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管理层自订禁令 住高楼如坐牢

2023年09月24日

黄伟益
产业管理顾问

动不动就罚款
矫枉过正

根据2015年分层管理(维修与管理)条例第三附表,所有高楼或分层建筑都须采用政府所拟定的管理法规,而一些发展商或高楼管理层却自以为是,自行推出完全不同的管理法规。

有者甚至通过自订管理法规,或根据政府所拟订的版本,增订新的管理法规,同时祭出各类禁令与罚款,不管大小事情一律罚款200令吉,让那些住高楼者宛如“坐牢”般。

也许,管理层以为他们所做的这一切,都是为了住户的利益设想。但也许他们忘了,许多条规设立的目的,更多时候旨在规范业主、住户与访客个人的行为,而不是意在惩罚,或通过这个目的,来提高管理层的财务收入。

举个例子,管理法规允许管理层针对拖欠管理费的业主,要求他们须填写特别的记录簿,始能把车驶入,并停放在本身的停车位。然而,此举会为这些业主添麻烦,而且不代表管理层有权对拖欠管理费的业主锁车轮。如果管理层这样做,属于滥权行为。

一味开罚矫枉过正

再举一个例子,管理法规允许管理层阻止让拖欠管理费的业主,不得享用公寓所提供的共用设施。然而,若管理层因业主拖欠管理费,而阻止其访客到访,或阻止石油气桶运送到这个单位,这就是矫枉过正了。

许多公寓针对游泳池的使用,都有制订本身一套完整的使用准则,其中最常引爆争议的,就是一些住户不换上泳装,就直接跳入泳池内。虽然2013年分层管理法令说明,任何违反管理法规的行为可罚款200令吉,但不代表管理层就可一味开罚200令吉。

须知住在高楼者,也有一些收入不高的小康之家。如果轻如不换泳装的违禁行为,就要一律罚款200令吉,此举犹如“杀鸡焉用牛刀”。

即使在公寓内违例泊车,管理层可以针对初犯者处以罚款50令吉,第二次处以100令吉,第三次则处以200令吉。

高楼管理最高的哲学,就是通过无为而治的方式,让每一个人自行遵守管理法规。

管理层应更有人情味

管理层其实可以用更有人情味的方式,来看待或处理各种可能违规的行为,甚至轻者只需要给予口头警告、书面警告、公开谴责,同时给予对方机会自辩、上诉或减轻罚款等。

管理条例所订立的目的,其真正的目的不是在惩罚,而是要起着警示与教育群众的更重要目的。

让住户自行守法规

高楼设管理层很重要,但管理层绝对不是高楼管理的全部。

尽管2013年分层管理法令,通过管理法规授予管理层各种权利,让他们可以针对任何违法行为采取行动,包括开罚单,但这不代表我们诸事都要以罚款来收场。

事事祭罚款吓人

其实,高楼管理最高的哲学,就是通过无为而治的方式,让每一个人自行遵守管理法规,进而形成这个社群的生活规律。我们不需要大有为的管理层,不需要事事都祭出罚款来吓人。

即使我们有时驾车触犯交通规则,交警有时也会根据各别情况而网开一面。

同样的,当高楼住户违反管理法规时,我们身为高楼管理人却往往无法酌情处理这些个案。

即使这些业者或住户要求见管理委员,却面对无人要接见的情况。即使写信上诉,往往最终也没有下文,无法解决问题。

拟统一管理法规

其实,政府当初通过国会立法,拟定全国统一采用的管理法规,以及可以制订附加管理法规的范畴,就是为了避免管理层内自行拟定管理法规,而无限量扩大自己的管理权限。

然而,美中不足的是,2013年分层管理法令并未授权建筑总监,让他们有权否定任何不适当所通过的附加管理法规。

看来,地方政府发展部有必要正视2013年分层管理法令的不足之处,通过国会修法来遏止许多高楼通过自行拟定管理法规,无限量扩大管理层执法权的情况。

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楼宇管理之道 勿等投诉先解决

2023年09月18日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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先做好楼宇管理
勿等投诉才解决

原来,物业管理的差一点,意思其实是差很多。

香港著名的喜剧电影,让大家印象深刻的有成龙的动作喜剧、王晶执导的“屎尿屁”喜剧,以及周星驰的“无厘头”喜剧电影。

然而,为何成龙自创的自残式摔跤和滚打所引发的观众笑点,以及王晶低俗行为和语言来讨好观众发笑的喜剧,都无法做到周星驰那样透过自创式“无厘头”喜剧,成为观众心中的经典呢?

