韩国年轻人的首尔噩梦-系列4（完）

居者有其屋，
是韩国政府难以达成的梦。

首尔房价，是韩国政府的痛。

还有半年任期的文在寅，公开表示在任期内无法压低房价，是最遗憾的事情；总统候选人的竞选宣言中，也不断着重对控制房市的承诺。

但首尔人已经被高房价压得喘不过气来，面对政治人物的种种声明，他们只想知道，为何房市调控，越调越失控？

首尔房价之高远非一日铸就。

根据澎拜新闻，为稳定房价，从金大中政府到现任的文在寅政府，无不使出浑身解数。在上台之初即承诺“居者有其屋”的文在寅政府，在这方面的施政力度尤甚。

从今年6月1日开始，韩国综合房产税税率上调至1.2%-6%。同时转让税税率也被调高，持有多套房的业主最高将承担65%到75%的税率。

政策失败 转嫁人民

但是，韩国政府根据房产的年度评估价，不是实际市场价值对土地和房屋征税，导致税收进一步上涨，人们的租房和购房成本提高，民众怨声载道。

还有韩国网民在社交平台称，政府政策失败，却将房价上涨的责任转嫁给民众。

韩国经济与社会政策智库LAB2050总执行长李元宰批评，文在寅政府最初房产政策的重点有误，对多套房持有者征税并引入贷款限制，旨在控制需求，但结果是抑制销售、挤压供应。

文在寅支持率下跌

但实际上，房产需求不太可控，因为人口不断涌向首尔。直到去年，政府才扭转政策方向，致力于解决住房供应问题。

韩国盖洛普今年7月的民调显示，在51%不支持文在寅的受访者中，房产政策失败被列为最大刺激因素。

一名要求匿名的韩国历史学专家点出：“韩国人投机购房已经丧失理智，政府越调越失控。现在房地产市场面临非常危险的状况，只要美国的利率提高一点，韩国将立马受到冲击。”。

5个暴涨期

他说，从上世纪60年代后半期至今，韩国房地产经历了5个暴涨期，住房问题还曾引发市民暴动。

从第一次到第四次暴涨期，通过房产投机获得的差价分别是20至30倍、5至6倍、2至4倍和2倍，回报率远高于同期的任何行业。

“韩国绝大部分人把住房视为增值财产的一种手段，而不是居住空间。”

超低利率推升房价

另一方面，首尔大学金融学助理教授金东范表示，近年韩国房地产市场过热最直接的原因是超低利率。

韩国央行2020年3月16日将基准利率从1.25%大幅下调至0.75%，后于5月28日再次下调至0.5%，直到今年8月底才结束连续15个月的历史最低基准利率宽松货币政策。

廉价资金助长楼市投机，推高房价，而韩国人在目睹房价极速上涨后认为“最终期限”很快就会到来，届时将负担不起房产，这种恐慌情绪的快速蔓延带来恶性循环，房地产投机进一步加剧首都圈人口和财富的集中度，加深社会两极分化。

相关报道：
首尔买房 比鱿鱼游戏更难
首尔房市 朱门酒肉臭！
你以为韩年轻人想逃离首尔？

韩国年轻人的首尔噩梦-系列3

许多人总想着去首都发展，
韩国年轻人却只想远离首尔。

“一房难求”，已经是首尔的代名词。

文在寅政府自2017年5月就任以来，出台了25项房产政策，但仍然止不住首尔房价飙升的速度。

买房，已经是首尔年轻人的一个压力，如果不及早买房，终有一天会因为负担不起房租，而被迫离开首尔。

曾在首尔一家化妆品公司做销售的26岁崔艺珍对《澎湃新闻》说，3年前还坚定想要在首都逐梦的她，去年和男朋友终于忍不下去，回到了家乡釜山。

“离开首尔是一个明智的选择。”

她2019年做销售时，完全存不了钱，因为近一半的薪水都用来支付房租。虽然想着打拼几年薪水涨了就好，但冠病疫情来袭，她连续几个月被要求每周3天无薪休息，收入大减。

撑到去年8月时，她租的一居室租期到期，房东不愿续约，周边的房屋租金也突然大涨。

修正租赁法 却推高租金

这是因为去年7月时，韩国通过《租赁法》修正案，要求全租和月租房的房东一次上调租金的幅度不得超过房租金额的5%，以保护租客的权益。很多房东立刻上调年租金的起始价，全租房的房源也大幅减少。

在《租赁法》修正案实行的一年间，新租房屋的价格较续租价格上涨32%。

崔艺珍想起电影《寄生上流》，主角一家蜗居的半地下，房间散发着霉味，一下雨墙面就哗哗流水。

主角说的一句话在她耳边回响：“当你无处可去的时候，最终就会到这种地方。”

韩国房地产研究公司Real Today在11月初公布的数显示， 2020年有57.4万人搬离首尔，而今年前9个月就有43.4万人加入了“逃离”首尔的行列。

其中，20、30岁年龄层离开首尔的趋势最为明显。2020年底，首尔市人口自1988年以来首次跌破1000万人。

相关报道：
首尔买房 比鱿鱼游戏更难
首尔房市 朱门酒肉臭！
韩国房市 越调越失控

韩国年轻人的首尔噩梦-系列2

在首尔买房，
只有“上流社会”才做到？

阶级主义，在韩国房市发挥得淋漓尽致。

澎拜新闻报道，几十年来，顶级大学的学历与首尔的公寓一直是韩国社会用于衡量中产阶级的重要标准，因此几乎四分之三的韩国家庭主要财富都在房产上。

在首尔犹如天价般的房价下，还能买得起屋子的年轻人，几乎都是“背后有靠山”。

韩国不动产院的数据显示，今年首7个月，韩国年轻人在首尔及首都圈地区购房比例增加，40岁以下的群体占约40%。

在他们中，不乏含着金汤匙长大、坐享其成的上流阶层孩子，越来越多不到20岁的青少年在父母的帮助下购买房产。

韩国共同民主党议员朴商赫从国土交通部拿到的首尔市提交购房筹资计划书的人口年龄分布资料显示，2021年1至5月，青少年购买房产的案例多达69例，是去年同期的近10倍。

