JLL Archives - Nanyang Property

趋势

办公家具成本才斯里兰卡一半

By Yee Ni,

2022年05月6日

【装修那么贵？】系列7

马来西亚的老板们，
宁愿省下办公家具的成本吗？

你在公司用的桌椅符合人体工学吗？

没有？不出奇。除了大企业，国内大多数公司不会如此贴心，你只是其中一位在大多公司上班的员工。

你公司的桌椅用多久了？ 10年？

超过？也不出奇，还是20年的也大有人在。

很多公司除了访客会接触到的公共空间家具，如等候区、会客室和会议室之类的家具会常更新，后勤人员的家具都能用则用，非文书人员的桌椅随时可找出更老的古董。

看了2021/2022年《亚太区装修成本指南》相关数据，你会发现，原来这和添置家具成本无关。

每平米RM1453

根据国际地产顾问公司仲量联行（JLL）发布的这份报告，我国办公楼家具成本是亚太超过30个城市中最低的，每平米才343美元（约1453令吉）。

这个数字比东南亚其他邻国低得多，是调研国家最贵榜单之首斯里兰卡676 美元（约2863令吉）的近半而已。

其他东南亚国家每平米家具成本依序是，印尼和越南同为445美元（约1885令吉）、泰国422美元（约1787令吉）、菲律宾406美元（约1720令吉）和新加坡354美元（约1500令吉）。

当然，成本差异多数有多种因素影响，如环境的策略变化，例如在较成熟的市场，更注重传统工位平衡，办公室往往需要更多协作空间或以活动为本的设计。

公司业务是区域总部或只是离岸据点，是否使用进口家具等也影响这方面的成本。

关注员工舒适健康

报告指出，办公室用的家具，不管是类型和质量，对优化至关重要，也会直接影响员工的办公体验。

“企业会继续推行混合办公模式，同时更关注保护员工安全和提高办公舒适度，而具有灵活配置的家具就发挥关键作用。”

这份报告调研结果也带来好消息，就是更多企业来年都会增加家具和健康设施的支出。

“更多企业来年会增加预算来提升优化，把办公空间改造为促进协作、鼓励创造的空间。”

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趋势

混合办公热潮延烧

By Yee Ni,

2022年05月5日

【装修那么贵？】系列6

可“人传人”的冠病疫情，
彻底颠覆了办公形式。

2年多下来，几乎所有企业在不同程度上都落实了远程办公，有者则推行混合办公。

仲量联行（JLL）2021/2022年《亚太区装修成本指南》指出，远程办公或混合办公模式会继续在区内延烧，但建造工程占装修总成本依然最高，达到40%。

“机电工程细目的占比紧随建造成本之后，占总装修成本的三分之一。”

这份涵盖亚太超过30个城市的调研指出，受访企业表示，未来一年会增加在影音、机电、可持续发展、家具、健康设施和隔断设计等方面的支出。

增加影音津贴

当中，影音和信息技术支出继去年的上涨之后，今年估计增幅保持稳定，也反映了工作场所在持续升级以支持混合办公模式。

报告提到，随着对影音技术的需求进一步扩展，除了相关基本设施，企业还应增加这方面的额外津贴。

仲量联行在另一项调研显示，亚太地区的员工希望每周平均远程办公2天以上；雇主会根据业务需求、员工情绪、位置等因素制定策略，但仍会保留一定程度的办公灵活性。

另外，该行发现可持续发展，也是当前企业关注的环节。

愿为绿认证买单

仲量联行亚太区项目与开发管理服务董事经理Martin Hinge指出，“我们观察到，业内对可持续发展的投入有新的承诺，办公空间持续升级，以提升员工的办公体验。”

这份报告指出，有三分之一受访企表示，可持续发展相关支出有所增加，原因是客户开始关注，并希望与员工的愿景一致。

研究还表明，亚太区的租户比业主更积极落实可持续发展愿景，70%受访者愿意为获得绿色认证的建筑支付额外费用。

根据另一份《负责任房地产》调研报告，可持续和负责任的升级改造建筑环境，为业主、租户和投资者等群体创造直接价值。

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趋势

疫情未平装修费今年继续涨

By Yee Ni,

2022年05月5日

【装修那么贵？】系列5

万物皆涨，
又怎么能少了装修费……

前2年，大多市场去年和今年装修成本上扬，多少直接或间接受冠病疫情影响。

疫情仍未平伏，染病人数和范围不断扩大，接下来，升势会否继续保持？

对于未来的展望，仲量联行（JLL）出版的2021/2022年《亚太区装修成本指南》指经济复苏仍有迹可循，市场信心不减。

该公司不少客户也开始制定今年的发展计划，当中以科技、银行、保险和医药行业点多数。

“面对冠病疫情，亚太各市场应对策略不尽相同，复苏都是个别现象，明年的装修成本趋势很难精准预测。”