某一天,我偶然观赏了“星爷”周星驰的某个专访,主持人问“星爷”,他对拍戏有什么要求,才能有大家喜欢的效果?

我记得“星爷”当时是这么说的:“就是希望好一点,从不同的角度再拍一次,希望比上一次再好一点”。

“星爷”的心态就是每一次都要求多一点、好一点,他的电影才会那么深入民心。

“星爷”的作品有许多大家熟悉的对白:

我个人很喜欢以下几个:

1)曾经有一份真诚的爱情放在我面前,我没有珍惜,等我失去的时候我才后悔莫及,人世间最痛苦的事莫过于此。如果上天能够给我一个再来一次的机会,我会对那个女孩说三个字:我爱你。如果非要在这份爱情加上一个期限,我希望是……一万年。

2)凭你的智慧,我很难跟你解释!

3)做人如果没梦想,那跟咸鱼有什么分别啊?

其实还有很多很多经典的对白,一部好的喜剧,其实就是比其他人更用心一点,对就是多一点而已。

这么说,可能有些朋友不容易意识到“星爷”要带出的涵义,这里我们就用数字来表达好了。

我们都知道,当1乘以1时,答案还是1。不过当我们做事时比较不上心,我们每一次都懒散一点,怠慢一点,每一次我们都差一点点而已,而差别的那一点就是0.1。

所以我每次都达到0.9的标准。基本上,0.9也是及格的,对吗?

不过,当我习惯了以0.9来交差后,一段时间下来,这个差一点就渐渐的变成差很多了。

如果我们把0.9乘以0.9多达10次,答案就只剩下0.31而已。请问你认为,0.31能算是合格吗?

这个道理放在物业管理也是一样,对吗?

楼宇经理定时定点的巡视楼宇,并积极采取合时宜的行动。

积少成多 比预定目标多0.1

如果物业管理人秉持的心态是积极的,有自我要求时,同样的一件事,我这次以比较积极的心态,对自我有要求,我也可以差一点而已,那一点就是还是一样0.1。

只不过,这一次我的差一点不是减,而是加上去的。我不但达标,我还坚持比预定的目标多那0.1。

这一次,我是以1.1的标准去完成它的。当我习惯每一次都是以1.1的态度去完成工作,一段时间下来,这个差一点就渐渐的变成差很多了,你认同吗?只有我们把1.1乘以1.1多达10次,答案竟然是2.85。

很多时候我们不在乎的那一点点,其实是十分重要的。

我自己很喜欢这句话:“小事做不好,大事做不了。”

我们来到这个社会,所面对身边的“人、事、物”,我们可以3种心态去面对它:

1)1 乘以1 的心态, 不过到头来,您可能还在原地踏步,比较结果还是1;

2)0.9 等于 0.9 的心态,每天偷懒一点点,不知不觉中差距渐渐变大,也渐渐的失去竞争优势;

3)1.1 乘以 1.1 的心态,每天积极多一点,每天学习多一点,每天成长多一点。

共管楼宇的管理经常是非不断,经常都是因为前线的干部带有差一点而已,无所谓的心态办事,要改善物管的困境,管理层就需以实际的行动,踏实的去做每一件该楼宇需要做的事,并把它做好一点点。

很多时候,楼宇经理只要走出管理办事处,实际走出去巡视楼宇,将可掌握楼宇的最新状态,而不是等业主投诉了,才急忙的行动。

如果楼宇经理定时定点的巡视楼宇,并积极采取合时宜的行动,针对性地维护与保养楼宇的机械设备,将可避免突发性的故障事件。

主动提醒交管理费

还有,楼宇的管理费收入不达标,绝大多数情况也是因为管理处没有不时跟进收入与支出,不主动的提醒业主准时缴交管理费,经常被动的被督促后才采取行动,绩效当然很难好起来。

最后,积极不是口号,而是需要通过实际和可衡量的执行方案,踏实和按部就班的推进进度才行。

所以,如果你是一名管理委员,你需要时时的监督巡视你聘请的楼宇经理,才能确保良好的服务品质。

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共管楼宇多少保安才最理想?

