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管委会 小心卷入利益冲突

2023年03月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

只要愿意开诚布公,
或可避免牵涉利益关系

在高楼管理这个领域,利益冲突经常被提及,却让很多人无法充分掌握当中的概念。

说穿了,就是所有人在执行其角色或任务时,必须针对其作为或无作为,直接或间接使其本人或其有关系的人获取利益,而引起利益冲突的情况,应该自行回避,或避免直接涉入其中。

要如何自行回避或避免直接涉入这些利益冲突呢?其一就是要自行禀报本身所可能牵涉的利益冲突,其二就是避免参与当中的决策过程,以确保管理委员会能针对有关事项,作出符合业主利益的最终决策。

例如某高楼针对升降电梯项目招标,任何管理委员都可以找自己熟悉的电梯公司参与招标。任何招标项目若能获得更多电梯公司参与竞标,这是无可厚非的。毕竟,一旦有更多公司参与竞标,这肯定会让管理委员会货比三家,进而取得最实惠的招标计划书及标价。

禀报利益关系回避决策

一旦面对这个情况,只要任何管理委员在参与会议时,自行禀报个人跟某家参与竞标公司直接或间接所牵涉的利益关系,并将这个情况记录在案,同时自行选择不参与针对这家公司的决策过程,这就是回避利益最好的情况了。

管理委员会不能因为某位管理委员,跟某家参与竞标的公司有直接或间接的利益关系,就完全不考虑这家公司所提呈的竞标书。这不是回避利益的最好处理方式,甚至可能会让管理委员会错失考虑这家公司所可能提呈的最实惠竞标书。

许多高楼管理委员会通常会要求产业管理公司或其直聘职员,针对需要维修或修复的项目,尽量找到至少3份报价单。这是为了避免让管理委员直接或间接涉入其个人利益,但这不代表产业经理或其职员就不会涉入他们个人的利益。

除了管理委员个人跟竞标公司可能存在的利益冲突,产业经理或其团队跟承包商或供应商之间,亦可能牵涉许多不为人知的利益关系。要如何让利益冲突的情况减至最低点,看来除了让产业经理或其职员协助寻求报价单之外,也应该让管理委员协助寻求相关报价单。

只要大家愿意开诚布公,据实禀报个人跟某位承包商或供应商所牵扯的利益关系,同时避免让个人涉入有关项目的决策过程,这就会逐渐形成一种良好监管的决策作业,进而阻遏利益输送渗入管理层的作业当中。

高楼针对升降电梯项目招标,管理委员可找熟悉的电梯公司参与招标。

应立法管制产业代理操守

相较于国会立法通过的2013年分层管理法令,砂拉越立法议会所通过的2019年分层管理法令,其实对于产业经理的独立性有更好的规定,这包括若某个人在某个楼盘牵涉其专业利益或财务利益,他就不可以受委任为这个楼盘的产业经理或管理代理(Managing Agent)。

根据2019年砂拉越分层管理法令第77条文,若这个人包括其授权人、职员或其家人(包括伴侣、兄弟姐妹或伴侣、孩子或被领养的孩子或他们的伴侣),在这个楼盘拥有占据面积总额超过5%的产业,或是这个人的生意合伙人或受雇员工,或者负责设计或建筑这个发展项目,均不得受委为这个楼盘的产业经理或管理代理。

反观国会通过的2013年分层管理法令,只是对建筑总监所委任的管理代理有上述规定,却对市场上的产业经理没有这个规定。在这种情况下,发展商就会通过注册子公司或联号公司,通过委任自己所熟悉的人进来管理,进而让这些人来协助稳守发展商在这个楼盘的利益。

避免经理与发展商同谋

若国会没有通过立法,针对产业经理有所约束的话,就难免有产业经理违背本身的专业操守,通过各种方式来守护发展商在某个楼盘的利益,甚至背后公然跟这些发展商狼狈为奸,进而影响到其他购屋者的整体利益。

