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不穿泳装 泳池维护费会更贵?

2021年12月4日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

最近召开公寓的常年大会,有人提出泳池维护费太贵,管理层反映是因为居民没有好好使用泳池,比如说穿着非泳装进入泳池,造成维护费更高。

请问一般泳池维护费的合理价如何判断?在这方面物业和居民分别应负起什么样的责任?

Derek


答 :

Derek,您好!

建议您聘请,合格的机电工程顾问(M&E Consultant)和专业的泳池建设商来进行损坏评估。

泳池的一般保养费用,取决与泳池的大小、蓄水量、封闭性、气候、雨水量以及采用的消毒系统来定夺。基础上淡水池消毒系统的日常保养费比咸水池消毒系统来的高,但是咸水池的建设费用却比淡水池来的高。

业主的不良使用行为,确实会对消毒系统带来负担,并加速损耗,长期增加维修保养费用。

对于业主的不良使用行为,除了劝导外,就是罚款了。

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Categories意见

管委会3职务 任期满需交棒

2021年11月29日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

无论愿不愿意,
3职务2年任期届满须退位

随着一些地方议会的建筑总监,开始严厉看待2013年分层管理法令第二附表,针对所有管理委员会主席、秘书及财政任期不得连续超过两年之规定,我们有必要转身看回自身的管理委员会,是否有遵守这一点?

如果一位主席、秘书或财政是于2019年12月1日接任,那么他确实有必要于今年11月30日,即2年任期届满过后,自行卸下主席、秘书或财政一职。如果他不愿意在两年任期届满后卸下此职,建筑总监可以通过法令所赋予的权限,解除对方所担任的主席、秘书或财政一职。

不过,即使解除这个人所担任的主席、秘书或财政一职,此人所担任的管理委员资格确实不受影响。毕竟,法令只是规定一个人不得连续超过3届委员,即使这个主席、秘书或财政因为任期连续超过两年而半途下车,他始终还是民选出来的管理委员。

可向建筑总监举报

针对有主席、秘书或财政任期超过两年,而管理委员会则不当一回事,任何业主可以通过向建筑总监举报,要求建筑总监来解除他们所担任的3大要职。另外一个管道,则是通过入禀分层管理仲裁庭来审理此事。

无论是管理委员会、建筑总监或分层管理仲裁庭,他们只有纠正主席、秘书或财政任期的权限,而不能把担任主席、秘书或财政超过两年者直接撵出管理委员会。若您要一次过解除这个人所担任的管理委员一职,则只有通过召开特大来寻求通过。

违法个案不能被提控

由于这类在2013年分层管理法令第2附表底下违法的个案不能被提控,也不能通过法庭审讯来定罪,因此管理委员会绝对不能援引第2附表第3(1)(e)(iii)条款,来悬空这些人所担任的管理委员职务。

因此,若有任何管理委员会或产业经理,因为本身所管理高楼的主席、秘书或财政任期超过两年,判定他们违法而一举将他们的管理委员职务解除,这将引发更严重的滥权嫌疑,甚至搞到其他人都要被逼吃官司!

没人选情况下
主席可退任副主席接手

2013年分层管理法令只是规定主席、秘书或财政一职不得连续超过两年,却没有对其他职务包括副主席、副秘书或副财政(若管理委员会有委任这类职务)有同样的规定,这其实给整个管理委员会有更大的调整空间,以避免当中有人因任期超过两年而被逼拉下位。

即使法令规定须委任管理委员其中3人分别担任主席、秘书及财政,但我曾目睹有一些管理委员会面对没有人愿意担任主席、秘书或财政的情况,导致有一些职务被逼要悬空。

没人要上位或需重选

即使面对建筑总监来函质问,我同样复函告诉建筑总监,确实没有“霸王硬上弓”,硬要他们上位,而导致更多人辞职,最后搞到整个管理委员会操作不了,而必须召开大会来重新改选一番。

其实,如果原本担任主席者因任期超过两年,而不能继续担任此职,他其实可以选择暂时退下或转任副主席。我们可以只委任副主席,而让主席职务悬空,而管理委员会所有会议还是可以交由副主席,在没有主席人选的情况下来继续主持。

由于每一届管理委员会任期通常为15个月,因此任何人在第2次担任主席、秘书或财政时,肯定会面对任期连续超过两年的问题。

与其面对管理委员会主席半途被请下车的窘况,我认为担任主席、秘书或财政者最好在完成第一届任期后,暂时退下担任管理委员或转任法令所未规定的其他职务,然后在第3届再重新回来当主席、秘书或财政,这岂不是更好的安排吗?

只要懂得善用这种符合组织管理的运作方法,即使当权派只有区区5至6个人,他们其实只要能够互相协调,就可以连续任职即使超过3届亦不受影响。

管委会延迟开大会
委员任期无限延长

另一种常见的情况,就是管理委员会经常以各种藉口延迟召开常年大会,让原任管理委员无限期延长他们的任期。

尽管2013年分层管理法令第2附表第2(6)条款,有规定每位管理委员只能连续担任3届,但法令却没有清楚何谓一届任期?若当中有任期超过15个月,甚至从上次大会算起30个月后才召开大会,这是否还算是一届之任期?

