【产业大革命 业界大作战】（上篇）

独家报道：黎添华、李治宏

工业单位打造品牌专门店,
摇身蜕变网红打卡地。

许多人都喜欢逛街，但，我们却可能没察觉，一场来自产业界的革命，已悄悄地开始了。

过去，我们喜欢在购物广场闲逛和购买日常用品，如今我们却似乎更喜欢在连锁店铺内消费；以前，我们喜欢在购物广场消费，现在设立在工业单位的品牌店面，似乎更受消费者热捧。而购物广场则一步步转型，以另一种方式融入在我们的日常里……

《产业大革命，业界大作战》今期和下期，就为您剖析这一层层转变的前因后果，带您窥探出未来的产业轮廓。

或许您也有这样的经验，宜家（IKEA）成了我们假期到访一游的地方。我们不仅可以在那里购物，还能逛街、吃饭，甚至像网红那样打卡。

显然的，类似宜家这样的品牌店面，俨然已从单纯的购物地点，转变成了消费者休闲的好去处。

另一边厢，对业者来说，以工业单位打造的品牌专门店，除了可以是零售门市（Retail Outlet），同时更作为展示厅/陈列室（Showroom）、货仓(Warehouse)、物流(Logistics) 和配送中心(Distribution Centre)，为业者带来一站式的服务和便利。

不仅如此，其面积除了更大之外，租金也较购物广场来得便宜。这也是为何，工业单位开始日益被热捧。

大马莱坊（Knight Frank Malaysia）资本市场执行董事沈颂能接受《南洋商报》访问时就指出，未来将会有更多品牌都朝这方面的模式发展。

“多重租客”合乎成本效益

除了类似宜家的店面模式将越来越多外，沈颂能也透露，目前中国、台湾、日本等区域也出现“多重租客”（Multiple Tenants）的运作模式，即多个品牌合租一栋大型工业单位，然后再以类似“宜家”的方式运作。

如此一来，各大品牌的产品可以共用同一个货仓和物流中心，也更合乎成本效益。

“这些工业单位可以是3至4层楼设计，然后里头为专为各品牌打造的展示厅、零售处、货仓、充足的停车位，甚至内设食堂及图书馆。”

他进一步表示，各大品牌产品可以是不同类型，却又相互辅助的。例如，一个卖健身器材、一个这是运动服饰及用品品牌，另一个则可以是健康食品品牌。这不仅能为彼此的顾客带来附加价值，进而相互带动业绩。

此外，一些相同品牌也能结集在同一工业单位内。他举例，以运动健身为例，各大品牌集中在在一工业单位后，里头还能打造室内球场、健身区、饮食中心、健康咨询等，让运动与健身爱好者都能获得一站式，且更多样化的体验。

另外，目前一些轻工业单位也被租来充当“云端厨房”（Cloud Kitchen），以及专为线上购物顾客配货的货仓——“幕后店”（Dark Store）。

购物商场与时并进

尽管购物广场或店铺的零售门市因此受到冲击，但广场经营者绝不会坐以待毙。这也是为何，我们开始发现，购物广场已在我们不知不觉中，悄悄地转型成了我们生活最密不可分的一部分。

首先，当越来越多的零售业者开始迁出购物广场之际，越来越多的餐饮品牌却陆续迁入里头。过去几年，我们更也已经习惯了将购物广场变成我们运动、休闲、娱乐、甚至是美容、美甲、美发的去处。

其次，由于拥有较多的停车位，以及各类设施齐全，应有尽有，一些单位更成了部分企业的办公室。

马来西亚购物中心协会第一副会长潘瑞莲就表示，经过过去数十年来的演变，时至今日，购物商场早已不仅是消费者购物的好去处，它也同时提供休闲与娱乐、饮食及各类服务等，让消费者到购物商场时可以一次过做许多事情。

“今天的购物商场是一个社区中心，吸引社区内的所有人，不仅是为了购物，而且是附近所有商业与休闲活动，甚至包括教育、医疗服务、交通等的一个中心点。”

商场内“解决”一日三餐

就因为这样，打工族每天的午餐和晚餐，甚至一日三餐都可以在购物广场内“解决”，更可同时在购物中心内一次过完成健身、美容、美发、唱歌、看戏等活动。

潘瑞莲直言，购物商场一直与时并进，将继续根据当前的购物趋势作出应变。

她说，购物中心也是许多包括办公室、酒店、住宅、会议中心等在内的大型综合发展项目中，不可或缺的一部分，而若和单独的零售店铺相比，这些设施都会吸引更多的人潮，进而带动商场的人流量。