2013年分层管理法令对管理委员会有诸多规定与限制,却忽视了产业经理的专业操守,往往是引发或导致更多问题沿生的关键因素。

看来新任的地方政府发展部长,有必要认真思考如何通过国会立法及改革的方式,对国内的产业经理及整体的物业管理领域,进行大幅度的改革与整顿工作了。

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共管楼宇管理必须按部就班

2023年03月19日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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新委员最怕
资金还未到位而有心无力

共管楼宇的管理问题其实属罄竹难书,笔者踏入了管委那么多年,发现新任管理委员容易犯下的思维盲点之一,就是“欲速则不达”。

因对旧管理委员的不满,召集业主出席年会推翻旧管理层,推选新委员上任后,对新任委员授予过高的期望,换来的只有失望。

共管楼宇的物业管理最难办的事,其实不是对楼宇机械设备设施的维修与维护工程,而是如何让已经心寒的业主,再次“遵守”和履行缴付管理费的业主责任,并开始支付管理费。

楼宇出现“脱管状态”,最常见的难题就是因为账目不清,钱何去何从无法解释清楚,导致业主们不敢缴管理费,引起流动资金短缺,服务商纷纷退场,导致维修维护不到位,加上债主们(服务商)的追债行动,让好不容易推翻了颓废委员的新任委员们,个个都没了谈判的底气,故不是做不到,而是资金还未到位,有心无力。

面对这样的烂摊子, 改善须得一步一脚印, 笔者建议管理委员需得按部就班的进行:

1)先对楼宇的健康状况进行检测评估;

2)在对楼宇的财务状况进行整合分析。

如果委员刚上任一来就不管,不让团队有喘气空间,这样就只能逼人选择离开,毕竟物管无奇迹 – 唯有按部就班,经营物管服务公司这几年,个人的观察如下:

楼宇的收入来自业主们的公摊支付也等于是一种非盈利收入,所以楼宇的现金流通常都是在“刚刚好”的水平线徘徊就很不错了。这也是促使共管楼宇无法采用“高金任贤”的管理方案,委员们通常都是尽量以合理的价位换取合理的服务水平。(注:此说法不适合用在高级公寓)

当酬劳不是特别吸引人,很自然的,一等一的人才不会把物业管理当作求职第一选择,很多时候,物业管理是他们心中的“备胎”而已。

1)物管企业的雇员,某个情况下流动率偏高,毕竟水往低处流,人往高处爬,是自然不过的事。

2)当资源是有限时,凡事都得先评估“先后急缓”的顺序排列。虽然无法一次性预测未来,但怎么都得心里有个谱吧。

事情分轻重缓急

再次提醒大家,物管所面对的事情无非4大类:

第一种是“很急很重要”;

第二种是“很急但不重要”;

第三种是“不急但很重要”;

第四种是“不急也不重要”。

如果是你的话,每天先做哪一件事情呢?只要你头脑清醒,思绪正常,这个问题难选吗?一点都不会,对吗?

但为何,在现实生活中就是选不好呢?因为多数人的选择都是“救火”而不是“防火”,救火就如同“扬汤止沸”,结果当然是徒劳无功!关键在于,有几个人有“釜底抽薪”的毅力呢?

别忘了,物业管理人只是管家而已,我们不是当家,要釜底抽薪止沸,管理委员本身必须先做好。我们必须点出管理委员们的盲点,为他们照亮“开阔敞亮的大陆”,还要做到处事圆滑,懂得衡量世故标准,更需要和他们“讲钱”。

在资源和人力也有限的时候,“按部就班”才是最合情合理的选择,而非匆忙又盲目的救火。忙救火是治标不治本的管理方案,它只能让你暂时感觉良好,而无法从根本改善源头。

共管楼宇多年来的烂摊子,要改善须得一步一脚印。(示意图)

按部就班效率最高

据我观察,那些能把事情做好的人,总是优先选择把有限的资源放在重要但不紧急的事物,同时也以预防为主要管理精神的人。

提醒管理委员一句重要的话:“最高效率就是按部就班”。因为按部就班,我们才能做到以下几点:

