拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

您好！

知道现在已经很多地产放在线上拍卖，请问实体拍卖和线上拍卖的房产是不同的？

新手想自己在线上拍卖那里竞投，要如何开始和进行？

Kok Wai

答：

Kok Wai，您好！

实体拍卖和线上拍卖的房产之间的区别是现场的感觉与气氛的不一样，就如大家喜欢出席现场音乐会一样的不同感觉与气氛。

所有被金融机构安排拍卖的房地产业都会刊登在各大报章，比如中文，英文或马来文报章上找到有关的产业拍卖通告。或者联络拍卖师获取房地产业拍卖的讯息。

您也可以到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网http://www.auctionguru.com.my找到最新的拍卖产业资讯。

在决定是否购买金融机构拍卖产业时，最重要的文件是拍卖通告（Proclamation of Sale），有关拍卖通告将列出有关拍卖的重要质料，包括：产业基本质料、拍卖底价及种种的购买条款如付款期限、产业开销的分配等。

线上拍卖一般需要至少提前 3 天，交10%底价的汇票。相关单位将为你注册与提供投标的密码。如果你成功投标该房产，你需要尽快安排签与领取有关拍卖合约。如果你投标失败，你的汇票将会寄回给你。

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

请问，被拍卖的房产如果没有人投得，相隔多久会再拍卖？

到时价格会下调吗？若是，那每次下调的幅度是多少？

Ee Enn

答：

Ee Enn，您好！

每当产业在第一次被金融机构安排拍卖销售之前，金融机构都会根据估价师的预估价，以现有和最接近市价的价格为有关产业设定拍卖底价， 这样将会保障金融机构和有关贷款者的利益。

假如该拍卖产业在首次拍卖会上，没有吸引到任何投标者，有关金融机构可能在未来的拍卖会上，把之前拍卖产业的底价调低10%。

如果在第二次依然没有任何投标者，金融机构会再把之前拍卖产业的底价调低10%。

如果仍然未有人在第三或第四次的拍卖会投标有关拍卖产业，一些金融机构可能会为有关产业重新估价，以设定拍卖的底价，等待时机成熟，才重新拍卖该产业，惟这胥视个别金融机构的政策。

有关拍卖产业不能出售，有时可能是因为有兴趣投标者在不可预见的情况错过了有关拍卖日期或在等待下一轮底价下降时，他们才去竞标有关拍卖产业，以便能获得更多的利润。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

想要更了解拍卖的操作，是不是一定要交10%底价的汇票，才能换到入场机会？还是有其他方式可以现场学习。

另外，如果汇票交了，当天又改变主意不出价竞投，是可以的吗？会有什么后果？

Stefani Wong

答：

Stefani，您好！

因为疫情的关系，如今入场会比以往严厉，确保所有必要的防疫安全措施有效的实行。

如果汇票交了，拍卖价格又叫太高，你是可以在当天改变主意不出价竞投。

不过如果在拍卖当天，你是唯一的投标人又不出价，相关单位有权力将你列入黑名单并扣留汇票一段时间。

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拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

景气未恢复，感觉市场上多了很多房产被银行拍卖是吗？平均来说，每个月会有多少？以哪一类房产比较多？

Cherrie

答：

Cherrie，您好！

根据我们AuctionGuru.com.my的数据分析，平均每月有大约 1500 处房产被银行拍卖。

我们的数据显示，在被银行拍卖的房产中，住宅房产占最大比例。

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

看FB房产拍卖的专页看到，一些房产拍了很多次都卖不出；直觉，这种房子可能“有问题”，可是要如何去查证问题出在那裡？或是一般会是什么状况？

Andrew Yang

答：

Andrew，您好！

在决定是否购买金融拍卖产业时, 你可以通过以下管道了解有关金融机构所安排的拍卖产业:

与邻居或管理公司闲谈 探听空置房产屋内情况

如果你准备了解拍卖产业活动如何进行，最好是出席在酒店或拍卖行举行的拍卖活动，可以从中观察拍卖产业活动进行程序。

有一些金融拍卖的产业，可能是一些空置一段时间的房产，也有些是业主仍居住的产业。

若有意投标，通常只能在产业外面观看， 无法入屋观看和检查；有时，有关房产的状况未必让人满意。

假如有关拍卖产业已经空置，不妨从窗口或其它管道，了解屋内的情况。

你也可以尝试与邻居、管理公司闲谈，以探听有关房产空置多久，上一个屋主或住客的居住背景。

如果无法观看屋内的情况，你必须做好最坏的心理准备。

另外一种情况是，有人居住在该拍卖产业，这有可能是屋主或租户。

假如他们的态度友善，有可能给予配合，当你成功标到有关拍卖房产，你可能会有现成的租户。

可申请庭令驱赶住户

假设有关住户不友善，并抱着敌意态度，成功投标者最好通过法庭申请庭令来驱赶住户。

假如有关金融机构拍卖的产业需要大整修，而投标者又对装修不在行，不能肯定装修预算，最好是请承包商或装修商为有关拍卖产业整修估价。

须留意拍卖文件内容

任何有关金融机构拍卖产业的交易，都以拍卖文件（Proclamation of Sales）为依据。有兴趣投标者必须留意文件内容，否则请律师去了解。

因为买卖的所有条约都在拍卖文件中，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。

若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，有兴趣投标者应先了解有关拖欠的数额。

操控拍卖价抵触法令

对于一些不法人士在金融机构拍卖产业会里妨碍和操控拍卖价格者，根据2009年，反贪污委员会法令第16(a)、(b)条文，在拍卖场合不论是付钱或收受金钱的一方，都有可能因此抵触有关法令。

以上刑罚可被判监禁不超过20年，及罚款受贿财物的5倍或1万令吉；视何者为高。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

从拍卖市场购买房产，
是否安全？

由于经济放缓，大量的房产正被银行拍卖。通常，拍卖房产的底价是非常有吸引力的。

竞标拍卖的房产，存在着什么风险呢？建议投标者在拍卖前对有关房产进行土地调查。如果所标的房产没有任何产权负担或阻碍，投标者理应可安全投标。

不过，也有情况是前地主将其部分的土地交给政府，但该交易并没有被登记和显示在土地房产调查册里。

在Bayangan Sepadu Sdn Bhd V. Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor & Ors的案件中， 联邦法院裁定:-

“根据国家土地法，在公开竞标的成功投标者获得了对所标房产的不可废除拥有权，而未登记者的权益，将不受国家土地法的保护。所有未登记的土地房产交易或买卖，都不能否决有登记者的拥有权。”

案情

1）本次上诉的纠纷是关于巴生的一块土地 （“该土地“）。该土地之前是由Newacres Sdn Bhd 和Bumi-Murni Sdn Bhd 共同拥有。

2）于2011年3月25日，该土地在通过巴生土地局所实行的公开竞标，被一名买家用366万令吉购买。由于前屋主拖欠联昌银行（CIMB Bank Berhad ) 的贷款，于是该银行申请上述的公开竞标。

3）于2011年7月，买家则聘请了一名有执照的测量员，对该土地进行检测，结果显示，该土地上有一个蓄水池和其它围绕着蓄水池的永久性建筑物，其则占了17.49英亩里的9.554英亩地段。

4）买家随后则写信给雪兰莪州水利灌溉局（Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor），要求有关当局提供资料和文件，以证明当局占用土地的正当理由。

5）尽管买家在司法出售之前进行了土地房产调查，但该调查册却没有显示有蓄水池和建筑屋子在该土地上，同时也没有显示该土地的一部分已交回给雪兰莪州政府。

6）于2011年5月4日（公开竞标后），买家在此进行土地房产调查，但依然显示相同的结果。买家之后各别在2016年11月26日和2017年5月11日进行土地房产调查，发现雪州水利灌溉局的权益，并没有在拥有权登记文件中登记，也没有任何将土地交回给雪州政府的记录。

7）雪州水利灌溉局则出示文件，以作为支持当局声称该部分的土地已移交给雪州政府。

8）买家要求雪州水利灌溉局交付空置土地，并拆除围栏和建筑物。由于该局未能遵守买家的要求，买家随后向高等法院提出诉讼。

裁决

联邦法院裁定：

1）当一个人登记为某些土地或土地权益的拥有者， 他或她获得了不可废除的权益，除了在国家土地法第340项所规定的以下情况：

(a) 在欺诈或者虚假陈述的情况下；或者
(b) 伪造或作废的法律文件； 或者
(c) 拥有权或权益是非法获取的。

2）虽然买家没有视察土地现场，但即便买家视察土地现场并发现大部分的土地被蓄水池和建筑物覆盖，调查册上的拥有权（拥有权登记文件），正如买家进行的土地房产调查所显示的一样（无任何产权负担障碍），没有差异。

3）买家已在竞标前后尽了最大的努力，对该土地进行了多次的土地房产调查，查册结果显示，该土地的登记文件上并无任何产权负担障碍。

结论

建议投标者在竞标之前进行土地调查，以便确保该土地没有任何产权负担障碍。

任何未登记的权益，都不能否决成功投标者的拥有权。

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

失业多时，疫情前投资的一间公寓就快交锁匙，感觉没能力还供款，很担心银行会拿去拍卖。

如果我现在只能应付供款的可能60%左右，有办法让银行不拍卖这房子吗？该怎么做？

YS Leong

答：

您好！

在这种情况下，最好寻求银行的帮助，重新安排还款金额或延长贷款期限。

如果实在没办法，你应该考虑尽快在二手市场出售房产，以获取更高的价格。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。