劳动力短缺

该行在亚太区超过30个城市调查回馈，超过80%成的企业不动产领导者认为，办公空间今年的装修成本今年会继续大幅上涨。

随着亚太区经济重启，该行相信，亚太大部份市场今年会持续这股升势。

“材料货源和供应链中断，是推动2022年成本上涨的最主要因素。”

报告也整理出其他驱使装修成本上扬的因素，包括劳动力持续短缺，尤其是严重依赖外来劳的市场。

报告提到一些市场人力短缺非常严重，例如新加坡，要向印度和孟加拉国等打开国门的政策推进较慢，即使需求增加，但愿意承接项目和参与竞标的有经验的承包商不断减少。

替代材料更昂贵

政府应对冠病疫情的政策，例如是否再临时封锁、强制接种疫苗和强制健康安全措施等，也可能限制劳动力。

“报告指出，业者为供应链断裂的风险，寻求替代资源，但这些材料可能更昂贵。”

泰国是东南亚最早开放的国家，预计曼谷的装修成本将继续上涨。

台湾方面，仲量联行预计台北装修成本持平，但如果供应链未能企稳，价格仍会面临上行压力，尤其是短期内的机电成本。

中日商情趋稳推高需求

在马尼拉，去年装修在健康和安全方面的成本上涨（预计占成本支出1%-2%）、韩国首尔的材料交付成本上涨；接下来，北京、广州和上海劳动力成本上涨。

上海和香港，情况也类似，两地过去一年的发展相对稳定，不仅增强了客户信心，也扭转了去年建造成本下跌的趋势。

至于日本装修成本的预测，报告表示充满不确定因素。

“但去年大选后，预计今年的投资潮会续增，连带推高装修的需求，尤其是是在东京和大阪这些极具吸引力的城市。”

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趋势

装修承包商削价保命

By Poh Gin,

2022年04月29日

【装修那么贵？】系列4

这些地区的建商，
被迫降低装修费。

因为冠病疫情冲击建材供应、打击市场信心和劳力流动受阻等等因素，大多市场去年和今年装修成本上扬。

奇怪的是，有些同样面对上面困境亚太城市，装修费不涨反跌。

这对客户来说固然是好消息，但对业来说并非就不这那么一回事，压低价格争取订单分分钟关乎存亡生死。

根据仲量联行（JLL）日前发布的2021/2022年《亚太区装修成本指南》指出，在一些市场，竞争激烈缓和了建造成本的上涨势头。

“例如在雅加达，承包商为争取订单，采取更激进的价格策略，抵消了部分材料成本上涨的效应。”

印度竞争太激烈

该行估计，同样的情况也发生在印度。

“印度整体装修成本均会上扬，但在浦那等城市，因为装修工程量下降，承包商之间的竞争日益激烈，为争订单可能会削价，这也会抵销部份价格上涨。”

虽说经济有改善，但整体上，办公楼需求疲弱，装修需求减少，承包商为保证现金流，不惜削价竞争。

仲量联行认为，今年，这一趋势在亚太区绝大多数市场延烧，更多承包商为赢得中短期订单，极可能重新调整和降低整体利润，促使装修成本或会下降。

提高效率 降低采购成本

报告说，受保持社交距离规定的影响，开工量减少，要求更高效的施工方案，或转向最大程度竞争的采购模式，或会让装修成本下滑。

这么一来，就可以平衡其他成本上涨的部份。

但报告也说，经济持续下行，客户信心受挫，承包商唯有整运营规模，如果材料成本没有大幅下降，进一步削减成本亦不是长久之计。

另外，去年，澳元、人民币、新加坡元和台币等兑美元的汇率走强，多少抵销了部份装修进口材料价格上扬的冲击。

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趋势

东京装修费贵尽亚太

By Poh Gin,

2022年04月29日

【装修那么贵？】系列3

好不容易凑够买房钱，
会不会又付不出装修费……

日本东京房地产价格贵得惊人，原来当地装修费同样贵尽全亚太！

不久前，国际房产顾问公司仲量联行（JLL）在亚太区超过30个城市进行调查，以了解当地装修成本情况。

结果发现，日本东京以每平方米1902美元（约8056令吉），贵尽全亚太。

仲量联行整合调查数据出版的2021/2022年《亚太区装修成本指南》指出，这已经是东京连续5年成为亚太区装修成本最高的城市。

东京去年装修成本原本是上扬，但因劳动成本压力减缓，装修成本却按年小降1.3%。

澳洲涨8%最严重

东京和与其装修成本最接近的市场之间的价格差已收缩了一半。

相反的，在南半球，若以当地货币计算，澳洲装修成本上涨最严峻，达到8%。

报告说，澳洲各主要城市的装修成本，早就深受材料价高涨之苦。

“加上封锁令和边境关闭等影响供应，严重影响工程进度，使市场信心受挫，而装修成本也雪上加霜。”