2023年08月27日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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马来西亚共管楼宇的保安到底需要多严密,才算达标呢 ?

共管楼宇的管理层经常得面对保安人员素质参差不齐而左右为难。

根据2021年的官方数据,国内共有2万1254个分层地契发展项目,假设每栋楼宇都按照以下的建议雇用保安人员:

  • 入口处保安员:2位
  • 停车场保安员:一位
  • 楼宇大厅保安员:一位
  • 楼宇设备楼层保安员:一位
  • 保安主任:一位
  • 巡逻员:一位

按照上述建议,每栋楼宇约得聘请至少7位保安人员, 那么,国内2万1254座共管楼宇,至少需要14万8778名保安人员,推算的结果也符合了内政部前部长拿督斯里韩沙再努丁去年5月26日所指出,目前国内保安人员短缺。

我国需要约15万名保安,但现役保安人员远远低于这个数目。除了5万至6万名外籍保安员,其余皆由本地人担任。而在外籍保安员方面,目前,我国只允许雇用来自尼泊尔的保安人员。

虽然在大马,要成为保安员的条件非常严格,除了身体健康强壮,同时须了解大马的法律,因此需要经过专员训练才能上岗服务。

滥竽充数

然而,高楼林立导致保安领域的空缺急需填补,才导致了这服务行业面对“滥竽充数” 的情况。

很多安保业者都会抱着“有人就好,先顶着用”的心态,在没有审核应聘者资格,也没有好好培训的情况下,就匆匆忙忙的把保安员送上岗位,进而苦了花钱的客户。

聘请保安人员,原本是为了维护大楼的治安,防范罪案的发生,结果却陷入了“花钱买气受”的窘境,为何会这样呢 ? 其实说穿了,都是因为以下几个理由:

1)供不应求;

2)出租执照;

3)缺乏培训;

4)钱给少了

尽管国内的保安领域有一套标准作业程序,但往往国家体系中最大的通病就是执行力不到位,监管就更加不用说了。更何况,目前还得面对保安人员的稀缺难题。

所以保安服务经常会发生站岗人数“离奇”变少,甚至“睡着站岗”,都是常态。

真实个案之一: 近期社交媒体上热搜的贴文:“ Astro AEC 新闻报报看前主播陈韵传的住处被爆窃!气得主播在脸书问道 :“说好的治安呢?”

该贴当日就爆红,大量脸书用户转分享该贴,笔者的脸书和经营的群也被转进来的贴挤得满满的,留言更是骂声一片。

值得让公寓住户关注的课题之一,共管楼宇的保安,该做到什么水平才算合格呢 ? 2013年分层管理法令对于管理委员,或管理机构所下达的指示又是什么呢?

很遗憾的是,当您打开2013年分层管理法令第59条文,有关管理机构的职责与权力,竟没有一条是针对该楼宇的保安水平,其中一条最接近的就是第59条文第2F附属条文,阐明管理机构有雇用或安排或委任服务商来承担该楼宇共用空间的维护与管理。

大家都知道,我们不能随便聘请不合格的保安人员来帮我们守夜。但难处在于,法令没有硬性规定,一定要雇用保安人员。

管理机构经常得面对的难处之一,“要服务,却不通过预算案”。

常规下,管理机构需得事先准备一份预算案,并透过常年大会,让出席的法定投票人,一人一票,并以基础多数票来通过预算案后,管理机构就按照通过的预算来委托保安服务。

如果预算案被出席者投票否决了,管理机构是否还背负这楼宇的保安责任呢 ?

