Categories意见

发展商清盘 HDA资金谁管?

2022年09月12日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

一旦一家发展商清盘,
其房屋发展账户的资金,该如何处置?

Re Bandar Kinrara Properties Sdn Bhd(In Liquidation)一案,讨论了这个问题。

案情

1.  答辩人是一家根据1966年房屋发展(管制与执照)法令获得准证的产业发展公司,是一个名为Duet Residence公寓项目的发展商。

2. 联合管理机构通过第一次年度大会而成立。发展商随后被清盘,并委任了清盘师。

根据1966年房屋发展法令第7A(6)条文,发展商律师作为利益相关者持有买卖价格中的2.5%,并已把这买卖价格的2.5%款项移交给清盘师。

3. 发展商在买卖合约下有未完成的义务,其中包括整顿共同产业和申请分层地契。

4. 因修复房屋缺陷而产生的争议金额至少为331万3656令吉84仙。根据2019年1月27日一项紧急召开的大会通过的决议,联合管理机构要求释出该争议款项,前提是需要纠正共同产业的缺陷清单。

5. 然而,根据2013年分层管理法令第 32(3)条文,上述紧急召开的大会是无效的。清盘师随后通知联合管理机构,利益相关者的款项已根据1966年房屋发展法令第 7A(6)条文发放给清盘师。

因此,联合管理机构于2019年6月1日召开了另一次紧急大会,并根据223买家中的22人所通过的决议,再次要求将全部利益相关者的款项发放给他们,即联合管理机构。

6. 在本案的申请中,清盘师寻求法庭就以下问题作出指示:

所预估的169万零547令吉65仙(从利益相关者上述争议金额331万3656令吉84仙的款项中,扣除清算管理费用后的余额),是否以某种方式使用、支出和支付。

法庭判决

7. 清盘师承担了发展商的义务,将面临资金不足以履行买卖合约和房屋发展法令下的每一项义务。一旦利益相关者的款项释出给发展商,利益相关者的款项将成为发展商的资产(由清盘师管理),清盘师需根据1966年房屋发展法令第 7A(5)和(6)条文对其进行处理和使用这笔款项。

8. 根据买卖合约,缺陷责任期已届满,因此,利益相关者的款项将被视为在房屋发展账户中持有的一般款项。然而,1991年房屋发展(房屋发展账户)条例第7条文并未规定必须支付或使用账户资金的优先顺序。

9. 作为房屋发展法令规定的利益相关者款项的保管人,清盘师被委托自行决定如何使用利益相关者款项,来履行发展商未完成的义务。

10. 根据1985年分层地契法令,发展商(在此为清盘师)的首要职责是根据该法令第8条文申请分层地契。

11. 由此可见,任何其他人或第三方,包括联合管理机构或Duet Residence单位的买家,都不能申请分层地契。在利用这笔款项申请分层地契后,清盘师将根据买卖合约和公司清盘程序来履行其他义务。

12. 此后,清盘师可根据1966年房屋发展法令第7A条文,根据清盘法应用余额(如有),即以同等方式支付股息予无担保债权人。

庭令

13. 高等法庭谕令,上述预估的169万零547令吉65仙款项(从利益相关者的331万3656令吉84仙中扣除清算管理费用后的余额)可按以下方式使用、支出和支付:

a. 首先,申请分层地契及所有附带费用;

b. 其次,根据买卖合约,修复共同产业的成本;

c. 第三,付款予公司债权人(优先债权人、无担保债权人等)

结语

14. 1991年房屋发展(发展商户头)条例没有规定资金的使用/支付优先次序。因此,清盘师有自行决定如何用这些资金的权限,以履行发展商的未完成义务。

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Categories问诊室

缺陷保修期,只有60天?

2022年08月23日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

我最近在发展商那里下定了一套已建好的双层排屋,售价约45万,贷款已经批准了,只差还未签房屋买卖协议(SPA)。

但我发现SPA上的缺陷保修期(DLP)条款有异样,即只有60天的保修期,而不是跟着房屋发展法令(HAD)所规定的24个月。

请问这是合理的吗?或是发展商有权不跟从HDA?

第二个疑问,假如缺陷修复之后,60天以后,问题重复出现,我的权利还受到保障吗?

Chin


答:

Chin,您好!

如果合同是在HDA的监督下,DLP应该跟从SPA里所规定的时间。

如果60天后该缺陷重现,虽然您的DLP已经过期,但您又不满意,可以考虑聘请专家调查缺陷的严重性。

如果是潜在缺陷(Latent Defect ),业主可以在首次发现缺陷之日起 3 年内,就其房屋中发现的缺陷对发展商采取行动,即使缺陷发生已过去 6 年。但是第6A(3)条确实规定缺陷发生 15 年后不得采取任何法律行动。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories贴士

房子货不对板,怎么办?

2022年01月24日

买房是一场游戏?

从选房、签约贷款、等待拿钥匙验楼、入住或出租等等,整个过程犹如玩游戏般,需过关斩将,以火眼金睛和智慧避开所有的陷阱,以便顺利迁入新居。

然而世事无绝对,总有无法避免或不小心忽略了某些细节,而导致手尾多。

倘若房子建成后发现货不对板,该怎么办?与发展商沟通后无法获得维修,又该如何解决?买房前是否有误入雷区的预防措施?

南洋地产的《我要买房》第九集,将由Chur Associates的陈佐彬律师与你分享买房贴士,学会保障自己的权益!

本期看点:
– 房子货不对板怎么办?
– 若房子因天灾人祸受损,如何解决?
– Defect Liability Period究竟涵盖什么?
– 缺陷保修期原来要这样计算!
– 验楼后发展商拒绝帮我维修?
– 买房前的预防措施有哪些?
– 在关键时刻有用的广告宣传材料!房屋发展法令

  • 【我要买房】EP09(上)货不对板?教你买房不“踩雷”!

  • 【我要买房】EP09(下)原来房屋Defect Liability Period要这样算!

【我要买房】系列:

 

Categories贴士

买房时,不要只知道签名呀!

2022年01月10日

不同的房产和地契类别,
原来区别和影响这么大!

快餐文化的现代人生活繁忙,多数人为追求归属感,都视买房为人生里程碑之一。

买房的过程繁琐又具挑战性,不仅要签署多种法律文件,还要验楼、装修、入住或出租等等。若遇上产权过户或转让的状况,又有不同的步骤和文件得处理!

然而,房产可不是买了就能住,随心想换就能改!

最常见的既是将住家改建成幼儿园,或将商用房产当住家,那你是否了解住宅式房产(Residential Title)和商用式房产(Commercial Title)的区别和影响?租赁地契(Leasehold)和永久地契(Freehold)为何?

尚未了解房产类别就贸然出手,恐怕会有手尾或风险隐忧!

南洋地产《我要买房》第七集,由分层管理仲裁庭庭长、Valerie Chong & CO创办人张玮真律师,为你分享不同的房产类别与重要文件资讯!

本期看点:

– 房产类别?
– 住宅式房产和商用式房产的注意事项?
– 发展商自己拟定买卖合约?
– 房产法令(HDA)保障的重要性
– 租赁地契和永久地契的转换和分别?
– 产权过户和转让该怎么做?
– 家属之间能转让房产吗?谁才能享有税务豁免?
– SPA、MOT、DOA的用途是什么?

  • 【我要买房】EP07(上)住宅vs.商用、永久vs.租赁,你搞得懂?

  • 【我要买房】EP07(下)转让房产原来要这么做!

【我要买房】系列: