Categories问诊室

前居民委员会 中饱私囊?

2022年07月5日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

我们公寓之前的居民委员会主席和财政已经搬走,几个月前的年会(AGM)上我们选了新一批的委员。很巧的,物业管理的经理也刚换了新人。

新委员发现,有一些账目支出非常不合理,比如说清扫费明显高于市价,根据物管的职员回忆,这清洁公司是主席和之前物管经理坚持用的,我们怀疑是有利益关系勾结。还有一些现金支出没有明确的明细,都是开给财政和主席的,说是垫付,但却没有列明垫付了什么。而居民之前在年会普遍看不懂,也没有提出问题。

我们是否能够重新审计过往的账目,如果真有账目不清楚的地方,是否能叫搬走的主席、财政和前物业管理经理负责呢?

Tomy


答:

Tomy,您好!

这提问有两个角度:

其一,律法责任期
其二,开支的合理范围

管理委员是需要为上任期间的决策背负律法责任的,确实没错,但是马来西亚采用的律法制度乃“无罪推定” (Presumption of innocence),白话的意思就是 “在被证明之前,我无罪” (I am not guilty until proven)。

怀疑利益挂钩,需要实证才能立案,而这类的商用犯罪要收取实证实属不易。

如果对账目不满,可要求进行法务会计审计(Forensic Accounting Eveluation)收集实证,方能进入下一步。

如果贸贸然的开战,因无实证,搞不好落得出师无名而被反告毁谤。

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蒲种公寓没开年会 罚RM2K

2022年06月1日

不开年会是犯法且会被罚款,
这不是“说说而已”。

近来一宗诉讼案开了国内先河,也在共管产业方面深具代表意义。

这一起诉讼案是来自于雪州梳邦再也市政厅建筑总监,援引2015年分层管理维修与管理)条例第34(2)条款,将蒲种KOI TROPIKA公寓共管机构(JMB)的8位委员,控上法庭!

原因是这8位委员,没有如期在2019年召开共管机构的常年大会(AGM)。

梳邦再也市长拿督佐哈里指出,这是国内首个市议会将共管产业委员控上法庭的案件,除了其中一位委员已经逝世,另外7位委员都在法庭上认罪,各被罚款2000令吉。

拿督佐哈里。

最高罚5万元&监禁3年

这意味着,各位共管产业的委员们,日后别“随便了事”,有关当局真的会采取法律行动!

若触犯2015年分层管理维修与管理条例第34(2)条款,可能会被罚款不超过5万令吉,或监禁不超过3年,或两者兼施。

佐哈里说:“我希望所有JMB和管理机构(MC)的委员们能够履行自身职责,按时召开年会,以免违法。年会是分层建筑业主一起讨论和解决问题的重要平台。”

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不开公寓常年大会 随时被控!

2022年05月30日

黄伟益
产业管理顾问

 

别以为常年大会不重要,
不如期召开,随时被控!

雪州梳邦再也市政厅建筑总监最近援引2015年分层管理(维修与管理)条例第34(2)条款,针对蒲种KOI TROPIKA公寓共管机构的8位委员没有如期在2019年召开共管机构常年大会,而将他们提控上庭,并各判罚款2000令吉。

这是国内首宗有共管委员因没有召开常年大会,被控上庭及被判罚款的案例。当中被控的7人皆在法庭上认罪,而各被罚款2000令吉,另一人则因已逝世而被撤销控状。

相信此案的判决,将促使国内许多高楼或共管产业的管理委员会,今后更认真看待在指定期限内召开常年大会。

可判监禁罚款

2013年分层管理法令规定,所有共管机构或管理机构从最后一次召开常年大会算起,必须在15个月期限内召开常年大会并进行改选。任何共管机构或管理机构若没有如期召开大会,共管委员会所有成员皆可被提控,并可被判不超过3年监禁、不超过5万令吉罚款或两者兼施。

在此之前,梳邦再也市政厅建筑总监也是国内首个将未遵守分层管理仲裁庭裁决者提控上庭,并将他们判刑的建筑总监。也许,梳邦再也市政厅设有本身的推事庭,让许多案件能在最快时间内提控上庭。不过,国内许多地方议会,包括威省市政厅、八打灵再也市政厅、莎阿南市政厅亦设有本身的推事庭,但至今未见有关建筑总监把违法者提控上庭的案例。

