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雪隆办公产业“硬支撑”

By Poh Gin,

2021年08月16日

整理报道：李治宏

旧患未除，再添新愁，
是雪隆办公产业市场的最佳写照。

疫情重创经济、居家办公趋势，加上持续的供过于求，令雪隆尤其是吉隆坡市中心办公产业市场短期前景依然看淡。

除了吉隆坡市郊相对平稳，吉隆坡市中心和雪兰莪州办公空间租用率和租金料将续呈双跌走势。

今年上半年，吉隆坡市中心共有4栋全新的办公楼投入营运，令隆市区办公市场面临更大压力。

这4栋新办公楼合共提供约170万平方尺的可出租空间，但却加剧了市场原已激烈的竞争，加上更多公司采取部分员工居家作业和部分员工回公司上班的混合办公模式，令更多原有的办公空间“回到市场”竞争。

这导致隆市专用办公楼的整体租用率持续下滑，从去年下半年的69.1%，于今年上半年下行至67.4%。

雪州办公市场也同样面临下行压力，整体租用率下跌2.1%，从去年下半年的77.9%走低至75.8%。

更糟的是，今年杪巴生谷预计还有11栋新办公楼投入市场，其中6栋是坐落于隆市、1栋位于隆市郊，以及4栋坐落在雪州，进一步加剧供过于求现象，令业主们压力山大。

这11栋新办公楼预计将合共增加约500万平方尺的办公空间，令巴生谷现有约1亿1140万平方尺的办公空间再增约4.4%供应量。

国际产业顾问公司莱坊指出，隆市和雪州办公市场“双租”（租金和租用率）今年内将面临更大的下行压力。

然而，隆市郊办公空间“双租”则料将持稳，主因是市场对租金富竞争力的优质办公空间需求持续殷切。

受制管控令 交易暂搁置

大马莱坊在《2021上半年产业重点》研究报告中指出，尽管租户和投资者们目前普遍采取静观其变的态度，但越来越多租户和投资者对接下来的业务计划更为明确，莱坊预期他们鉴定疫后新常态下的职场空间需求后，对办公空间租赁的询问度将有所提高。

不过，受制于当前的严格行动管控令，这些计划已延宕。

另一家产业顾问公司Nawawi Tie同样指出，办公租户的询问度和实地看楼（办公空间）都已于第二季有所改善，但随后6月1日实行的全面封锁（FMCO），导致大部分交易都暂被搁置。

该行在第二季吉隆坡产业市场报告中说，吉隆坡办公市场第二季的大部分获得涉及新租约，以及续约重新洽谈合约条款，租户一般会争取对自己更有利的条件，而业主也较乐于提供更多的奖掖和折扣，以留住现有租户和争取新租户。

“基于未来新增办公空间有增无减，加上需求持续疲弱，办公市场将继续是‘租户的市场’。

中心辐射成替代模式

“此外，由于混合作业模式料将持续好一段时日，企将继续调整办公室的上班人数，因此“中心辐射模式”（Hub and spoke model）或将成为替代的作业模式。”

所谓“中心辐射模式”，是指企业缩小市内办事处规模和上班人数，改为在市郊数个办公室作业。

改为实体互动场所 传统办公室仍可生存

尽管更多企业和机构探讨混合作业模式，但莱坊认为，传统办公市场仍可续存，但将扮演不同的角色。

和以往纯粹作为办公用途不同的是，办公室今后将改为主要充作进行实体互动的场所。

莱坊指出，另一方面，共享工作空间（Co-working）业者也持续调整营运策略，提供更富吸引力的企业和会员优惠配套，让客户可以根据本身的需要，自由的增加或减少办公空间工作人数。

Nawawi Tie指出，今年第二季，共管工作空间业者对吉隆坡市中心办公空间的需求转弱，跨国业者IWG(Regus & Spaces)更把焦点转移到其他州属，包括在马六甲贸易中心的Regus新张营业。

提倡自动化通关

莱坊指出，疫情爆发至今已超过一年半载，有更多的办公楼已采用符合疫情管控需求的新科技，提倡自动化的通关，例如脸部辨识系统、免触动门、免触升降机等，以保障租户和访客的健康与安全。

由于市场激烈竞争下要留住租户的挑战更大，预料将有更多业主聚焦于成本优化、资产强化计划和调整出租策略。

4办公大楼落成 加剧供过于求

回顾今年上半年，吉隆坡市中心新落成的4栋办公大楼，分别是敦拉萨国际贸易中心（TRX）的Menara International Quarter（前称汇丰大楼）、Permata Sapura、大东方人寿保险第二大厦，以及TS Law Tower。

坐落在安邦路的大东方人寿第二大厦，其实是该保险公司总部大楼重建计划。19层楼高大楼重建工程是于今年4月竣工，净可出租空间为约21万2000平方尺。

位于槟榔路的Permata Sapura（前称Lot 91）是一项综合产业发展项目的一部分，这座45层楼高的建筑物概括一个展览中心及2层楼零售店铺，净可出租空间为67万平方尺。

作为汇丰银行大马总部的Menara IQ 共33层楼高，净可出租空间55万5000平方尺。

最近竣工的TS Law Tower楼高48层，净可出租空间约29万4000平方尺。

至于预计今年底落成的11栋新办公大楼，包括吉隆坡市中心的Affin Tower、Stride Strata Office、UOB Tower 2、PNB 1194、Pavilion Embassy Corporate Tower及Plaza Conlay@ Conlay 301、吉隆坡市郊的白沙罗高原柏威年企业大楼第一期、雪州的Empire City G楼、HCK Tower@ Empire City、Quill 9 Annex 及Imazium@Uptown。