否决预算 

然而,在年会拥有投票权的单位业主,往往并不了解保安服务业,合理的价位是多少?合理的服务水平如何衡量?每每管理机构尝试在年会征取预算案的时候,都被出席的业主投了否决票。

如果该预算案被出席者投票否决了,管理机构是否还背负这楼宇的保安责任呢 ?没了预算,管理机构如何雇用保安服务呢 ?

每一次不愉快发生后,比如主播陈韵传的单位被外来者非法入侵。管理机构与保安人员免不了要承受各方面的压力与问责。

而且,有关入侵者并不是暴力性的破门入侵,而是通过第三管道(阳台或窗户)扮演“蜘蛛侠”爬进屋内。

笔者相信,入侵者很大可能性就是观察保安人员的巡逻途径后,选择从盲点绕过巡逻区域的恶性入侵行为,属于刑事犯罪。

只能说是防不胜防。管理机构可以做到就是协助受害者报案,并尽量提供有力的证据协助警方破案,而这是在该楼宇有完整的监控系统下才做得到。

笔者鼓励单位业主主动积极的参与楼宇预算案筹备,这样你才能了解合理的规范范围,要杜绝这类的个案再次发生,唯有安装中央监控系统与合理的安置适量的保安人员,才能达到警惕作用,杜绝非法分子。

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隔壁养了三只狗,太吵了!

2023年08月24日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

您好,我住在公寓里,隔壁的邻居养了三只狗,它们对我的生活造成了影响。有时候,它们的恶犬甚至会冲出来,如果不幸咬伤了我的孩子,后果将很严重。而且,这些狗每天从早到晚都在吠叫,严重干扰了我的生活。我担心了很久了,请问我该如何处理这个问题呢?

我已经向公寓管理处投诉了一年,但他们没有采取任何行动。每个月我都按时交管理费,但同时也一直在投诉。希望能得到一些建议,谢谢。

marco


答:

第一步,您要检测该楼宇的家规是否允许养狗。

如果是不允许,您的立场就简单,要求驱逐不合法的狗。如果是允许,哪流程就比较麻烦些,首先您得先了解对方是否有按照公寓养狗的程序提呈申请,并获得管理处的准证。

如果没有,就回去第一步,要求驱逐。如果有,咬伤已经构成人身威胁,您也可向管理处要求驱逐。

但是,现在您应该是向家庭医生请示,是否要注射破伤风注射剂,因为狗的唾液可能带有细菌或带菌,先确保孩子无感染,再追讨责任。

通常可养狗的公寓都需要狗主呈报市议会颁发的合格狗牌,而狗狗也需要注射传染病预防针,以避免疯狗症。

还有,吉隆玻市议会对于公寓可养的狗类也规定与小种狗而已。大种类的狗,比如:狼狗,贵族斗犬,大体型的牧羊犬,沙皮狗,或有攻击性的斗犬都是不允许的。

最后,如果管理处无行动,您是可直接先分层管理仲裁庭提呈申述,让仲裁庭主席给与判决。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

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公寓外墙渗水谁来负责?

2023年08月4日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

你好,

我住在公寓的角落单位,客厅的墙上有外墙渗水的痕迹。墙的另一面是建筑物的墙,可能是由于裂缝导致雨水渗透进来。

我想知道是不是物业管理部门负责修理?因为这是外部因素导致的问题,难道我需要自己找人修外墙吗?

谢谢。

Cindy


答:

如果外墙,那是管理层负责维修保养的范围,请向管理层申请检验并发出Form 28 Certificate of Inspection,后动用管理处的资金来进行维修。

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高楼管理应是怎样一回事?

