2024年01月16日
管太多！奇葩公寓管理层连住户汽车干净与否也要管！
网友不禁问：车肮脏影响市容还是有碍观瞻？
一名网友在小红书分享居住公寓的友人遇到的奇葩事，据公寓管理层发给友人的信息，内容写到他的第二国产车axia外观有些脏，恐怕对公寓产生“不良”影响，所以强烈建议友人尽早清洗轿车，以免造成其他后果，让人啼笑皆非。
网友随即问友人是否住在半山独立式豪宅或高级住宅区，怎么会收到这么离谱的高要求，结果友人回答只是普通且有些陈旧的公寓，让她顿感无语，并揶揄公寓管理处管太多！
不知看官们怎么看呢？
2023年11月28日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
您好，
我租了一间公寓单位，签了为期两年的租赁合同。但只住了几个月，由于房东未支付管理费导致我们这些租户的门禁卡被停用，无法使用电梯进出楼宇。已经有两个月了，我们只能爬楼梯上下15层。
我们多次与房东交涉，但他总是以个人原因拖延解决问题。因此，我们不得不考虑提前终止租赁合同。尽管租约还未到期，房东却拒绝退还我们的押金，也不同意将我们已经居住的两个月租金用于抵消押金。
我们并不是想违约，每月我们都按时支付租金和水电费，但无法使用电梯对我们来说非常困难。
我们想请教律师，在面对这种情况时，我们可以采取什么法律措施或步骤？谢谢。
小梅
答：
小梅，你好，这是租约纠纷的课题了，
首先，我不是律师，我是物业管理经理，所有我将针对物管相关的条例来提供方案。
共管楼宇的管理层是可有透过 Stata Management Regulation 2015 3rd Schedule, By-law Paragraph 6. Defaulter 的条例。禁止拖欠管理费的单位的通行卡。这是合法的程序。
但是，Stata Management Regulation 2015 3rd Schedule, By-law Paragraph 6. Defaulter 的条例也提供了，管理层可直接向租户收拖欠的管理费的条例，简单来说：租户是可用租金来支付业主所拖欠的管理费。
请向管理层反映您是否愿意用租金来偿还拖欠的管理费，并让管理层发文告告知业主。
你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。
2023年11月26日
黄伟益
产业管理顾问
在任何新楼盘的发展计划中，发展商与地主可以是同一家公司，他们也可以属于不同的公司。
如果是同一家公司，当发展商被谕令清盘时，意味着地主也同样面临清盘。
若不属于同一家公司，当发展商面临清盘时，则不代表地主会跟着清盘。
有些发展商是通过全面收购地主的整个公司，然后以地主的公司直接投入成为发展商。
有些发展商则没有直接收购地主的整个公司，而是选择以联营方式，跟地主的公司合作发展这个项目，同时付予对方一定比率的款额，并在完工后，把一定数目的单位交由地主来处置。
地主的公司在接收这些单位后，可选择自行拥有、出租或转手再卖出。
须承担高昂管理费
总而言之，若地主的公司没有选择将这些单位卖出，他们就须从接收这些单位的日期算起，按每月所指定的款额缴付管理费予管理层。
由于发展商在推销这个楼盘时，只会注重推销本身的单位，当发展商的单位售馨时，地主所接收的数十个单位就会面对滞销的情况。
即使发展商的单位没有售馨，将之转为短期出租的单位，也同样不会照顾地主所接手的单位。
结果，这些不属于发展商的地主，一来面对不懂如何管理或推销手上数十个单位，二来又要承担每月数千到逾万令吉的管理费，最终搞到这些地主公司苦不堪言。
如果这个新楼盘还是交由发展商来管理，发展商当然就不会对地主追讨管理费债务。
一旦共管机构成立，这个非由发展商主导的管理层，就会立即对地主所拥有的单位追讨管理费，结果造成到地主公司“呱呱叫”，最终却是哑口吃黄连。
不管怎样，当地主的地段交由发展商转为楼盘时，他就注定要永远失去这块地。
当原有的地段转作发展计划之后，当分层地契发出之时，地主的名字将由管理机构的名义所取代，而地主公司则会变成所谓的原地主。
地主掌控绝对优势
通常，地主都会选择将整个地段连同整个地契租赁期完全卖出。
例如，这块地属于永久地契，发展商所建成的楼盘将享有永久地契。