如果这样的情况持续下去,建筑总监恐怕就会视为“无牙老虎”,难保不会有人趁机以身试法,甚至公然挑战建筑总监的权威。

不过,建筑总监往往难对共管机构或管理机构所委任,但表现不够专业甚至不负责任的产业经理采取行动,这是因为他们跟管理委员之间,仅属于合约性质的关系。

不过,若他们未能把属于共管机构或管理机构的文件或记录交出来,建筑总监可以通过向推事申请庭令,来对这些产业管理公司展开搜查或充公行动。

调查虽繁杂 总监须立威

国内许多地方议会建筑总监没将犯法者提控上庭,也许是因为法庭所判的罚款是归国库所有,而非归为地方政府的收入。

为了提控一个犯法者,建筑总监除了要开档调查之外,还要传召许多相关的人录取口供,包括搜集相关的证据作为呈堂用途,这当中涉及不少的人力、物力及行政开销。

从开档到调查到提控的过程,建筑总监须确保所有的表面证据确凿,始能取得副检察司允准将对方提控上庭。

整个过程绝对马虎不得,否则任何疑点的利益将归于被告。

除了提控上庭之外,建筑总监的另一个选择则是通过取得副检察司批准,进而对犯法者只是开罚单(Compound),而没有将他们提控上庭。在这种情况下,有关罚款的收入是归属地方议会的账户,而不必收缴国库或是州政府的统一基金。

不管是提控或开罚单,建筑总监应更加果敢地对犯法的一方采取行动,否则往后更难以让民众信服。

或许,房屋及地方政府部有必要严格下令全国所有地方议会的建筑总监,从即起对所有犯法者严格执法,包括在分层管理法令第126条文底下向推事申请庭令,或在第127条文没有申请庭令的情况底下,对犯法一方的办公地点展开搜寻及充公行动,然后再根据所搜获的证据向他们展开调查或提控等,始能取得杀一儆百的效应。

 

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公寓范围办丧礼 合法吗?

2022年02月20日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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在人口多的公寓范围办葬礼,
是否合适且合法?

如果是按照2013年分层管理法令与2015年分层管理(维护与管理)条例,确实没有明文拒绝单位业主在自家公寓内部范围办理丧事。

但很多业主忘了,当您与发展商签署买卖合约时,同时也签署了另外一份称为相互契约法律文件( 英文Deed of Mutual Covenant,简称DMC),所以站在1950年马来西亚合约法令的角度,这相互契约等于共管楼宇公约,而这文件通常都带有类似以下的法律条款:

须守共管楼宇公约

居民不得在各自的公寓单位内举行丧葬仪式,也不得把各自信仰的殡仪典礼带入公寓范围,或为过世之亲属家属,在自家公寓单位或公寓范围内举行丧葬仪式或悼念仪式,以观察和尊重该共管楼宇内其他业主/居民的隐私权。

加上,多数的共管楼宇(公寓)在成立联合管理机构时举办的第一次年度大会中,通常都会动议“特别决议案”,让出席的合格投票人把业主与发展商签署的相互契约,纳入联合管理机构为该楼宇的家规。

鉴于这惯性操作,多数的共管楼宇(公寓)都具有拒绝单位业主在公寓范围内,举办殡葬或悼念仪式的合格家规。

缺席会议失反对权

您可能会挑战,该特别决议案,您并没有参与投票表决,故不算数;笔者提醒您,按照2013年分层管理法令,第二附表中第15条文中的第二附属条文阐明:

(1)法律规定,会议之法定投票人得至少由一半出席的合格投票人组成;或

(2)如果半小时后,出席的会议之法定投票人少于一半,那所以出席的合格投票人,将组成会议之法定投票人。这到底是什么操作呢?

按照2013年分层管理法令,特别决议案,须获得至少3/4会议之法定投票表决率方可通过。

假设,该楼宇有819个个别单位,而按照法律规定的截止日,共有667位合格投票人,那么一半的出席率组成的会议之法定投票人,将是667除以2等于333.5 (由于没有半个生人,所以该楼宇的年会之法定投票人将是334位),当会议时间到时,共有334位合格投票人出席,该年会就可如常进行。

如果要在该年会通过投票表决通过特别决议案,就需要获得至少75%会议之法定投票表决率,就是334 x 3/4= 250.5 (所以该楼宇的年会之法定投票人将是251位),即可通过该特别决议案。

假如:该年会只有40位合格投票人出席呢 ?

按照,法律章程规定,只要等半个小时,那出席的40位合格投票人,将组成该会议之法定投票人。这时候要通过特别决议案,仅需要30位业主投票表决即可通过了。

如果您缺席该年会,您基本上丧失了反对权,因该决议案是按照合法流程通过的,虽然只有少数的30位业主,但他们都是该会议之法定投票人,这就是2013年分层管理法令授予年会的章程与权力。

尚欠费用业主无投票权

还有,您可能会问,大家都是业主,为何有合格投票人这区分呢?这是因法律有以下的条文:

如果在会议的7日前该单位还有任何拖欠的费用,包括管理费、储备金,还有其它因该单位产生的费用,业主将丧失投票权。

这法律条文存在的意义,就是鼓励业主缴清管理费后,才可参与楼宇的决策。

楼宇不可鼓励拖欠文化,毕竟管理费是该楼宇的唯一收入来源,而它都是用来支付该楼宇需要的维护、维修、管理与支付工作人员薪水的重要收入来源。

最后,因冠病疫情越发严重,除了法律不允许共管楼宇内举办葬礼活动和殡葬仪式,其实也存有预防的考量,毕竟1988年传染病预防和控制法令(342法令)也需要国民配合抵抗疫情蔓延。

共管楼宇在人口密度高又密集的范围,举办葬礼活动和殡葬仪式,让大量的外人进入楼宇范围灵堂办丧事,进行殡葬或悼念仪式,实乃非明智之举。

毕竟冠病病毒有几天的潜伏期,若把病毒带入这人口密度高又密集的的共管楼宇,若出现感染群,届时该怎么办才好?

