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巴生谷商场为揽客掀“升级战”

2022年08月22日

报道:李治宏

人流量恢复疫前水平,
商场实体买气回来了。

打从去年10月取消跨州禁令,加上传统年终销售旺季的刺激,疫情期间遭遇重创的零售领域去年底开始绝地大反弹,目前许多商场的人潮都已恢复往日荣景。

然而,国内商场每年都在增加,今年下半年,巴生谷也预计会有至少4间新商场或扩建商场新张,势将加剧商场领域原已非常激烈的竞争。

新商场会否将拉走不少租户和购物人潮?现有商场又将如何应战?

商场复苏前景看俏

尽管面临通货膨胀压力和经济放缓,去年底开始的报复性消费仍继续发挥效应,加上国门重开,外国人入境不必再检测,预计将有更多外国游客到访,都令零售领域尤其是商场的复苏前景更加看俏。

加上经济全面重启和处在复苏的轨道上,就业市场开始回温,私人消费仍有望保持为强韧的国内需求保温。

马零售调查行(Retail Group Malaysia)就已大幅度调高零售业今年的增长预估,从原本的按年增长6.3%,大幅上修至13.1%。

人流量恢复疫前水平

为此,我们可以看到不仅有更多商场陆续开张,也有更多的国内外零售业者,尤其是饮食业者加入战围。

在这情况下,巴生谷多个主要商场的租金和租用率仍备受看好保持高位,因为尽管疫情淘汰了一些原有的零售租户,但仍有许多新的租户争着入驻。

这些商场的人流量已恢复疫前水平,销售业绩也正努力收复过去两年的失地。

次季租用率81.4%

产业顾问公司NAWAWI TIE就在最新研究报告中指出,在许多市郊和住宅区内商场吸引不少新的租户入驻下,巴生谷商场今年第二季的整体平均租用率稍微走高至81.4%。

这些新租户很多来自饮食业,包括国内外的新品牌,而有多家都在吉隆坡柏威年和武吉加里尔柏威年开设新分店。

另一家产业顾问公司大马莱坊指出,随着三井购物公园啦啦宝都(Mitsui Shopping Park Lalaport)及大马本土市集(Malaysia Grand Bazaar)落成,合共带来约100万平方尺的净可出租面积,巴生谷累积零售空间供应量已于今年上半年增至6609万平方尺。

而在今年下半年,另4家新商场或额外零售空间的落成或开张,将提供额外约215万平方尺的零售空间。

这包括布城IOI城市广场第二期(新增100万平方尺的零售空间)、巴生KSL Esplanade商场(65万平方尺零售空间)、吉隆坡Datum Jelatek零售商场(32万6000平方尺)及士毛月的EcoHill Walk(17万平方尺)。

莱坊指出,为了应对新商场带来的竞争,以及迎合消费者不断变迁的需求和喜好,现有商场持续展开资产提升计划,包括为购物者提供各种健康与安全措施和便利。

安装空气净化系统

例如WCT商场管理层就采取额外的措施,通过在旗下各大商场,包括八打灵再也佰乐泰购物广场(Paradigm Mall)、吉隆坡第二国际机场的Gateway商场和Skypark终站商场安装空气净化系统,为访客提供更干净与健康的购物环境。

此外,疫情加速了数字化转型,促使更多的商场和零售业者纷纷采取全渠道(Omnichannel),即线上结合线下的策略,以提高销售业绩和拉近与消费者的距离。

双威广场(Sunway Malls)、永旺(AEON,6599,主板消费股)等主要商场业者就已加速往数字化转型,加速线上与线下业务的整合。

销售业绩高于预期

双威7家实体商场及1家数字商场在4月及5月的销售业绩高于预期,分别同比增长143%及110%,预计6月销售表现能够维持增长100%。今年,随着双威嘉年华商场(Sunway Carnival)拓展及商场的租户续约,双威集团料迎来300家新商店开张。根据记录,尽管面对疫情,双威广场过去2年分别迎来200间及160间新租户。

更重视便利与可达性

为了更贴近消费者和保持竞争力,购物商场已进军社交商务,提供可购物的直播,并与GoGet合作推出个人购物服务,以及在GrabFood和FoodPanda平台上展开活动。

其中,Ikano Centres就通过创设一个称为Soulmates的线上平台,为小型企业提供价格合理的零售空间。

随着消费者态度、行为和购买习惯的变化,零售业者如今更重视便利性与可达性,以及创造身临其境的体验,以增加客流量。

日本料理连锁业者寿司金(Sushi King)长期以来一直在其餐厅采用自动化科技,例如自助点餐和机器人托盘配送,如今将其扩张策略重点放在提供外卖寿司的Sushi King售货亭和 Sushi King 卫星店。