巴生谷上半年租金下滑

无论是吉隆坡市中心、市郊或雪州，整个巴生谷地区今年上半年的平均租金持续下滑。

这主要是随着疫情恶化，政府分别于今年1月、5月和6月，祭出行动管控令2.0（MCO 2.0）、行动管控令3.0（MCO 3.0）及FMCO，许多行业无法营运或员工被迫居家作业，更有许多企业不支倒闭或裁员，导致办公市场需求剧跌。

业主们为了留住原有租户提供租金折扣，加上市场供过于求，导致租金面临下行压力。

隆市办公空间平均租金下跌2.13%，从去年下半年的每月每平方尺7令吉零3仙，于今年上半年下跌至6令吉88仙。

隆市郊办公空间平均租金微跌1.04%，从去年下半年的每月每平方尺5令吉75仙，下滑至5令吉69仙。

雪州办公空间平均租金则下跌2.35%，从去年下半年的每月每平方尺4令吉25仙，下跌至4令吉15仙。

另一方面，隆市首要A级办公空间租金开价介于每月每平方尺5令吉至12令吉50仙（中央商务区新办公空间月租介于每平方尺7令吉至12令吉50仙，旧中央商务区办公空间月租介于5令吉至6令吉50仙）。

隆市郊首要A级办公空间租金开价介于每月每平方尺6令吉至8令吉50仙，雪州同级办公空间月租开价则是介于每平方尺4令吉50仙至7令吉50仙。

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马六甲鸡场街逾20店倒闭

By Poh Gin,

2021年08月10日

曾人潮汹涌的鸡场街，
如今似乎迈向“鬼城”……

Melaka Hari Ini报道，持续已久的封锁措施，加上旅游限制，让昔日喧闹的马六甲鸡场街（Jonker Street）越来越冷清，商家们也撑不下去，到处可见“出租”或“待售”的布条。

鸡场街文化坊工委会副主席拿督威拉颜天禄受访时指出，自今年1月以来，鸡场街有95%的店面无法营运。即便有5%的店面仍开门做生意，但也难以维持生计。

据他所说，还在营业的店面有全家（FamilyMart）和7-Eleven的连锁便利商店；但也不是所有“大牌”都能生存，屈臣氏（Watsons）和康宁药行（Caring Pharmacy）就选择关门了。

颜天禄透露，租金是商家们面对的最大困境，虽然一些业主愿意折扣，但封锁不断延长，商家们已经入不敷出了。

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完成接种 应允企业复工救市

By Poh Gin,

2021年08月2日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

 

随着马来西亚的疫苗接种计划日渐取得出色的进展，
我认为政府也应该开始重新检讨
第一和第二阶段国家复苏计划的部分标准作业程序（SOP），
让更多已接种2剂疫苗的企业或地区，
以更多的人力复工。

在我看来，目前的SOP存在着许多有待改善的地方，而且经历了长期封锁后，很多人民、商家和企业都已越来越吃不消，所以政府有必要尽快采取行动，让大马经济重新运转。

自7月12日开始，马来西亚的每日疫苗接种数量就维持在40万剂以上，这个数字更在7月22日突破了50万剂，显示出国家免疫计划开始取得越来越多的成效。

同时，大马如今已有一半的成年人口施打了第一剂疫苗，接种两剂疫苗的人士也超过20%，因此，相信在这几个月内就能达到群体免疫的目标。

在我看来，政府应该开始考虑让更多经济领域以更多人力复工，因为正如我们所见，永无止境的封锁并非一个有效的解决方法，而且无限期的封锁只会造成经济大规模停摆。

检讨60%员工上班

在经济停摆而疫情又无法有效控制的情况下继续封锁，其实就只是白白牺牲了封锁期间的经济生产力，也让很多人民和商家平白无故地蒙受损失。

而且，也应修改国家复苏计划第一和第二阶段的某些SOP，尤其是把许多行业的上班人数限制在60%的举措，就应该优先检讨。

我在上一期专栏已提过，这个只允许60%员工上班的规定，实际上会对防疫造成更大的危害，因为很多员工在轮流上班的过程中，会增加传播与感染病毒的风险。

另一方面，有的员工在没有上班期间往往会到处趴趴走，将自己暴露在社区感染群的风险当中，然后在上班的时候又将病毒带到职场。

接种后染疫风险降

所以，我建议政府应趁着如今已完成接种2剂疫苗的人数越来越多时，制定一套新的SOP，让那些所有员工已完成接种的企业以100%人力复工，而非继续沿用国家复苏计划第一和第二阶段底下60%或80%员工复工的规定。

这是因为，从各种研究结果和数据来看，虽然接种了2剂疫苗的人依然还是有机会感染病毒，但出现严重病症的风险会大幅度降低，取而代之的是一些重感冒的症状。

所以，只要在大部分人民已接种两剂疫苗、住院人数减少、新增病例数量放缓、加上人民配合严守防疫SOP的前提下，我认为政府是可以探讨让那些员工已接种了2剂疫苗的企业全面复工。

可规定员工定时检测

在检讨开放复工的SOP方面，为了进一步确保安全，我认为政府可以按照目前的情况来制定一套明确的SOP，列明员工须严格遵守的防疫措施、规定雇主定时为员工检测冠病和安排住宿、还有一旦有员工确诊后的处理方式等等。