若这块地属于租赁土地，只有99年地契，则个别业主（即购屋者或物业买家）所购买的单位，则只能享有99年地契，在扣掉入住之前所耗掉的年份之后，所剩下的地契年限一般也并非99年。
当然，也有一些特殊情况，即这个地段属于永久地契，但地主只以私人租赁的方式，给予发展商99年的地契来发展这个地段。
当99年耗完之后，这个地段又将回归原来的地主所拥有，而购屋者若要继续拥有其单位，则必须跟地主签订新的租赁合约，否则其地段上的建筑物则归地主所拥有。
在这种情况下，即使买卖合约有规定可以成立管理机构，但由于地主只有一个人，这个所成立的管理机构就只能交由一个人来管理。若管理机构要调高管理费，除非地主愿意接受各别屋主的反对意见，否则没有人可以阻止管理机构这样做。
这种情况可让地主掌控绝对的优势，而购屋者则永远面对“任人鱼肉”的窘境。
除非联邦政府愿意修改1985年分层地契法令，或是2013年分层管理法令，并且让这种情况亦能成立由屋主所组成的共管机构甚至是管理机构，否则这种问题永远都不会有机会获得解决。
若发展商清盘
地主有责申请分层地契
最糟糕的情况是发展商没有替个别业主申请分层地契，一旦发展商面临清盘，申请分层地契的责任则会回归原地主。
由于原地主当初是通过授权书（Power of Attorney），授权发展商代表地主，向地方政府及其他相关单位申请发展楼盘。一旦发展商清盘，地主就可能要负起申请分层地契的工作。
如果地主当初有从发展商那边赚到钱，那么资金方面可能不成问题。
如果地主当初被发展商欠了钱，不只亏了钱，如今还要为屋主出钱申请分层地契，他们当然是万般不愿啦！
旧楼盘恐无分层地契
试问，世上哪有一位地主愿意“赔了夫人又折兵”呢？
如果地主不肯申请分层地契，清盘师又没有办法通过清算拍卖的行动，找出太多资金来申请分层地契，而管理层或业主又不肯筹措所需的资金来申请分层地契，许多旧有的楼盘经历数十年后，迄今可能还要面对没有分层地契的情况！
购屋者拒转名省印花税
还有一种情况，就是当所有分层地契发出时，这些地契上都会印有原地主的名字。个别购屋者必须通过填具14A表格，将个别分层地契转至个别购屋者名下。在这个过程，购屋者必须承担律师费、印花税、土地局的手续费用等。
有些购屋者为了省下高额印花税，就选择不将分层地契转至本身名下。这种情况也让相关购屋者，失去在管理机构所召开的常年大会或特大投票的机会。
由于1985年分层地契法令第40A条文，在2016年经过国会废除之后，从此不再规定任何没有在12个月期限内将分层地契转至本身名下者，将面对不少过1000令吉或不超过1万令吉的罚款，这种情况将导致更多购屋者不急于为本身单位的分层地契转名。
在没有分层地契的情况下，购屋者当然可以在售屋时，将本身的产权通过转让契约（Deed of Assignment）转移给新业主。
不过，随着时间一拉长，加上发展商公司可能某一天会突然清盘，加上产业价格会随着高楼不断有单位转卖会而升值，时间拖得越久将导致业主承担更高额的印花税。
如果现有业主要等到屋子卖给下一个人的时候，才将分层地契从原地主名义直接转至购屋者名下，但这当中也会给新购屋者增添不少的麻烦，甚至要面对更多不稳定的因素。
毕竟，许多分层产业的割名手续，还是要预先取得发展商公司的书面同意，而发展商公司若记录不完整就会导致转名手续变得更加冗长，甚至可能无法在指定的期限内所完成。
2023年11月17日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
您好，
我这里有3个个案想请教……
1.我母亲所居住的公寓物业管理公司最近拒绝了居民使用现金、信用卡或银行转账来支付管理费。他们是否有权强制业主使用手机app进行支付？
一些年长的居民，比如我的母亲，不会使用手机app来支付管理费，而其他一些破产的人可能没有可用的信用卡。我想请问，物业管理公司的这一要求是否符合法律规定。
2.我居住的公寓遭遇了楼上住户厕所地台和水管漏水问题，导致我的单位天花板全部爆裂并出现水迹。
物业管理进行检查后确认是楼上单位漏水导致的问题，并已通知楼上屋主承担维修费用。但后者拒绝了该要求，理由是之前在保修期内曾投诉漏水问题，但物业管理没有及时修复。现在维修保修期已过，他不愿意承担责任。请问是否有任何解决方案？