此外,随着对免接触式购买体验的需求不断增长,自动售货机的采用率也显著增长。

国内最大自动售货机业者ATLAS Vending推出了支持盲文的自动售货机,以及利用自动采样的 ATLAS TryBot。

云厨房和虚拟/在线食堂也在重新定义当今的餐饮场景。 Epic Food Hall旗下拥有30多个品牌,迎合当下消费者的生活方式和生活节奏,提供外卖、堂食和取货服务。

COOX云厨房在Glo Damansara 正式推出,连同其手机应用程式,使餐饮业者和消费者能利用不断增长的平台。

虚拟餐厅引入大马

新加坡食品科技公司TiffinLabs拥有20多个不同美食品牌,将通过与经营Tealive和Bask Bear的Loob控股(Loob Holdings)合作,将TiffinLabs 的虚拟餐厅引入大马。

PrestoMart Near U 的推出,将零售市场与电子商务交付与快递服务相结合,进一步加深速递商务(q-commerce)在大马的普及化。速递商务实现了超在地化和按需交付服务,势将成为电子商务的新增长领域。

东南亚领先的电召车与送餐平台业者Grab最近完成收购Jaya Grocer,令国内消费者更轻易获取按需杂货配送服务。

这项收购不仅加强GrabMart在大马的发展,同时也扩大了Grab电子钱包服务的覆盖范围,例如消费者可在所有Jaya Grocer实体店使用GrabPay和GrabRewards。

租金率未恢复疫前水平

疫情重创下,各大商场的租金率已明显下调,目前仍未恢复疫前水平。

大马莱坊指出,今年上半年,吉隆坡市中心的两大购物地标,即吉隆坡城中城阳光广场和吉隆坡柏威年的平均月租分别为每平方尺29令吉及25令吉,相较于2020年分别为33令吉及26令吉。两大商场的租用率分别为93%及90.2%。

在吉隆坡市郊,谷中城购物广场和The Gardens商场的平均月租分别是每平方尺约13令吉及12令吉,同样比2020年各为15令吉及14令吉来得低。

这两座商场的租用率分别高达97.8%及90.7%。

至于雪州,双威金字塔购物广场和绿野仙踪商场的平均月租分别为每平方尺9令吉和4令吉,同样低于2020年的14令吉和5令吉。

双威金字塔广场的租用率高达98%,但绿野仙踪商场的租用率只有76.2%。

莱坊指出,无论如何,随着购物人潮已恢复疫前水平,加上给予租户的租金回扣与折扣有所减少,商场业主的营收已逐步改善。

首季租用率71.2%

在槟城,特定主要商场底层零售店铺的月租稍微走高,今年首季,每平方尺月租介于4令吉70仙至最高达到48令吉,视个别商场、所在地点及店铺面积而定。

整体而言,槟州商场租用率今年首季处于71.2%,高于去年末季的70.9%。然而,槟岛乔治市商场的整体租用率会更高,今年首季处于74.4%。

截至今年首季,槟州共有逾108间商场,合共提供约1960万平方尺的零售空间。

今年3月开张营业的Gurney Walk提供10万平方尺的零售空间,而双威嘉年华购物广场扩建计划则令其净可出租空间增至100万平方尺,并吸引了Jaya Grocer、海底捞、KAISON、Inside Scoop等许多新租户进驻。

槟州施工中或即将动工的商场,包括Sunshine Mall、The Light City Mall、槟城三井商场(Penang Mitsui Outlet)及峇都加湾的Klippa Batu Kawan。

其中,9层楼高的Sunshine Mall将拥有14万2000平方尺的零售空间,可设有412间商店和3500个停车位。该商场预计明年首季落成,目前已取得阳光霸级市场和GSC电影院作为主要租户。Klippa Batu Kawan 的可出租面积高达160万平方尺,将可容纳超过300个品牌进驻。目前已承诺入驻的包括MR DIY、TMG Plus超市、Mr.TOY等。

租用率71.6%

在柔佛,新山截至今年上半年的累计零售空间供应量约为2040万平方尺,整体租用率为71.6%。

根据国家产业资讯中心,即将完工的2座商场,即拉庆的SKS City Mall和Persada Annexe将合共提供约50万平方尺的零售空间。

新山福林园去年竣工的新商场福林商圈(TD Central)吸引了Maslee Express百货商店作为主要租户,而在该商业区设立的屈臣氏(Watsons)分店,更是全马首间提供得来速(Drive-thru)服务的屈臣氏门店。

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利空冲击 发展商转攻中价屋

2022年07月25日

独家报道:李治宏

卖不出买不起,
房地产领域如何突围?

经济全面重启后,市场出现报复性消费,但这股报复性消费并没有发生在房地产领域。

毕竟,房产属于高价物品(Big Ticket Item),房屋贷款也是一笔长期的财务负担,在国人深受通货膨胀冲击,纷纷节省开销和谨慎消费之际,买房的能力和意愿也相应下跌。

这股“寒风”已经吹在国内产业市场龙头雪隆区的新楼盘上,因为今年上半年新推出的新房屋项目只有区区14个,比起去年同期的37个,大幅减少19个或164%!

加上下半年经济前景看淡,一些发展商不仅转攻符合一般购屋者财务预算的可负担房屋,更可能展延推出原本要在今年内面市的新项目;而尽管建筑材料成本飙升,屋价看来也不会大幅调高,因为发展商碍于市道欠佳,无法把所有额外成本转嫁给购屋者。

今年4月,雪隆地区完全没有任何新房屋项目面市,而且整个上半年的新楼盘,都没有任何洋房、半独立式房屋和毗连式房屋单位。

邓志明

上半年新楼盘大减

产业顾问公司大马亨利行指出,提供诸多优惠的拥屋计划(Home Ownership Campaign,HOC)于去年底告一段落后不再延长、通胀压顶和俄罗斯入侵乌克兰战争,或是导致今年上半年雪隆新楼盘大减的主因。

大马亨利行总营运长邓志明说,在建筑材料价格飙升下,发展商未来几个月很可能被迫调高房屋售价,但在前景充满挑战下,房价调涨的空间有限。

这是因为除了建材成本,发展商在调高房价之前,必须考量其他因素,这包括国家经济和房屋市场走势、购屋者的购买力和对房价调涨的接受度,这些因素将决定房价的涨幅。

他说,全球经济衰退风险升高下,大马的出口增长很可能放缓,最终影响整体经济增长,这将影响投资者信心,不仅打击股市表现,产业需求也将下行,届时发展商要转移任何额外成本给买家的能力也将减弱。

“住宅产业市场虽有从疫情中复苏的一些迹象,但还无法证明这只是短期的反弹,未能展现持续复苏的能力。”

他预计发展商们将尽量吸纳额外成本,那些地点良好,并可继续吸引强大需求的房屋项目,若调高售价,涨幅将介于5至10%。

至于已推出一段时日,但销售表现不那么好的项目,可能只会稍微调高售价,甚至只是维持现有价格。

利率扬升影响申贷

“我们也相信,二手房屋市场,尤其是那些较高价位的房屋及所在地点房屋需求不那么强,租赁市场也有点偏弱的房屋,不会调高售价。”

国内利率扬升是房产市场的另一利空。

邓志明指出,随着利息成本扬升,中等价格房屋的业主,在摊还房屋贷款时也会更吃力,而那些财务状况告急者则可能被迫降价求售房屋。

此外,利率扬升下,借贷者每月房贷供款走高,将影响房贷申请者的贷款额度,令购屋者需重新审视购屋的开支预算。

事实上,根据国家产业资讯中心(NAPIC)最新数据,大马房屋价格指数今年首季比去年第四季下滑2%,也比去年首季稍微下跌0.1%。

此外,今年首季的房产交易量为9万4544单位,比去年末季下滑4.9%。

40至60万房屋大行其道

发展商推出更多面积较小的房屋,可能是对市道欠佳的一种直接回应,发展商重新聚焦符合购屋者财务预算的可负担房屋,而非主打房价较高,但可能需求较低的单位。

亨利行在2022年第三季《HBAdvisor》季刊中指出,这令售价介于40万至60万令吉的房屋大行其道,上半年14个新楼盘当中,就有10个或71%有推出这个价位的房屋。

销售佳改善现金流

邓志明接受《南洋商报》书面访问时补充,产业市场还未完全从疫情重创中复苏,市场对价格变得更为敏感,因此发展商纷纷尝试推出符合目标客户群经济负担能力的房屋。

他指出,主因是发展商们发现,相对较高价位的房屋,售价40万至60万令吉的房屋较受市场欢迎,只有在取得令人满意的销售率下,发展商的现金流才会获得改善。

“因此,发展商检讨策略和重新规划新项目产品内容,以涵盖更多售价40万至60万令吉,价格较可负担的房屋,是自然不过的事。”

他预见,发展商们会继续这样做,直到市况改善和市场对较高价位房产的需求转强为止。

“其中一个做法就是在不牺牲房屋各种功能的前提下,缩小房屋的建筑面积,以控制房屋售价,确保符合购屋者的经济能力和银行给予的房贷额度。

“如果房屋的面积太大,售价将会更高,这或将超越购屋者的经济能力。”

下半年或现豪宅新楼盘

整个上半年雪隆区新楼盘完全没有豪宅单位,并非发展商已全面淡出高档市场。

邓志明指出,洋房、半独立房屋和毗连式房屋单位都是人口密度较低,必须以较高价位销售的房屋类别,但当市道欠佳,而土地成本依然偏高时,发展商别无选择,惟有重新聚焦符合市场需求、价格较可负担、人口密度较高的房屋类别,例如公寓和共管公寓。