建筑总监需加强效率

这个就是法令所未阐明之处,往往就让一些管理委员会有机可趁,将他们每15个月须召开的常年大会无限期挪后,以便让自己的任期可以无限度延长,进而享受权力所带来的各种利益或优势。

面对这种情况,许多地方议会的建筑总监往往没有采取最积极的行动。若接到任何业主投诉,建筑总监只是一般例行公事地发出通告,要求管理委员会在两个星期或一个月内答复他们准备怎样做。

若管理委员会没有在指定的时间答复,建筑总监又再以同样的通告发出第一次提醒,过后又再发第二次提醒通告,结果整个过程又再被拖慢了数个月。如果再加上疫情肆虐及行动管制令等理由,许多管理委员会就这样把常年大会拖慢了一两年之久。

面对建筑总监相对缓慢且没有效率的行动,一些业主就选择入禀分层管理仲裁庭,要仲裁庭勒令管理委员会在指定时间内召开大会及改选。

如今,分层管理仲裁庭又因为过去行动管制令导致许多案件被拖延而堆积成山,这无疑会让许多管理委员更加有机可趁,看来建筑总监有必要加强这方面的效率了。

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房子空置,需缴管理费?

2021年11月22日

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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“为什么没有住进去,
也要缴管理费?

业主对管理费的认知误差而导致的误会之一:没有人住的空置房屋,可否豁免缴付管理费?

物业管理人的奇妙对白之一: “我房子空置没有入住,没有享用物业管理的服务,为什么还要交管理费。”

真的是这样的吗 ? “房屋空置”就真的没有享用物业服务吗?

让我们先看看2013年分层管理法令中,第一附表的公摊计算公式“FORMULA FOR THE COMPUTATION OF THE ALLOCATED SHARE UNITS OF PARCELS IN RELATION TO BUILDING OR LAND INTENDED FOR SUBDIVISION INTO PARCELS”
大意是:每个单位缴交的管理费,是按照持有的单位面积,加上附属单位的面积,综合后按照分摊的比例计算。

管理费的算法如下:

如果该楼宇的每月管理开销是10万令吉,而该楼宇的总分摊值(Total Share Unit)是4万,那么该楼宇的每单位分摊值(Rate Per Share Unit)就是:10万令吉/4万=2令吉50仙

假如您的个别单位分摊额(Unit Share)是130,您需要分摊的管理费就是:130 X 2令吉50仙=325令吉

那么,分摊值(Share Unit)是如何计算的呢 ?

个别单位的分摊值 (Allocated share units of a parcel) =(单位面积 X WF1 X WF2)+(附属单位面积 X WF3)

1)面积是以平方米计算;

2)WF1是,按照表1,该个别单位的单位类型比重数值;

3)WF2是,按照表2,该整层单位的类型比重数值;

4)WF3是,按照表3,该附属单位的单位类型比重数值;

5)如果该单位拥有超过一个附属单位,附属单位比重数值将是所有附属单位比重数值的总和。

6)所有的分摊指数将通过整数呈现,任何份子将以四舍五入到最进的整数。(列如:108.4将舍4留108;而108.5将进五入 109;让后108.7也是进7入109,以此类推。

公共设施属业主资产

分摊值所考量的是面积,是个别业主持有单位的建筑面积总和,这包括了:1)业主的个别单位面积;加上2)附属单位的建筑面积。

要知道,购买共管公寓的业主,您买的不只是单位门以后的私人空间,您单位门以外的空间加共用的公共设施与设备,也属于您的资产之一,差别只不过是个人专用与全体业主共同拥有。

所以呢,您还没有入住的只是私人拥有的个人单位而已。

然而,物管管理人的职责范围却是所有的共用空间的维修与保养,而不是管理您的个人单位,换句话说,就算房子买了不住,共用设备与设施的维修保养还是得按照行程进行维修与保养的。

您个别单位门以外的空间,不管您用了还是没用,它都是给楼宇的共用空间,这都是物管人的服务范围,它并没有被空置后关闭,而您缴付的管理费就是用来保养与维修这些共用的设备与设施的。

写到这里,您可能会问,那些设备与设施是什么呢 ?

那些共用设备如下 :

1.楼梯、升降机
2.消防控制中心
3.水泵房
4.水箱
5.运动器材
6.升降机前厅
7.升降机井
8.升降机的机房
9.消防通道
10.小区绿化
11.清洁倒垃圾等

以上这些都是物管人需要提供管理服务的范围。

补充说明:不管房子是否空置,管理费按照律法的规定,它是公摊收费,所以缴费是肯定的。

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不积极的公寓物管,怎办?

2021年11月19日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

我目前居住的公寓已有近20年屋龄,拥有自己的物业管理,最近电梯经常出现故障,我和几个邻居已多次向物管投诉,但是还有很多屋主选择沉默,因此物管并不积极处理,请问有什么可以解决的方法?

CH


答:

CH,您好!

这里指的的物管是外包的物业管理公司呢 ? 还是您的物业管理委员呢 ?

如果物业管理公司不做事,撤换是一种方案,但是我鼓励先协商,如果无效才进行撤换行动,如果是管理委员的话,您需要的是在年会投票遴选有积极性的管理委员了。

如果目前的管理委员不做事,您是可以向分层管理仲裁庭提出投诉,让仲裁庭指示管理委员吧!

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