法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

我刚买了一间高级公寓，最近才拿钥匙。

但是该单位太多缺陷需要修复（Defect），我就提交了报告给发展商。但是发展商一直草草了事，没有真正解决该漏水问题。

请问我们身为屋主能够在缺陷保修期（Defect Liabilities Period）做些什么，因为发展商一直没有真正解决问题所在导致重复出现漏水现象。

另一个问题，我的单位是在机电房（M&E）的楼下，他们的共用管道（Common Pipe）占用了我的空间。我能否要求更换单位，因为购买时并没有明确告诉我会有类似的管道出现在我单位里面。

Jayson

答：

Jayson，您好！

如果是因为缺陷保修期间引起的纠纷， 房主可以起诉发展商，但不可迟于以下日期的12个月内：

– 完工证（CCC） 的签发日期；
– 买卖协议中规定的缺陷责任期的日期；
– 任何一方在CCC签发日期之前终止买卖协议（SPA） 。

共用管道的问题，房屋发展法令（HDA） 第14条规定，建筑材料和工艺应符合 SPA 中规定的描述，并且该住房单元和所有公共设施和物业应符合附表四 （Fourth Schedule）所描述的建筑的方式。

而且建筑的计划还应根据当地的政府机构的批准。

任何与附表四和附表二 （Second Schedule）所批准的建筑图和描述的偏差，会被视为缺陷。此外，未完成的工作、不符合标准的工艺和材料或者及缺乏合理的人类居住条件也可被视为缺陷，业主可以尝试起诉。

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林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

房屋受到广泛损坏，
是因为房子下沉了。

在缺陷保修期（Defect liability period）过后，买方或购屋者能否就手工是否精细的问题，起诉发展商、建造商？买方是否能因为缺陷而终止买卖合约？

在 Teh Khem On & Anor. V. Yeoh & Wu Development Sdn. Bhd. & Ors 的案件中，高庭认为，缺陷保修条款并不会剥夺对在缺陷保修期内无法发现的此类缺陷，而提出诉讼的权利。

案情摘要：保修期满房屋下沉

1 原告签订房屋买卖协议，购买由第一被告（发展商兼卖方）建造的一栋双层排屋，总价为7万8500令吉（以下原稿简称 “买方”，第一被告简称“卖方/发展商”）。

2 与本判决相关的协议条款如下：

(房屋买卖协议第12条文) 所述建筑物应按照规格及有关当局或其他主管当局批准的计划，以良好手工方式建造，这些规格和计划已被买方接受和批准，正如买方在此认同……

(房屋买卖协议第23条文) 建筑物中的任何缺陷、收缩或其他缺陷，在空屋持有权（vacant possession）日（即移交屋子与锁匙当天）算起的 12个月内变得明显，并且是由于手工或材料缺陷，或未按照有关当局批准的上述规格和计划所造成（视情况而定，修改或未修改），应由卖方在收到买方的书面通知一个月内，自费进行修理和修复。

3 在领取房屋锁匙后，买方发现，房屋倾斜并正在下沉。

4 买方搬离房屋，要求解除买卖协议、退款（房屋购买价格）、违约金等。

5 买方也进一步要求，发展商针对有关房屋发展项目建筑师和工程师因设计和监督疏忽所造成的损害，作出赔偿。

6 被告辩称他们不会对此负责，因为有关损害是在买卖协议中规定的12个月缺陷保修期届满后发生的。

法庭判决：发展商须负责维修

1 关房屋的上述损坏，是由于房屋的下陷所致，主要是由于建造房屋的建筑工地填充物太厚，所造成的差异沉降，而且是由松散的粉质沙组成，不够密实。房屋下陷也是由于打桩不足所致，而且随着房屋持续下陷，房屋受到的破坏是广泛且持续的。