1)事情逐渐改善,楼宇的故障频率就一定逐渐减少,甚至改善到几乎零故障;

2)财务状况逐渐稳健,有了现金流,就拿资源换取服务商合理的服务水平;

3)减少虚耗和极少浪费时间,资金也应用在有绩效的方面;

4)管理层能看清大局和整个局势的变化,有时间沉淀思考,以应对万变的情况;

5)物业管理人可以看到希望,也可预定结果,让我们可以运筹帷幄,观大局、平乱局、定天下。

关键在于如何“教育、执行、监督、调整”

A)如何教育:

1)管理委员;2)居民或住户;3)服务商 ;

B)如何执行:

1)委员如何相互配合;

2)居民/住户如何配合;

3)服务商如何配合?

C)时时监督:

委员、居民和服务商要形成三角关系,互相监督和鞭策,各司其职、互利互惠,方能共赢。

D)调整修改:

天底下没有最好的方案,一直等最好的方案就是原地踏步、停滞不前,所以必须“边做边学、边错边改”。

但物管事务的本质就是“高重复性”,几乎每天都在重复着一样的工作,日复一日,很容易失去激情和干劲,故在工作岗位上需要的“自律”,不能是外在设定。

养成自律自觉惯性

我们需要的是来自“内在的动力”,最好是那种“懵懵懂懂”,无意识的惯性。

这样的自律才是最重要且有绩效的。当我们把大目标细分成小小的旅程碑,并以定时、定量、分配,重复的一次又一次去执行,而非在外来的要求和压力下才这么做,这就是内在和自觉性的惯性行为。

90天期限是建立习惯的门槛,能重复90天,挺过就渐渐变成习惯。就算没有外来的压力,也能自动自发的组织运作。不定时的监督检查,是审核的一种,让在职人员知道他不是“无王管”的,那些屡屡做错不改的,就不是我们需要的人了,管理者要懂得“放生,放手”让大自然的自然定律去教育他/她吧。

最后,改善需要时间,按部就班的克服一件又一件的难题,就能改善楼宇的现况。

Categories问诊室

如何鼓励业主出席AGM?

2023年03月8日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

可否分享经验,您所管理的共管楼宇,是如何鼓励业主出席AGM?我居住的公寓,业主们都不太出席AGM,我住了6年,每次都是小猫三两只,想反馈或投诉什么事项,都没人理。

Cherrie


答:

Cherrie,您好!

这是好问题,目前没有特别好的方案,但是在楼宇的显眼处上布条后,在提供餐点却是有改善出席率。

其实,业主应该参与一年举行一次的AGM,这可以让业主更了解公寓的情况。有问题或不满可以当场提出,并寻找解决方案。

通过参与AGM也可以了解管理层的素质。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
Categories趋势

森州4年建8685A型可负担屋

2023年03月4日

抽签仪式变移交购屋献议信

1635人申请金群利集团(Matrix Concepts Holdings Berhad)承建的Suria(Elma)Laman Sendayan(Persint 3)的175间可负担房屋,最终只有167人符合资格,房屋抽签仪式直接改为移交购屋献议信仪式。

上述可负担房屋是属于上下层的城市屋(Town House),符合资格的167名购屋者只需抽签上下层单位。Suria(Elma)Laman Sendayan(Persint 3)城市屋,是森州境内A型可负担房屋的“先锋计划”,同时拥有分层地契。

众嘉宾进行剪彩仪式,左起为林国义、陈诗琪、潘俊豪、叶保倖、何官训、依斯迈、张聒翔、莫哈末道菲、罗斯丽娜、白庆祥及慕斯达扎。

森州行政议员张聒翔表示,为了照顾低收入的B40群体能够居者有其屋,州政府通过森州房屋政策,制定A型可负担房屋计划的兴建条件。

他指出,根据2018年6月至2022年10月31日的数据显示,有8685间每间价值8万令吉的A型可负担房屋获得规划批准,这包括正在进行及已竣工的房屋发展计划;另有9579间B型可负担房屋以及9424间C型可负担房屋。

张聒翔(中)移交录取通知函予申请者,左起为陈丽群及莫哈末道菲,右二为依斯迈。

”尽管州政府在努力实现国家房屋政策中,面对了许多挑战,不过为了确保人民的生活水平和经济活动持续保持竞争力,将会继续努力增加州内可负担房屋的数量。州政府于2018年开始,共兴建了2万7688间可负担房屋。”

共有167名申请者得以参与175间A型可负担房屋的抽签仪式。

森州也推出“人民希望房屋计划”

除了可负担房屋以外,他说州政府也推出“人民希望房屋计划”,州政府在2023年森州财政预算案中拨出1000万令吉,以继续推动人民希望房屋计划。

他提及,屋主必须成立联合管理委员会(JMB),以管理和维护分层建筑和居民共有的财产。目前,有175间城市屋已近100%建竣,167名购屋者只需办妥银行房屋贷款手续就可居者有其屋。

Suria(Elma)Laman Sendayan(Persint 3)城市屋面积915平方尺,拥有3间睡房及2间厕所,属于上下层单位。

Categories意见

大会7天前呈动议 不受理?

2023年01月30日

黄伟益
产业管理顾问

 

大会7天前提动议,
下一次会议才能讨论,意义何在?

共管机构或管理机构每次召开大会时,若有业主在大会7天前,通过书面方式提呈动议要求纳入大会议程讨论,管理委员会究竟该如何处理?

根据2013年分层管理法令第2附表第13(2)条文,一旦接获这个书面动议,管理委员会就须将这个动议纳入“下一次”大会的议程,并将这个动议通告张贴在布告板上。

这里最具争议性的部分,就是何谓下一次大会?有人说这并非指即将召开的常年大会或特大,而是下一个还未订明日期,还不知何时要召开的常年大会或特大。这可能是指一年后才要召开的常年大会。如果是这样,为何要在此时此刻允许业主提出这样的动议呢?

这样的主张甚至还有律师附和,辩称由于大会7天前才提呈动议,基于未有足够时间将动议内容发予所有业主,而来不及让这个动议纳入即将召开的大会来提呈,进而让所有业主对之作表决。

这样的看法也许没错,但若这样的动议须拖到下一次大会才纳入议程,其实根本就没有必要规定在大会7天前要提呈。如果要等到下一次召开的大会才能提呈,就没有必要规定管理委员会须将此动议纳入大会议程,而且还要张贴在布告板上示众。

规定没必要存在

若这样的动议只能等到下一次大会才提呈,这意味着管理委员会召开下一次大会时,就可以直接将动议内容纳入大会通告,并将这个通告寄给所有业主。所谓大会7天前要提呈动议的规定,根本就没有必要存在了。

所以说,任何人若基于法令书面所使用的字眼,而强行把这样的动议延至下一个连日期都还未有着落的大会来处理,这只能显示管理委员会害怕面对业主所提呈的动议,完全违反了民主的真正意义。

按照一般常理,若业主在大会7天前所提呈的动议,只能拖到下一次大会才能纳入议程来讨论,试问有谁会在这个时候提呈这类的动议?更何况,有些动议内容可能是有时效性的,可能再过几个月后就变得英雄无用武之地了。

举个例子,若业主动议要通过大会采取法律行动,对付发展商或撤换某位管理委员,这样的动议有必要即时获得处理,否则再拖上几个月就没有实际意义了。当然,也有一些业主可能趁机动议要通过对管理委员会投以不信任动议,这是否合乎法律,则是见仁见智的问题了。

敢于面对公然对质

照我看来,业主在大会召开7天前所提呈的动议,都必须通过即将召开的大会来提呈,而不是延至下一次大会才来提呈。作为管理委员,你必须敢于面对业主的公然对质,否则你就失去了作为管理委员的正当性。