3.我妹妹刚刚搬进排屋新家一年，就遭遇屋顶漏水的问题，导致家里的电器、家具和空调都损坏严重。
物业管理公司虽然派人前来维修屋顶漏水问题，但由于漏水导致的电器损失高达2万令吉，物业管理公司却没有提供任何解决方案。我想请问，我妹妹应该采取哪些措施来解决这个问题？
谢谢。
Ada
答：
1） 基础上，现金是马来西亚国家银行认可的货币，故马来西亚是不可以拒绝官方货币的使用的，但是，共管楼宇经常面对雇员亏空的案件，特别是现金。这是因为柜台的收纳人员通常都不是高薪职业。
现金的使用容易导致长期接触现金的雇员黑化并私吞款项。所有许多共管楼宇才采用无现金管理。但这属于鼓励性而非强制性。笔者呼吁您可协助母亲透过系统来支付管理费，协助管理层管理现金。对于年长的长辈是否能接受智能系统，笔者相信如果中国可做到，马来西亚也应该可达到同样的水平。
2) 这个简单，既然协调无法达成共识，楼上业主也拒绝履行业主的责任，建议您把事件带上分层管理仲裁庭，让仲裁庭主席聆听您的申述后给与合理的判决。但是，文中您有提出了保修期，我需要向您确认楼宇是否是刚领钥匙的新建楼宇，
如果不是，分层管理仲裁庭就是您申述的官方机构；
如果是，房屋仲裁庭才是您需要申述的官方机构。
注：管理处不是发展商，所有的楼宇单位的缺陷，投诉的对象不是管理办公司，而是建楼的发展商，请先理清您楼宇是否在 Defect Liability Period 期间。
3) 这个问题比较复杂，如果漏水属于意外事件，通常分层管理法令的指示是漏水方复杂维修并停止漏水就好了；但是，如果漏水方，恶性的拖延或拒绝履行业主责任后，衍发的后续伤害，您是有法律追究权，关键是您需要雇用专业的律师来处理。建立您的证据链与数据证明伤害是恶性行为导致的。
虽然分层管理仲裁庭也是可行的官方管道，但是仲裁庭极少下判追加赔偿的部分，通常仲裁庭更专注与漏水单位修复漏水的部分。
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2023年11月8日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com
问：
张律师您好，
发展商于二月交付房屋，然而直到目前为止，仍未解决任何房屋瑕疵。原本承诺房屋为“即可入住和全装修”（move-in condition and fully furnished），但实际情况是直到五月才完成装修。
此外，冷气设施从二月起至今仍未修复，而预定的三层保安监控系统（3 tiers security）从未实施，导致从外面可以轻易进入并直接使用电梯进入大门口。
在6月，我已经向物业管理方发送了电子邮件反映所有问题，但得到的回复相当敷衍，问题至今未得到解决。我想知道是否有法律行动可以采取，向发展商或物业管理方要求赔偿？
明宏
答：
你好
发展商有义务在defects liability period 完成房屋瑕疵。如果没有的话，你可以把它带上Housing Tribunal 要求赔赏。
建议你不要超过expiry date 的一年后带上Housing Tribunal。 如果超过了，就得去法庭。
你可以在 www.kpkt.gov.my 了解Housing Tribunal 的procedure。
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2023年10月29日
黄伟益
产业管理顾问
许多身为管理委员的业主，或是从事楼宇管理业务的人士，往往会不自觉地患上大头症，经常以为他们就是整个楼盘的太上皇，一切发生在其内的大小事情，总需交由管理层说了才算！
事实上，2013年分层管理法令清楚阐明，不管是共管机构（JMB）或是管理机构（MC），你的权力只能涵盖共管产业（Common Property），而不涉及在个别单位内所发生的事情。
除非在个别单位内所发生的事情，对毗邻的业主构成影响或干扰，例如业主在晚上11时过后仍大声播放音乐，或是业主在其单位内展开装修工作，影响了整个楼宇的结构性安全，否则管理层无权插手个别单位内所发生的任何事情。
到底我们需要大而有为的管理层，事事皆以管理层说了就算？还是我们需要小而无为的管理层，凡事皆放任业主来主导？
以德服人更重要
其实，我们只需要管理层中规中矩，而其采取的一切行动，只需要以2013年分层管理法令，以及其他相关条例作为依规，以德服人则是更重要的管理哲学。
我们必须清楚了解，管理层存在的意义，就是要促进整个社群内每一个人和睦共处，并确保每一个人守规矩，让每一个人的私生活不受影响或干扰。
尽管管理法规赋予管理层所需的执法权，但这不代表管理层不论大小事情，只要犯规皆一律开罚200令吉。罚款固然重要，但是适当的惩戒与教育工作，还是不可或缺的。
管理层可以依据个别情况所需，针对初犯者给予适当警告，或者对他们开以更低的罚款。法令只限制管理层针对个别犯规行为，不得开以超过200令吉罚款，但从不限制管理层酌情开以更低的罚款。
此外，管理层很喜欢限制一个单位内可住多少人。事实上，这样的人数限制是与现行法律有所抵触，而法律也不曾授权让管理层可以限制单位内所住人数，更不曾授权管理层可以针对此事展开任何执法行动。
再来，有些管理层甚至尝试要干预居民所展开的膜拜行动，禁止在住家走廊外以化宝炉来烧金纸，甚至还限制家属不得在亲人去世后，先把遗体送回家，这些难免会引发更多不必要的冲突，造成整个社群难以和谐共处。
面对这诸多情况，管理层总不能永远以法律作为一己行动的“尚方宝剑”，迳自对任何他们所不能接受的事情一律予以拒绝，或以开罚作为最后的行动标准。
反之，我们须尝试以合法、合理、合情作为衡量诸事的角度，给所有涉及单位提供一个更加可行，且能让他们和平共容的管理方案。这看来才是整个楼宇管理至高至上的管理哲学！
管理层无权干预租赁活动
到底管理层能否通过管理法规，来限制每个单位能居住的人数？
或，管理层能否限制短期出租之类的民宿活动，甚至是阻止某单位出租作为员工宿舍等？
事实上，2013年分层管理法令不曾赋权管理层，来干预任何跟租赁有关的活动。
身为业主，他们享有联邦宪法所赋予的权力，来决定以何种方式来出租本身的产业，这是管理层没有权力介入的事情。
根据1976年地方政府法令第78条文，任何人若允许屋子住得太拥挤，进而影响或危害其他人的健康，若被判罪名成立，将面对不超过2千令吉罚款，或不超过6个月监禁，或两者兼施。
净剩空间决定拥挤
至于太拥挤又要如何定义呢？根据同一法令第79条文，这须视一间屋子内的净剩空间有多少来决定。一名10岁以上的人是以350立方尺来计算其体积，而2名10岁以下孩童则当作一名成人来计算。
举例说，当一个面积800平方尺的单位，在扣掉家俱及其他所占据空间的物体之后，净剩空间剩下300平方尺。若我们以每个人7尺高度来计算，每个人可以占据的面积平均为50平方尺，那么再以300平方尺来除以每个人所占的50平方尺来计算，这个屋子大概只能居住6个成人。
如果这间屋子的家具不多，净剩空间则有500平方尺，那么这个屋子却可以居住10个成人。所以嘛，既然1976年地方政府法令都没有对个别单位可入住的人数“一刀切”，管理层哪来这样大的权利，来限制个别单位的入住人数呢？
更何况，1976年地方政府法令只授权地方议会官员展开执法，而且这类情况只能通过提控才能让法庭来定刑。这个法令不曾赋予管理层来执法，而任何管理层即使其管理法规有这类限制，而管理层迳算以此作为依据并采取行动，则有可能被对方以违法或违宪来反起诉。
同样地，短期租赁亦不属于管理层可以执法的范畴。在槟州，市政厅可以采取执法行动来限制短期租凭，乃因地方政府制定了相关法规，让市政厅有权采取执法行动。这就是所谓的法源依据（Source of Power）。
然而，国内其他地方的县市议会，却没有通过修法来赋权地方议会有权针对短期租凭采取行动，甚至连发出执照给短期租赁的基本权力都没有。如果管理法认为自己能享有比地方议会更大的执法权力，则分分钟有业主会反过来对管理层反起诉。
有权阻车入公寓
不能阻业主回家
我们知道若某业主拖欠管理费，若对方在这个楼盘又没有本身注册在分层地契名下的停车位，管理层有权限制让其汽车入内停放，但我们始能不得阻止这个人返回自身住家。
毕竟，这些停车位都是属于管理层的共管产业，管理层有权决定让谁来享用这些便利。
若对方在楼盘内拥有注册在分层地契名下的停车位，管理层顶多取消让其汽车通行的门禁卡，进而要求对方要先登注才可驶入，但管理层始终没有权力来禁止这个人享用其产权。
