黄伟益
产业管理顾问

公寓非法经营民宿，
租户赚钱，业主坐牢！

许多在高楼拥有住宅单位，却没有自己入住的业主，往往会考虑将有关产业出租，或转由代理改为民宿来经营。这对于许多本身入住高楼的业主来说，往往是他们最难以忍受的事情。

这两批人的利益往往是相冲突的，完全没有办法平衡。有关民宿经营者为了争取主导权，多数会通过共管机构或管理机构召开的常年大会或特别大会，赢得管理委员会的控制权，以让这些民宿单位能长期经营下去。

事实上，不管这幢高楼是批准作为住宿或商业用途，民宿其实不属于住宿或商业单位。

根据我国现有的法律或指南，旅游部其实只允许乡区设有民宿，而且民宿须由至少10间村宅所组成，才能取得旅游部所发出的认证。

这意味着，所有不属于这个标准的住宅单位，一律不能转作民宿。

不管是称为Homestay或是AirBnB，没有任何政府部门或单位能发出执照，让这些民宿经营下去。

换句话说，所有在高楼内充作民宿的住宅或商业单位，根本就没有办法取得合法经营的地位。

在这情况下，在法律上，所有设在高楼单位内的民宿皆属于非法，而管理层除了援引管理条例执法外，另一个管道就是请地方政府来执法。这包括发出相关通告予业主，要求业主停止有关单位继续充作民宿，同时发出罚单予业主，甚至还可以将业主控上法庭。

其实，绝大多数业主皆以为本身的单位是租给他人入住，等到他们接到地方议会所发出的通告及罚单后，他们才知道这些所谓的租户，其实是大量跟不同的业主签下租约，并在业主不知情的情况下，转以民宿来赚钱。

出租应常探视

然而，地方政府有权在不知谁是经营者的情况下，直接对业主采取行动。

虽然罚款可能只有两三百令吉，但若这些罚款长期未缴付，地方政府甚至可以将这些业主控上法庭。

如果碰到法官严厉执法的话，他甚至可以判业主坐牢，结果是租客赚钱，业主反而要坐牢。

我要在这里奉劝所有业主，要经常去探视本身早已租了出去的单位，并确保租户没有将其转为民宿或其他非法用途。

一旦有任何新发现，业主应该马上采取行动终止这些租约，免得最后搞到自己赔了夫人又折兵。

搜证困难鲜少执法

其实，国内许多地方政府鲜少对这类非法民宿采取行动，这是因为他们在执法时面对许多难题，尤其是采集证据时有许多难度。再者，地方政府也无法派人在这些高楼驻守，长期对违法的民宿业者采取行动。

首先，有一些民宿业者没有商业注册，或者他们所注册的商业名字根本就不存在。他们有者甚至连收据都发不出来，即使地方政府执法人员摸上门，他们也选择躲在屋内，且不开门，这让地方政府要采集所需的证据确实很困难。

管理层可强制住客登记

在这种情况下，高楼管理层其实可以通过跟地方政府配合，通过管理层所采集到的证据，将这些证据交给地方政府来发通告及罚单。这又要怎样做呢？

管理层可以强制规定每个民宿住客必须登记。如果一批人有5个人，包括3个大人及两个小孩，管理层其实可以规定每个人皆须登记，而这些所登记的资料则包括他们的全名、身分证或国际护照号码、地址或来自哪一些国家，还有电话号码等。

只要长期登记每名民宿住客的资料，我们就可以根据这些所掌握的资料，判定哪一些单位涉及民宿生意，然后将这些资料交给地方政府来采取进一步的行动。地方政府可以根据管理层所提供的业主资料，直接对这些业主采取行动。

一旦业主接到地方政府所发出的通告与罚单之后，他们就会跟地方政府了解进一步的情况，进而要求租户给予合理的解释，再不然就提早跟租户解除合约，以避免这些民宿长期非法地经营下去。

条规不明绑手绑脚

环顾2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表，由联邦政府统一制订的管理条规（By-Laws），当局并没有针对如何管制民宿有任何规定，管理层或保安人员要直接采取行动对付民宿，往往会面对绑手绑脚的情况。

对于我所接手管理的高楼产业，我往往会建议管理委员会通过召开常年大会或特别大会，并给予21天的大会通告来制订附加管理条规，而这些所要制订的附加管理条例，必须在大会上取得75%业主支持通过，才能取得执法的效用。

严格监督违者开罚

要如何制订附加条规呢？这当然包括授权给管理层或保安人员，可以针对所有要入住的外来者，登记基本资料、检查身分文件，甚至必要时将那些未登记者赶出去，或是取消所有被发现属于民宿住客、甚至是违反防疫标准作业程序（SOP）者的入住或访客权利。

与此同时，一旦被发现任何业主的单位涉及民宿生意，管理层可以针对每一次事故向业主开出罚单。当然，罚款的顶额不得超过200令吉。长期下去，业主在无法招架的情况下，就会选择提早和租户解约，同时将本身的单位租予长期性质的租户。

如果在某幢高楼有逾半业主或单位牵涉民宿生意，即使管理层要通过制订附加管理条例来阻遏这些非法民宿，岂不是会碰钉吗？

如果阻止民宿需要获得出席大会超过75%的业主同意，才能制订附加管理条例，我们如果反过来调整这些附加管理条例的内容，让这些要经营民宿的业主无法取得75%的业主所认同，只要不支持的一方拥有至少25%以上的业主所支持，对方就始终无可奈何了。

因此，要管制或对付非法民宿，只要管理层动一动脑筋，规定民宿住客一定要登记，并监督他们在高楼内的一举一动，加上随时针对违反抗疫SOP一事开罚等，所有高楼的非法民宿将会逐日渐少，甚至可能有朝一日销声匿迹。