此外,任何由业主所提呈的动议,管理委员会无权作任何修饰,或拒绝任何当中的动议。所有动议须按照原有内容来提呈,并交由业主决定是否采纳。

规定或让有心人利用
反制业主影响决策方向

任何动议必须在大会7天前通过书面提出的规定,往往让有心人利用来反制其他业主,让他们在大会提出任何临时动议,来影响整个大会的决策方向。

我们在参与大会的过程,偶尔有需要根据现场的民意取向,提出修正动议或替代动议。举个例子,大会有个提案要求通过针对任何乱抛垃圾者,每次开罚200令吉。

这个时候,若有业主临时动议,提出将提案修正为每次开罚不超过100令吉,这就是所谓的修正动议。

若有另一名业主临时动议,提出所有喂食鸽子的行为不属于乱丢垃圾,而不能对这类行为开罚,这就是所谓的替代动议。

像这样的修正动议或替代动议,其实是应该被允许的。负责主持大会的业主或是从旁协助的律师,不应一律以这类动议没有在大会7天前通过书面提出,而断然拒绝。

一旦有替代动议,议长须让在场业主针对替代动议先作表决,随后才针对修正动议作表决。当修正动议被通过,大会就没有必要针对原本所提呈的动议作表决。不过,当修正动议不获得通过,大会就必须回到原来之动议去作表决。

这样的议会常规,对许多社团组织都是非常熟悉不过的运作。然而,为何这对高楼所设立的共管机构或管理机构,却变成像是个“洪水猛兽”?这是我百思不得其解的问题之一,最终看来只能诠释为一些人尽信法律,却不懂得善用法律的心态在作怪吧!

制订附加管理法规
须予21天大会通告

任何共管机构或管理机构要制订附加管理法规,就必须给予21天的大会通告,始能在常年大会或特别大会提呈,并寻求不少过75%在场的业主通过来立法。

有些业主争论,他们能否通过在大会召开7天前,提呈书面动议来制订附加管理法规?对我而言,制订附加管理法规是一套严谨的工作,绝不是一般业主可以胜任的。

就以国会为例,任何国会议员可以提呈私人动议,要求国会辩论并作表决。然而,类似的动议通过之后,只能够改变政府的政策,却无法改变政府所制订的法令。

就像内阁早前通过废除强制性死刑,只要政府一天不通过国会提呈法案,将强制性死刑的相关法律条文拿掉,法官始终无权不判毒贩或杀人贩死刑。

虽然国会的议会常规允许任何议员,包括在野党议员提呈私人法案,但私人法案还胥视政府本身的立场。如果政府所持的立场是否定的,这个私人法案始终无法登上大雅之堂,成为被国会通过并落实的法令。

这就解释了伊党主席哈迪阿旺个人所提呈的1965年回教法庭法令修正法案,为何到今天始终无法在国会三读通过成为真正的法律。

若业主要提呈动议,禁止民宿运作,即使这个动议获得大会通过,这始终无法自动变成高楼的管理法规,让管理层即刻推行相关措施来禁止民宿运作。

反之,管理层有必要根据这个大会的决定,然后详细地制订管理法规,再将之提呈下一次召开的大会来采纳。

否则,管理层若只是根据大会所通过的动议,就即刻禁止民宿运作并开罚,这根本就是滥权之举,而所采取的行动更可能会面对司法挑战。

Categories意见

高楼住户 勿让住处变高危

2022年12月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

业主若不合作,
可直接采取行动

峇冬加里发生营地土崩惨剧,牵引出国内许多高楼管理层,皆面对许多业主往往先斩后奏或“先上车、后补票”的情况,有者甚至把自己置于高度危险之中而不自知。

最常见的情况,就是业主往往在不属于自己单位的范围内筑起围墙或围篱,把共管产业的范围纳入个人私占的领域。

当其他业主有样学样地跟着效仿,而管理层要开始采取行动时,这些业主却质问管理层:“为何你们针对所有人采取行动?”