有了这些明确的资讯之后，商家和企业就能作出相应的安排，而我也相信这将有助国家免疫计划的推行，因为想要尽早复工的雇主和员工会更积极地接种疫苗，从而让大马更早达到群体免疫。

同时，随着更多行业复工，国家的经济也会开始重新运转起来，帮助人民和商家改善财务状况，而根据目前的情况来看，这是政府当务之急必须解决的问题。

事实上，经过了这么长时间与病毒对抗之后，相信很多人都已经意识到，如今全球各地都一致出现了一种新的景象，那就是与病毒共存的新常态。

鼓励企业响应接种

纵观全球，很多疫苗接种率达到很高水平的国家都已开始逐步解封，因为这些国家都意识到，永无止境的封锁是无法根治问题的，而且只会对国家经济带来沉重的打击，并衍生出更大的民生问题。

尽管如此，我还是想要再度呼吁大马人民自律抗疫，时时提醒自己严格遵守SOP，千万不要存有侥幸的心态。

因为很多时候往往就是一个人的疏忽、固执或者毫不在意的态度，就会引发出一个牵涉数十、甚至数百人的感染群，进而拖累整个地区的居民与商家。

战胜这场疫情需要所有人的共同努力，因此，我也呼吁私人界的公司企业积极响应疫苗接种计划，为员工提供疫苗。

比如我们公司怡克伟士（EKOVEST，8877，主板建筑股）旗下的大使路淡江大道（DUKE）特许经营公司KESTURI就与联邦直辖区部合作，于7月12至14日期间于DUKE大道的泗岩沫收费站休息区设立了疫苗接种中心，为怡克伟士和DUKE员工还有吉隆坡居民提供疫苗。

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房屋仲裁庭聆审无期

By Poh Gin,

2021年07月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

迟来的正义非正义！

这句英国法谚可以用来形容我国疫情当下的司法运作，包括房屋仲裁庭及分层管理仲裁庭，更因为联邦政府6月份实行的全面封锁(FMCO)，还有如今还看不到尽头的国家复苏计划（第一阶段），导致许多案件堆积如山却面对聆审无期的窘境。

迟来的正义非正义！

这句英国法谚可以用来形容我国疫情当下的司法运作，包括房屋仲裁庭及分层管理仲裁庭，更因为联邦政府6月份实行的全面封锁(FMCO)，还有如今还看不到尽头的国家复苏计划（第一阶段），导致许多案件堆积如山却面对聆审无期的窘境。

在这期间入禀仲裁庭的案件，除了发展商交屋货不对板、购屋者针对缺陷责任期所提出的索偿，还有楼层之间漏水问题、管理层追讨所拖欠的管理费之外，其他亦会入禀的案件还包括共管机构或管理机构未能如期召开常年大会等。

我早前有协助芙蓉金源大厦共管机构，通过入禀分层管理仲裁庭要发展商交出管理权予共管机构，仲裁庭原订6月28日要针对此案作裁决，如今则因遥无限期的国家复苏计划，一直没有办法择定开庭判决的日期。

除了仲裁庭没有开庭、服务柜台没有人办公之外，更糟的是，许多地方政府的建筑总监部门，简直把行动管控令当作他们可以不上班的借口。尽管政府宣布公务员必须20%上班，而其余80%则居家工作，但直正的实况却是把整个部门关起来，连一个人影都没有。

建议网上聆审

结果，这样的情况往往“益了”那些不奉公守法者，让备受欺压的购屋者有苦无处申诉。他们不仅无法入禀仲裁庭，他们甚至连投诉给建筑总监的机会也被剥夺。即使是吉隆坡市政厅建筑总监部门，也一直等到7月1日才逐渐小规模恢复办公。

至于仲裁庭许多等待排期的聆审，房屋及地方政府部迄今始终没有头绪，完全放任这些案件不理。其实，若房政部能善用这个时段，重新检讨其现行的法规，进而把房屋仲裁庭或分层管理仲裁庭的聆审推上网，这肯定有助于减少更多所累积的案件。

拖慢庭令执行力度

分层管理仲裁庭另一个备受诟病的问题，就是没有在最快时间协助将仲裁庭的裁决，向法庭登记以便取得庭令之效用，进而通过法庭执行这些庭令，来对付没有遵守仲裁庭裁决者。

举例来说，若共管机构或管理机构通过入禀分层管理仲裁庭，针对某位拖欠管理费之业主取得裁决要对方缴付所拖欠的1万令吉管理费。不过，仲裁庭所给予的书面裁决，必须通过仲裁庭方面协助交予法庭登记，始能取得庭令之效用。

在这种情况下，管理层可以选择通过不同的方式来执行这些庭令，这包括冻结欠款业主的银行户头，并要求银行直接从业主的户头扣出这笔钱偿还给管理层，再不然就是通过查封及拍卖令来拍卖所有被查封的流动财产等。

不过，许多由仲裁庭所发出的裁决，往往要耗超过半年甚至一年半载的时间才能够向法庭登记。如今，随着法庭亦因各种所施行的管控令而闭门，这无形中将拖慢管理层要通过法庭执行这些庭令的力度，进而让仲裁庭最终沦为无牙老虎。

应提控不遵守裁决者

此外，房政部亦需正视许多入禀仲裁庭的案件，即使败诉的一方最终未遵守仲载庭的裁决，却没有面对建筑总监开档调查并提控他们上庭的下场。根据2013年分层管理法令第123条文，任何人若不遵守仲裁庭的裁决，一旦被提控且罪名成立，将面对不超过25万令吉罚款、不超过3年监禁或两者兼施。