这是今年上半年雪隆新房屋项目完全没有洋房、半独立式房屋和毗连式房屋的主因。

“但我们必须指出,我们搜集的数据,可能漏掉了一些发展商私下推出,没有在媒体打广告宣传的新项目,因此我们不能说本身的数据100%准确。

“同时,这类项目可能处于不同阶段的规划当中,也许我们会在今年下半年或明年上半年看到更多这类项目推出市场,除非市场大幅度走下坡。”

市况改善将“升级”住家

疫情过后,国人追求拥有更大空间的房屋,这股趋势并未因上半年面积较小房屋大行其道而逆转。

邓志明指出,人们都向往拥有宽敞的房子,这是许多人梦想中的家居,但事实上,他们必须根据本身的经济能力和预算来购屋。

“疫情导致房市放缓下,投机炒风已大减,购买产业投资的人也少了许多,现有的购屋者大部分都是买来自住。

“而售价40万至60万令吉的购屋者当中,很大比重是首购族,他们一般会选择先购买较小间和价格较可负担的房子。”

他补充,一旦市况改善,人们将会计划让住家“升级”,届时就会物色较大间的房屋。

巴生谷新楼盘数目
去年下半年起下跌

1月份是今年上半年巴生谷最多新房屋项目的月份,共有4个新楼盘推出,和去年1月持平,也许是HOC的余温加持,但新楼盘数目过后就走下坡。

而且,今年上半年推出的14个新项目中,多达44%推出建筑面积801至1000平方尺的单位,接着是38%涉及1201至1500平方尺的单位,以及31%涉及601至800平方尺的单位。

相对之下,去年上半年,涉及这3个建筑面积的新房产项目,分别只有23%、19%和16%。

去年上半年巴生谷的37个新楼盘当中,多达31个或83.78%涉及售价100万令吉和以上的单位,这也许是受惠于HOC的各种优惠吸引许多购屋者所致。

今年上半年推出每平方尺价格较低单位,即每平方尺售价低于500令吉的新楼盘数目也较多,显示市况欠佳下,发展商惟有推出更多较低价位的房屋。

事实上,整体而言,巴生谷新楼盘数目去年下半年即开始走下坡。

去年下半年的新楼盘数目只有23个,比上半年的37个少了许多。尤其是第三季,只有区区4个新项目,而且全部都在雪州,吉隆坡挂零。8月份更是去年唯一没有任何新楼盘的月份。

双层排屋  服务式公寓
2类房产主导市场

上半年的14个新楼盘中,有6个推出双层排屋和服务式公寓,显示这2大类房产仍主导市场。

雪州占了8个新楼盘,其余6个分布在吉隆坡各地,但吉隆坡孟沙和文良港各以2个项目傲视雪隆各地。

吉隆坡其他有新房产项目的地区分别是武吉免登和泗岩沫,至于雪州,则有8个地区各推出一个新楼盘,分别是八打灵再也、加影、蒲种、龙溪、沙叻丁宜、双溪毛糯、万挠和峇冬加里。

去年上半年,雪州共有27个新楼盘,吉隆坡则有10个。

今年上半年的新房产单位方面,雪隆两地合共只有7595单位,等于去年同期1万1560单位约66%。其中,雪州占4283单位或56%;吉隆坡则有3312单位或44%。

这和去年上半年的情况刚好相反,当时,吉隆坡虽然新楼盘远比雪州少,但推出的新单位却高占雪隆两地69%(7937单位),反观雪州只占31%(3623单位)。

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靠近学校的房子 就好卖?

2022年06月3日

不管在哪个国家,
“学区房“始终受瞩目。

在冠病疫情期间,房市大受打击,不少人采取观望态度,不愿决定买屋。

但有一种房,不管市况如何都依旧非常热卖,那就是“学区房“!

而且这些学区房,最好还是靠近国际学校和私立学校。

诗仁德拉

iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉(Shylendra)发文告指出,在2021年,巴生谷数个靠近知名国际学校和私立学校的地区,都取得了非常亮眼的房产成交量。

这些地区包括梳邦再也、蒲种、吉隆坡、满家乐、甲洞、八打灵再也、文良港、安邦再也、蕉赖、史里肯邦安、莎阿南、巴生、赛城等黄金地段。

增值潜力大

他点出,在这些知名教育机构方圆2公里内的房子最抢手,足以可见“房屋和学校的距离“,是有学龄子女的父母们,在买房时的一个重要考量。

“这些产业能满足购屋者的生活方式、方便子女上学,还为投资带来长期的增值空间。“

这也说明了学校邻近的产业能推高租赁需求的投资者入市购屋,也可能带动产业交易量上升。

居家办公也推动需求

诗仁德拉也预期,当混合工作模式日趋普遍时,越来越多人会选择迁往郊区追求更好的生活品质。”

