林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

买卖产业，
聘请律师也是一门学问…

当买卖双方在买卖协议中聘请同一名律师，即所谓的“共同律师”时，会有什么风险？

在马来西亚，买卖协议中的任何一方选择不聘请代表律师，以节省费用的情况，并不少见。

然而，这样做的风险是什么？

在高等法庭最近的Hong & Fong v.Tan Po Lin& 1 Or案件中，高庭谕令答辩人（律师）向原告（其客户）支付总额26万1126令吉25仙的赔偿，这是从银行赎回产业的赎回金额。

案情：

原告是一对已婚夫妇，签订了4份买卖协议（“SPA”），向Goodwill Division私人有限公司（“Goodwill”）购买4个公寓单位。

2名原告各自购买了两个单位，简称为贷款单位（Loan Units）和对敲交易单位（Contra Units）。

贷款单位分别由原告通过银行贷款购买。

然而，对敲交易单位是第二原告作为South Johor Steel私人有限公司（“South Johor”）董事经理，以及Thong Moi Keong 作为Goodwill 董事经理之间的安排的结果。

Goodwill向原告提供对敲交易单位，是作为向South Johor购买钢材的回报。

答辩人是一家律师事务所，由Goodwill委任负责所有交易。原告就与贷款单位有关的交易，向答辩人支付了律师费，但并未就对敲交易单位的交易支付法律费用。

2016年9月，原告获得了对敲交易单位的空屋持有权（vacant possession），过后转售给第三方。

然而，据发现，有关对敲交易单位原来已抵押给沙巴发展银行有限公司（“沙巴银行”）。

原告最终不得不支付26万1126令吉25仙，向沙巴发展银行赎回有关对敲交易单位。

原告以职业疏忽为由，起诉有关答辩律师。

隐含律师-客户关系

答辩人的抗辩是，答辩人并非原告针对有关对敲交易单位所委任的律师，理由是没有明确的书面委任状或口头聘用。同时，原告没有向答辩人支付对敲交易单位的律师费。

在这些情况下，是否存在任何现有的律师和客户之间的关系？

高庭法官认为，虽然没有明确的委任状，但当事人的行为和案件的情况，可能隐含了律师-客户关系。

律师应告知原告
代表Goodwill行事

答辩人两度承认，其在对敲交易单位的角色。

1. 第一次是通过Muhammad Izwan Aziz bin Md Said 代表答辩人，写信给原告的律师，表明答辩人代表Goodwill和原告；

2.第二次是答辩人本身的证人Yap Foong Ling，他是Goodwill前董事，他在庭审中作证，答辩人确实是代表原告。

在本案中，答辩人作为对敲单位买卖协议的唯一律师，根据通常的产权转让惯例，答辩人本应告知原告，据称其仅代表Goodwill行事 ，但答辩人并没有这么做。

如果答辩人没有就对敲单位为原告采取行动，那么为什么答辩人建议原告就其中一个对敲单位，提出私人冻结令。

因此，毋庸置疑，答辩人就是原告就贷款单位和对敲单位的代表律师。

根据惯常及标准的买卖惯例，答辩人所要做的只是根据对敲单位的买卖协议，对在交出空置产业时，对敲单位是否仍处于抵押状态进行必要的调查； 随后通知原告，必须支付给沙巴银行的赎回总额为26万1126令吉25仙。

增加成本得不偿失

在买卖物业时，费用是一个重要因素。

根据上述案例，如果买方聘请了自己的律师，他们将能在敲定买卖协议之前，查明对敲单位是否仍处于抵押状态，并向卖方厘清情况。 因此，买家可能不需要支付 26万1126令吉25仙的赎回金额，来赎回有关对敲单位。

事实上，买方必须花费额外的法律费用和时间，来取回有关赎回金额，结果增加了买方的成本和开支，得不偿失。

买卖协议中，买卖双方最好各自聘请自己的律师，以确保他们的权益受到保护。

当买卖双方聘请同一名律师，所谓的“共同律师”时，难免会有利益冲突。