不管怎样，当管理层允许某个拖欠管理费的业主驶入之后，再以对方拖欠管理费为由，对其汽车的轮胎上锁，然后再收取200令吉罚款才来开锁，这完全是本末倒置的做法。然而，这确确实实在八打灵再也的某座公寓真实上演了。
针对一个拖欠管理费的业主，若对方没有本身注册在分层地契名下的停车位，管理层可以不让对方驶入，也可以禁止对方使用这个楼盘内所提供的各种设施或其他便利。
其次，法律授权管理层针对迟缴付管理费的业主征收利息，但是管理层这边厢又去对这些人的汽车轮胎上锁，然后又征收罚款，这根本就是法律上绝对不能允许的双重惩罚，分分钟还会面对业主的反起诉行动，让管理层最后赔了夫人又折兵呀！
2023年10月15日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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小单位业主不满意联合管理机构不透明的运营方针，虽民怨沸腾，却面对个别单位虽然数量多，却因持有的单位面积少于大业主的尴尬困境，无奈无法获得共管楼宇的管理权，典型的大业主控场，小业主如砧板上的鱼和肉。
按照 2013年分层管理法令第二章节第17条文：常年大会决议事项的方式，
(1) 任何需要年会决定的事项，均应以举手方式决定“除非业主或其代理人要求以投票方式表决”。
这句法律条文所表达的意思就是，一旦有合格投票人（Qualify Voter ) 要求以持有的单位面积比重来投票，持有大量单位或超大面积的大业主，将很容易获得投票表决控场权。
如果是以举手投票的方式进行表决，大业主将无法善用其比重优势。
还有，2013年分层管理法令第22条文中的（f）与（g） 。
(f) 在任何年会上，包括第一次年会，为了确定法定人数，发展商应被视为一个个体（一个人），无论有关发展项目内尚未出售的地块数量如何； 以及
虽然法令表示在年会时，发展商只可委任一个人来代表所有所拥有的未出售单位，来限制发展商委任许多代表（proxy）来控场，但条文（g）却授予发展商所有单位的投票权。
（g）在任何年会上，包括第一次年会上，为了确定投票权，发展商对于发展项目内尚未出售的地块，应拥有与该股买家拥有同等的投票权。
白话的解释就是，发展商可按照第二章节中第17条文的规定，按照持有的总面积来投票。
人数多却无法拿控场权
个案：
如果年会现场出席者有100人（合格投票者），99人个别持有一个单位（假设面积是1000方尺），而发展商的代表（虽然只是一个人）却拥有100个面积1000方尺的单位。这等于发展商的一个人就是全场的简单多数票（Simple Majority），当回佣进入投票表决环节时，虽然99位个别单位一人一票投了反对，发展商却可按照一人100个单位面积的比例来推翻，并获得简单多数票，通过该议案。（*注：这是合法合规的哦）
如果，一座拥有 3134 个大大小小之个别单位的高密度综合发展项目（SoHo + 套房 + 零售单位 + 私有化的停车场）。当零售店铺的业主与停车场业主的单位面积，就占了全场个别单位综合近六成的总面积。
年会所有的决议案，如何投票都是大业主说了算。
小业主固然不同意，但法律授予业主的投票表决权，明文条例就是这样，虽然小业主强烈表示不公平，但别忘了，大业主也得清了管理费才换来投票表决权的，这样的个案如何判定公平呢？
综合型发展计划，虽然提供了许多功能上的方便，同时也因为“民居+商用”的需求个不相同而出现管理委员“意见不一致”的僵局。
所以，2013年分层管理法令第二章节中第17条文，授予合格投票人（Qualify Voter) 要求以持有的面积比重来投票的权利，让持有大量单位或超大面积的大业主，将很容易获得投票表决控场权。
个人单位代表无参选资格
另一个法律的灰色区域！
分层管理法确实表示，如果个别单位是私人有限公司（法人）持有，它可以委任代表（ Proxy ）出席年会。代表有限公司的人（Proxy）在分层管理法的架构下，除了拥有投票权，还拥有可竞选管理委员的权力。
这权力“有别”于个人持有的单位，如果您是以私人名义持有共管楼宇的单位，因无法出席年会所以委任代表，他/她只能有投票表决权，并无竞选管理委员的权力。