除了梳邦再也市政厅之外，我们目前还看不到国内其他地方议会的建筑总监，会针对不遵守仲裁庭裁决者将他们提控上庭。这看来也是房屋及地方政府部必须大刀阔斧并改革一番之处。

当局应下令全国各地方议会的建筑总监，须通过开档调查并提控所有不遵守仲裁庭裁决者，以敬效尤。

共管机构无法开线上大会

迄今为止，国内还有许多共管机构或管理机构，仍然面对无法通过网上召开常年大会的痛苦。

一来，有很多牵涉到法庭及技术性的问题，迄今始终无法获得建筑总监给予满意的解答，导致一些通过网上召开的虚拟大会，往往都是在管理层战战兢兢的情况下完成。

房屋及地方政府部长上月23日通过宪报颁布，4项针对建筑总监、发展商、共管机构或管理机构的豁免政令，让许多无法如期召开常年大会的管理层不会面对问题。

不过，这样的豁免政令不颁布还好，一颁布下来反而让人贻笑大方。

当中最经典的莫过于所颁布的宪报，允许从去年3月18日至2021年6月30日为止无法召开常年大会的发展商、共管机构或管理机构，能够免于面对法律问题，不过当局却规定这些常年大会最迟必须在2021年7月1日召开。

试想想，任何由发展商、共管机构或管理机构所召开的常年大会，管理层一般上要发出至少14天的通告给予所有购屋者，始能召开大会。

若这些宪报在6月23日颁布，而管理层则必须最迟在7月1日召开常年大会，在大会通告未足14天期限的情况下，这些常年大会岂不是要面对被判定不合法的下场？

这种种的一切，肯定会让更多投机分子一再滥用其在共管机构或管理机构的权位，进而作出戕害购屋者利益的各种决定。

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审视SOP不足 让更多领域复工

By Poh Gin,

2021年07月5日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

 

随着2019冠状病毒病的每日新增确诊病例，
在6月持续保持在4000宗以上水平，
政府宣布延长首阶段的全面封锁。

首阶段的全面封锁现已改称国家复苏计划第一阶段，直到符合3项条件，即每日新增病例连续7天维持在4000宗以下、加护病房床位处于中等水平，以及10%人口接种两剂疫苗，才会进入第二阶段。

在我看来，政府在国家复苏计划维持第一阶段的同时，也应该检讨现有的各项防疫标准作业程序（SOP），探讨是否有更有效和安全的方法，让更多经济领域重开。

正如很多公会、团体和机构所言，经过长时间的封锁之后，很多行业的业者都已越来越无力支撑下去，尤其是如今现金流开始出现问题的中小企业。所以，现在的当务之急，是重新审视与改善SOP的不足之处，为国内商家和人民缓解燃眉之急。

轮流上班增感染风险

举例来说，在现有的SOP，必要经济领域的商家或工厂，只能以60%的人力运作。

这项政策不仅冲击了很多业者的生意和员工的生计，也导致整个行业的供应链受到影响。

同时，因为无法让所有员工都同时开工，所以很多业者会让员工轮流上班，而这也在不知不觉中增加了感染的风险。

这是因为，不同批次上班的员工会在平时生活与上班期间接触到同事和其他的人，所以反而更危险。

而且，因为这些员工都能自由活动，有些甚至会出去做散工或者兼职来弥补收入，因此爆发感染群的影响会更加深远，波及更多人。

因此，政府应重新检讨这方面的SOP，以业者能将所有员工管控在同一工作地点的前提下，允许更多经济领域以100%人力开工。

以工厂为例，只要所有员工在经过检测、确定安全和确保所有防疫措施都已经做好之后，就可以把员工分派到各个不同的工厂，然后集中在那里居住和工作。

这样可以方便业者和卫生局严格监督这些员工的状况，也防止员工因在外活动和轮流上班而感染、传染病毒的风险。

即使不幸出现病例，也可以及时把整间工厂的员工隔离起来，避免爆发感染群将病毒传播到更多地方。

另一个政府需要解决的问题，就是改善审批的效率。

事实上，我已不仅一次强调这一点，但无可否认的是，如今在很多政府部门减少人力和在家上班的情况下，很多审批的过程都受到了影响。

我在之前就已经建议，政府部门的公务员应趁着如今许多行业没有运作的时期，尽快把之前积累的申请审批，这样就可以在经济重开后加速让各行各业恢复运作，也能避免新申请涌入而应付不来的情况。

应宣导防疫措施

在我看来，如今很多的抗疫措施和SOP都没有对症下药，导致很多人和商家都不了解严格遵守SOP的重要，所以确诊病例才会一直居高不下。

在这方面，除了加强执法和取缔不遵守SOP的人，政府也应要多多跟人民和商家宣导关于防疫措施和施打疫苗的重要性，尤其是各个重要的经济领域员工。

此外，政府和执法单位也应通过不同的管道，比如电视、社交媒体和实地走访等，向人民及商家宣导遵守SOP的重要，还有不遵守抗疫措施所招致的严重后果。

这样一来，更多人才会更积地极响应政府的措施及政策，从而加强马来西亚抗疫的成效。

国人应自律守SOP

我感到很遗憾的是，即使大马抗疫已超过一年，但很多人对待防疫SOP的态度，就像是“除非遇到警察，否则上车就不必绑安全带”的想法一样，即只要没有碰到执法单位或没人看到，就可以不必遵守SOP。

