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新加坡买家最爱澳洲房产

By Poh Gin,

2023年12月21日

澳洲是世上百万富翁的首选目的地

全球最大的国际房地产买家之一的邻国新加坡，其国民在海外购房的第一大目的地是澳洲，其次是泰国、大马、日本和英国。

根据居外IQI联合创始人兼集团总执行长卡希夫今日发布的评论，于2020年1月至今年11月期间，新加坡买家对澳洲房产的谘询率达27.5%，其次是泰国（16.5%）和大马（13.2%）。

“澳洲也是世界上百万富翁的首选目的地。根据Henley & Partners的数据，今年约有5200名百万富翁移居澳洲。相比之下，移居阿联酋的百万富翁为4500人，移居美国的百万富翁为2100人。”

他说，新加坡成为全球最大的国际房地产买家之一有多种原因，但最基本的原因是对文化偏好和丰富的资本。

“当新加坡投资者购买海外房地产时，他们通常寻求投资多元化，利用新币的强势优势，避开国内较高的交易成本，为在海外读书的孩子提供住房、购买第二套住房或为退休和度假。”

他说，澳洲在新加坡买家对产业的谘询率位居榜首（27.5%），其受欢迎的程度，原因包括文化联系、教育机会、稳定的房地产市场、生活方式和地理位置等。

一年购9.35亿房产

“在2022年至2023财年，新加坡买家在澳洲购买了3亿澳元（大约9.35亿令吉）的房产，比来自印度、印尼、英国和大马等大国的买家还要多。”

卡希夫也说，虽然澳洲政府只允许海外投资者购买期楼（off-the-plan），但对新加坡买家来说，这是非常有吸引力的投资。

据指，由于和新加坡毗邻，加上新柔捷运（RTS）工程已完成一半，每小时将有1万人往返两国，也意味着未来会有更多新加坡人跨境生活，并在新山购买1至2套房子。

居外IQI平台指出，今年首季，新加坡买家在新山的房产交易量，按年增长了17%。

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澳洲房价再创历史新高

By Poh Gin,

2023年11月2日

再次加息前景下，
澳洲房市开始降温

澳洲房价10月份攀升至接近纪录高位水平，为央行又平添了一份忧虑，并强化了下周将恢复加息的预期。

房地产咨询公司CoreLogic在报告中称，悉尼房价上涨0.8%，珀斯和布里斯班分别上涨1.6%和1.4%。这推动10月份全国房价指数上涨0.9%。

“按照这样的增长速度，我们将看到全国房价指数在11月中旬创下纪录新高，”CoreLogic研究主管蒂姆·劳利斯称。目前距离2022年4月峰值仅差0.5%，不过劳利斯警告称，在再次加息前景下，市场前景开始降温。

房价上涨，推动10月份澳洲房价指数上涨0.9%。

借贷成本提高4个百分点

澳洲央行自去年5月以来已将借贷成本提高了4个百分点，现金利率创逾11年来最高水平。上周公布的第三季度通胀高于预期，本周的零售额数据也强于预期，这可能迫使澳洲央行在连续四个月按兵不动后出手加息。

房地产市场的快速复苏令政策制定者感到担忧，因为感觉手头更加宽裕的家庭才更有可能消费，从而加剧了通胀压力。经济学家普遍预计澳洲央行将在下周二会议上将现金利率上调至4.35%。

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实达澳洲买地 推7亿新项目

By Poh Gin,

2023年09月5日

实达集团澳州业务扩大中

实达集团（SPSETIA）以7330万澳元（约2.2亿令吉），收购位于澳洲圣伦纳兹 (St Leonards) 约1374平方公尺的土地，计划开发拥有商业和零售设施的住宅项目。