另一个常见的情况,就是将自己的物品堆积在门外的走廊,或是堆积在楼梯口,这些情况都可能会影响到火灾时逃生或救援工作,甚至加速火势蔓延。

住在高楼的业主,首先须了解自家的产业范围。他们可以参照分层地契,而若没有分层地契,就参阅地方议会所批准的建筑图测来确定。

若是根据分层地契,我们还可进一步确定本身单位所拥有的附属物业(Accessory Parcel),包括停车位、空调窗台、花圃庭苑之位置及实际面积,进而避免侵犯其他不属于本身产业的范围。

当确定了本身产业之范围,业主是否就能为所欲为呢?当然,若这个业主关上门窗,在本身单位内做任何事情,只要不违反任何法律,而这些行为又不影响或干扰到其他业主,这基本上不会构成太大问题。

私占公共区域,藏安全隐患。

管理层可限制部分行为

然而,若这个单位不断传出噪音,或者其个人行为或所展开的商业活动,影响到其他楼上、楼下或隔邻单位住户的日常生活,再不然就是因为这个单位所展开的装修工程,影响到整栋楼宇的结构安全,管理层就有权力介入并采取进一步行动。

2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表,授权楼宇管理层可规定业主或居民以下行为或活动:

(1)不可在晚上11时过后大声播放音乐;

(2)不可随意更改本身产业的外观与颜色;

(3)不可在本身单位储存易燃品或爆炸物;

(4)要对自身单位展开害虫管治工作,避免影响他人;

(5)要确保本身宠物不会对其他人构成干扰;

(6)不可乱丢垃圾,包括随意给外来鸟类喂食;

(7)不可在未经管理层批准之下,展开装修工程;

(8)不可随意停放交通工具,或在停车场置放障碍物

除了上述所谈的,管理层可以通过召开常年大会或特大,并给予21天通告,来制订附加管理法规,以确保整个楼宇的管控工作更加顺畅。

装修非获批即为所欲为

对于装修工程,许多业主的一般认知,就是只要得到管理层所批准,他们就可以根据自身意愿,并对自身单位展开任何装修工作,但事实看来并非如此。

首先,业主须根据室内设计师的设计图,要求承包商把整个图测画出来,然后再把这个图测提交管理层。

禁影响结构安全

随后,管理业须鉴定这个设计图,是否涉及某些不能被敲打的剪力墙或所谓结构墙(Shear Wall),还有这些装修工程对毗邻单位所可能构成的影响。

要如何鉴定何为剪力墙,何为切墙(Brick Wall)?这可以通过建筑图测,或是土木工程图测来鉴定。

由于剪力墙内的墙身涉及钢筋水泥,任何敲打足以影响整栋楼宇的结构安全,绝不可以随意作任何修改。至于砖块砌成之切墙,由于墙身未涉钢筋水泥,要对其敲打则影响不大。

当然,若这个设计图涉及修改屋内的区分空间(Partition),或是涉及重大的结构修改,管理层可以指示业主通过委任建筑师、工程师等,将整个装修图测提交地方议会来批准。

至于整个工程,则应该交由建筑师或工程师来全程监督承包商施工,以让所有住户更加放心。

当然,你身为业主有权决定要如何对本身的单位展开装修工程,但管理层同样有义务要让其他住户住得更安心,所以管理层有权对未经批准之装修工程发出停工令,或充公承包商的建筑材料或器材。

我们经常面对一些业主在未经管理层批准,或未提呈图测予管理层的情况之下,就擅自展开装修工程。当他们被抓包时,又会搬出各种理由耍赖。

为了更有效应付这种情况,管理委员会可以通过召开大会制订附加管理法规,包括授权管理层发出停工令、阻止承包商进入、限制施工时间,甚至若有必要,还可充公整个装修工程所需使用的建筑器村或材料。

管理层有适当裁量权

其实,2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表底下之管理法规,明确授权管理委员会,再通过权力下放予管理层职员、保安人员等,针对任何违反法令或管理法规的事项展开任何执法行动。

