黄伟益
产业管理顾问

动不动就罚款
矫枉过正

根据2015年分层管理（维修与管理）条例第三附表，所有高楼或分层建筑都须采用政府所拟定的管理法规，而一些发展商或高楼管理层却自以为是，自行推出完全不同的管理法规。

有者甚至通过自订管理法规，或根据政府所拟订的版本，增订新的管理法规，同时祭出各类禁令与罚款，不管大小事情一律罚款200令吉，让那些住高楼者宛如“坐牢”般。

也许，管理层以为他们所做的这一切，都是为了住户的利益设想。但也许他们忘了，许多条规设立的目的，更多时候旨在规范业主、住户与访客个人的行为，而不是意在惩罚，或通过这个目的，来提高管理层的财务收入。

举个例子，管理法规允许管理层针对拖欠管理费的业主，要求他们须填写特别的记录簿，始能把车驶入，并停放在本身的停车位。然而，此举会为这些业主添麻烦，而且不代表管理层有权对拖欠管理费的业主锁车轮。如果管理层这样做，属于滥权行为。

一味开罚矫枉过正

再举一个例子，管理法规允许管理层阻止让拖欠管理费的业主，不得享用公寓所提供的共用设施。然而，若管理层因业主拖欠管理费，而阻止其访客到访，或阻止石油气桶运送到这个单位，这就是矫枉过正了。

许多公寓针对游泳池的使用，都有制订本身一套完整的使用准则，其中最常引爆争议的，就是一些住户不换上泳装，就直接跳入泳池内。虽然2013年分层管理法令说明，任何违反管理法规的行为可罚款200令吉，但不代表管理层就可一味开罚200令吉。

须知住在高楼者，也有一些收入不高的小康之家。如果轻如不换泳装的违禁行为，就要一律罚款200令吉，此举犹如“杀鸡焉用牛刀”。

即使在公寓内违例泊车，管理层可以针对初犯者处以罚款50令吉，第二次处以100令吉，第三次则处以200令吉。

管理层应更有人情味

管理层其实可以用更有人情味的方式，来看待或处理各种可能违规的行为，甚至轻者只需要给予口头警告、书面警告、公开谴责，同时给予对方机会自辩、上诉或减轻罚款等。

管理条例所订立的目的，其真正的目的不是在惩罚，而是要起着警示与教育群众的更重要目的。

让住户自行守法规

高楼设管理层很重要，但管理层绝对不是高楼管理的全部。

尽管2013年分层管理法令，通过管理法规授予管理层各种权利，让他们可以针对任何违法行为采取行动，包括开罚单，但这不代表我们诸事都要以罚款来收场。

事事祭罚款吓人

其实，高楼管理最高的哲学，就是通过无为而治的方式，让每一个人自行遵守管理法规，进而形成这个社群的生活规律。我们不需要大有为的管理层，不需要事事都祭出罚款来吓人。

即使我们有时驾车触犯交通规则，交警有时也会根据各别情况而网开一面。

同样的，当高楼住户违反管理法规时，我们身为高楼管理人却往往无法酌情处理这些个案。

即使这些业者或住户要求见管理委员，却面对无人要接见的情况。即使写信上诉，往往最终也没有下文，无法解决问题。

拟统一管理法规

其实，政府当初通过国会立法，拟定全国统一采用的管理法规，以及可以制订附加管理法规的范畴，就是为了避免管理层内自行拟定管理法规，而无限量扩大自己的管理权限。

然而，美中不足的是，2013年分层管理法令并未授权建筑总监，让他们有权否定任何不适当所通过的附加管理法规。

看来，地方政府发展部有必要正视2013年分层管理法令的不足之处，通过国会修法来遏止许多高楼通过自行拟定管理法规，无限量扩大管理层执法权的情况。

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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追讨管理费
还有其他协商方法

共管楼宇管理层经常得面对因单位业主拒交管理费，而陷入现金流困难的状况，进而陷入恶性循环。

殊不知，2013年分层管理法令已阐明，不按时支付管理费的业主，管理层可以采取法律行动，一旦被对付将面对不超过5000令吉罚款或坐牢不超过3年，或两者兼施。

如果业主在法庭下判后仍不还清管理费，还可追加每日不超过50令吉的罚款。

每一位单位业主都得遵循法令，在接获管理费通知单后的14天内缴付管理费。

如果该业主没有在接获管理费通知单的14天内支付，管理层有权对被拖欠的管理费征收至少10%利息，利息的计算方式是年利率10%，并每日结算。

管理层也可针对拖欠管理费的单位发通告，禁止该单位使用共用设备、设施和享用服务的情况，比如：

1） 禁止拖欠管理费的单位使用升降机；

2） 终止拖欠管理费业主的门禁卡，让拖欠者每次进出，都得在拖欠者名单上签名后才放行；

3） 禁止拖欠管理费的业主者使用健身房、游泳池等休闲设施。

严重的情况下，管理层还可向地方政府申请，扣押和拍卖拖欠管理费单位内的可流动资产，以抵偿所拖欠的管理费。

尽管2013年分层管理法令赋权管理层追讨管理费，但笔者认为，法律程序不该是首选方案，很多时候，管理费可透过协商的方式来追讨。

真实个案（一） ： 让业主看到数据

笔者接手了一栋微型共管公寓的委任书，当团队完成了楼宇的安全评估后，发现该楼宇因年久失修，而陷入恶性循环，单位业主因不满意管理层无作为，拒交管理费，而管理层也因为现金流断裂无法支付服务商，很自然的一段时间下来，楼宇的安全性越来越糟糕。 管理委员十分头疼，也陷入了左右为难的困境。

针对这栋共管公寓，笔者建议管理委员以透明化的沟通模式，就是把楼宇的安全评估报告，上载到显眼的布告板上，让业主审阅，并召集业主出席研讨会，向每一位出席的业主详细解说楼宇的安全评估报告，以及修复每一项损坏的设施所需的经费，整个过程用了约3小时。

虽然解说的过程，笔者得应付怒气满满的单位业主，但是当照片、短视频逐一的被公布，该损坏的配件如何影响日常的运作后，明白事理的业主开始了解到，自家楼宇并不处于良好状况，而只要管理层获得收入来源（管理费收入），就能委任合格的服务商修复楼宇。

笔者提倡的处理方案就是：
1） 先止血；
2） 再疗伤；
3） 后问责

先让明白事理的单位业主开始缴付管理费，那么，管理层就有了资源来委任服务商，同一个屋檐下的业主，想要的也是安宁的居住环境而已。

虽然，公布楼宇的安全评估检测报告，确实会吓坏许多人，但这份报告也能让许多业主了解到事态的严重性，然后进入协商的状态。当下管理层无法改善楼宇的安全状况，是因为缺乏资金，解决方案就是收回管理费，增加现金流。

笔者的个人观察，凡是出席报告会的单位业主都愿意支付管理费，有一小部分业主甚至直接缴清累积已久的旧账。

这时候，管理层需拿出一份执行方案，针对每一笔经费的使用方案，并与出席的业主共同商讨方案推行的“先后急缓”，一旦拍板敲定后，就严格的执行它，让成绩来说话。

那些还在犹豫的单位业主，也会因为楼宇的状况逐渐改善而消了气，并跟着大伙一起支付管理费。

采取法律行动，其实是针对恶性拖欠管理费单位业主的无奈选择。

共管楼宇的管理费是公摊开支，其实业主都是知道的，不按时支付管理费，是因为对管理层缺乏信心，担心钱被乱用。

所以，笔者要再次提醒楼宇管理层，必须透明化的公布财务报表，踏实执行楼宇的维修和保养工作，定时定点的温馨提醒业主缴付管理费，做到以上3点的共管楼宇，一般上拖欠管理费的业主人数都很少。

黄伟益
产业管理顾问

把钱收着却不还
这心态要不得

曾经有人问我，到底共管机构或管理机构要在户头内存多少钱，才能确保能够顺利运作？

这当然要看有关分层建筑物的规模与密度而定。如果是两三百个单位的中廉价组屋，只要户头内存有20万令吉以上，就大概足以应付未来两三个月的开销了。

至于超过500个单位的公寓，则须确保户头内有大约50至80万令吉的存款。

若是超过1000单位的公寓，则须确保户头内有超过100万令吉的存款，同时要存有至少50万令吉的储备金或定期存款，以保证非常紧急时刻，有足够的钱可以应对。

曾有个案例，某共管机构指其户头内有好几百万令吉的存款，但却拖欠他人数百万令吉。

这种把钱收着却不还钱的心态，肯定是要不得的，甚至是一种病态。

另一种则是暴发户心态，当管理层没有钱时，就希望产业管理公司能跟他们一起捱苦。一旦这个管理机构的财务有改善时，则反过来欺压产业管理公司的员工，甚至还想方设法把他们给弄走。这难道应验了现代“有钱男人必抛弃糟糠之妻”的说法吗？

当然，我们不期望产业管理公司扮起“糟糠之妻”的角色，当然也不期望他们只会霸占权位却不顾专业，反而只会巧言令色地一味讨好管理委员，甚至通过挑拔管理委员之间的关系来巩固一己地位，或是反过来挟天子以令诸侯，这是另一种歪风。

一个专业的产业经理，当然不一定想着要跟管理委员共富贵，跟他们一起“大鱼大肉”或是一起“吃大茶饭”。然而，若管理委员只期待别人跟他们共患难，不懂得体恤他们，反而还一味拿管理公司的员工来出气，却不思本身的决策为何不受业主或居民所欢迎，这最终必将引发民怨，甚至“引火自焚”呢！

下情上达 上情下达产业经理是灵魂人物

不管怎样，产业经理就是分层建筑物的灵魂人物。

若他能把其角色调整妥当，扮演管理委员与业主或居民之间的桥梁，让下情上达，然后再上情下达，这必然会形成一种良善的互动气氛，进而促成人与人之间的睦邻关系。

一家好的产业管理公司，除了要具备好的管理能力之外，这家公司负责人的诚信、服务群众的态度、处理危机的应变能力，还有他们还能够为整座楼宇带来哪一些增值，以及整个管理团队跟管理委员之间的互动，这些都是我们在物色产业经理时，不得不考虑的各项参考指标。

其实，产业经理真的是管建筑物吗？

当然有，但产业经理更多时候，反而管得最多的就是人性，并通过调解人与人的纠纷，来调理管理委员与业主或居民之间的情绪反应。我们甚至有时还要扮黑脸并当起“坏人”、就是要把管理委员的决策推出来。

结果，产业经理或其员工被人臭骂的机会肯定不会少，但管理委员如果作出各种不得人心的决策，进而加剧管理层与业主或居民之间的矛盾。

这也算了吧！其实，产业管理公司图的到底是什么？他们当然希望可以借着本身的管理服务，赢得管理层的支持与信任，让他们能获得长期的委托来管理高楼，让旗下的雇员有工开，进而为这座楼宇增值，最终就是让管理委员的脸上有光。

然而，更多时候摆在眼前的事实，不管一家产业管理公司做得再好，最终也逃脱不了被撤换的下场。

缺完整机制

我们当下所缺少的，就是没有一套完整的机制，来衡量与监管产业经理的专业操守。我们也缺乏一套完整的机制，让产业管理公司属下的员工能享有就业保障，让他们能不断自我提升、并通过提高服务效率，来解决业主或居民所面对的问题。