楼宇管理处并非刁难,请业主体谅,把灵堂安置在专业的付灵处吧。

 

Categories意见

共管楼宇年会为何不选周末?

2022年01月17日

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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平均每日近60场年会,
真的能应付得了吗?

共管楼宇管理委员经常被问,为何不选择居民休假的日子(星期六或日)举办楼宇的年度会议,而选择大家都不方便的工作日办呢?

按照2013年分层管理法令,共管楼宇年会是每年得经历的重要章程,这每年一次,就那么一次的年度大会,管理委员需要向楼宇住户汇报 :

1)过去一年的管理业绩;
2)他们做了些什么?维修或改善活动;
3)提供财政报告;
4)动议通过来年的维修预算;
5)居民提呈动议,寻求年会通过;
6)投票选择下一任管理委员;
7)听取居民的民生汇报;
8)修改居住规定(House Rules)等。

简单来说,共管公寓的年度居民大会就是一年一次的决策大会,目的就是集合全体居民共同商议和作出决定,并决定下一年的路该如何走,也决定来年的财政预算案。

而这么重要的年度居民大会在物管业里,却又是管理委员会心中的一根刺,刺痛着每位管理委员。

一,出席率低迷如何是好?
出席率通常少过5%

以下分析一个真实个案:2021年12月某个星期日下午,笔者管理的共管楼宇终于在行动管控令结束后,举办了年度会议。这栋拥有819户的共管楼宇,截至会议7日前结清管理费的单位共有667个。

按照2013年分层管理法令,第二条例中的第15条文阐明,如要准时开始会议,需50%的投票人出席会议,如人数不达标,就得运用第15条文中的第二附属条文,把登记处延长半小时。

半小时后,所有出席的投票人将成了该年度会议的法定人数,会议方可进行。

虽然该楼宇的可投票单位达667个,但当天出席会议的业主只有区区8人,半小时过后也只是增多一位业主,故当天的会议法定人数一共是9位。

还有,这是笔者第三年管理该楼宇,第一年的年会出席法定人数为39人,第二年的出席人法定人数为36位,第三年可能因为疫情仍在肆虐,出席人数跌新低,法定人数只有区区9人。

根据笔者进入物管行业第七个年头的经验发现,年会出席率几乎不超过总个别单位的5%,那么把年会定在假日或工作日,真的会有区别吗? 毕竟多数业主都不爱出席年会。

二,假日举办左右为难
不选假日因为办不到

房屋及地方政府部提供的一项城市服务组统计报告显示,全国各地的分层产业发展项目于2018年杪已增至2万1222个(涵盖218万9582个分层单位)。

同时,全国每年增加的共管楼宇发展项目接近1000个。

这个数字对很多人来说可能没有什么概念,也经常被挑战,为何不选假日办年会,其实真的办不到啊!

2万1222个发展项目除于一年365天的话,平均每天要举办的年会多达58场。

办周末平均212场
人力资源难应付

笔者推算让您了解:

2万2122栋楼,除以一年12个月,等于平均每月需办1843.5场年会。

1843.5场年会,除以每月平均30天,等于平均每天需办61.45场年会。

如果真的把年度会议都挤在星期六与日举办,结果将十分“可怕”。一年只有52个星期,算起来一年只有104个周六和周日。

2万2122栋楼,除以104个周末和周日,等于平均每个周末和周日需举办的年会就多达212.7场。

城市上班族难抽空

更麻烦的是,高楼楼宇普遍集中在城市,想想看这个密度,有多少个星期六和周日能用在年会上呢?还有,人力资源是否能应付这庞大的年会数量呢?

虽然,在工作日举办年会,将导致上班族调配时间有难度,但为了价值至少几十万令吉,您将要居住10年至20年以上的住宅,不值得您花费半天时间来出席年会吗?

业主应出席维护权益

笔者呼吁单位业主要正视共管楼宇的年度会议,踊跃出席和聆听汇报,并投下您神圣的一票,选出为街坊邻里服务的管理委员,携手齐心为自己的家努力吧。毕竟,和谐的居住环境,是来自街坊邻里的良好互动的结果。

最后笔者提醒您,2013年分层管理法令第二章节第15(2)条文明文规定:如果在指定召开常年大会的时间后半小时内没有达到法定人数,则出席会议且有权投票的业主,将构成年会的法定人数。

而且关键是您得接受,否则就是犯法行为。因为我国的法律都通过国会上议院和下议院的辩论和投票通过,也是国家元首亲笔签署的官方文件。

个人认为,不尊重法律,比藐视法庭来得麻烦呢!