其实我们应为自己、家人、亲戚朋友乃至于整个国家着想，响应政府在对抗疫情方面的政策与措施，负责任和自律地遵守SOP，同时避免参与任何不必要的社交活动。

身为一名负责任的大马公民，无论去到哪里都应自觉地把口罩戴上、戴好，并保持安全的人身距离和维持良好的卫生习惯，如勤洗手和消毒等。

登记接种疫苗不理想

还有，在接种疫苗方面，很遗憾的是，如今还有很多人民还未登记施打疫苗。

截至6月26日，沙巴疫苗注册人数只占人口区区31.49%，而大马半岛大部分州属的登记率也还没有达到80%。

这可能是因为网络和社交媒体上流传许多关于疫苗副作用的假消息，导致很多人对疫苗产生了恐惧和担忧。

但正如全球各地的医学专家所说，疫苗引起致命副作用的几率是微乎其微的，而且风险比染上冠病来得低。

要知道，疫苗是全世界抑制冠病疫情的关键，假设马来西亚迟迟无法达到大多数人接种的目标，这样只会让疫情毫无止境地肆虐下去，届时我们的国家和所有人民将付出更沉重的代价！

事实上，在怡克伟士的员工当中，已经有1000人接种了疫苗，而我本身也是国内最先接种阿斯利康（AZ）疫苗的接种者之一。

所以，我在此呼吁还未登记接种疫苗的人民赶快行动，因为只有我们团结一致共同抗疫，才有可能战胜这场疫情。

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疫情解封无期 拖累产业领域

By Poh Gin,

2021年07月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

在上一期探讨有关拥屋计划再度延长，
有望刺激房产的课题。

但事与愿违，首相丹斯里慕尤丁在6月初宣布全国进入全面封锁状态，为期14天之后，情势有了很大改变。

随着2019冠状病毒病疫情加剧，我国已从6月1日的全面封锁，再到目前宣布无限期的封锁状态。

这也说明，从全面封锁第一阶段进入第二阶段的3大先决条件，即（一）单日新增确诊病例连续7天低于4000宗、（二）加护病房床位处于中等水平，以及（三）10%人口接种两剂疫苗，任何一项无法达标，那将无法进入“第二阶段”。

令人情何以堪的是，我国近期抗疫表现在53个经济体控制疫情的能力中排名倒数第三，就连早前疫情非常严重的印度，排名也在我国之上。

那接下来，我国的产业领域该何去何从呢？

首当其冲的是建筑地产领域，这些领域几乎是停滞不前，面对疫情的考验，更是苦不堪言。

建筑业及房地产业协会6相关单位联合向政府提出5项建议，促政府重新检讨封锁措施，并开放建筑和房地产领域。

当中的6个相关单位包括大马皇家测量师协会、马来西亚私人领域估价、产业管理、房产经纪及顾问协会、马来西亚产业及设施管理机构、马来西亚房地产专业代理和顾问协会、大马商业估价师协会及大马回教房地产协会，这些单位的会员不乏房产测量师、工地测量师、建筑测量师、评估师、估价师、房地产代理、房地产协调师、物业经理和咨询员等等。

向政府提出5大建议

一、进一步开放其他有关经济领域，如建筑业及房地产业；

二、开放服务领域，让金融、建筑及房地产发展持续；

三、允许与金融领域相关的服务行业复工；

四、封锁期间应暂停缴纳公积金和社险，以协助减轻雇主的经济负担。政府应善用这项机制，协助受封锁影响经济陷困的家庭；

五、重新调整疫苗接种计划，让经济活动前线的人民优先接种。

急需调整接种计划

笔者认为以上5项建议当中，当务之急最为迫切的是重新调整疫苗接种计划，甚至是全面加速，让跑在经济活动前线的人民优先接种。

目前我国的疫情仍无法压平传染曲线，即使我们已在今年6月初实行第三次的全面封锁，但似乎无法奏效，每日的确诊人数及死亡病例都一直居高不下。正当人心惶惶之际，不时传来家庭悲剧及结束生命的消息。

以某种程度上看来，我国建筑及地产业在经历过去一年来反反复复的疫情，只能求有收入来支付开销，有者更是急转人生跑道，从而逆境求生。

延缓还贷是及时雨

另一边厢，对于早期投资很多物业的投资者而言，也许近期首相宣布的复苏配套中，重启为期6个月的延缓还贷措施是一大喜讯。

正当这些物业投资者在本身的行业及业务大受疫情的影响下，捉襟见肘之余，无法按时还贷，甚至只能眼睁睁看着自己的物业被拍卖。

因此，延缓还贷的重新推出可谓是一场及时雨。但问题来了，这些拥有众多物业的借贷者，究竟可以撑几久？

更关键的问题是，那些在市场上还滞销及进行发展建设中的产业项目，谁可以来投资？

同时，发展商还要面对建筑材料高涨20%，再销售无法达标的情况下，他们该如何缴付银行贷款？

发展商的强制裁员或自愿离职计划，更是“压死骆驼的最后一根稻草”，最终导致内部营运出现危机。

因此，笔者认为，这6个月延缓还贷措施至少可让发展商及物业持有者短期内一解燃眉之急，同时也可协助他们拥有更多的现金流。

投资者继续观望

总的来说，随着我国整体上经济继续低迷，同时在无限期的全面封锁下，产业领域也持续乌云笼罩，而投资者也只能继续观望。

近日民间有人发起在门口“挂白旗”（#BenderaPutih）求援行动，显示有更多的家庭生活在水深火热之中，急需救济。因此，此时此刻谈及投资产业却略显时机不对，而国人历经一年多的疫情阴影下，惟有更谨慎地动用企业及个人的储备金，以备不时之需。