根据统计,过去10年,国际学校和私立学校的本地学生逐年增加。

ISC Research Data的研究显示,高收费和中等收费的国际学校分别有45%和65%的大马学生,自然推高名校一带的房屋需求。

这些住宅区已成为房屋升级者,甚至是新婚夫妇的选择。

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巴生谷房市新趋 疫后买大屋

2022年05月9日

报道:李治宏

后疫情时代改变思维,
买家们的户型升级有道。

疫情过后,购屋者寻求更大空间的房屋,这不仅是大势所趋,也已经反映在国内房地产市场上。

大马产业龙头巴生谷地区2021年新推出的54个房产项目,就有34个或63%有提供建筑面积超过2000平方尺的房屋,这个比率比2020年疫情爆发首年的24个或49%新项目有供应这类房屋,高出许多。

跨国产业顾问公司大马亨利行在2022年第二季发布的最新研究报告,用实际数字告诉你这个发展态势。

事实上,雪隆地区2021年新推出的空间较大房屋,数量明显比2020年来的多,雪隆两地2021年的54个新项目当中,有24个有推出排屋和豪华排屋(Superlink Terrace house,指宽24尺或以上的双层排屋)。

同时,2021年新推出的洋房和半独立式项目,都比2020年多出许多。

 

14洋房半独立项目

两地去年共有4个新房产项目有推出洋房,以及10个新项目有兴建半独立式房屋,反观2020年,有推出洋房和半独立式房屋的新项目分别只有1个和4个。

其次是服务式住宅 / 服务式公寓,去年涉及这类房产的新项目共有12个,比2020年的8个激增50%。

也因此,发展商去年在巴生谷的总共54个新项目当中,多达37个或69%有推出售价超过100万令吉的房产,接着是共有31个新项目有推出售价60万至80万令吉的房产,以及25个新项目有 推出售价介于80万至100万令吉的新房产。

这似乎与市场对可负担房屋需求最高的大势背道而驰。

整体而言,巴生谷去年下半年的新楼盘数目只有23个,比上半年的31个少了许多。尤其是第三季,只有区区4个新项目,而且全部都在雪州,吉隆坡挂零。8月份更是去年唯一没有任何新楼盘的月份。

巴生谷先盛后衰

3月份是新项目最多的月份,共有10个新楼盘;接着是4月和5月,各有9个和7个新项目,这令去年上半年巴生谷新楼盘比2020同期激增约160%。

也因此,去年巴生谷新楼盘走势可说是先盛后衰。

疫情影响犹在
新楼盘仅增5个

2021年全年,巴生谷共推出54个新楼盘,比起2020年只增加5个,显示冠病疫情和行动管控令对房市的负面影响犹在,尤其是国内疫情于第二季至8月份期间重新升温,发展商们都变得愈加谨慎,步步为营。

而且不要忘记的是,2020年房市饱受疫情重创,导致该年3月至年底的新楼盘大幅减少。

去年54个新项目当中,40个坐落在雪州,吉隆坡只有14个。尽管如此,雪州新增房产单位只有9777个或占雪隆两地45%,反观吉隆坡占55%,或1万1724单位。

实达阿南最多新项目

在2020年,雪州新增房产单位占巴生谷52%,其余48%分布在吉隆坡。

另一方面,去年巴生谷共有28个地区有推出新房产项目,比2020年多出2个。

实达阿南是推出最多新项目的地区,共有5个新楼盘;双溪毛糯紧随在后,推出4个新项目。

接着是雪州安邦、士毛月、莎阿南,以及吉隆坡文良港,分别推出3个新项目。

百万豪宅交易激增26%

不只更多新项目推出售价百万令吉以上的房屋 ,去年全国百万令吉以上房屋的交易量也明显增加,按年激增26.3%。

去年全国住宅交易量按年增长3.9%,成交总值则扬升16.7%。

其中,雪州无论是成交量或总值都是全马之冠,各占全国24.5%和34.4%。吉隆坡则是全马住宅交易总值亚军,占全国住宅交易总值12.6%。

新房产数量方面,去年雪州共推出9827单位的新房屋,同样高居全国之冠。2020年新房产全马最多的吉隆坡,去年则三甲不入。

吉隆坡在新房产销售方面同样表现逊色,销售率只有14.4%;雪州也以54%只排名全国第三,输给销售率65.1%高居全国第一的槟州,以及以61.2%排名第二的吉打。

 

