张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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管理委员集体一跑了之？
当心吃牢饭！

共管楼宇管理委员如果集体辞职，是否还需背负法律责任？

某个共管楼宇联合管理机构的管理委员，在该楼宇成立管理机构第一次管理机构年会举办的数天前集体呈辞，导致刚透过票选上任的委员面对交接困难。

而全体辞职的管理委员（联合管理机构）则宣称他们已经离职，所以无需出席交接会议，也没有责任完成交接动作。真的是辞职就一了百了？

其实不是，因根据2013年分层管理法令第27（2）条文，联合管理机构需在管理机构第一次年会举行后的3个月内解散，并在不超过一个月的期限内：

（a）把联合管理机构所登记的所有管理账户资金，在扣除了须支付的楼宇维修与保养开销后，余额须悉数转入管理机构的管理账户和偿债基金账户；

（b）把以下的文件转交给管理机构:

（i)）其它任何的法律条规；

（ii）管理账户与偿债基金账号的已审计账户，或是如果有关账户都还未完成审计，则移交未审计账户；

（iii）联合管理机构的所有资产与债务；

（iv）在2013年分层管理法令第15（3）条文下，发展商交付给联合管理机构的文件；

（v）该建筑物或需分拆为个别单位的土地或共用资产，维护与管理的所有文件记录。

如果依据2013年分层管理法令第（2）（b）（ii）条文移交未经审计的账目，那么，联合管理机构需在自管理机构第一次年会举行当天算起不超过3个月内，将联合管理机构的经审计账目移交给管理机构。

如果联合管理机构未能遵守2013年分层管理法令的第（2）或（3）条文，联合管理机构的每一位管理委员就触犯法律了，一经定罪，将面对不超过25万令吉的罚款，或不超过3年的牢狱之灾，或两者兼施。

虽然职务因辞职而告一个段落，但细心阅读2013年分层管理法令，法律上的责任唯有完成交接，才算完事。

笔者呼吁管理委员勿意气用事，要做个有担当的管理委员，好好地完成权力交接，把法律明文规定的的交接程序完成，才算功德圆满，不然全体委员将面对法律制裁。

科普物业管理常识：

何时需成立管理机构？

每栋楼宇一旦有超过25%单位的业主完成地契注册，该楼宇的管理法人（Corporate Body）就会从联合管理机构（Joint Management Body，简称JMB）自动升级为管理机构（Management Corporation，简称MC），这时发展该共管楼宇的发展商就完成使命，接下来就得按照2013年分层管理法令中的第58条文，召集向土地局完成转名手续的单位业主召开第一次管理机构的年会，遴选代表管理机构的管理层，即管理委员，然后把楼宇的管理权全权交托给与新设立的管理机构。

管理3阶段

共管楼宇在不同的阶段的合法管理单位，可分成3阶段，并由法人团体管理：

第一阶段：发展商管理期Developer Management Period

第二阶段：联合管理机构管理期Joint Management Body Management Period

第三阶段：管理机构管理期 Management Corporation Management Period

管理期限

• 发展商管理期（Developer Management Period）

是从发展项目的第一个单位领钥匙当天开始计算，为期不超过13个月，发展商需举办联合管理机构第一届年度大会，并由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主，组成联合管理机构。

• 联合管理机构管理期（Joint Management Body Management Period）

是从联合管理机构第一届年会举办日开始计算，不超过15个月内都是联合管理机构管理期，这期间管理委员的组合一样，是由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主组成。

• 管理机构管理期（Management Corporation Management Period）

是当该楼宇的个别单位买家完成地契注册。当该楼宇25%单位业主完成地契登记后，由发展商主导举办管理机构第一届年度大会。可竞选管理机构管理委员的业主，需完成分层地契认领手续才能参与竞选，而发展商则完成了使命，并解除该楼宇的管理责任。

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张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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进入国家复苏计划第二阶段地区，
共管楼宇只允许通过线上会议举办年会或特别大会。

随着国家安全理事会宣布，雪兰莪、吉隆坡和布城9月10日起进入国家复苏计划第二阶段，按照国安会对于共管楼宇所设定的标准作业程序（SOP），共管楼宇仍只能通过线上会议举办年会或特别大会，线下的会议目前还是不可举办。