但接下来，仲量联行认为，澳洲主要城市如墨尔本市场回升，装修需求也会随之增加，但估计高效施工可以抵销部份涨幅。

印度垫底

只是，像最近获得2032年奥运会主办权的布里斯班，配合赛事要兴建的基础设施项目增多，材料和劳动力短期受进一步加剧，装修价格会继续上扬。

从报告的数据可以看到各城市装修成本若差很大，范围从日本东京的每平方米1902美元，到印度艾哈迈达巴德的每平方米669美元（约2833令吉）不等。

在报告覆盖的30多个亚太区城市中，印度市场垫底，多个主要城市框列，成本介于669至755美元之间（约2833至3197令吉）。

印度最便宜的艾哈迈达巴德，装修费每平方米669美元，只是东京的35%。

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趋势

高档公寓供应增压低房价？

By Yee Ni,

2022年04月29日

去年两年频停工，
造成大量公寓在今年建成。

国内公寓的资本价值和滞销情况，恐怕会在今年面对更大的压力。

仲量联行房地产服务（马）私人有限公司（JLL Property Services）的研究员兼顾问苏伊娃（译音）指出，过去两年因防控封锁因素，促使高档高楼住宅延迟到今年完工。

“今年预计将有更多单位建成，供应涌入市场，进一步对资本价值带来更大的压力。”

根据《太阳报》报道，她在该公司举办的“2022年首季房产市场展望”线上研讨会上指出，供应大增的情况，也可能造成滞销率上涨，市场需要几年才能消化。

在今年首季，高档高楼住宅的资本价值为每平方尺953令吉，而平均月租叫价为每平方尺2.95令吉。

根据仲量联行的《2022年首季大吉隆坡房地产市场报告》，住宅产业的资本价值增幅，按季减少2.5%，平均租金也按季减少2.3%。

新房和二手市场供应皆增

此外，市场回报率为3.02%，显著低于其他的资产组别。

而大吉隆坡地区的高档高楼住宅的库存为5.1万间，整体未售率处于3.55%，还算是舒适的水平。

苏伊娃指出，由于拥屋计划（HOC）、延长还贷期等振兴配套结束，造成市场需求也跟着下跌。但她也强调，这些优惠政策对高档住宅来说，仅是短期影响。

“反而是产业盈利税（RPGT）调整后，更多业主想要出售手上的房屋。当新房和二手屋市场的供应都增加时，资本价值今年可能会被压缩。”

不过她也认为，当前利率仍处于1.75%的低位，依旧能鼓励投资者回归市场。

趋势

日本地价8年第一降

By Yee Ni,

2021年09月24日

本来就是外资目标的日本房地产市场，
吸金像吸水般。

全球跨境房地产投资因疫情关係，劲缩了19%，但对日本的投资兴趣丝毫没有减弱。

日本房地产市场向来买气旺盛，房价居高不下，投资回报诱人，更是外资钟爱的目标。

国际房仲公司仲量联行（JLL）之前发佈的报告显示，2021年首季最活跃市场是波士顿，东京排第二。

不久前，日本国土交通省公布的2021年官方土地价格，东京平均地价写下8年来首降，商业区同比下跌1.9%，住宅区同比下降0.6%。

全国商圈部份，平均地价从2020年的上涨3.1%，转为下降0.8%。

可以说，日本是全球弹性和表现最好的房地产投资市场之一，伴随地价最新数据出炉，全球投资者目光灼热，且纷纷抢进。

申办2020年东京奥运和帕奥，催化日本房地产不断升温，自此进入日本的外资就更多。有富豪或大机构入手整栋楼或大片地皮，连中高阶段也去日本买公寓，其中又以中国买家热情尤为高涨。

以机构投资者来看，截至2021年6月底，包括上市不动産投资信託（REIT）和私募基金在内，流入日本房地産的资産额超过44兆日元（约1.7兆令吉），达到历史新高；一年前只有3.4兆日元（约1300亿令吉）。

日本地方性银行受到低利率困扰，但境外投资者看好收益率稳定，在新冠疫情导致企业放弃自有房地産的趋势下，基金成为接盘侠。

JLL

马来西亚的老板们， 宁愿省下办公家具的成本吗？

可“人传人”的冠病疫情， 彻底颠覆了办公形式。

万物皆涨， 又怎么能少了装修费……

这些地区的建商， 被迫降低装修费。

好不容易凑够买房钱， 会不会又付不出装修费……

去年两年频停工， 造成大量公寓在今年建成。

本来就是外资目标的日本房地产市场， 吸金像吸水般。

马来西亚的老板们，
宁愿省下办公家具的成本吗？

可“人传人”的冠病疫情，
彻底颠覆了办公形式。

万物皆涨，
又怎么能少了装修费……

这些地区的建商，
被迫降低装修费。

好不容易凑够买房钱，
会不会又付不出装修费……

去年两年频停工，
造成大量公寓在今年建成。

本来就是外资目标的日本房地产市场，
吸金像吸水般。