6千单位 全马最多
雪住宅滞销达52.8亿

雪州去年的住宅滞销总额高达52亿8000万令吉,是全马滞销额最高的州属,涉及的滞销房产数量达约6000单位。

吉隆坡住宅滞销总额31亿7000万令吉,滞销房屋数量为3908单位,滞销程度全国排第四。

全马去年滞销住宅总量高达3万6863单位,涉及总值226亿令吉,分别按年增加24.7%和20.5%。

换句话说,雪隆两地分别占了去年全国滞销房产总值的23.36%和14.03%。

值得一提的是,售价30万令吉以下和30万至50万令吉的房屋,各占全国滞销房屋31.5%和25.7%,反观售价100万令吉的房屋只占12.6%。

拥屋计划结束
发展商给优惠刺激销售

随着过去2年提振房产销路的拥屋计划(HOC)已在去年底暂告一段落,发展商今年尤其是上半年为了刺激销售表现,必须在销售配套和优惠措施上出尽法宝,以吸引购屋者。

俄罗斯入侵乌克兰引发战争导致西方国家对俄罗斯采取经济制裁,对全球经济所产生的各种冲击,或将导致房地产投资者却步。

建筑材料价格飙升和员工短缺将推高建筑成本,但发展商却无法通过调高房价,将额外成本转嫁给购屋者,这是因为目前市道趋软。

大马亨利行认为,房产市场将在今年下半年才有望取得较稳健的复苏,尤其是如果第15届全国大选一如所料的在今年下半年举行,并产生一个政权稳定的新政府。

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巴生谷产业转型 展新力量

2022年03月21日

报道:李治宏

发展商蓄势待发,
房市赶搭好景周期列车。

在各种新趋势的涌现、新科技的运用,以及许多建筑物更改用途的推动下,巴生谷产业市场正在转型。

无论是住宅、工业产业、办公空间、零售单位及酒店,都在个别领域供需因素和疫情洗礼下,进行不同程度的转变,有者是为了迎合消费者的最新需求,有者则但求在激烈竞争下继续求存。

以下是巴生谷个别产业领域巡礼和展望。

房产:蓄势待发

房产市场的复苏,将取决于本地购屋者,他们是推动住宅市场的火车头。

因此,了解和迎合他们的需求,将是房市长期复苏的关键。

事实上,巴生谷房产市场目前正复苏,而可负担房屋和40%中产阶级(M40)预料将引领市场反弹。

纷收购优质地皮

多家发展商也在看好房市复苏前景下,纷纷收购地点优越、交通便利的地皮,填补公司地库之余,也抢先卡位,以适时坐上房市下个好景周期的列车。

其中,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)就以8900万令吉,购入吉隆坡文良港云顶吉冷路5亩地段,命名为M Astra的综合产业发展项目,发展总值初步估计为6亿1800万令吉。

马星集团也以9500万令吉,向Nation控股私人有限公司(Nation)收购占地8.09亩的空地,发展总值超过7亿9000万令吉,命名为M Nova的综合产业项目。这也是该集团在甲洞的第三个发展项目。

双威(SUNWAY,5211,主板贸服股)以2亿3339万令吉,接手莫实得(BSTEAD,2771,主板工业股)位于吉隆坡葛京路(Jalan Cochrane)6.59亩永久地契地皮。双威计划在该地发展综合项目,包括服务式公寓及零售单位,发展总值至少11.5亿令吉。

双威也出资4200万令吉购买一块3.34亩,位于吉隆坡珍珠花园(Taman Mutiara)附近的永久地契土地,计划开发一个包含联排别墅、公寓的住宅项目,该项目预计今年上半年动工,2026年竣工,并从今年起对双威的盈利作出贡献。上述收购也是双威产业2021年第一项土地收购活动,因该公司有信心房产市场将迎来复苏。

UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)以1亿9700万令吉收购蕉赖康乐花园捷运站旁6.86亩土地,准备用作房地产发展,预计项目发展总值将达10亿令吉;首阶段发展计划将在2022年推出。

度身定制新楼盘

振兴产业(CHGP,7187,主板交通和物流股)则出资2亿6800万令吉收购81.9亩的土地,计划在巴生谷发展5项不同类型的产业项目,包括公寓、办公楼等,项目版图涵盖雪州双文丹、金銮镇,吉隆坡孟沙南城和赛城。

该集团正进行和未来规划的发展项目,去年和今年这2年内的发展总值将达37亿3000万令吉。

事实上,去年新推出的新房产项目有限,意味着今后两三年的新楼盘将相对大增。

一些规划中的新发展项目,是特地针对购屋者已改变的新需求度身定制。

有地房产仍主宰市场

在高档房产方面,发展商目前的策略是小量推出新单位,先试水温,而且是以购屋者预订方式推出。

不仅发展商看好新屋市场,即使是二手房屋市场,也已在去年明显复苏。

根据国家产业资讯中心(NAPIC),巴生谷二手屋市场去年首9个月的交投已恢复疫情爆发前水平,更呈价量齐升势头,成交量和总值分别按年上扬13%和28%。

同样的,平均每间住宅交易价格也按年增长13%。

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,有地房产依然主宰市场,占总成交量63%,雪州八打灵县、乌鲁冷岳和巴生县是成交量最多的地区。

截至去年第三季,巴生谷现有房产供应量为197万间,比2020年同期按年增长2.8%。新落成单位按年增长12.2%,达30万8000单位,其中大部分是共管公寓和服务式公寓,占总数71.7%。