该集团预计在12至15个月内，推出此发展总值约2.36亿澳元（约7.08亿令吉）的项目。

这最新项目是实达集团在澳州的第六个项目，也是在悉尼的首个项目，这将进一步加强该集团在澳州的业务。

分析员认为，此补充地库行动正合时宜，将进一步扩大该集团在澳洲的版图，并从悉尼产业市场强劲复苏中受惠。

该地皮位置优越，位于北悉尼的St. Leonards区，距离悉尼中央商业区仅6公里，以及邻近St. Leonards火车站。

悉尼St. Leonards区20艾奇逊街。

值得注意的是，这个新项目的土地成本占发展总值的31%，与2010至2016年集团在墨尔本收购的土地成本通常占10%至26%相比，似乎相对来得高。

这主要是悉尼和墨尔本之间的土地价格存在巨大差异。

此外，截至今年7月，悉尼的房价中位数超过墨尔本的52%，突显出这两个城市之间有着截然不同的市场动态。

在经历去年的房价低迷后，悉尼继续保持其在房价复苏方面的领先地位。当地房价连续9个月上涨，对实达集团来说，似乎是一个很好的机会。

开发住宅项目

根据初步计划，实达集团将在该地皮展开住宅发展，估计发展总值2亿3600万澳元（7亿零800万令吉），实达集团预计在未来12至15个月公布此项目详情。

这是实达集团在澳洲的第六项投资项目，也是该集团首度进军悉尼市场。

实达集团目前在墨尔本进行中的两个产业项目：Sapphire by gardens和UNO Melbourne，已经取得超过94%的出色认购率，以及预计将分别于2023年和2024年竣工。

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澳成全球百万富豪首选移居地

By Poh Gin,

2023年08月20日

越来越多美国富豪
准备移民

移民潮再度掀起，但随着一个年代的变迁，这次深受富豪欢迎的移居之地就和10年前不一样。

这次，澳洲成为最受全球百万富豪欢迎的移居之地！而美国富豪则积极想去的第二个国家的公民身份，而且许多富豪获得第二本护照是为了可以获得免签，以进入更多国家，来去自如。

在全球各国随着疫情的趋缓而解除封锁措施后引发富豪移民潮，今年预计会有12万2000名持有可投资财富超过100万美元（约464万令吉）的个人迁移至其他国家，且约30%的富豪透过投资移民计划迁居。

以上数据是由伦敦投资移民顾问业者恒理合伙公司所发布的“2023年私人财富移民报告”，并显示，百万富豪在选择移居地点时，普遍会考虑到生活方式，新兴经济体的百万富豪会移居至法治和政治稳定的国家，以保护商业利益，但也有部分者拥有次要的目标。

许多富豪获得第二本护照是为了可以获得免签，以进入更多国家，来去自如。

恒理私人客户事业群主管沃雷克说，其一名杜拜客户想设立全球供应链，并在欧美建立配销网络，因此寻找具备商业、税务及进口关税优惠的国家。

他披露，促使百万富豪移民的因素尚包括取得第二本护照对富豪有利，即使没有真的迁移。此外，恒理所接获的一大部分客户想要获得免签的便利，提高全球旅行的自由。

疫情后 美国人往外迁移

另外，基于在美国初爆发疫情，导致欧美暂时禁止美国人进入欧盟国家，促使美国富豪察觉仅有美国公民身份及居所为自身带来的风险，而透过投资寻求第二居所或公民身份。

目前，美国人日益寻求欧洲据点，不管是透过希腊或西班牙等国家的投资居留黄金签证计划，还是奥地利或马耳他等过的投资公民计划。

沃雷克指出，约30%移居的百万富豪透过投资移民计划迁居，从中以个别国家来看，稍微有点再度回馈常态的趋势。

这份报告中的数据源于总部设于南非的财富情报业者New World Wealth，让众人得以一窥全球百万富豪移民趋势。

资料显示，中国护照仅能在80个国家免签，但若以25万美元（约116万令吉）透过圣克里斯多福及尼维斯的投资公民计划取得该国的护照，即能在免签便利下，进入超过150个国家，还包括欧盟和英国，而新加坡护照更能免签进入192国。