当然也有一些是只能靠自己或父母，“拼死拼命”才赚到屋子的头期钱，之后还有贷款的压力在身。

比如说，现年33岁居住在首都圈京畿道的金亨硕每天乘车50分钟到首尔市区上班，眼看女儿要到上学的年龄，为了给孩子提供更好的成长环境，一家人考虑搬到首尔市内。

要在首都谋得一席之地，目的就是“不让孩子输在起跑线”，因为首尔的学校好、补习机构多，孩子们的素质普遍更高。

引发房产抑郁症

无奈，他却负担不起学区房的高价格。

金亨硕认为，虽然政府出台了政策废除精英高中、纠正教育不平等，但住房不平等问题也将是导致下一代教育不平等的重要因素。

韩国建设产业研究院高级研究委员斗成贵指出，“缺乏父母经济支援的年轻人会产生被剥夺感，这是引起房产抑郁症的一种类型”。

韩国经济与社会政策智库LAB2050总执行长李元宰更直言：“我们不可逆转地进入了一个‘新的阶级社会’，如果现在不进入上层阶级，下一代可能永远没有机会跨越阶层。”

在韩国，房产所有权正变成新阶级制度的关键分界线”。

在韩国认购新房需要凭借积分竞争，积分参考是否已婚、家庭人数、无房时长、工龄等多项指标。

“眼光太高，积分太低，光靠运气还是不行。”

打击投机客政策 中长期不利

投机客，更是挤压了年轻人购房的空间，即便政府已经针对拥有两套房以上的家庭颁布“惩罚性”措施，不仅强化贷款限制，还大幅提高税率，但多套房产持有者依然能“见招拆招”，把房产赠予亲属，来逃过高额税金。

但这个政策，在韩国建国大学房产系教授沈教言看来，从中长期来看，高额税金“对平民将是一大灾难。”

金亨硕对于政府的调控政策已经不抱期待，称其从未靠政策获益过。“从租房到买房，再到考虑换购，工作之后，我的生活烦恼好像一直与房子有关。”

他自嘲是“young-gul”，意指倾其所有购房，甚至包括自己的灵魂。

相关报道：
首尔买房 比鱿鱼游戏更难
你以为韩年轻人想逃离首尔？
韩国房市 越调越失控

逃离首尔远征买房！
又老、又破、又小，也能！

这恐怕是很多韩国首尔人的心声。

韩国政府去年8月行动要大规模增加房屋供给，但出手干预了一年多，首尔等地的住房供需缺口仍非常大，整体房价继续上涨。

央视财经就报道，一名37岁的上班族金奎亨，去年夏天在京畿道一个已有30年历史的老区，以3.3亿韩元（约120万令吉）买下面积约60平方米的二手房，随后租出去。

去年政府下令提高房屋供给后，他一度担心自己太早进场“买贵了”，谁知如今这套房已经涨价到6亿韩元（220万令吉），涨幅超过80%，相当惊人。

即便总统文在寅不断提高房地产供给，但目前还存在近3万套房的缺口。韩国新婚夫妇等群体掀起“恐慌性购房心理”，首尔市非热门地段的房源、老旧住宅也都成了抢手货。

10个月内涨10亿韩元

首尔市以汉江为界，大致划分为江北地区和江南地区。江北地区交通、教育以及商业基础设施相对落后，中低价位的住宅公寓也比较多。

然而，随着首尔房价越来越贵，人人开始“远征买房”，越来越多人选择江北地区，激励当地房价一路飙升，60平方米以下的中小户型公寓，去年10月突破5亿韩元（180万令吉），短短10个月内再破6亿韩元。

今年上半年，首尔居民到首尔以外的其他地区购买公寓的数量，按年增长了1.7%，达到3.24万套，为2006年有相关统计以来的最高。

随着逃离首尔的人口流入，京畿道、仁川市等首都周边地区房价也被带动起来，并且涨势还向着更多地区蔓延。

今年，预计有10万人会逃离首尔。

这是来自韩国统计厅的数据，在今年首5月，搬离首尔的人口比流入的人口多4万4118人，平均每月净流出人口为8823人。

若依照这个趋势下去，今年首尔净流出人口将超过10万人。

在2019年，首尔净流出人口不到5万，从去年到今年一直增加。到底是何种因素造成“逃离首尔”的趋势日益严重？

韩国《中央日报》报道，首尔现在不止“富人区”江南房价贵，原本拥有大量中低价位住宅的江北地区的房价房租飞涨，人们无法承担首尔昂贵的生活成本，因而迁移到首尔周边地区，包括京畿道、仁川、二期新城等地方，房价较便宜，但又可以享有首尔的优质设施。

明知大学房产学教授权大重说：“首尔的房价、房租价格不断上涨，只会导致逃离首尔的现象更加严重，带动首都圈房价进一步上涨。”