结果，造成钻法律漏洞，当发展商除了发展的公司持有未出售单位外，通常都会把某些的单位转让给集团持有的公司（非发展商公司），这样就可确保掌控年会的法定人数（Quorum），透过私人有限公司所持有单位的投票权，委托了给法人代表，即合法的Proxy（ Company Representative），然后再把朋党（Friendly Parties）单位的投票权委任给集团雇员出席年会是完全合法合规的行为。
通过这样安排：
1)发展商就可以派一位代表（Proxy ) ，代表发展商的所有未出售单位；
2）委任多位公司代表（ Company Representative）；因每家私人有限公司都可个别委任公司代表，并拥有该单位的投票权和竞选管理委员权；
3)把控所有朋党持有单位的投票权， 透过代表（Proxy），虽无竞选管理委员权，但可以提供控场的表决权。
就这样个别单位业主，一人一票的情况，却因大家互不相识难以凝聚力量抗战，共管楼宇的年会变成了发展商或大业主的聚会。全程控场。业主发狂也无用，因一切按照律法章程推行合法、合规。
笔者呼吁地方政府发展部关注这类的无奈困境，不公平的公平，民怨沸腾但却因法令的限制无能为力。
2023年09月24日
黄伟益
产业管理顾问
根据2015年分层管理（维修与管理）条例第三附表，所有高楼或分层建筑都须采用政府所拟定的管理法规，而一些发展商或高楼管理层却自以为是，自行推出完全不同的管理法规。
有者甚至通过自订管理法规，或根据政府所拟订的版本，增订新的管理法规，同时祭出各类禁令与罚款，不管大小事情一律罚款200令吉，让那些住高楼者宛如“坐牢”般。
也许，管理层以为他们所做的这一切，都是为了住户的利益设想。但也许他们忘了，许多条规设立的目的，更多时候旨在规范业主、住户与访客个人的行为，而不是意在惩罚，或通过这个目的，来提高管理层的财务收入。
举个例子，管理法规允许管理层针对拖欠管理费的业主，要求他们须填写特别的记录簿，始能把车驶入，并停放在本身的停车位。然而，此举会为这些业主添麻烦，而且不代表管理层有权对拖欠管理费的业主锁车轮。如果管理层这样做，属于滥权行为。
一味开罚矫枉过正
再举一个例子，管理法规允许管理层阻止让拖欠管理费的业主，不得享用公寓所提供的共用设施。然而，若管理层因业主拖欠管理费，而阻止其访客到访，或阻止石油气桶运送到这个单位，这就是矫枉过正了。
许多公寓针对游泳池的使用，都有制订本身一套完整的使用准则，其中最常引爆争议的，就是一些住户不换上泳装，就直接跳入泳池内。虽然2013年分层管理法令说明，任何违反管理法规的行为可罚款200令吉，但不代表管理层就可一味开罚200令吉。
须知住在高楼者，也有一些收入不高的小康之家。如果轻如不换泳装的违禁行为，就要一律罚款200令吉，此举犹如“杀鸡焉用牛刀”。
即使在公寓内违例泊车，管理层可以针对初犯者处以罚款50令吉，第二次处以100令吉，第三次则处以200令吉。
管理层应更有人情味
管理层其实可以用更有人情味的方式，来看待或处理各种可能违规的行为，甚至轻者只需要给予口头警告、书面警告、公开谴责，同时给予对方机会自辩、上诉或减轻罚款等。
管理条例所订立的目的，其真正的目的不是在惩罚，而是要起着警示与教育群众的更重要目的。
让住户自行守法规
高楼设管理层很重要，但管理层绝对不是高楼管理的全部。
尽管2013年分层管理法令，通过管理法规授予管理层各种权利，让他们可以针对任何违法行为采取行动，包括开罚单，但这不代表我们诸事都要以罚款来收场。
事事祭罚款吓人
其实，高楼管理最高的哲学，就是通过无为而治的方式，让每一个人自行遵守管理法规，进而形成这个社群的生活规律。我们不需要大有为的管理层，不需要事事都祭出罚款来吓人。
即使我们有时驾车触犯交通规则，交警有时也会根据各别情况而网开一面。
同样的，当高楼住户违反管理法规时，我们身为高楼管理人却往往无法酌情处理这些个案。
即使这些业者或住户要求见管理委员，却面对无人要接见的情况。即使写信上诉，往往最终也没有下文，无法解决问题。
拟统一管理法规
其实，政府当初通过国会立法，拟定全国统一采用的管理法规，以及可以制订附加管理法规的范畴，就是为了避免管理层内自行拟定管理法规，而无限量扩大自己的管理权限。
