物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

张先生，您好！

请问有什么途径可以投诉公寓的水肮脏吗？已经跟管理层投诉，但没有任何改善。

Ben

答：

Ben，您好！

建议您先和管理委员沟通，了解在这问题上是否面对任何难处。

如果一直无法解决，那您可以先拿水的样本，然后向水务局投诉，并且可向建筑委员会（COB）投诉，以及仲裁庭要求采取行动。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

黄伟益
产业管理顾问

要入禀分层管理仲裁庭，
你须自己当律师出庭。

面对建筑总监所做的不合理决定，我们该怎么办？

我相信很多人经常会对建筑总监（COB）所做的决定，或对其所采取的行动有许多怨言。然而，又有多少人敢将建筑总监控上法庭，或是分层管理仲裁庭呢？

事实上，每个地方的建筑总监乃由市长，或县议会，或是市议会主席兼任。然而，市长或县、市议会主席绝对没有时间亲自处理跟建筑总监相关的事务，所以通常会另设建筑总监部门，并由联邦政府委派一位专业估价师来领导这个部门。

在这个部门主管底下，除了联邦政府可能会加派一些公务员之外，其他大多数官员或职员皆由地方议会借调过来。由于所有人的背景不一样，加上他们固有的习性，而且缺乏有系统的执法训练及对法律的认知，建筑总监在决策或执法方面，往往会不尽人意。

有些时候，建筑总监可能会因为误判情况，而作出备受争议的决定。在这种情况下，任何不满的一方就要考虑，是否要对建筑总监采取司法诉讼，或是入禀分层管理仲裁庭了。

要采取法律行动有两种，其一就是通过法庭采取民事诉讼行动，其二则是通过入禀分层管理仲裁庭。至于法庭的民事诉讼，则有两种方式，即直接起诉建筑总监，另一个方式则是通过司法检讨来挑战建筑总监所做的决定。

司法检讨有时间限制

司法检讨有时间限制，即起诉人须在3个月期限内入禀高庭，而且须预先取得高庭的准令才可以入禀。起诉人可以针对建筑总监所做的任何决定，甚至包括不敢采取行动的立场（不敢做决定也可被视为是一种决定），要求高庭撤销或改变建筑总监的立场。

至于民事诉讼，虽然1948机构保护法令有阐明，所有针对公家机构的民事诉讼行动须在36个月时间内入禀法庭，不过2013年分层管理法令第145条文亦规定，若无法证明建筑总监是恶意作出相关决定，则无法针对建筑总监所作的决定（包括疏忽或错漏情形）展开诉讼。

在这种情况下，或许入禀分层管理仲裁庭，就变得既低廉又相较容易的选择。不过，要入禀分层管理仲裁庭，你不能找律师代表你出庭，你须自己当律师出庭，并在仲裁庭跟代表建筑总监的相关地方议会法律顾问亲自过招，这就变得相当有压力了。

不管怎样，若你认为本身有好的原因，必须针对建筑总监入禀分层管理仲裁庭，你绝对可以随时这样做。通过入禀分层管理仲裁庭，我们无形中将助使建筑总监今后将更细心，而且更负责任地看待任何来自业主或被压制者所作的投诉，而不是完全不理睬、不答复、不行动，甚至有时还不当一回事呢！

入禀仲裁庭需三思

不过，我要提醒各位，若要入禀分层管理仲裁庭起诉建筑总监，我们有时甚至需要再三思考，甚至要在策略上应用得对，否则建筑总监有可能通过仲裁庭反制，而委任管理代理(Managing Agent)来接管你的管理委员会操作。

我曾看过一个案例，雪兰莪州金銮镇有一栋低密度的中价公寓，就因为有一位业主（前任管理委员）针对新的管理委员入禀分层管理仲裁庭，同时将建筑总监列为第二答辩人，裁庭庭主最终判建筑总监胜诉，并裁决由建筑总监委任管理代理来接管整栋建筑物的管理工作。

我也曾协助入禀另一个案件，针对芙蓉金源大厦38年来无法成立共管机构，将发展商及芙蓉市政局建筑总监同时列为答辩人，要求召开第一次常年大会成立共管机构。不过，建筑总监在入禀答辩书（表格2）时，却要求仲裁庭允许建筑总监委任管理代理来接管。

这是2013年分层管理法令赋予建筑总监的杀手锏！所幸的是，金源大厦早于2020年12月顺利召开首次常年大会，并成立共管机构，否则整栋建筑物落入建筑总监手中，最终将导致业主有苦无处申诉的问题。

还有，任何人要入禀分层管理仲裁庭，还要准备面对仲裁庭将时间不断拖长的问题。我曾有一些案件，从入禀到第一次聆讯就要等上超过一年的时间，而且许多案件未必能够在3个月时间审完，甚至可能要拖上一年半载。

总而言之，若你不准备打一场持久战，尽量不要随意把你的案件带上仲裁庭。单是布城仲裁庭，截至2021年12月31日为止，至少就有超过3000个案件因为早前的封城或行动管控令，导致一直无法获得排期审讯。这当然还不包括其他区域所设立的分层管理仲裁庭案件。

若你在入禀过程将文件处理得不够完善，这亦可能导致你最终面临败诉，甚至无法再重新入禀案件的下场。若没有十足信心，我奉劝你不要轻易针对建筑总监入禀仲裁庭，否则你可能会分分钟栽筋斗而不自知。

可入禀表格12
传召建筑总监出庭

除了针对建筑总监入禀仲裁庭，其实，我们亦可考虑针对特定案件，通过入禀表格12要求传召建筑总监出庭，并在庭上让你亲自盘问建筑总监或其官员。

如果是入禀的一方传召建筑总监，他就可以先在庭上盘问建筑总监（Examination-in-chief），随后再由另一方来交叉盘问（Cross-Examination），最后再由入禀一方来重新盘问（Re-Examination），十足十就像律师在法庭上盘问证人的情况。

在盘问证人过后，庭主会让双方有时间准备，然后针对整个案件提呈书面陈词（Written Submission），过后再让双方针对书面陈词提呈书面答复，最后再择定日期宣读其决定。

从这个过程来看，分层管理仲裁庭表面看来似乎很容易，但实际操作起来却显得不容易。有时，庭主还会要求你将整个聆审所需要的过程，通过整理成辑，提呈给仲裁庭。这就是所谓的文件丛集（Bundle of Documents）。

这些字眼听在一般民众的耳中，简直是丈八金刚摸不着头脑。不过，你还是可以事先谘询本身的律师，或者对分层管理仲裁庭程序有经验的产业经理，他们将会给你最实际的专业意见，让你在分层管理仲裁庭取得最终的胜利。