“与此同时，我们也发现，由于购物商场提供各类设施和支援服务，例如停车场便利、市场行销支援、安全行动指南与支援，也提供稳定的客流量、游客聚集点和其他许多可以更迅速拓展业务的合作机会，有越来越多的零售商从购物商场外的商店，搬迁到购物商场营业。”

快闪店成新时尚

潘瑞莲强调，零售品牌如果要在工业单位取得成功，它必须是本身零售市场的“品牌领导者”，否则将无法吸引购物者。

这是因为不同零售领域的零售商，有着许多不同的零售模式，取决于其所提供和售卖的产品或服务而定。

“在大马，大部分的零售商都是中小型企业，它们仍需要一起在购物商场内营运的协同作用。事实上，如果在工业单位内营运的零售商店，发展成为集各类商品于一炉的“中心”，那么它们本身最终也将演变成一个购物中心。”

此外，快闪式商店确实也成为其中一股新时尚，因为购物商场和零售租户们都尝试推陈出新，推出更多新的商品和行销方式。而这股趋势将会持续，因为有许多新的零售商尝试进入市场，而疫情导致市场信心疲弱下，购物商场业主和零售租户们可能，都无法对长期租约作出承诺。

不难发现，当品牌迁入工业单位呈献更精专的一站式服务后，广场则以体验式模式，继续走向更多元，且全面贴近生活各个层面的发展方向，彼此各自精彩，却也不抢对方的客源。

幼儿园托儿所迁商区

除了购物广场和轻工业单位开始出现微妙的转变外，过去基于要惠及家长的缘故而多设立在住宅区的幼儿园、托儿所、补习班、安亲班，都开始慢慢迁往商店。

大马私立教育企业家公会秘书陈胜贤就表示，类似的情况是因为住宅单位的限制太多、申请要求严苛，如需要获得邻居同意经营、更新执照时也得获得邻居同意。

再来，越来越多的围篱设计的单位也对业者带来不便，因此业者才开始前往商业单位。这除了方便业者经营外，更也为父母们带来许多好处。比如，在接送孩子后，能在商业店面处办理生活琐碎事物，又或直接在那用餐。

也因如此，不少发展商在推出城镇项目时，都会考虑打造商业单位，而这些单位中又会先与幼儿园、托儿所、补习班、安亲班等业者进行沟通，好打造符合业者需求的设计。

据悉，由于涉及幼儿，因此相关单位在建筑及装潢设计上，必须得有更严格的卫生与安全要求，如，靠近逃生梯，楼层不能太高、走廊尺寸得更宽等。

有趣的是，花园住宅不见郎朗读书声后，其他生意却又涌入进来。这些业者计有美发美容、餐饮、连锁杂货品牌等。

以槟岛西南区的新港为例，面向大路的住宅单位，如今已变成了咖啡厅、海鲜馆、修车厂、冷冻海鲜火锅专卖店，尽管规格不大，但却反映出业者的另一种策略。

除了迎来更多早前鲜少涌入的新领域业者外，商业单位的新篇章还能再超乎我们的想象。有别于过去看到的普通商店、陈列室(Showroom)或旗舰商店（Flagship Store），如今零售业者也会随着各自的产品、服务和销售模式，作出另一种程度的空间调整，如有的将零售店面转成特定用途商店（Feature Store），有的成为快闪式商店（Pop up Store）。

酒店改成学生宿舍

从工业单位与商业单位的关系大互转，以及住宅单位和商业单位的互动来看，不难察觉，产业界开始出现了一种大逆转，严格来说更像是一场产业界的革命。

有趣的是，这场革命也延伸到其他产业领域，如酒店。

据本报探悉，国内不少酒店早前因疫情倒闭后，如今多被收购改成其他用途，如，学生宿舍、坐月中心，有的甚至转型成了办公室，或共享空间。

这种转型不仅能“救济”酒店业者，同时也惠及投资者。首先，酒店单位的基本房型格局相当适合打造学生宿舍、员工住宿、坐月中心、病老院等，因此投资者无需再耗资进行装修。

另外，一些酒店也开始以分包方式，转售予不同的投资者，让各自业者投资经营。其中，在槟城丹绒武雅就有3星级酒店转租予3位投资者，分别用来经营民宿、共享空间、学生宿舍。

此外，靠近新关仔角一带的服务式公寓，也因为疫情经营不下去，最后转售予多个单位分包经营。

显然的，各别产业已经开始随着时局的演变，而做出了相应的转型，好得以继续经营下去。但发生在产业界的革命其实也在左右着社会的经济活动，以及我们的日常生活，因此业者不能不洞悉这里头的运作与背景，好从中调适出一个新的经营模式，而民众更了解自己生活的转变，其实正与这些运作息息相关。