计划中的新高楼住宅减少,令巴生谷计划中的房产供应量放缓3.9%,但仍多达约18万5000单位,其中吉隆坡仍是巴生谷高楼住宅焦点。

相反的,计划中的有地房产增长8.4%,达4万9000间,而且大部分坐落在巴生谷南部,即雪州半城乡地区的瓜拉冷岳和雪邦两县。

由于大马国门持续封锁,去年底重启的马来西亚我的第二家园(MM2H)收紧门槛,令外国人持有房产比重收缩,高档房产销售也日益依赖本地购屋者。

工业:一枝独秀

电子商务井喷式的增长,推动了货仓空间的需求,也带动了吉隆坡、巴生北区和莎阿南发展成熟工业区货仓的交易。

此外 ,企业和商家们对改善存货规划的要求与日俱增,以减低供应链中断带来的冲击。

员工宿舍是工业产业领域的新推手。疫情令员工宿舍的各种问题,包括空间拥挤、设施老旧和简陋不堪、卫生条件欠佳等缺点一览无遗,也令当局加强对员工宿舍的管制,刺激企业和商家们为符合防疫条件,兴建全新员工宿舍或改善与提升员工宿舍的需求。

沈颂能

交投升温租金率持稳

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能认为,短期至中期内 ,大马经济重启及经济活动恢复正常,料将刺激工业产业需求,令该领域延续去年下半年的强劲走势。

他指出,就巴生谷而言,莎阿南和巴生发展成熟工业区的工业单位,今年的平均租金率料将持稳。

截至去年下半年,莎阿南和巴生特定制造业设施与物流/配送中心的平均租金率保持稳健,其中莎阿南有关产业月租估计保持2020年的每平方尺1令吉80仙至2令吉20仙水平,巴生则从2020年的1令吉30仙至1令吉50仙,稍微走强到1令吉30仙至1令吉60仙。

与此同时, 自去年10月11日放宽行动管控,重启经济后,工业产业领域的交投也于去年下半年升温,出现数宗重大交易。

这包括WCT控股以1亿2500万令吉,收购雪州双文丹一片占地382.76亩的工业地;大稳控股以3500万令吉收购巴生占地4亩的独立式工业建筑物,以及Greenway Links以4500万令吉收购八打灵县占地4.92亩的独立式工业建筑物。

回首去年上半年,八打灵县和巴生县继续占据巴生谷工业市场半边天,分别占这期间工业产业总成交量的24.2%和22.7%。

新工业产业巴生居冠

截至2021年6月底,巴生谷累积现有工业产业共有4万6316单位,兴建中的工厂和货仓共有1289单位,规划中的单位则有1716个。

同样的,大部分的现有工业产业坐落在八打灵和巴生两县,分别占31.1%和18.5%。

不过 ,在未来新增供应方面,巴生是巴生谷之冠,兴建中的单位为411个,规划中的单位则是934个。

屈居第二位的八打灵县兴建中的单位有302个,但没有任何规划中的工业单位。

沈颂能指出,这或显示八打灵县的工业发展已经饱和,未来可供工业发展的土地有限。

办公:提升体验

尽管经济已几乎全面重启,但办公市场预料仍将耗费一段时日,才能恢复疫前水平。

大马莱坊指出,这是因为一些企业,尤其是跨国公司,仍在评估未来的职场作业策略。

随着越来越多的企业朝向混合式工作安排,即部分员工居家作业,以及部分员工回公司上班,提升实体办公体验非常关键。

符儒仁

共享空间更红火

符儒仁指出,共享工作空间(Co Working) 的供应与日俱增,它非但可根据企业租户的需求灵活调度,而且租约配套也是可以灵活调整,今后料将成为国内办公市场的的新趋势。

为了永续的经营,一些企业已设立替代的工作场地,并和居家作业方式整合。

莱坊同样指出,共享工作空间料将更为红火,因为它允许企业随时增加或缩减所需的空间,以及在有关空间作业的人数,无需被长期租约捆绑。

但莱坊认为 ,无论企业的员工工作模式如何转变,人与人之间的接触和协作,仍是不可或缺的一环,尤其是那些讲求团队合作的职场更是如此。

因此,实体办公室还是可继续存在,但人们对办公环境的要求将会更高,提高办公环境素质,以及设施需更为齐全。

在个别领域租户方面,疫情以来一直表现很好的电子商务、物流、医疗保健与卫生、保险、科技和商业流程外包(BPO)领域今年料继续强稳,对实体办公空间的需求更大。

短期内 ,全马各地尤其是巴生谷办公楼的租金率和租用率料将持续下行。

双租料持续下行

由于许多企业在疫情期间缩小营运规模,或是搬迁到租金较为廉宜的办公空间,有更多的办公楼面临许多空置问题。

截至2021年下半年,巴生谷累计办公空间供应量约为1亿1260万平方尺。其中,吉隆坡市区特建办公楼的租用率从2021年上半年的67.9%,估计于去年底进一步下滑至65.5%,雪兰莪州则从75.8%走低至74.2%。