这包括管理层有权拆除任何违章建筑、移除任何留在共管产业范围内的障碍物,包括充公这些物品并转售。只要管理层在采取执法行动之前,给予所有相关业主或单位所需通告,并给予对方足够时间来解决问题,若面对业主还是不合作的情况,就可以直接采取所需行动。

尽管如此,许多管理委员或管理层职员,未必有足够胆量去采取这一类行动。

他们甚至担心,自己会成为被业主报复的对象,包括车辆被爆胎、车身被刮花等。这就解释了为何管理层工作,应交由那些本身并非住在高楼内的人士来负责。

身为产业经理,我们绝对有义务根据管理委员会的指示或决定,负责对违规的业主采取行动。

除非是超越管理层能力范围所能采取的行动,否则管理层可以随时自行采取行动,而无需涉及地方议会或其他执法单位。

如果管理委员会不想直接采取行动,可以通过入禀分层管理仲裁庭或是法庭,先取得所需之裁决或庭令,再来通过执行这些裁决或庭令也不迟。

毕竟,迟采取行动总胜过完全不采取行动,但若可能涉及人命伤亡或财物损失的个案,则事不宜迟了。

Categories问诊室

公寓维护花草,似乎很费钱…

2022年12月24日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问:

张先生,您好!

公寓的公共设施都管理得很好,清洁和保安服务也不错。

只是我发现管理处在美化景观方面,感觉很浪费,花园和路边的花草,本来就种得好好,但几乎三几个月就全部拔起来,重新再种过新的。

那些花草稍为修剪就行了,为何一定要拔起再种?请问,一般公寓都是这样操作?

好奇这类开销有没有一个标准,或可以估算的指标?

Fan LL


答:

Fan LL,您好!

这是运营层面的课题,建议先向管理委员了解这么处理的初衷后,定制每年的预算案,这样才能透明化的处理。

也建议,先做调查了解业主们的喜好后,再定制属于您们公寓的景观方案。

在这个课题上,确实没有硬性的规定,这属于无受强迫的个案(Willing Buyer Willing Seller)。

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Categories问诊室

公寓停车场规划乱七八糟

2022年12月9日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

公寓所在地呈三角形,公寓楼一端窄一端宽,多层停车场内的车道规划很乱,引起很多不满。

共管机构加设了很多条形柱子的路障,强逼居户根据路线一圈一圈的转。但这些路障设了不久又被人拆了,管理处再设又再被拆。

事实上,现有路线真的很乱和不符合常理,其实只要小调整就可以改善,但管理处就是不愿听建议。

请问,要怎样才能让管理处採纳大家认为比较的方式?

Lee


答:

Lee,您好!

如果良性沟通无法达成共识,您可通过“改朝换代”竞选管理委员,有了管理权,您就拥有修正的职权了。

或是,让建筑委员会(COB)介入协调。也可以尝试向仲裁庭获取庭令。

同时,您也可向职业物业管理经理了解职权的范围,让物管经理教育委员。

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Categories问诊室

公寓天台设广告牌?

2022年11月23日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

之前有人来接洽公寓管理处,想租用顶层天台的空间,架设广告牌。

联管机构发了通告,说为了增加收入帮补开销,会接受对方的献议。

可是不少居民担心广告牌需要大电力,会有幅射,也怕之后广告牌太亮会造成光害。

请问,可有折衷方法,确保居民生活和健康不受影响?有什么指标或例子可以参照?

Lee


答:

Lee,您好!

这是属于“双方自愿达成协议”的课题,也就是说

这是Willing Buyer Willing Seller的课题,恁可透过动议Special Resolution 特别决议案,让出席大会的业主决定是否采纳。

买卖双方在知情、审慎及并无强迫的情况下自愿进行公平交易的估算价格。

details of any common property of which the use is
restricted;

任何使用受限的公共财产的详细信息;

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Categories意见

共管楼宇电子付费 可防失信?