对于共管楼宇的居民来说，确实可解燃眉之急，因按照2013年分层管理法令：

1）发展商不可超过12个月成立联合管理机构

第17条文，第1a附条文阐明，发展商需从交钥匙给购屋者时开始计算，不超过12个月内成立联合管理机构(Joint Management Body，简称JMB)。

假如发展商没有如期成立联合管理机构，就是抵触2013年分层管理法令，并将面对罚款不超过25万令吉，或不超过3年牢狱之灾，或两者兼施。

2）JMB年会不可逾期15个月举行

第二列表，第10条例中提出联合管理机构或管理机构(Management Corporation)从上一次的年会开始计算，不可超过15个月举办年会，完成交接。

但，因高感染性冠病疫情的严峻形势，我国被迫在2020年3月18日实施行动管控令，在管控期间全国国民一律宅家，国内所有活动和群聚皆禁止进行，包括宗教、体育、社交及文化活动；除了基本服务其它聚居人群的活动统统不可办，以通过封城锁国禁止人与人的接触来避免疫情传播。

职务职权无法交接

管控令导致聚居人群的居民年会无法如期举办，委员职务职权无法交接，全国共管楼宇都卡住了，如何是好？

年会不可办，严重吗？

让数据告诉我们，这有多严重吧！

先看看，房屋及地方政府部所提供的一项城市服务组统计报告显示，全国各地分层产业发展计划在2018年杪已增至2万1222个发展项目（218万9582个分层单位）。

这意味着，2万1222个发展计划除以365天的话，平均每天要举办的年会达58场。如果主办单位基于方便业主出席，把年会集中在周六与周日，每年共有52周，这也表示，周末加起来也只有104天而已。

如果年会都选择在周末办，那每个周末平均将面对408场年会，并直接影响马来西亚870万名居住在共管楼宇的国民。

议案无期限搁置

无法如期举办年会，管理委员将面临无法完成交棒的困境，楼宇需要业主居民投票表决的议案也将面对无期限搁置，而且从2020年3月份开始计算，马来西亚已进入大约18个月的行动管控了，这意味着，全国的共管楼宇的年会的举办期限都逾期了。

如今好不容易等到了国安会宣布，今年9月10日起，雪隆和布城进入国家复苏计划第二阶段。按照国安会对于共管楼宇所设定的标准作业程序（SOP），只允许共管楼宇通过线上会议举办年会或特别大会，线下的面对面会议目前还是不可举办。

这是好事还是坏事呢？

1）从法律角度探讨线上年会合法性

国会在2013年分层管理法令设定时，并没有把疫情导致的行动管控所引起的限制纳入立法考量，促使2013年分层管理法令对于年会的要求是线下会议，业主得亲自或委任代表出席才行。

那么，国安会对于共管楼宇所设定的SOP，允许共管楼宇通过线上会议举办年会或特别大会，会否导致有关会议的合法性受到质疑？

笔者向楼宇专员（Commissioner Of Building）和几位资深律师（包括仲裁庭的主席）联系，得到的答复是，如果有业主向仲裁庭提出投诉，仲裁庭就得按照2013年分层管理法令，下判“线上年会不受法律承认”。

因为，按照马来西亚的司法制度，每一项法案都必须通过国会下议院和上议院三读才能通过。而且当初立法时，并没有授权楼宇专员修改法令的职权，因此，一旦有业主挑战线上年会的合法性，仲裁庭就得按照2013年分层管理法令，下判“线上年会不受法律承认”。

2）从日常运作角度探讨

楼宇专员给出线上年会的建议，希望线上年会可纾缓堆积了18个月并已逾期的年会。

从实用性来看，线上会议是因为疫情所衍生的需求，各大系统供应商也大大提高其可靠性与准确度，就连上市企业都采用，为何2013年分层管理法令无法接受呢？

笔者呼吁立法单位尽快放下政治利益，尽快召开国会修正2013年分层管理法令，合法化线上年会，因为共管楼宇是民生课题，它是全国870万国民的住所。

如果楼宇管理因为无法如期举办年会，累积诸多需要业主投票表决的议案，将导致楼宇日常运作间接搁置或瘫痪，所引发的不再是民生课题，而是法律纠纷了。