然而，美中不足的是，2013年分层管理法令并未授权建筑总监，让他们有权否定任何不适当所通过的附加管理法规。
看来，地方政府发展部有必要正视2013年分层管理法令的不足之处，通过国会修法来遏止许多高楼通过自行拟定管理法规，无限量扩大管理层执法权的情况。
2023年09月18日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement
原来，物业管理的差一点，意思其实是差很多。
香港著名的喜剧电影，让大家印象深刻的有成龙的动作喜剧、王晶执导的“屎尿屁”喜剧，以及周星驰的“无厘头”喜剧电影。
然而，为何成龙自创的自残式摔跤和滚打所引发的观众笑点，以及王晶低俗行为和语言来讨好观众发笑的喜剧，都无法做到周星驰那样透过自创式“无厘头”喜剧，成为观众心中的经典呢？
某一天，我偶然观赏了“星爷”周星驰的某个专访，主持人问“星爷”，他对拍戏有什么要求，才能有大家喜欢的效果？
我记得“星爷”当时是这么说的：“就是希望好一点，从不同的角度再拍一次，希望比上一次再好一点”。
“星爷”的心态就是每一次都要求多一点、好一点，他的电影才会那么深入民心。
“星爷”的作品有许多大家熟悉的对白：
我个人很喜欢以下几个：
1）曾经有一份真诚的爱情放在我面前，我没有珍惜，等我失去的时候我才后悔莫及，人世间最痛苦的事莫过于此。如果上天能够给我一个再来一次的机会，我会对那个女孩说三个字：我爱你。如果非要在这份爱情加上一个期限，我希望是……一万年。
2）凭你的智慧，我很难跟你解释！
3）做人如果没梦想，那跟咸鱼有什么分别啊？
其实还有很多很多经典的对白，一部好的喜剧，其实就是比其他人更用心一点，对就是多一点而已。
这么说，可能有些朋友不容易意识到“星爷”要带出的涵义，这里我们就用数字来表达好了。
我们都知道，当1乘以1时，答案还是1。不过当我们做事时比较不上心，我们每一次都懒散一点，怠慢一点，每一次我们都差一点点而已，而差别的那一点就是0.1。
所以我每次都达到0.9的标准。基本上，0.9也是及格的，对吗？
不过，当我习惯了以0.9来交差后，一段时间下来，这个差一点就渐渐的变成差很多了。
如果我们把0.9乘以0.9多达10次，答案就只剩下0.31而已。请问你认为，0.31能算是合格吗？
这个道理放在物业管理也是一样，对吗？
积少成多 比预定目标多0.1
如果物业管理人秉持的心态是积极的，有自我要求时，同样的一件事，我这次以比较积极的心态，对自我有要求，我也可以差一点而已，那一点就是还是一样0.1。
只不过，这一次我的差一点不是减，而是加上去的。我不但达标，我还坚持比预定的目标多那0.1。
这一次，我是以1.1的标准去完成它的。当我习惯每一次都是以1.1的态度去完成工作，一段时间下来，这个差一点就渐渐的变成差很多了，你认同吗？只有我们把1.1乘以1.1多达10次，答案竟然是2.85。
很多时候我们不在乎的那一点点，其实是十分重要的。
我自己很喜欢这句话：“小事做不好，大事做不了。”
我们来到这个社会，所面对身边的“人、事、物”，我们可以3种心态去面对它：
1）1 乘以1 的心态， 不过到头来，您可能还在原地踏步，比较结果还是1；
2）0.9 等于 0.9 的心态，每天偷懒一点点，不知不觉中差距渐渐变大，也渐渐的失去竞争优势；
3）1.1 乘以 1.1 的心态，每天积极多一点，每天学习多一点，每天成长多一点。
共管楼宇的管理经常是非不断，经常都是因为前线的干部带有差一点而已，无所谓的心态办事，要改善物管的困境，管理层就需以实际的行动，踏实的去做每一件该楼宇需要做的事，并把它做好一点点。
很多时候，楼宇经理只要走出管理办事处，实际走出去巡视楼宇，将可掌握楼宇的最新状态，而不是等业主投诉了，才急忙的行动。
如果楼宇经理定时定点的巡视楼宇，并积极采取合时宜的行动，针对性地维护与保养楼宇的机械设备，将可避免突发性的故障事件。
主动提醒交管理费
还有，楼宇的管理费收入不达标，绝大多数情况也是因为管理处没有不时跟进收入与支出，不主动的提醒业主准时缴交管理费，经常被动的被督促后才采取行动，绩效当然很难好起来。
最后，积极不是口号，而是需要通过实际和可衡量的执行方案，踏实和按部就班的推进进度才行。
