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国行四度升息 再涨25个基点

By Poh Gin,

2022年11月3日

下个月还房贷前，
记得检查最新月供款！

各位有房贷者，还撑得住吗？

随着美联储昨夜宣布大幅升息75个基点后，我国的国家银行（BNM）货币政策委员会今天也决议，将隔夜政策利率（OPR）上调25个基点，至2.75%。

这也是国行连续第四次升息，也意味着各位的房贷连续调涨了4次利率……

根据文告，我国的隔夜政策利率的顶限和底限，也分别提高至3.00%和2.50%。

隔夜政策利率是我国利率的基准，随着国行升息，接下来各家银行也会紧跟着调高基准利率（Base Rate，简称BR）和基准贷款利率（Base Lending Rate，简称BLR）。

国行已经连续第四次升息了。

通胀已触顶

国行指出，外围经济充满挑战，我国的主要增长动力来自于内需。如早前的预测般，通货膨胀似乎已在今年第三季到达峰值，之后将会放缓，尽管仍保持涨势。

核心通胀率目前平均处于2.7%水平，非常接近介于2.0%至3.0%的预估值。

此外，国行也说，在我国经济持续正面增长之际，货币政策委员会决定进一步调整货币政策的宽松度。

“这项调整是先发制人的举措，是为了管理过量需求推高物价的压力，同时，也是货币政策重新校准的目标一致，即平衡通胀风险与经济永续增长。”

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升息了 房贷申请却增加

By Poh Gin,

2022年10月18日

这是赶在最后一秒的冲刺，
还是真的不在乎升息呢？

国家银行（BNM）货币政策委员会（MPC）在今年7月6日宣布，将隔夜政策利率（OPR）调高25个基点，至2.25%。随后在9月8日，再次升息25个基点至2.5%。

这也代表房贷的利率也会跟着走高，拥屋成本跟着提升。

照理来说，随着房贷月供增加，会让一些购屋者失去购兴，但第一次升息后的8月数据显示却不这么一回事。

国行数据就显示，8月房地产贷款申请反而达到534亿令吉，比7月增加了4.5%。

批准率更高

若从按年来看，8月的贷款申请大涨66.1%，主要是因为去年8月时遇上行动管控令，当时房市冷淡，鲜少人买屋，所以今年8月才有如此大幅度的按年增长。

随着申请增加，批准的贷款也自然有所提升。在今年8月，获批准的房贷总额达233亿令吉，比7月多出2.4%。要知道在7月时，批准房贷总额可比6月少了9%。

同时，批准率达到43.6%，高于去年同期的37.5%，代表更多人的房贷获批了。

MIDF投行研究分析员在一份报告中指出，整体而言，发展商们的销售可见略有回升，因此较高的房贷批准率也符合预期。

今年8月，获批准的房贷总额达233亿令吉，比7月多出2.4%。

滞销屋也“清仓中“

买气不受升息影响，滞销屋也跟着减少。

“根据国家产业资讯中心（NAPIC）发布的最新数据，国内滞销产业从2021年第二季度的3万5592个单位，减少至2022年第二季度的3万4092个单位，这归因于经济的重新开放。

不过NAPIC也强调，尽管滞销产业数量有所减少，但2022年第二季度的滞销产业仍居高不下，保持在3万个单位以上。

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再升息，2.3万人要破产！

By Poh Gin,

2022年07月14日

国家银行升息，
代表借贷压力跟着提高了。

国家银行（BNM）5月时出手将隔夜政策利率（OPR）调高25个基点后，7月6日再度升息多25个基点，把OPR提高至2.25%，以遏制日益升温的通胀。

但随着隔夜政策利率调高，银行也跟着提高借贷利率，意味着借贷人士肩上的还债压力更高了。

大马消费者与借款人解决方案协会主席罗斯兰对《马来西亚前锋报》说，若国行继续升息，那未来2年内预计会有3万2000位借贷者破产，相等于现有破产借款人总数的70%。

2018年至今逾4万人破产

这里指的借贷者，包括汽车、个人和房屋贷款者，当中也不乏公务员。他担心，一些人可能会因此财困而患上精神问题，甚至选择自杀。

从2018年至今年5月，共有4万6132人宣布破产，其中包括因冠病疫情而受管控令所影响的1万317人。

“如果一再调高隔夜政策利率，人们将继续面临增加贷款月供的压力，导致年仅25岁的人也有可能宣告破产。”