Categories趋势

数字化变革 房地产网销热

By Poh Gin,

2021年06月13日

独家报道：黎添华、李治宏

6月1日，我国再次落实全面封锁（FMCO），
但房产市场却没有因此而停顿下来。

反之，许多发展商和房地产代理不仅采取了比过去更大的力度，表现也更积极。

无疑，这段日子里，发展商不可能什么也做不了，房产经纪更不可能什么也不做。《南洋商报》就从多名发展商及产业经纪口中了解到，懂得善用这14天，才是拉开自己与对手距离的关键。

许廷忠

北马篇

发展商设优管频道

当多家发展商都走上云端作业时，汇华产业集团（Hunza Properties Berhad）无疑最彻底，也最见效。

创办人拿督斯里许廷忠透露，除了早前亮出优惠配套、推出本身版本的拥屋计划（HOC）、送上上千令吉购物礼券（买家介绍）及幸运抽奖来吸引买家外，该集团也在去年疫情期间走上云端，先后凭借视频、社交媒体和VR技术虚拟看房来吸引买家，创出佳绩。

由于从过去2次的封锁中意识到，科技与社交媒体在疫情期间及之后起着关键作用，该集团更破天荒设立本身的优管频道H Channel。

该频道不仅介绍房产，更细说当地文化习俗、吃喝玩乐、旅游金投资等各领域，让国内外买家能充分掌握地方特色。这还不包括早年前汇华研发的手机应用程式，因此不难发现，该集团将数字化全面进行到底。

值得一提的是，H Channel频道其实早在MCO 3.0前就已开播，受访者更不乏旅居本地的外国人，并通过他们的视角来看大马。显然，该集团在数字科技上走在产业界的最前端，也以全面进攻的策略，更好地和购屋者保持联系，同时也在潜在购屋者群中保持知名度。

许廷忠接受本报记者专访时表示，为了显示诚意，该集团高层们也亲自担任频道主持，大大提高亲和力。

除了介绍房产，H Channel也从多方面推销地方特色。

结合线上线下销售

当然，汇华集团不会错过任何能促进营销的管道，例如该集团就与香港台湾代理合作，结合线上（大马）线下（当地展览）来销售单位。

另外，集团也善用视频技术，让签约也能在远距离完成。这也是为何，尽管许多发展商在过去无法销售单位之际，汇华去年就创下佳绩，丝毫不受影响。

林福山

中马篇

多管齐下屡创销售佳绩

林木生集团（LBS，5789，主板产业股）是另一家走在数字化前端的发展商。

早在冠病疫情爆发前，除了电话和手机销售管道，该集团已运用网络平台接触潜在房屋买家，并通过虚拟陈列室、网站、电邮、WhatsApp、面簿、Instagram和手机短信，提高网络平台的渗透率。

林木生集团执行主席丹斯里林福山说，尽管过去一年经历了最严峻的考验，该集团2020年仍成功取得12亿令吉销售额，超越了10亿令吉预定目标，足可证明集团营运和营销策略奏效。

他接受本报专访时说：“在政府致力于应对疫情，我们须在严谨的防疫标准作业程序（SOP）下照常营业。林木生集团以“可负担房地产城镇发展商”的市场地位，继续推出适合市场需求的房地产，以及如上述提及的多方位销售平台，相信销售表现可以获得提高。

“作为可负担房屋发展佼佼者，林木生集团旗下的多个发展项目都获得市场热烈反应，例如LBS Alam Perdana和KITA @ Cybersouth城镇，如KITA Bayu双层排物和城市排屋、KITA Impian服务式公寓、KITA Mekar单层排屋。LBS Alam Perdana方面，Irama Perdana双层排屋、Simfoni Perdana城市排屋、Melodi Perdana公寓皆取得令人鼓舞的销售表现。”

预订单位只需200元

营销活动方面，随着我国实施FMCO，该集团再次推出#DudukRumah Deals 3.0市场营销活动。

“购屋者从6月起可以区区200令吉，预订林木生集团在拥屋计划（HOC）下的特定房地产单位。同时，购屋者仍可继续在Raikan Rezeki Bersama LBS营销活动下，享有诱人优惠，并有机会赢得总值超过44万5000令吉青包，让房屋买家享有巨大节省。

林福山表示，林木生集团在房地产市场经营了几十年，经历过几次的市场大周期，但大家永远都没有办法预知未来。

为此，他奉劝大家做好各项规划，包括各种可能预见的风险管控，时刻保持市场敏锐度，做好周详的市场研究。

他指出，林木生集团所推出的营销活动都经过周详的规划和考量，多项成本因素都在可承受的范围之内。

“推出超值的产品，永续的长期发展，是我们的经营理念。”

黄慧贞

中马篇

看屋成交皆能数字化

“封城锁国”期间将数字化发挥得淋漓尽致的，还有业务遍布全马各地的IJM置地（IJM Land）。

IJM置地自去年管控期间展开虚拟现场参观和浏览，使用多个线上平台营销和交流，并提供电子手册、360度模拟参观发展项目和示范屋，并提升该公司官网，让客户预订和获取他们想要的产业单位。