然而,吉隆坡市郊则相对持稳,租用率从去年上半年的85.9%,进一步攀升至86.1%。

目前是租户主导的市场,因此许多业主为了留住租户,保持办公空间租用率,更愿意和租户洽谈,并提供更具竞争力的租约配套,这已导致巴生谷尤其是吉隆坡市区租金处于下跌趋势。

截至去年底,吉隆坡市区办公空间平均租金率从2021年上半年的每平方尺6令吉87仙,估计于去年底下滑至6令吉79仙。

吉隆坡市郊办公空间月租从每平方尺5令吉69仙下跌至5令吉60仙,雪州则从4令吉15仙走低至4令吉10仙。

然而,中长期而言,雪州办公市场相对持稳。

这主要由3大利好因素支撑,即:

(一)租户更多;

(二)租金和租约富吸引力;

(三)公共交通网络改善,继续推动市郊的办公空间需求。

酒店:适者生存

国门迟迟未全面重开,酒店业过去2年来只能全靠本地游客求存。

去年上半年,入境游客按年暴跌85%,只有区区5万人。

酒店业要继续存活,唯有削减营运开销,以及开拓替代收入来源,例如餐饮部门推出各种配套。

零售:见招拆招

地点优越,内部各类零售应有尽有的购物中心,仍保持良好的人流量。

商场内空间庞大 ,并进行小型展览和促销活动,已是购物商场的过去式,如今不再管用。

然而,商场却可善用这类空间,通过灵活租约扩大餐饮区和销售,来取得额外的营收。

 

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罗芝雅: 只淹两天 不影响雪房价

2022年02月9日

雪州水灾,
到底会不会拉低房价?

掌管房屋及城市和谐、企业发展事务的雪州行政议员罗芝雅的答案是:“不会!”

在她看来,去年12月的大水灾只发生2天,而州政府也快速启动灾后管理,在10天内完成善后工作,因此房价不会受到影响。

“只淹水2天,我认为不会影响产业值与需求,无论如何,我欢迎那些对此事进行研究的人分享他们的看法,但产业价值基本没有减值。”

她是出席莎阿南格琳玛丽高尔夫球场为绿色发展迈向城市和谐活动推介礼时,发表上述谈话。

罗芝雅(右)见证雪州房地产局与Synergy ESCO(马)有限公司代表在推介绿色发展迈向城市和谐活动后,交换签署了解备忘录。(当今雪州照片)

雪州损失31亿令吉

较早前,大马统计局指出,去年底的水灾为全国带来61亿令吉的损失,而单是雪州的损失就达31亿令吉。

其中,巴生县损失最高达12亿令吉、八打灵县11亿令吉,以及乌鲁冷岳县4亿令吉。

罗芝雅也指出,州政府会维持雪州房屋与地产局(LPHS)管辖下的房价,尤其是可负担房屋,最高才25万令吉,低于一马房屋(PR1MA)的价格。

 

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巴生谷8成买房为投资!

2021年06月9日

在抗疫期间,“居者有其屋”愿景受买气限制,
反而投资市场依然热烈,
房价走跌成了投资者最佳的入场时机。

根据Property Guru旗下数据公司My Property Data的数据,2020年巴生谷住宅产业的交易量,有81.1%是来自投资者,且他们把更多注意力转向二手房。

在2020年,巴生谷住宅产业总交易量下跌47.2%,但主要是首购族的买气减少。

首购族在2019年占巴生谷住宅产业交易量的55.5%,这一比例在2020年降至18.9%;于此同时,投资者的比例从44.5%,扩大至81.1%。

PropertyGuru在2021年上半年大马消费者情绪调查中发现,年龄介于22至29岁之间的大马人之中,有58%的人决定将买房计划推迟1年至5年。

My Property Data董事经理Joe Hock Thor也指出,由于部分业主为了维持手上的现金流,选择降低价格出售房产,投资者因此趁低吸纳这些二手房。

此外,政府豁免产业盈利税(RPGT),也促使部分投资者将手上的房地产出售逃离。

数据显示,在2019至2021年期间,PropertyGuru.com.my的二手楼盘平均数量,增加21.3%。

无论如何,经济低迷还是影响了巴生谷去年的新屋和二手屋销售量,分别按年下跌了64.9% 和 41.1%。

在2020 年,巴生谷新楼盘的销售量创下5年新低,首购族和投资者的交易量分别按年减少了90.6%和38%。

在二手屋方面,首购族贡献的交易量按年大跌79.4%,写下5年新低,但投资者贡献的交易量则按年上涨了9.6%,录得5年新高。