2 在签署房屋买卖协议后，发展商与买方已拥有合约上的直接关系。买卖协议没有规定，房屋的下陷不在合约涵盖范围以下，很明显的，发展商违反协议第12条款，该条款规定房屋必须以良好和熟练的方式建造。

3 缺陷保修条款并不剥夺对在缺陷保修期内无法发现的此类缺陷提出诉讼的权利。即使缺陷是在缺陷保修期内发现的，提供修复相同缺陷的明确补救措施条款，也不会剥夺任何买方在卖方违反合约的情况下，按照普通法享有的权利。

4 由于买方已全额支付了购买价，房屋所在的土地已经转让给买方，但房屋在完成土地转让后出现下陷，买方仅有权针对明显和隐约违反合约条款所造成的损失，要求损害赔偿，但不能解除合约。在本案的情况下，损害赔偿的衡量标准是修复缺陷的成本，即微型桩 （micro-piling）的估计成本。此外，由于调查房屋损坏原因的报告和专家的费用已得到证明，所支付的费用应被允许。

结论：买方无权解除买卖协议

1 即使是缺陷保修期过后，发展商仍需对物业的手工品质负责。

2 缺陷保修条款是对买方的额外保障，无法阻止买方在缺陷保修条款失效后，向发展商索赔。

3 对于物业的缺陷，买方有权要求损害赔偿，但无权解除买卖协议，除非有关损害本质上已经抵触房屋买卖协议，且涉及买卖协议的根本。

装修专家：颜怀志
GOODWINDS室内设计私人有限公司工程董事
https://goodwinds.com.my

问：

颜先生，您好！

最近想要装修厨房，想请问洗涤台面料有哪些比较好的选择和差别？

因为原有用的是发展商附带来的，也不懂什麽质材，但素质真的不行，白色的台面，不小心沾到茶、咖啡或酱油等，如果不马上抹掉，很快就会被“吸”进去，即使用漂白水也除不去。同时中间突然浮出一条笔直的污痕，估计是两片面料接驳处。

附上照片供参考。还想请教这是什麽面料？好提醒亲友。谢谢。

WY

答：

WY，您好，谢谢你的分享。

发展商附带给你家的厨房桌面是人造云石。看起来那是比较低素质的人造云石。素质较好的人造云石不会那么容易吸收表面的水渍。

关于那条笔直的污痕，如果是新房子还处于缺陷责任期 （Defect Liability Period），是可以向发展商投诉并要求更换。

比人造云石好的厨房台面材料有以下几种：

• 石英石 （Quartz Stone）比人造石坚硬，虽然也是人造石，可素质方面可是比人造云石更高一级

• 云石，自然的石头材料，不过种类很多，价格也不一样

• 瓷砖，这种桌面肯定比较耐用，不过所有的瓷砖之间都会有缝隙。

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验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司高级验楼师
https://homeinspection.my

问：

胡先生，您好！

请问我是不是要在拿钥匙的时候，与验楼师一起验楼和收房？

Eugene

答：

Eugene，您好！

验楼是验楼师可以在没有业主陪同下独立完成的工作，而收房则是业主可以在没有验楼师陪同下完成的工作。

但这两个环节是会互相影响。

因此，如果是新房，我建议在你收房之后才验楼，因为新房是有维修期（defect liability period），一旦他们将验楼之后发现的缺陷写进报告里，这份报告可以作为一份正式的文件要发展商去处理这些问题。

因为根据买卖协议（SPA）规定，只要业主在规定时期内发现房屋缺陷，该问题是理应由发展商负责的。

相反，如果你购买的是一间二手房屋，就应该在验楼之后才收房，因为几乎所有的二手房屋是没有维修期的，所以你就必须在确保自己了解该房屋质量的情况，才正式签字购买。

在这之前，要是该二手房屋有很多让人不能满意的缺陷，购房者可以据此在取消交易，再去做其他的选择，或者是你可以据此来为自己向发展商商议更客观的房价，来为自己省下一些钱。

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