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又升息，你的月供会增多少？

By Poh Gin,

2022年07月7日

报道：官泰发

下一次缴房贷，
记得查清最新月供款是多少……

国家银行（BNM）昨日宣布将隔夜政策利率（OPR）调升25个基点，各家银行也紧跟着宣布调高基准利率（Base Rate，简称BR）、基准贷款利率（Base Lending Rate，简称BLR）。

这意味着，房贷借贷者的每月供款额，又要跟着走高了。

根据《南洋商报》计算，若是你买的是可负担屋，贷款30万令吉，房贷为30年期，假设有效利率原本为3.63%，如今调高至3.88%后，月供款从1368令吉提高到1411令吉，也就是每月要多付43令吉。

而你在这30年要支付的总利息，也增加了1万5325令吉。

若房贷是50万令吉，同样为期30年，以相同的有效利率，你的月供款要多付71令吉。

假设你的房贷是100万令吉，那你得准备好，下次的月供款可能要多给142令吉。

执业财务规划师周志强接受《南洋商报》访问时指出，国内有90%的房贷都是采用浮动利率，若房贷欠款越少，支付的利息就会越少。

生活成本升温

“我国在之前已升了一轮，因此（房贷）利息也已升了，如果这种升息情况再来一轮（再升息两次），意味购屋者每月可能额外负担数百令吉的利息，因此其影响可说非常大。”

在他看来，国行在未来半年至一年还会继续升息，除了房贷利息，所有采用浮动利率的车贷或个人贷款，利息也会增加，意味着人们的生活成本变得更高。

因此，他建议国人务必做好理财规划、谨慎消费，尽力开源节流，应对贷款利息和物价双双上涨的困境。

“对某些人而言，在如何增加收入方面可说是大挑战，因此比较可以控制的，就是做好节流的工作，也就是拟定好个人预算，减少不必要的开支。”

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你懂房贷利率怎么算吗？

By Poh Gin,

2022年05月13日

为何国家银行升息，
我的房贷供款会增加？

国行宣布将隔夜政策利率（OPR）调升25个基点，也就是从1.75%调高至2%。

不过，这并不代表你的贷款利率就是2%！

OPR只是一项银行和银行之间隔日借贷的参考利息，银行用此利率来设定自家的基准利率（Base Rate，简称BR）、基准贷款利率（Base Lending Rate，简称BLR）和标准基准利率（Standardise Base Rate，简称SBR），也就是人们在银行贷款的利率指标。