2023年07月30日

黄伟益
产业管理顾问

 

连官员也对这法令
一知半解

最近为一场有关高楼管理的新兵培训营(Bootcamp)开讲,随后为一家发展商员工提供相关训练,间中又涉入一些高楼及商场的管理权争议,这才发现,许多人对2013年分层管理法令 (Strata Management Act 2013)存有很大的误解,甚至连建筑总监部门的官员,也未必完全掌握要领。

举一个例子,某个高楼的业主发动签名,要召开共管机构特大,尽管取得逾25%业主签名支持,但管理层却指这份联署名单当中,有一些由业主联名拥有的产业只获其中一人签名,没有获得同一间屋子的所有业主共同签名,而拒绝召开特大。

当有业主针对此事入禀分层管理仲裁庭时,在场的建筑总监官员竟认同这个说法,结果被仲裁庭庭主公然训斥。

此外,管理公司代表还在仲裁庭对庭主宣称,特大议程不能包括重选管理委员,而建筑总监官员也认同这个说法,结果又再一次被庭主当场训斥。

官员也一知半解

由此可见,若负责执法工作的建筑总监部门官员,也对2013年分层管理法令一知半解,我们很难想像,民间对这个法令的认知程度又可以去到哪里?

从执法官员到发展商、管理委员、管理公司,再到每一位购屋者,其实每个人都需要重新再教育,以避免这样的情况一再恶性循环。

所有跟高楼生活相关的群体,都必须了解分层管理法令。

我国从1985年拟订分层地契法令和设立管理机构,到2007年通过订立新法令成立共管机构,过后再以2013年分层管理法令取而代之,如今加上砂拉越立法议会通过制订的分层管理法令,以及沙巴立法议会可能在不久的将来亦会有相同的立法,整个社会确实须对这类法令有正确的认知,并通过正确的解读来制订适合本身的执行方案。

我曾质问某个市政厅的法律顾问,2013年分层管理法令有提到当共管委员不足3人,整个共管委员会就视为不复存在,并须召开特大来重选共管委员。

但这位法律顾问却告诉我,这个共管委员会即使少过3人还是依然存在,他们只是没有法定人数召开会议而已。

我认为,所有跟高楼生活相关的群体,不只是要接受再教育过程,有关当局也须通过严厉执法的过程,让整个社会一起来了解,正确及专业的高楼管理应是怎样一回事。

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10年没交管理费 忽接万元追债单

2023年07月29日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问:

您好!

我父亲有一间廉价组屋,最初由发展商管理。我们一直按时支付管理费,直到管理权交由居民委员会接手。

在过去的十年里,我们没有收到委员会的任何通知,也不知道管理层是否正常运作。这导致近十年来我们没有缴纳管理费。这间房子一直由亲戚居住,我们也没有收到任何通知。

直到最近,一位自称是居民委员会主席的人来催促缴纳管理费。经过一系列询问,他告知我们欠下的管理费。原本只是几千块的管理费现在因利息而变成了上万。我们表示愿意一次性清偿欠下的管理费,但要求免除利息。然而,对方拒绝了。

请问我们的要求合理吗?我们该如何处理这个问题?

谢谢。

SIN


答:

首先您先得确认,利息的征收是否是按照正确的流程。

如果是透过年会投票表决的利息利率,管理层是无权给以豁免的。

如果该利息的征收并无透过年会的投票表决裁定,那征收利息的行为就违法了。

请先确认利息的征收是否是合理合法优先。

常态下,给与利息豁免是对准时缴付的业主不公平的决策。

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拖欠管理费 后果惨兮兮

2023年07月16日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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追讨管理费
还有其他协商方法

共管楼宇管理层经常得面对因单位业主拒交管理费,而陷入现金流困难的状况,进而陷入恶性循环。

殊不知,2013年分层管理法令已阐明,不按时支付管理费的业主,管理层可以采取法律行动,一旦被对付将面对不超过5000令吉罚款或坐牢不超过3年,或两者兼施。

如果业主在法庭下判后仍不还清管理费,还可追加每日不超过50令吉的罚款。

每一位单位业主都得遵循法令,在接获管理费通知单后的14天内缴付管理费。

如果该业主没有在接获管理费通知单的14天内支付,管理层有权对被拖欠的管理费征收至少10%利息,利息的计算方式是年利率10%,并每日结算。

管理层也可针对拖欠管理费的单位发通告,禁止该单位使用共用设备、设施和享用服务的情况,比如:

1) 禁止拖欠管理费的单位使用升降机;