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澳洲房价跌破记录

By Siang Yoong Lim,

2023年01月19日

才半年时间
就刷新了新纪录

 

尽管澳洲有许多屋主在疫情间，向银行申请固定利率房贷，短期内不会受到澳洲央行升息影响。但随着固定利率将于今年杪前结束，未来必加重屋主还款压力，进一步打击房市需求。

摩根士丹利预期今年度（自2022年7月起）澳洲主要银行的房贷放款业务成长率缩小至2.0％，但截至2022年11月，澳洲房贷放款业务成长率缩小至4.5%,大型银行房贷放款业务成长率超乎预期。

以2022年11月而言，澳盛银行（ANZ）房贷放款业务成长最为显著，反观澳洲国民银行（NAB）成长率为最低。同时，各大银行企业放款业务稳定成长，家庭存款业务也加速成长。

不过，由于澳洲央行持续升息的缘故，已导致房市需求迅速降温，甚至刷新过去半年来房价的新纪录。根据分析师的预测，未来几个月央行将会继续升息，房贷利率将打击房市以致房价持续下跌。

澳洲房市降温早在去年年底便有迹可循，在2022年11月澳洲民间营建许可较于10月减少了2.5%。根据房地产研究机构CoreLogic统计，2023年1月7日澳洲房价与2022年5月7日高点相比，下跌了8.4％。

该机构澳洲研究部门主任欧文说，数据已显示澳洲房市跌至全新幅度，创下了新纪录。在2017年至2019年6月，澳洲房价的跌幅曾高达8.83%，但现今已刷新了新纪录。

“由于澳洲央行还未完成升息循环，相信今年房市会持续低迷。”

澳洲央行在2022年12月将基准利率提升至3.1％，并透露未来将继续升息，以打击通膨。自去年5月结束疫情间的宽松政策后，澳洲央行在8个月内已升息300个基点。大部分投资者预期央行将继续升息至4.0％，而经济学家预期的基准利率顶点约在3.6％。

资料来源：工商时报

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明年悉尼房价料涨逾6%

By Poh Gin,

2022年12月13日

利率上升导致买家失去信心，
但预计明年中期料有转机

2023年，投资悉尼房产，这些地区值得你关注！

房地产机构Upside Realty发布《2023年澳州房地产市场状况报告》，展望2023年澳洲最具增长潜力的郊区，并有许多地区值得关注，预计房价将上涨逾6%。

在新南威尔斯州（简称新州）首府悉尼东南部的植物学湾（Botany Bay ）位居榜首，房价中位数增长至188万5000澳元（557万6153令吉89仙），过去12个月上涨了7.1%。

植物学湾位于距离中央商务区不到10公里的地方，靠近机场，包括精品面包店、啤酒厂，提供庞大的优质机会，土地面积大。

黑镇市总租金收益率 悉尼最高

黑镇市（Blacktown）是新州第二个值得关注的地区，去年增长6.5%，房价中位数为90万澳元（266万2354令吉64仙）。

10月份，黑镇市地方政府辖区（Blacktown LGA）的Ropes Crossing的总租金收益率为4%，为悉尼最高的。

根据澳洲财经见闻报道，Upside Realty销售和运营总监詹姆斯·柯克兰（James Kirkland）表示，黑镇市拥有许多年轻家庭，就业率高，相对较新的房子更受在帕拉马塔（Parramatta）工作者的青睐。

他说，尽管利率上升导致买家今年失去信心，但预计明年中期会出现反弹，在合适的地方仍有购房机会。对于许多固定利率的人来说，这个期限将在明年结束，所以当利率给家庭带来压力时，可能会有房产进入市场。

“我们已经开始看到‘地区趋势逆转’，因为在疫情期间，随着人们搬出首府城市，地区市场出现了指数级增长，并开始站稳。”