所以，如果你是一名管理委员，你需要时时的监督巡视你聘请的楼宇经理，才能确保良好的服务品质。
2023年08月27日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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马来西亚共管楼宇的保安到底需要多严密，才算达标呢 ？
共管楼宇的管理层经常得面对保安人员素质参差不齐而左右为难。
根据2021年的官方数据，国内共有2万1254个分层地契发展项目，假设每栋楼宇都按照以下的建议雇用保安人员：
按照上述建议，每栋楼宇约得聘请至少7位保安人员， 那么，国内2万1254座共管楼宇，至少需要14万8778名保安人员，推算的结果也符合了内政部前部长拿督斯里韩沙再努丁去年5月26日所指出，目前国内保安人员短缺。
我国需要约15万名保安，但现役保安人员远远低于这个数目。除了5万至6万名外籍保安员，其余皆由本地人担任。而在外籍保安员方面，目前，我国只允许雇用来自尼泊尔的保安人员。
虽然在大马，要成为保安员的条件非常严格，除了身体健康强壮，同时须了解大马的法律，因此需要经过专员训练才能上岗服务。
滥竽充数
然而，高楼林立导致保安领域的空缺急需填补，才导致了这服务行业面对“滥竽充数” 的情况。
很多安保业者都会抱着“有人就好，先顶着用”的心态，在没有审核应聘者资格，也没有好好培训的情况下，就匆匆忙忙的把保安员送上岗位，进而苦了花钱的客户。
聘请保安人员，原本是为了维护大楼的治安，防范罪案的发生，结果却陷入了“花钱买气受”的窘境，为何会这样呢 ？ 其实说穿了，都是因为以下几个理由：
1）供不应求；
2）出租执照；
3）缺乏培训；
4）钱给少了
尽管国内的保安领域有一套标准作业程序，但往往国家体系中最大的通病就是执行力不到位，监管就更加不用说了。更何况，目前还得面对保安人员的稀缺难题。
所以保安服务经常会发生站岗人数“离奇”变少，甚至“睡着站岗”，都是常态。
真实个案之一： 近期社交媒体上热搜的贴文：“ Astro AEC 新闻报报看前主播陈韵传的住处被爆窃！气得主播在脸书问道 ：“说好的治安呢？”
该贴当日就爆红，大量脸书用户转分享该贴，笔者的脸书和经营的群也被转进来的贴挤得满满的，留言更是骂声一片。
值得让公寓住户关注的课题之一，共管楼宇的保安，该做到什么水平才算合格呢 ？ 2013年分层管理法令对于管理委员，或管理机构所下达的指示又是什么呢？
很遗憾的是，当您打开2013年分层管理法令第59条文，有关管理机构的职责与权力，竟没有一条是针对该楼宇的保安水平，其中一条最接近的就是第59条文第2F附属条文，阐明管理机构有雇用或安排或委任服务商来承担该楼宇共用空间的维护与管理。
大家都知道，我们不能随便聘请不合格的保安人员来帮我们守夜。但难处在于，法令没有硬性规定，一定要雇用保安人员。
管理机构经常得面对的难处之一，“要服务，却不通过预算案”。
常规下，管理机构需得事先准备一份预算案，并透过常年大会，让出席的法定投票人，一人一票，并以基础多数票来通过预算案后，管理机构就按照通过的预算来委托保安服务。
否决预算
然而，在年会拥有投票权的单位业主，往往并不了解保安服务业，合理的价位是多少？合理的服务水平如何衡量？每每管理机构尝试在年会征取预算案的时候，都被出席的业主投了否决票。
如果该预算案被出席者投票否决了，管理机构是否还背负这楼宇的保安责任呢 ？没了预算，管理机构如何雇用保安服务呢 ？
每一次不愉快发生后，比如主播陈韵传的单位被外来者非法入侵。管理机构与保安人员免不了要承受各方面的压力与问责。
而且，有关入侵者并不是暴力性的破门入侵，而是通过第三管道（阳台或窗户）扮演“蜘蛛侠”爬进屋内。
笔者相信，入侵者很大可能性就是观察保安人员的巡逻途径后，选择从盲点绕过巡逻区域的恶性入侵行为，属于刑事犯罪。
只能说是防不胜防。管理机构可以做到就是协助受害者报案，并尽量提供有力的证据协助警方破案，而这是在该楼宇有完整的监控系统下才做得到。
笔者鼓励单位业主主动积极的参与楼宇预算案筹备，这样你才能了解合理的规范范围，要杜绝这类的个案再次发生，唯有安装中央监控系统与合理的安置适量的保安人员，才能达到警惕作用，杜绝非法分子。