2) 终止拖欠管理费业主的门禁卡,让拖欠者每次进出,都得在拖欠者名单上签名后才放行;

3) 禁止拖欠管理费的业主者使用健身房、游泳池等休闲设施。

严重的情况下,管理层还可向地方政府申请,扣押和拍卖拖欠管理费单位内的可流动资产,以抵偿所拖欠的管理费。

尽管2013年分层管理法令赋权管理层追讨管理费,但笔者认为,法律程序不该是首选方案,很多时候,管理费可透过协商的方式来追讨。

业主不按时支付管理费,是因为对管理层缺乏信心,担心钱被乱用。

真实个案(一) : 让业主看到数据

笔者接手了一栋微型共管公寓的委任书,当团队完成了楼宇的安全评估后,发现该楼宇因年久失修,而陷入恶性循环,单位业主因不满意管理层无作为,拒交管理费,而管理层也因为现金流断裂无法支付服务商,很自然的一段时间下来,楼宇的安全性越来越糟糕。 管理委员十分头疼,也陷入了左右为难的困境。

针对这栋共管公寓,笔者建议管理委员以透明化的沟通模式,就是把楼宇的安全评估报告,上载到显眼的布告板上,让业主审阅,并召集业主出席研讨会,向每一位出席的业主详细解说楼宇的安全评估报告,以及修复每一项损坏的设施所需的经费,整个过程用了约3小时。

虽然解说的过程,笔者得应付怒气满满的单位业主,但是当照片、短视频逐一的被公布,该损坏的配件如何影响日常的运作后,明白事理的业主开始了解到,自家楼宇并不处于良好状况,而只要管理层获得收入来源(管理费收入),就能委任合格的服务商修复楼宇。

笔者提倡的处理方案就是:
1) 先止血;
2) 再疗伤;
3) 后问责

先让明白事理的单位业主开始缴付管理费,那么,管理层就有了资源来委任服务商,同一个屋檐下的业主,想要的也是安宁的居住环境而已。

虽然,公布楼宇的安全评估检测报告,确实会吓坏许多人,但这份报告也能让许多业主了解到事态的严重性,然后进入协商的状态。当下管理层无法改善楼宇的安全状况,是因为缺乏资金,解决方案就是收回管理费,增加现金流。

笔者的个人观察,凡是出席报告会的单位业主都愿意支付管理费,有一小部分业主甚至直接缴清累积已久的旧账。

这时候,管理层需拿出一份执行方案,针对每一笔经费的使用方案,并与出席的业主共同商讨方案推行的“先后急缓”,一旦拍板敲定后,就严格的执行它,让成绩来说话。

那些还在犹豫的单位业主,也会因为楼宇的状况逐渐改善而消了气,并跟着大伙一起支付管理费。

采取法律行动,其实是针对恶性拖欠管理费单位业主的无奈选择。

共管楼宇的管理费是公摊开支,其实业主都是知道的,不按时支付管理费,是因为对管理层缺乏信心,担心钱被乱用。

所以,笔者要再次提醒楼宇管理层,必须透明化的公布财务报表,踏实执行楼宇的维修和保养工作,定时定点的温馨提醒业主缴付管理费,做到以上3点的共管楼宇,一般上拖欠管理费的业主人数都很少。

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楼上卫生间漏水还拒维修

2023年06月28日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

您好,

楼上漏水,住在楼下的我遭殃,最可恶的是遇到”蛮不讲理”邻居,明明是他家的卫生间漏水,可是就是以各种借口拒绝维修,让人很是窝火。遇到这样的邻居我应该怎么办呢?

谢谢。

lisa


答 :

Lisa你好,

如果有漏水的现象,请第一时间让管理处安排检测,并发出检测书 ( From 28 – Certificate of *inter-floor leakage / *Damage to a party wall )

给与漏水的单位。 如果:

1) 管理处迟迟无法安排,哪就是管理处的渎职行为了,

2) 如果漏水单位收到Form 28 后迟迟无采取行动,哪该单位业主就得付出法律责任,对于不负责任的单位业主,您可向:

A) 市议会里的建筑专员投诉 COB ;

B) 向分层管理仲裁庭递交申述状,让仲裁庭主席来给与判决。

透过案件进入了仲裁庭,房政部的检测员,将接手进行检测,并把检测报告递交给仲裁庭为证。

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共管机构不能共富贵?

