Los Angeles Archives - Nanyang Property

趋势

洛杉矶第三高楼折价45%卖出

By Poh Gin,

2023年12月26日

洛杉矶办公楼市场交易创新低

众所皆知，疫情改变了常态，对人们的生活、工作、经济带来影响和冲击。

其中自疫情爆发以来，全球各地被迫实施远程办公，而这也直接地影响了办公楼的市场。

在美国，洛杉矶第三高楼怡安中心（Aon Center）近日以1.478亿美元（约6亿8808万令吉）的价格售出，比2014年的2.685亿美元（约12亿5000万令吉）前一次交易价低了约45%，表明美国办公楼价格继续受到高空置率和融资成本上升的影响。

这笔交易是今年洛杉矶市中心最大的一笔写字楼交易。

根据《彭博》报道，由于远程工作以及利率不断上涨，导致商业办公楼等价值下降，根据房地产分析公司Green Street 的数据，全美商办价格较2022年第一季的峰值下跌了35%，洛杉矶市中心就是苦主之一。

房地产经纪公司戴维斯（Savills）报告称，今年第三季度洛杉矶市中心近30%的办公空间可供出租或转租，惟该区的通勤问题和大量无家可归的人口让许多租户和投资者望而却步。

第一太平戴维斯的数据显示，洛杉矶市中心的租金比世纪城（Century City）等更理想的地区低40%，世纪城的空置率为16%。

根据房产交易纪录，位于洛杉矶威尔希尔大道707号，高62层的怡安中心，建于1973年，2014年被Shorenstein以约2.685亿美元的价格买下。

未来怡安中心新东家则是洛杉矶投资公司 Carolwood LP、Daniel Abrams和Adam Tischer。代表买家的高力仲介富尔普（Sean Fulp）说，怡安中心拥有资本充足的新业主，对吸引和留住那些希望在洛杉矶市中心拥有设施齐全的承租户而言，具有竞争力。

趋势

霸租被赶 “地狱租客”不罢休

By Poh Gin,

2023年11月9日

房东要有合理理由
才能驱赶房客

哈佛毕业的“地狱租客”伊丽莎白·赫斯霍恩（Elizabeth Hirschhorn），霸占洛杉矶布伦坞一栋350万美元（约1637万令吉）豪宅575天，她不仅不付租金，还要求房东给她10万美元（约46.8万令吉）搬迁费。

本月3日，她在警方的监督下搬离，但她宣称自己只是暂时搬走，还会继续打官司争取回来。

这起租房纠纷始于2021年9月，当时赫斯霍恩以爱彼迎（Airbnb）的房客身份入住这栋豪宅，合约期满后却拒绝搬走，并以各种理由质疑房东的合法性。

她宣称房屋增建的附属住房单位（Accessory Dwelling Units，简称ADU）并未取得政府许可，增建的浴室也没有获得建造许可，并透过律师主张拒绝付租金合理合法。

房东萨沙·约万诺维奇（Sacha Jovanovic）对此感到无奈，他多次试图驱逐赫斯霍恩，但都被法官以洛杉矶的租客保护条例为由否决。由于房客已经在住处居住6个月，符合洛杉矶通过的租客保护法规，房东要有合理理由才能驱赶房客，否则须支付对方搬迁补助费用。

房东和房客之间的法律战持续长达18个月，双方提出多项指控，房客对房东提告疏忽、妨害、故意造成精神困扰、非法商业行为、违反洛杉矶县新冠疫情租客保护条例，而房东也对霸住的房客拒付租金提告索赔。

房东立马换门锁

赫斯霍恩最后终于在3日选择搬离豪宅，房东一等她离开就立刻更换了门锁，并宣布重新夺回房屋的所有权，然而赫斯霍恩却透过律师声称没有放弃法律诉讼，将会持续打官方，她只是暂时离开，总有一天还会重回豪宅。

本月6日，房东律师向洛杉矶县高等法院提交房客搬离通知，获法官批准驳回驱逐案件，可是目前仍针对房客损害赔偿索赔。

赫斯霍恩先前在加州湾区也曾有过类似的租房纠纷，当时她的藉口是跟其他租客转租，不付钱霸住18个月，最后案件双方和解，此外，她还曾经因为1.9万美元（约8.9万令吉）的帐单，与信用卡公司打官司，最后2022年3月败诉。

趋势

洛杉矶房屋中位价达453万

By Poh Gin,

2023年08月17日

在洛杉矶置产
升值潜能更具优势

仅次于纽约、美国第二大城市的洛杉矶，是该国最重要的经济中心，更是很多商业领域的基地所在，也是好莱坞环球影城、好莱坞星光大道、迪士尼、湖人篮球队等等的所在地。

这里有着温暖的阳光，还有世界顶尖研究型大学，是吸引家长为孩子未来教育移居至此的主要原因。显而易见地，在洛杉矶置产更拥有巨大的升值潜能和优势。

作为加州主要城市之一的洛杉矶地区的房屋中位价已经要逼近百万美元大关，而且相比冠病疫情前增加30%，这对当地人民及在当地置产或投资人而言，是个好消息

根据房地产业者Zillow最新报告显示，截至6月杪，洛杉矶的房屋中位价格已达97万5333元（约453万令吉）。

而旧金山与圣荷西的房屋中位价早已突破百万元，但种种事实一再说明加州居大不易的关键就在于难买房。

可是洛杉矶以外的地区，如克恩县（Kern County）、帝国县（Imperial County）、图莱里县（Tulare County）确实可以寻获40万元以下的房子，但需要付出的代价是长途通勤，因此很多低收入者甚至是一周只回家二至三天。

根据联邦人口普查局与数据业者IPUMS调查发现，2021年加州人口外移的数量较2012年多出80%。

尽管加州人口外流已不是大新闻，但疫情来袭促使许多人可以远程办公，导致外移人流开始大增，而德国等地的房价更低，导致他们更有可能找到可负担得起的房子。

趋势

洛杉矶豪宅业主劈价卖房

By Poh Gin,

2023年04月7日

豪宅税让房价蒸发了不少

洛杉矶“豪宅税” （Mansion Tax）于4月1日生效，这项专奉给卖方的“豪宅税”，每卖出一栋价值500万美元的房产，一次性征收4%或20万美元豪宅税；对于卖出1000万美元以上的房产，一次性征收5.5%或55万美元豪宅税，由卖方全额支付。

自从这项Measure ULA法案（Measure United to House LA）在去年11月通过之后，立即冲击洛杉矶房地产市场，富人和地产商急着卖房，纷纷赶在法案生效之前加速脱售豪宅房产，不惜劈价求售。

这笔税务的部分所得，将用于开发廉价房产，并解决流浪汉问题。近年来，洛杉矶出现越来越多流浪汉。他们在公园、人行道和公路旁搭建帐篷，居住条件极差。

洛杉矶流浪汉服务管理局的数据显示，2016年，洛杉矶有近2.8万名流浪汉；截至2022年2月，流浪汉人数上升至4.2万人。

品味

玛丹娜洛杉矶豪宅挂牌9千万

By Poh Gin,

2023年03月31日

这座别具异国情调的豪宅
究竟是谁会买下呢？

流行天后玛丹娜在演艺界傲视群芳，在1980那年代起开始红透半边天。她不仅事业成功，投资也相当有道，这次她即将出售位于洛杉矶的豪宅，建于好莱坞山的黄金地段，目前市价值2100万美元（约9300万令吉）！·

玛丹娜在美国、英国和葡萄牙国家或地区拥有多处房产，其中最著名的就是Castillo Del Lago。当年她以500万美元（约2200万令吉）的售价，收购了这房产。

玛丹娜所拥有的这栋房子面积达近300坪，她在1980年代藉歌曲〈宛如处女〉（Like a Virgin）一炮而红后，又以充滿性暗示的內衣反穿大胆表演，让歌迷为之一亮。赚得盆满钵满得她，于1993年买下这栋豪宅，位置位于好莱坞知名地标《Hollywood》标志得下方。

这栋历史悠久的西班牙殖民风格庄园是由建筑师约翰·德拉里奥 (John DeLario) 在1926年首次建造，共有9间卧室、9套卫浴设备。这占地1万513平方英尺得私人庄园位于穆赫兰公路(Mulholland Highway) 美丽得山脊顶上，拥有13万680平方英尺得宽敞地和独一无二的360度全景视野，是南加州有史以来最重要的西班牙庄园之一。