预计明年中期后，会是悉尼购房好时机。

在悉尼之外，还有一些地区房价也有望上涨。

想在疫情期间做出巨大改变的买家对麦格理港（Port Macquarie）产生浓厚兴趣。当前涨幅为0.7%，至72万5000澳元（214万4055令吉46仙），全年上涨20.8%。

疫情期间，与悉尼一样也被海港和美丽的海边包围，新州第二大城市纽卡斯尔（Newcastle）的房价飙升。

中西部城镇奥兰治（Orange）也榜上有名，新地区首购族计划使郊区成为一个值得关注的地区，房价中位数为70万澳元（207万119令吉34仙）。

悉尼人如果想要一套河边的豪华公寓，已不再局限于东郊，全州各地都在开展许多开发项目。

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这个地区卖房最快 只要8天

By Poh Gin,

2022年12月10日

小而紧密的地区，
房子最好卖？

澳洲“抢手”地区买房，讲求的是“手快有，手慢无”。

根据最新数据显示，购房者会在几周或更短时间内抢购一系列可负担的远郊房产。而且，在房屋易手速度的地区名单中，小而紧密的地区也名列前茅。

就澳洲Domain房地产集团的研究发现，全澳卖房最快的地区冠军落在霍巴特的托尔曼斯山（Tolmans Hill），用时仅8天。

在新南威尔斯州（简称新州），销售最快的郊区是西悉尼的乡镇沃勒甘巴（Warragamba）， 平均上市 15 天，其次是 Wakeley 和卡恩斯山（ Carnes Hill），皆为 18 天。

全澳卖房最快的地区——霍巴特的托尔曼斯山（Tolmans Hill）。

在维多利亚州，墨尔本北部的 Gladstone Park 则以 17 天位居榜首，其次是东部的弗尼溪(Ferny Creek)为 18 天，东南部的 Officer South ，用时 20 天。

在昆士兰州，最快售出的地区为博兰德（Boyland）、遗产公园(Heritage Park) 和库拉比 （Kuraby），均在 18 天或更短时间内完成。

而在西澳，销售最快的是 梅里瓦（Merriwa）、克利夫顿湖（Lake Clifton）及金斯利（Kingsley），一样 18 天或更短时间内售出。

这些数据涵盖今 年前 11 个月，显示今年较早时候的繁荣和近期的利率上升导致房地产低迷期间，郊区的需求旺盛。

Domain研究和经济主管尼可拉·鲍威尔（Nicola Powell） 博士说，即使在房地产市场放缓的情况下，一些人气旺盛的地区逆势而上，因为买家准备好在房产挂牌出售的罕见情况下做出决定。

价格可负担、社区的宜居性和便利性是快速售出的主要因素。

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第8个月加息 澳房市要崩了？

By Poh Gin,

2022年12月9日

利率不断上升、房价跌跌不休
澳洲还挺得住吗？

澳联储连续8个月加息，悉尼超98%城区房价下滑，北海滩及东区领跌！

根据房地产分析公司CoreLogic的最新分析，澳洲在过去三个月里，由于较高利率限制了买家的借贷能力，悉尼、墨尔本、布里斯班和堪培拉几乎所有地区的房子都在贬值，同时生活成本的不断上涨让许多人不敢进行大规模贷款。