2023年06月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

把钱收着却不还
这心态要不得

曾经有人问我,到底共管机构或管理机构要在户头内存多少钱,才能确保能够顺利运作?

这当然要看有关分层建筑物的规模与密度而定。如果是两三百个单位的中廉价组屋,只要户头内存有20万令吉以上,就大概足以应付未来两三个月的开销了。

至于超过500个单位的公寓,则须确保户头内有大约50至80万令吉的存款。

若是超过1000单位的公寓,则须确保户头内有超过100万令吉的存款,同时要存有至少50万令吉的储备金或定期存款,以保证非常紧急时刻,有足够的钱可以应对。

曾有个案例,某共管机构指其户头内有好几百万令吉的存款,但却拖欠他人数百万令吉。

这种把钱收着却不还钱的心态,肯定是要不得的,甚至是一种病态。

另一种则是暴发户心态,当管理层没有钱时,就希望产业管理公司能跟他们一起捱苦。一旦这个管理机构的财务有改善时,则反过来欺压产业管理公司的员工,甚至还想方设法把他们给弄走。这难道应验了现代“有钱男人必抛弃糟糠之妻”的说法吗?

当然,我们不期望产业管理公司扮起“糟糠之妻”的角色,当然也不期望他们只会霸占权位却不顾专业,反而只会巧言令色地一味讨好管理委员,甚至通过挑拔管理委员之间的关系来巩固一己地位,或是反过来挟天子以令诸侯,这是另一种歪风。

一个专业的产业经理,当然不一定想着要跟管理委员共富贵,跟他们一起“大鱼大肉”或是一起“吃大茶饭”。然而,若管理委员只期待别人跟他们共患难,不懂得体恤他们,反而还一味拿管理公司的员工来出气,却不思本身的决策为何不受业主或居民所欢迎,这最终必将引发民怨,甚至“引火自焚”呢!

不管一家产业管理公司做得再好,最终也逃脱不了被撤换的下场。

下情上达 上情下达产业经理是灵魂人物

不管怎样,产业经理就是分层建筑物的灵魂人物。

若他能把其角色调整妥当,扮演管理委员与业主或居民之间的桥梁,让下情上达,然后再上情下达,这必然会形成一种良善的互动气氛,进而促成人与人之间的睦邻关系。

一家好的产业管理公司,除了要具备好的管理能力之外,这家公司负责人的诚信、服务群众的态度、处理危机的应变能力,还有他们还能够为整座楼宇带来哪一些增值,以及整个管理团队跟管理委员之间的互动,这些都是我们在物色产业经理时,不得不考虑的各项参考指标。

其实,产业经理真的是管建筑物吗?

当然有,但产业经理更多时候,反而管得最多的就是人性,并通过调解人与人的纠纷,来调理管理委员与业主或居民之间的情绪反应。我们甚至有时还要扮黑脸并当起“坏人”、就是要把管理委员的决策推出来。

结果,产业经理或其员工被人臭骂的机会肯定不会少,但管理委员如果作出各种不得人心的决策,进而加剧管理层与业主或居民之间的矛盾。

这也算了吧!其实,产业管理公司图的到底是什么?他们当然希望可以借着本身的管理服务,赢得管理层的支持与信任,让他们能获得长期的委托来管理高楼,让旗下的雇员有工开,进而为这座楼宇增值,最终就是让管理委员的脸上有光。

然而,更多时候摆在眼前的事实,不管一家产业管理公司做得再好,最终也逃脱不了被撤换的下场。

缺完整机制

我们当下所缺少的,就是没有一套完整的机制,来衡量与监管产业经理的专业操守。我们也缺乏一套完整的机制,让产业管理公司属下的员工能享有就业保障,让他们能不断自我提升、并通过提高服务效率,来解决业主或居民所面对的问题。