2022年10月17日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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无现金支付好处多,
也不能忽略科技便利带来的隐患

卫生部秘书长拿督哈吉星今年6月22日发出通告,表示卫生部将“根据卫生部反腐计划和2021年马来西亚数字经济蓝图,从10月1日开始,卫生部旗下所有设施将仅通过扣账卡、信用卡和电子钱包等方式,接收无现金付款。

“在该措施下,卫生部属下的所有设施,包括医院和诊所,将仅接受无现金支付来降低涉及公共资金的泄漏,所导致国家收入流失的风险,同时提供便利化的支付过程,来提升收费的效率和安全性,并降低收费成本,以惠国利民。

共管楼宇的金钱纠纷是大课堂。

邻国真实个案

47岁被告鲁米被怀疑私自窜改会计审计报告,经调查后,证实被告于2013至2018年期间出任合乐路的Harvest Mansion楼宇经理时,从住户支付的维修费和储备金中失信金额高达1万9962新元。

被告后来俯首认罪,并表示款项已被用在支付债款以及应付个人开销。经法庭审判后,被告被判失信罪成立,监禁14周。

以上乃成功入案的冰山一角,许多发生在大马半岛的共管楼宇管理费失信事件,多数因证据不足,而不了了之。

大马个案一

今年一月份位于旧巴生路华联花园岭一座共管公寓的楼宇经理被爆在其任职楼宇经理期间,无法交代高达50万令吉的款项去向,于去年9月份管理委员介入后,当事者就告失联。

十五碑警區主任阿米希表示,商业罪案调查组已援引刑事法典第408(失信)條文,开档调查涉案的女嫌犯。然而,一年过去了,此案至今仍无下文。

大马个案二

2020也爆出楼宇经理艾迪诺(53岁)在其于2016年11月至2019年12月任职威中Signature及Signature Avenue楼宇经理期间,挪用每月收取的管理费共18万1323令吉,而被控告抵触刑事法典408(失信)条文。

笔者相信,如果采用无现金的支付管理费,共管楼宇的公款更有保障,可避免因个人诚信问题而引发的失信事件。

采用无现金支付4大好处

1)记账变得简单

因每一笔支付的款项都被记录下来,会计系统里的数据,也将会进行数字化,往后要分析住户的习惯评估,楼宇财务分析与评估,都将容易许多。

2)防范失信事件

无现金支付可避免或杜绝前线职员私吞现款的问题,避免失信事件。

3)可降低行政开销

通过互联网的便利,住户无需特别请假上门支付管理费,支付管理费可随时随地十分方便,同时接收端的管理办公司也可更有效的管理柜台工作人员,一切支付都记录在电子支付系统里。

这样对前线的行政人员提供有效的进行工作编排,能有效的减低人力资源成本。

如有病假,后勤团队也可远程管理,避免遗漏。

4)无现金付款方式效率高

随着智能手机和互联网几乎渗透社会所有阶层,人人都一机在手,方便住户,就是方便管理处。

零售界提倡无现金支付,笔者也与大多数人一样,已习惯使用电子钱包附带的无现金付款便利。

同样的,管理办公室也需要跟得上时代。

无现金的支付方案在减少使用现金的同时,让交易的效率更高,也可抑制假钞流通,杜绝类似“抢劫”、“失信”这类“传统”犯罪事件。

勿忽略潜在风险

虽然无现金支付好处多多,我们也不能忽略,数字科技便利下带来的隐患。

由于非常便利,屡屡发生个人信息盗用事件,科技犯罪这类“新犯罪”也会日益猖獗。

1)互联网骇客猖狂

骇客善于利用系统的漏洞或保安缺陷,轻则骇入系统并窃取用户的财务信息,重则直接盗取金钱。

2)须克服设备与技术难题

共管楼宇的营运基金都来自业主的公摊管理费,许多共管楼宇的科技设备处于老旧代换状态,并不适合推行大量依赖互联网的无现金支付。

3)年长者难适应

智能手机对于年轻人是驾轻就熟,但对于旧时代的大部分年长银发族,却是难以跨越的壕沟。

笔者希望,共管楼宇能尽快转型,迎接科技的便利,而政府也需要正视微型公寓及老旧楼宇科技设备的缺乏或老旧。