“金九银十”旺季
开发商靠你了

中国近期出台了各种支持政策来遏制房地产市场滑坡，开发商现在指望即将到来的黄金周长假刺激住宅销售复苏。

这意味着，政策效果面临的首次关键考验即将到来。

彭博报道，中秋连着国庆，从周五开始的8天假期是该行业“金九银十”旺季的重中之重。

鉴于房地产市场放缓，给中国经济复苏造成压力，而且再融资无门的开发商依靠卖房回笼现金来偿还债务，今年黄金周楼市表现的份量，比以往任何时候都要大。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，今年楼市非常低迷，因此对大多数开发商来说，这两个月加快成交将尤为关键，否则它们将需为在年底前促进销售付出更大代价。镜鉴咨询为房地产公司提供服务。

他补充说，如果到10月销售形势还不够好，地方政府将出台更多刺激措施。

8月底按揭贷款限制放松，在大城市引发了一波买盘，但这股势头已经减弱。这让人们猜测，决策者将需要采取更多措施来重振市场信心——对楼盘烂尾、房价下跌、失业率高企、收入下降的担忧，已经重挫了信心。

彭博行业研究中资地产商股票指数，周一创出年内最大跌幅，因中国恒大表示要重新考虑债务重组计划，令这一负债最多的中国房企清盘风险上升。

另一家前房地产巨头碧桂园也在努力避免违约。

一些开发商已经采取积极行动，以吸引购房者。

为买家提供优惠

广东一家开发商正在向其深圳Royal Skyrim楼盘的买家提供优惠，鼓励他们再行购买省内其他城市的房子。据中介称，他们可以在东莞一个楼盘享受首付低至20%的政策。

本月早些时候，来自哈尔滨的13家开发商前往南京推销21个项目，希望喜欢旅游的买家考虑买来度假。

地方政府也在提供帮助。根据官方公告，安徽省中部一个城市的政府发放了5000张购房消费券。

为了抓住这个销售窗口，地方政府最近几周争先恐后地刺激住房需求。一些地方已经放松了限购政策。

上周，广州多区就放松了针对非该市户籍居民的限购政策，这是一线城市采取的最重大行动之一。

北京和上海仍然限制外地户籍购房，并限制每个家庭持有房产的数量。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，一线城市会否进一步放松调控，取决于它们房地产市场的复苏力度，广州的行动表明，这不再是“不可能之事”了。

为海外房产
寻新买家不容易

中国经济高速发展期间，不少富人及中产阶级曾大举购买海外房产，作为投资或栖身之用。但在中国经济衰退损及财务下，这些人士近来纷纷出脱他们投资的海外房产，以弥补在国内的损失。

根据香港南华早报报道，2017至2018年间，广东的海外房产仲介业者姚先生（Stephen Yao）曾为不少中国投资人在泰国大举购买公寓。如今，他却在帮200多名以中产家庭为主的中国买家，出售泰国的房产。

姚先生表示，在泰国买房的投资人，多数是中国二线城市的普通中产阶级家庭，主要从事旅游、出口和服务业。但自冠病疫情以来，这些投资人的收入大减，而手上的中国房产市值也同步下降。

他指出，这些中产阶级投资人中，一部分已无力持有海外房产投资，他们迫切需要现金解决其自身的财务问题，例如企业倒闭、裁员和贷款违约。

但姚先生说，为这些海外房产找到新的买家并不容易。从今年3月至今，在他协助出售的200多户公寓中，只有6户是由中国买家接手。理由是泰国中古屋市场已相当饱和，当地人和外国投资者都不愿购买中古屋，他的销售目标仍放在想把财富转移到国外的中国中产阶级。

另外，自2010年中期起，泰国、马来西亚、越南乃至日本的公寓，在中国成为热门投资目标，吸引渴望在海外投资和生活的中国中产阶级购置。

根据报道，除了中国投资人自身财务出问题外，这些房产正面临跌价所产生的亏损。中国龙头房产商碧桂园在马来西亚柔佛州耗费钜资兴建的“森林城市”就是一例。

在“森林城市”买房的中国投资者李小姐（Patricia Li）表示，当地规划供70万人居住，但现在居住的却不到1%，看起来更像是一座“鬼城”，建商承诺的繁华住宅和商业区并未成形，街上、商店和屋子里空无一人。

李小姐指出，“森林城市”的房价从每平方公尺1.8万人民币（约1.16万令吉）跌到了6000人民币（约3853令吉），许多人都想出脱解套。然而，除非能找到中国买家，否则当地人和他国买家都对“森林城市”不感兴趣。

除了东南亚，投资日本房产的中国投资人也蒙受损失。业界人士表示，像是投资日本民宿者就是一例，原因是中国的游客还没有回流日本。

新闻来源：世界新闻网

这算是史诗级大招救市吗？

中国下调了住房贷款最低首付款比例，并允许银行降低存量住房贷款的利率，再次采取措施遏制楼市跌势。

据中国央行以及金融监管总局周四联合发布的通知，首套住房贷款最低首付款比例将下调至20%，二套最低首付款比例下调至30%。

另外，央行与金融监管总局还发布了降低存量首套住房贷款利率的通知。存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定。通知自9月25日起实施。

关于新规的作用，出现不同声音的解读。中国预计降低房贷利率和首付比例将提振住房需求。余向荣等花旗经济学家在研报中写道，新规或可促进楼市销售，减轻买家压力，改善市场信心。

他们指出，政策向有利方向转变，经济周期性底部几乎得到确认，或会中国资产构成支撑。

克而瑞地产研究的初步数据显示，8月份百强房企实现销售操盘金额3430.1亿元人民币，按年降低33.9%。曾经排名第一的碧桂园处于违约边缘。

市场：不心动

相比之下，Evercore ISI驻纽约的中国研究董事总经理王尼欧表示，“我们没觉得很心动”。他说，许多存量房贷没有进一步降低利率的空间，因为已经享受了监管机构当前在设定的最低利率。

周四纽约市场尾盘，离岸人民币兑美元上涨0.4%。贝壳在纽约市场一度大涨27%。鑫苑置业盘中一度上涨8.6%。

彭博首席亚洲经济学家舒畅则指出，根据彭博经济研究估算，这些措施可释放的家庭购买力大概约为GDP的0.24%，相当于将政策利率下调15个基点。

中国监管机构周四表示，各地可根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

通知还提到，降低存量首套住房贷款利率，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

在北京市，二套住房首付比例最高可达80%。根据华泰证券，中国十几个大城市将新房的最低首付款比例设定在30%或以上。自2016年以来，有些城市首套住房首付比例低于30%，但往往是较小地区。

监管机构表示，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点，在于统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。

目前采取的措施未能重振楼市需求，购房者担心房价还会再跌，也怕开发商交楼出现问题。