在全澳范围内，虽然自8月以来房价下跌速度放缓，每10个地区中就有超过8个的房价处于下跌趋势。

CoreLogic的研究主管欧文表示，利率的进一步提高和消费者信心的降低将使住房市场陷入更严重的低迷。

在未来一两个季度，澳洲房价下跌的地区数量可能会进一步增加。

最新的住房贷款数据显示，由于购房者和投资者停止在房市投入资金，10月份新办抵押贷款下降了2.7%，超过了预期。

来自澳洲联邦银行的经济学家Stephen Wu说，澳央行收紧货币政策导致的利率上升降低了借贷能力，房价下跌也使得住房信贷需求下降。

而近期的利率上升也让悉尼543个地区中的98.3%（或534个地区）房价下跌，其中以北部海滩和东区为首。

欧文说，随着利率持续上升，在未来一两个季度，房价下跌的地区数量可能会进一步增加。

不过，阿德莱德、珀斯和达尔文是所有在澳城市中房价最为坚挺的，只有少数地区的房价下降。

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澳洲房价跌跌不休

By Yee Ni,

2022年10月5日

在9月，整个澳洲，
只有一个城市房价没跌。

当中央银行纷纷开始收紧货币政策时，升息一定连带冲击房市的买气。

澳洲同样陷入这样的挑战，该国房价持续下跌，悉尼（Sydney）的房价更是在3个月内跌了6.1%。

ABC新闻引用地产分析公司CoreLogic的数据报道，9月澳洲全国平均房价按月走低1.4%，悉尼房价单月下跌1.8%，布里斯班（Brisbane）和堪培拉（Canberra）的跌幅分别在1.7%和1.6%。

唯一没有出现月度跌幅的城市是达尔文（Darwin），但也并非增长，而是持平。

不过整体来看，9月澳洲的房价跌幅还是比8月来得好，因为8月时房价跌了1.6%。

在过去3个月来，悉尼房价已经累积下跌6.1%，霍巴特和堪培拉也分别写下4.5%和4.4%的跌幅。

独立住宅房价跌最多

从房屋类型来看，独立住宅的跌幅比公寓和单元住宅还要大。独立住宅价格在9月下跌1.5%，单元住宅和公寓则跌0.7%。

澳洲央行自5月以来一直调高现金利率，目前的利率水平达2.6%。

在冠病疫情期间，由于澳洲现金利率处于历史低位，带动房市买气，全国房地产价格飙升25.5%。

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澳洲房市 辉煌不再……

By Yee Ni,

2022年09月6日

澳洲房市此波衰退，
料比过去更深、更难复苏。

房价大跌，对很多机会主义者来说是“抄底”的好时机，也是依旧有负担能力之人买房的好时机。

但对许多澳洲人而言，即便专家们预计该国房价将在今明年大幅下跌，买房依旧是一个遥不可及的梦想。这是因为，抵押贷款利率和生活成本压力，正在拖累着他们的负担能力。

繁荣时代，结束！

自2007年全球金融危机以来，加上疫情相关的刺激措施和廉价贷款，让澳洲房价翻了一番，却也造就富者更富的局面，房主的财富增加，但首购族和千禧一代却被挡在买房的门之外。

不过，随着贷款利率和生活成本升温，原本在疫情期间上涨了约三分之一的澳洲房价，7月时跌了1.6%，是自1983年以来最大的按月跌幅，也把年度价格增长率从去年底高于21%的峰值，拖低至4.7%。

根据市场一项对房产分析员的调查显示，预计今年平均房价会下跌6.5%，明年则会进一步跌9.0%。

AMP首席经济学家Shane Oliver指出：“澳洲房地产的繁荣时代真正结束了。家庭债务高企、比收入水平高的房价，还有利率长期下降的趋势结束，造成这次房市衰退可能会比过去更深、复苏更慢。”

家债逾6兆

自5月以来，澳洲央行已经升息175个基点，而且还陆续有来。市场压住，目前1.85%的现金利率，到明年中旬时可能会提高到4%。

同时，该国目前的未偿还抵押贷款债务，高达2兆澳元（约6.09兆令吉），也是一个非常大的挑战。

澳纽银行、昆士兰银行、Capital Economics和莱坊皆表示，平均房价必须下降10至35%，大约相当于美国房价在全球金融危机期间暴跌的幅度，才能使澳洲的房价恢复至正常水平。

悉尼是仅次于香港的世界第二昂贵的住房市场，墨尔本的房地产价格预计今年将下降7至10%，明年将下降7%。

资料来源：新浪财经、智通财经

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