IJM置地集团销售与市场营销总经理黄慧贞说，该公司也通过视频会议启动住宅单位选择及签署房产买卖协议的方式，可无需购屋者现身销售厅的情况下，完成房产销售。

数字抽签仪式公正透明

此外，IJM置地也通过其官方面簿专页，于去年6月为Bandar Rimbayu城镇Starling首期销售举行数字抽签仪式，以确保整个抽签过程中保持透明度、可信度和公正。

她接受本报书面访问时说：“我们对不断变化的环境作出快速反应，并增加对数字媒体的依赖，以安全地营销我们的各类房产。

“毫无疑问的，管控期间，虚拟看屋仍将是房地产行业有效且合法的推销手法，但我们始终会为任何情况下的变化做好准备。

“由于我们非常专注于线上营销，我们的销售咨询人员接受了培训，可以通过虚拟看屋来与客户互动，而分析人员则通过网络研讨会提供市场评论。

“我们已完成数字化所有销售文件的程序，通过远程和高效的文书工作，简化我们的作业和提高生产力。”

黄慧贞指出，疫情促使购屋者在考虑新住宅项目时更重视健康、永续性和设计适应性。 为此，IJM置地今年在住宅产品（大部分）的重点将是靠近便利设施、设计和布局，为住宅提供自然通风和日光、灵活的空间和隐私；绿化以及休闲和健康空间将同样重要。

“我国去年实行的各项行动管控措施在某个程度上提醒了大家，在住家附近拥有基本的便利设施和方便是多么重要。以IJM置地本身的一个最新个案为例，今年5月，通过一个线上视频会议进行预先推介的Bandar Rimbayu城镇Uptown新店铺（68 shops Uptown @ Rimbayu ），在短时间内售罄。

陈成龙陈伶俐

南马篇

与民众交友“储蓄”客户

丹斯里陈成龙是另一名深懂蓄势待发之道的翘楚，不同的是，以他为首的龙城集团（BCB，6602，主板产业股）更趋向内部部署，同时放眼更长远的目标。

首先，由于意识到封锁期间无法签署买卖合约，因此集团很快地便将策略从销售调整到品牌。

该集团董事陈伶俐就表示，尽管无法进行线上签约等工作，但这不意味着发展商什么都不能做，反之善用这段时间与购屋者保持良好关系，朝“储蓄”顾客的方向前进。

社媒传递房产知识

其中，集团官方面簿上就不时向民众传递房产相关的知识，如，贷款计算方式、装修与装置小贴士等，另外，节庆时也有季节祝福、疫情问候、确诊跟进、防疫提醒等，借此与民众保持联系，同时也让集团在市场中获得保温。

此外，该集团也在社媒上多向民众进一步介绍集团，如辉煌史、过去的项目等，同时也增加集团曝光率，让大家对集团和项目更有信心。

也是马来西亚房地产发展商会（REHDA）柔州副秘书的她说，对于未接触过集团的民众，他们积极通过线上策略，如，线上看房让买家产生兴趣，一旦解禁后再联系这些有意向的潜在买家来看单位。至于之前曾接触过集团项目的民众，龙城也会通过社交平台与这些人跟进对接。

惟她表示，与其不断“硬销”，该集团更希望与民众交朋友，而他们也不一昧地将目标锁在当下如何卖房子，因为健康关系建立了，民众自然会成为他们的铁粉，甚至成为他们的代言人，介绍予身边人。

简化营运程序

对于内部部署，集团在经过2次的MCO后已简化营运程序，让职员在封锁期间能更简易地运作，同时提高效率。不仅如此，一旦内部变得精简灵巧，整体运作的速度也更快而有力，能迅速和灵敏地对外界变化作出反应。

再来，与其将焦点放在提供什么优惠与折扣上，集团更趋向部署项目是否能吸引真正需要的买家。

陈成龙与陈伶俐异口同声表示，房市上的优惠与折扣大同小异，加上消费者懂得货比三家，对比的管道也很多，因此不如在项目的设计上更贴近购屋者的要求，尤其是一群介于B40上端与M40下端的购屋者。不难发现，无论是内部运作或行销策略，龙城集团放眼的不是封锁段时间的销售，而是更远大的目标。

宋明威

房产经纪用对策略取胜

GIC房产投资集团（GIC GROUP）创办人兼总执行长宋明威表示，FMCO不意味着房产经纪什么都不能做，策略用对的话，反而会是他们突围而出的良机。

去年MCO 1.0后，该集团就于6至8月期间卖出1000多间单位，而根据内部调查所见，买家全是收入不受疫情影响的群体，甚至不少还是疫情期间业务倍增的人。

换言之，封锁期间，房子其实还是能照卖，尤其这段时间银行降息、HOC、发展商给予优惠等，全都有利于买房。

科技是大势所趋

另外，他也建议同业积极掌握科技，一来接触更多潜在顾客，二来更能生动将单位介绍出去。

“现在的人一天至少30%花在手机上，懂得科技是大势所趋。”

较早前，他分享，目前市场面投资者少了，但买来长住的买家倒是增加不少。另外，他也发现，现阶段60万令吉的中等房产，以及40万以下的单位仍有市场，高档单位则开始放缓。

“我们早在FMCO之前就已展开线上看房方式，同时也给予特别优惠，也在线上解答大家的疑问。过去2周已经卖出30多间单位。”