你的房贷月供款额，也是根据这些利率来设。也就是说，当OPR上调，银行就会把这些基准利率跟着调高，那你的月供款自然也会调整了。

搞得清楚这些名堂吗？

  • 基准贷款利率（Base Lending Rate）

如果你的房贷是在2015年前申请的，那你的贷款利息是以BLR作为标准。

BLR是由国家银行来设定，银行再根据自己的贷款利率，来计算出向客户收取的利息。

算法：BLR参考利率 – 银行赚取的贷款利息 = 实际贷款利息
例子：5.65% – 2% = 3.65%

不过，这个机制被批评欠缺透明，一些银行以比BLR更低的利率来吸引顾客，借此推动贷款业务。

  • 基准利率（Base Rate）

为了解决BLR的确定，国行后来在2015年推出了BR。这个BR利率是由银行自己设定，国行不会干涉，而是取决于各家银行自身的内部基准，如融资成本和资金流动性。

在BR系统中，所有银行都必须公开其利润率（差价），根据贷款人的信用风险、流动性风险溢价和银行的营业成本和赚幅，也就是说金融机构无法提供低于参考利率的贷款利息。

也就是说，金融机构之间的竞争提高了，而且机制更透明，消费者就能拿到更优惠的利息。

算法：BR参考利率 + 银行赚取的贷款利息 = 实际贷款利息
例子：2.75 + 1.5% = 4.25%

每家银行都有不同的BR，也不一定要跟着OPR而上调。

  • 标准基准利率（Standardise Base Rate）

不过，BR框架也即将走入历史，因为从今年8月1日开始，将启用SBR框架。

SBR是零售浮动利率的参考利率，和OPR完全同步移动，只要国行升息，SBR就要跟着调高同样的幅度。

目前国行的OPR为2%，SBR也就是2%。

算法：SBR标准基准利率 + 银行的利息赚幅 = 实际贷款利息
例子：2% + 1.75% = 3.75%

国家银行认为，SBR的框架会比BR更加透明，因为统一参考利率后，借贷人可以通过OPR的利率来了解自己的贷款利率。

而且统一参考利率后，贷款者更容易比较各家银行，哪家赚幅比较低，从而找出最优惠的房贷。

如果你是在8月1日前的贷款，依旧会按照BR和BLR作为参考利率，不会换成SBR。

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这些银行调高了贷款利率！

By Poh Gin,

2022年05月13日

你的房贷，来自哪家银行呢？

不管来自哪家银行，随着国家银行（BNM）将隔夜政策利率（OPR）调高25个基点，国内的银行也纷纷跟着调高利率啦。

这包括基准利率（BR）、基准贷款利率（BLR）、基本融资利率（BFR）和回教融资利率（IFR）等。

这些都是你房贷的利率基准，也代表你接下来的房贷供款要增加了！

这些银行皆跟着国行的升息幅度，将基准利率调高0.25%。因此，你接下来偿还供款的时候，一定要向银行查询到底数额为多少。

来看看国内主要银行们目前的基准利率为多少：

  • 马银行（Maybank）和马银行回教银行（Maybank Islamic Bank）

– BR： 从1.75%，调高至2%
– BLR：从5.40%，调高至5.65%
官网点击>>这里<<

  • 兴业银行（RHB Bank）和兴业回教银行（RHB Islamic Bank）

– BR ：从2.5%，调高至2.75%
– BLR或BFR：从5.45%，调高至5.70%
官网点击>>这里<<

  • 大众银行（Public Bank）和大众回教银行（Public Islamic Bank）

– BR ：从2.27%，调高至2.52%
– BLR或BFR：从5.47%，调高至5.72%
官网点击>>这里<<

  • 豐隆银行（Hong Leong Bank）和豐隆回教银行（Hong Leong Islamic Bank）

– BR ：2.63%，调高至2.88%
– BLR和IFR：从5.64%，调高至5.89%
官网点击>>这里<<

  • Muamalat银行

– BR ：从2.56%，调高至2.81%
– BLR：从5.56%，调高至5.81%
官网点击>>这里<<

  • 回教银行（Bank Islam）

– BR ：从2.52%，调高至2.77%
– BLR：从5.47%，调高至5.72%
官网点击>>这里<<

  • 联昌国际银行（CIMB Bank）和联昌国际回教银行（CIMB Islamic Bank）

– BR ：从2.75%，调高至3.0%
– BLR：从5.60%，调高至5.85%
官网点击>>这里<<

  • 艾芬银行（Affin Bank）和艾芬回教银行（Affin Islamic Bank）

– BR ：从2.95%，调高至3.2%
– BLR或BFR：从5.81%，调高至6.06%
官网点击>>这里<<

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国行升息 陆续有来……

By Poh Gin,

2022年05月12日

我国也挥别低利率时代了……

国家银行（BNM）出乎意料地将维持接近2年时间的1.75%隔夜政策利率（OPR），上调25个基点至2%，上下限区间也分别调高至2.25%与1.75%。

随后，我国两家大型本地银行——马银行（Maybank）和兴业银行（RHB Bank）也宣布调高基准利率（BR）。相信接下来各家银行也会陆陆续续宣布调高基准利率。

这也意味着，我们的房贷成本，也将跟着提高。

隔夜政策利率是一项银行和银行之间隔日借贷的参考利息，银行用此利率来设定自家的基准利率（Base Rate）、基准贷款利率（Base Lending Rate）和标准基准利率（Standardise Base Rate），也就是人们在银行贷款的利率指标。

国家银行在文告中指出，虽然我国经济持稳，但增长风险仍存，比如说全球增长比与其疲弱、地缘紧张关系进一步升温、供应链的扰乱恶化，还有冠病疫情发展不利。

因此，预计多国央行会以更快步伐来调整各种货币政策，好减轻通胀压力。

国行的文告中也释放一个讯息：改行拒绝激进的鹰派立场，会有节制和循序渐进地收紧货币政策。

今年一定再升息？

这意味着，我国升息时代来临，接下来将会继续迎来升息，但调升的幅度不会过于凌冽。

李兴裕

中总社会经济研究中心执行董事李兴裕接受《南洋商报》访问时预测，国行今年料升息2码，也就是说接下来可能还有调升50个基点。

黄锦荣博士

而优大经济系副教授黄锦荣博士预测，下半年会再升息50个基点，比李兴裕的预期多，这是因为他认为国行会避免我国出现实际利率陷入负数。

“可能再升2次（25个基点），或是一次升2码；当然这是要观察此次升息后的次季经济数据，才能做决定。”