资深验楼师：胡帼麒
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不管是新房还是二手房，
总会存在一些需要纠正的缺陷。

一名专业的验楼师，主要职责是评估委托人房屋的全面状况，并在验楼过程中识别房屋缺陷。

他们所使用的方法一般是用肉眼观测，或者使用一些专业器材，比如电路检测器、电压指示器、湿度计等，来辅助他们发现那些看不见的缺陷，比如插座、电路是否有电，或是隐藏着的管道系统的泄露。

这些检验方式是属于非侵入性的（Non-invasive），就是说，不会对房屋的基本结构造成破坏，同时捕捉那些将来会对生活造成不便，或是危险的因素。

这些方法广泛地被使用于各式各样的产业，无论是私人或是商用，并日趋成熟，让那些业主对他们的建筑情况有着更为深入、清晰和全面概貌，进而让他们在不论是脱售、维修、投资及购买等方面，能够做出更加适当的处置。

那么，这里就来仔细谈谈验楼师一般会遇到的房屋缺陷。

• 防水层

在房屋里的每间厕所里，会检查地板的防水层是否正常地起着作用，因为如果出现问题，水就会开始渗进去，在楼下的天花板会开始出现漏水的情况。

因此，验楼师就会在检验干或湿的地面上时做所谓的积水测试（Water Ponding Test），用一种叫做前视红外热成像（FLIR Thermal Imaging）的技术来扫描地板。

这有助找出地板各部分之间的温度差别，来指出哪部分会出现漏水的可能，以及其严重程度。

另外，一些承包商使用的那些不防水的水泥浆，在那些细小的洞中过了一段时间会被水渗入，并滋生细菌。不管怎样，这些问题所带来的后果都是每个人不想见到的，这也就是为什么验楼师在房屋检验过程中会仔细检查这些地方。

• 管道

管道有缺陷或是阻塞，算是属于较为严重的情况之一，也是一般验楼师在检验过程中较为普遍发现到的问题。

这主要是因为承包商所使用那些旧的、不适用的管道材料，或是有问题的固定装置。

所以，检验其中一个方法就是敲打那些管道，要是听到了声音差别，就可以判断是否存在水压问题，或者水龙头流不出水或滴水，也有可能是因为管道阻塞的原因。

遇到这种情况，验楼师通常会着重让业主知晓，以让他们尽早让人修理。

• 电路

电路问题是其中一个重大的房屋缺陷。有时候人们事前没有做房屋检验，而欢天喜地地搬进去住的时候，才发现不时断电、电灯闪烁，或是发出嗡嗡的声音。

一些情况可能会导致这些问题，如保险丝烧熔、电路错误安装等。

这些电路知识都是一般人所不具备的，或不回去特意检查的。试问有谁会在一搬进新房子里去住的第一件事就是检查电路呢？

最明智的做法是把这些工作交给验楼师，来确保自己不受这些麻烦事所烦恼，这些工作毕竟过于专业，是没有相关知识背景的大多数人通常都做不来的。

• 施工素质低

还有一些房屋缺陷，是由于施工人员素质低而造成的。比如瓷砖结合不当，这维修方法就只能移除掉水泥浆，然后再重新把瓷砖粘回去。

再比如当验楼师敲打地板，会以声音来判断瓷砖是否有空心问题。这问题的原因一般是由于底层地板不够厚，或者瓷砖没有正确地贴上，在将来就容易出现瓷砖爆裂的问题，算是个隐藏着的危险。

最后我还想要说的是，有时候地板或墙壁上会出现污渍，或是油漆不均、质量差，这些问题都可以算作是缺陷，是一件全新的房屋不应该出现的东西，因为它们会在极大程度上影响房屋的美观，是所有的业主不忍看见的。

这些种种的缺陷可说是十分普遍，大多数房屋都可能会遇见，身为购房者的我们在发现这些缺陷时都不应该忍气吞声，因为这不是我们投资了一大笔钱所想要看到的。

有时候我们看不到，不代表它们不存在，因为我们并没有像验楼师一样的专业能力去识别这些问题，这时候它们就属于隐藏着的隐患。

而对这些隐患放任不管，将对自己生活中居住的方面受到影响。这正说明了买房前先做一番房屋检验的重要，以及验楼师任务的重大及意义。