他说，尽管一些经纪因为疫情而放弃了这行业，但其实正因为越少人竞争，才更容易脱颖而出，尤其这阵子有利买房的措施特别多，因此同业们不应放弃。

Categories意见

FMCO 物业管理何去何从？

By Poh Gin,

2021年06月13日

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

 

到底物业管理服务
该不该列入必要服务（Essential Service）呢 ？
混乱的导因源自于物业管理专业
到底属于哪个官方部门的管辖权。

模糊的导因之一 ：
土地权限属哪个执法单位？

了解或接触过1965年国家土地法典者相信都知道，这句关键的行业用语: “ Land is State Matter ”， 它阐明，土地权限属于州政府，而每一栋共管楼宇都是建筑在各个州政府的土地上，加上拥有管理实权的地方政府还个别设立了个别的市政厅或市议会，并成立建筑委员部门 （ Commissioner Of Building ）来协调与管理各个市政厅或市议会内的共管楼宇，这是否表示，有关分层地契相关的指令应来自个别州政府呢 ？

模糊的导因之二：
谁才是下达指令的关键直属部门

A）马来西亚房屋及地方政府部

住宅属于马来西亚房屋及地方政府部 “Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan”我们经常以来简称“KPKT”称呼这个部门。

顾名思义，该部门主要负责房屋政策及地方政府事务，其职责是确保地方政府有效率地管理和提升服务素质，以及为全民带来可负担房屋。

这也意味着，地方政府的顶头上官就是房政部，所以地方政府管辖范围内，在行动管控期间可否提供必要服务的这个指令，是否该透过该部门下达呢 ？

B）马来西亚财政部

您可能好奇，房子的政策与指令与马来西亚财政部扯上什么关系呢 ？

其实很多人不知道，被法律授权的合格物业管理经理专业 “Registered Property Manager ”，也就是共管楼宇可委任之合法管理公司的营业执照，是由马来西亚房产估价及服务局（JPPH）审批的，该局是财政部直辖的18个属下机构之一。

所以，实行行动管控令的期间，物业管理经理能否继续营业，相关指令是否该来自财政部这个上级官方机构呢？

模糊的导因之三 ：
国家处于紧急状态直至8月1日

笔者相信很多人忘记了，早在今年1月12日，国家元首苏丹阿都拉陛下宣布了从当日起马来西亚全国颁布紧急状态，直至今年8月1日，作为抑制2019冠状病毒病疫情的非常手段，以遏阻疫情进一步蔓延。

根据联邦宪法第150条文阐明，元首可在内阁或首相的建议下颁布紧急状态令，使用法律无法挑战的条例来治理国家。根据紧急条例第3条文说明，在紧急状态期间，元首或其授权的人士可暂时征用任何私人土地、建筑物或可移动的资产。所以在紧急状态期间，元首或其授权的人士在认为必要的状况下，可征用任何资源作为任何用途，而有关资源包括：人力资源、基础建设、设施和资产，以及有关资源的控制器和管理者。

加上国家领导按照《紧急状态条例》成立了2021年紧急状态独立特别委员会，根据这个逻辑，6月1日至14日落实的全面封锁（FMCO）第一阶段期间，可决定和可授权的官方单位应是2021年紧急状态独立特别委员会，而非各个部门呢？

最后，物业管理服务是否该列入必要服务行列中呢 ？

首先，让大家看看官方发布的17个获准继续营业必要服务领域中，有哪些与物业管理有直接或间接的关系？在FMCO期间，有17种基本服务可提供，即：

1）包括动物在内的食物和饮料。所有食肆只准提供外带和外卖服务(严禁堂食)

2）健康与医疗保健，包括膳食补充剂、动物护理和诊所兽医服务

3）水供

4）电力

5）安全领域、国防、紧急情况、福利和人道主义援助

6）废弃物、污水处理及公共卫生

7）海、陆及空中交通

8）港口、造船厂和机场服务与营运，包括卸货、运输、货物装卸、储存等

9）通讯包括媒体、电信和互联网、邮递、快递及广播(仅用于传达信息、新闻等）

10）银行、保险、回教保险和资本市场

11）社区信贷（仅抵押）

12）电子商务和信息技术

13）燃料和润滑油生产、蒸馏、储存、供应和分配

14）酒店及住宿（仅限检疫、隔离及必要服务，而非出于旅游目的）

15）关键性的兴建、保养和修复

16）林业服务（只限执法及野生动物）

17）运输（仅限提供必要的服务）

注：数据来自大马房地产估价师、评价师及地产代理局（LPPEH）2018年所公布的一份报告。

6涉及楼宇服务不能停顿

读者们有没有发现，17项必要服务中，第三至第六，加上第九和第十五项，即：第三：水供；第四：电力；第五：安全领域、国防、紧急情况、福利和人道主义援助；第六：废弃物、污水处理及公共卫生；第九：通讯包括媒体、电信和互联网、邮递、快递及广播（仅用于传达信息、新闻等）；第十五：关键性的兴建、保养和修复；

这6项必要服务，其实都涉及民居楼宇不可停顿的关键服务，加上行动管控令的指示，不就是要国民奉旨乖乖宅家吗？

如果不把共管楼宇的管理服务纳入必要服务行列里，难道紧急状态独立特别委员会忘记了约有830万国人，分别居住在183万个分层住宿单位所构成的约2万2122个分层地契楼宇吗？

笔者祷告这为期14天的FMCO第一阶段期间，希望以上的种种服务不会面对停顿的危机。