙,在一段时间内暂时不用还贷而缓解还贷压力,但发展商的贷款母金和利息并没有延缓还贷,工程停顿了,利息却必须照还。

“所以当发展商资金周转不灵,就会导致工程进度缓慢下来,甚至搁置发展项目。”

他预计至少40%的“严重延工”项目最终会成为“烂尾楼盘”,原因包括疫情重创小型发展商的销售和现金流、令吉汇率持续下跌,建筑材料成本持续扬升等。

佳得楼宇管理有限公司物业管理人张惟越则表示,发展商太过依赖项目销售收入,而非本身的储备金,导致一旦营收大跌,现金流就会受困,进而拖慢项目工程进度,甚至停工。

据他了解,很多“严重延工”项目涉及可负担房屋,而国内一些地区可负担房屋滞销的问题时有所闻,关键在于地点不合适,造成供应和需求错配。

郑金龙
“严重延工”项目大增,带来哪些负面影响?

屋没得住还须续供

纪华顺指出,购买有关房屋的购屋者首当其冲,除了房屋未完工而无法入住,还必须继续缴付房贷利息给银行。

“严重延工”项目的发展商则可能被迫退出这个行业(最糟情况是破产或结业),或是把有关项目交给财力较强的发展商接手(若合适)。

马来西亚购屋者协会名誉秘书长拿督郑金龙说,上述580个“严重延工”项目多达影响5万1000名购屋者。如果“严重延工”项目最终变成搁置项目,购屋者面临的后果不仅是财务上的损失,也同时承受各种精神压力。

张惟越

房贷利息“没完没了”

他指出,有关购屋者必须继续供还房贷,而若无力还贷,就面对被国家银行列入借贷黑名单的风险。

张惟越说,许多借贷者都没留意到,无论房屋是否建好,他们向银行借的钱须照还,因为房屋买卖合约和房屋贷款合约是2份独立的合约,彼此不受对方约束。

购屋者买了先售后建的房屋,结果房屋迟迟没有完工,却因为银行已发放部分贷款给发展商,购屋者必须开始根据房屋的工程进度摊还贷款利息,变成“没完没了”的利息。

这延伸出2个问题。

第一,许多房贷借贷者因为无法或不愿还贷,被银行列入黑名单,也影响他们的信贷评分。很多借贷者是中下阶级,如果被列入黑名单,将难以获得新贷款。

第二,这笔钱如果不是放贷给出现问题的房屋项目的购屋者,而是提供给生产力的项目,就会为国家经济作出正面贡献。

政府应助“脱绑”

他认为,政府必须介入解决“严重延工”项目,解除受影响购屋者所签署的房屋买卖合约和房贷合约,否则购屋者将继续受房贷合约捆绑,在没有取得和入住房屋的情况下,白白的供还房贷利息。

“政府可设立一个机制,例如规定金融机构为房屋贷款投保,以保护本身的权益。当银行与购屋者之间签署的房贷合约解除了,购屋者将解除还贷的责任,而银行因此蒙受的损失,则由保险赔偿。

纪华顺补充,正因为我国房屋市场向来实行先售后建的政策,购屋者如果担心不幸买到“严重延工”项目的房屋,可以选择购买二手屋,毕竟二手屋是现成的房屋,购屋者可以先视察和了解房屋状况后才购买,成为问题房屋的风险低了许多,对购屋者比较有保障。

不幸买“严重延工”房屋,购屋者能做些什么?

通知银行停付款发展商

针对这点,纪华顺指点2大招应对。首先,购屋者必须尽快发出书面通知给银行,指示银行立即停止发出工程进度付款给发展商,并获得银行签收,这是身为购屋者和借贷者在法律上的权益。

“例如,如果有关房屋已完成40%,购屋者可以在书面指示中阐明,银行必须停止付款给发展商,他不会对其余60%工程的后续付款负责。

他指出,购屋者的这项指示,银行不能不受理,否则购屋者可以发律师信给银行。

调整财务免陷困境

第二,如果已确定自己买的是“严重延工”房屋,那么就必须做好之前一大笔投资和利息开销付诸东流的心理准备。在这情况下,购屋者须重新调整自己的全盘财务规划,调整其他方面的财务需求和开销,以免自己和家人的生活和财务陷入困境。

其实,与其等到事情发生后束手无策,购屋者其实可以防患于未然,这包括须经常到发展商销售处询问,了解所购买房屋的工程进度。

如果发展商什么都不透露或不说实话,那购屋者又该怎么办?纪华顺认为,至少购屋者有先主动积极了解房屋进度,一旦知道房屋工程进度有问题,甚至已经停工,就马上要求银行停止继续付款给发展商,这是购屋者保护自己权益的方法。

“其实,在房屋发展法令下签署的文件,银行也会一直检查房屋的工程进度,才会进一步发放工程进度付款。但如果购屋者主动定时了解工程进度,有助于降低面临亏损的风险。”

国内是否有任何法令或机制,保护购屋者在这方面的权益?涉及的发展商会否被对付?他们面临的最高惩罚是什么?

房屋发展法拟合约
购屋者权益较受保障

根据1966房屋发展法令新增的18A条文,一旦发展商“拒绝执行或延迟或暂停或停止工作持续6个月或更长时间,或超过买卖协议约定的规定完成期限”,有关项目就可被视为废置项目。

抵触这项条文,发展商将面临25万至50万令吉的罚款,或不超过3年的监禁,或两者兼施。

纪华顺强调,买房除了选地点、发展商,合约也很重要,一定要选房屋发展法令下拟订的买卖合约,因为它会给予购屋者比较多的保障。

“这是因为在该法令下签署的买卖合约,根据该法令规定,发展商从银行收到的工程进度付款,只能用在有关购屋者所购买的发展项目上,不能用在其他项目,这样对购屋者比较有保障。

“如果你买的房屋不是严重延工项目的单位,就不会发生发展商拿你的钱去救严重延工房屋的事。”

Categories贴士

搁置房屋发展商 害人害己

2021年11月5日

房屋计划搁置,
发展商赔上的是商誉或倒闭,购屋者则须承受房贷的压力。

很多人一辈子只买一间房子,试想想万一遇上房产计划搁置,银行贷款还要供,但房子一直建不起来。

最惨的是,这些人大多数手上没多余现金可以再买第二套房,但一辈子的梦想却被套牢在一间永远建不完的房子上。

房屋计划搁置可以有很多原因,有的是发展商管理或经营不当,例如现金流陷困导致倒闭,最终变成烂尾楼。

当然,不排除也有一开始就是骗局的住宅项目,所谓的发展商布局好,印刷一堆精致宣传品和拍摄高水准视频等等来推广,再撒一堆好康来诱客,大捞一笔订金后就跑路的个案,也是时有所闻。

存心欺骗的发展商在暗行事,购屋者却在明,有时真的防不慎防。

查发展商及其母公司背景

不想成为受害者,购屋者要懂得如何自保,尤其要调查发展商的背景。

那些在市场已久、商誉好的、完成过很多房产项目和大型的发展商,相对下,会落得经营不当而倒闭的几率会低一点;对,只是相对几率低,并非完全没有可能。

除了之前提到的广告准证和发展执照(APDL),购屋者付款和签买卖合约前,应该先到国家房屋局(Jabatan Perumahan Negara)的网站搜索,看看自己想买的项目,发展商是不是有搁置项目(Abandoned Project)的前科。

特别提醒一点,国内大多发展商的惯性作业,每兴建一项计划就会设立一间子公司来负责,而出现在搁置项目黑名单上的,往往是这些直接负责的子公司。

双重保险的做法,是通过其他管道,如公司注册局(SSM),先查你所买的房子的发展商背景,再对比黑名单上的公司,看看是否有关联,例如同一母公司或是同样大股东或董事阵容。

国家房屋局8月31日更新的网上资料显示,共有198家发展商涉及搁置房屋计划,包括:

完整搁置房屋发展商黑名单,>>点击这里<<

相关报道: