轨道交通
是长远可行的方案

独家报道：郭晓芳、陈美玲

上周五（3月29日），交通部长宣布内阁批准槟城轻快铁（LRT）珍珠线项目，为槟州产业与建筑界捎来好消息。

对于这项宣布，市场看好者居多，专家也认为这是好的开始。虽然无法全面缓解交通拥堵问题，但至少可以通过新的轨道交通，提升公共交通系统至另一个层次，为槟州未来的公共交通规划奠定基础路线。

对于“轻快铁不是解决槟城交通问题明确方案”的疑问，《南洋商报》电访学者及交通专家，他们一致认同，轨道交通是“长远可行”的方案。

兴业投行指出，从硅谷岛至光大路线的土建工程来看，多个建筑及产业项目将会因轻快铁沿线而受惠，其中，金务大（GAMUDA，5398，主板建筑股）在硅谷岛有2273英亩有待填海；马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）在峇都茅有51英亩的Southbay City，还有IJM（IJM，3336，主板建筑股）占地119英亩的The Light Waterfront项目。

除了基础设施，其他利好消息也对槟城产业带来溢出效应，包括槟城和区域半导体业者有计划扩张业务和马来西亚我的第二家园（MM2H）计划放宽条例。

受益于中美贸易持续的紧张局势，许多本地和外国企业均有意在槟城扩张业务，致使本地和区域电子电气企业对半导体工业持乐观积极态度。

兴业投行相信，槟城的工业领域，包括工业产业发展商，将把握机会开发工业园，以应付不断增长的工业活动。

槟州政府旗下的槟州发展机构（PDC）正在建造三座工业园，分别是桂花城科技园、峇都加湾工业园和南槟城科学园。

此外，腾宇集团（AME，5293，主板建筑股）今年中在威中推介综合工业园区，占地175英亩。宏升集团（IDEAL，9687，主板产业股）则在威北柏淡开发槟城科技园。

恒大置地东家占优势

分析员认为，在槟岛和半岛拥有产业项目的发展商，是更好的投资选择。其他大型发展商把发展比重放在巴生谷和南部的依斯干达区，因此恒大置地（TAMBUN，5191，主板产业股）和东家（E&O，3417，主板产业股）便占有优势，这两家公司被视为槟城主要的发展商。

虽然在公布轻快铁珍珠线的时候，没有提及延伸至丹绒武雅的可能性，但东家作为槟岛最大的地主，料将得益于财富效应。东家在槟岛拥有710英亩土地，另在美湖拥有365英亩土地。

兴业投行分析员在研究报告中指出，自2014年槟城第二大桥（苏丹阿都哈林大桥）竣工以来，槟城并没有太多大型基础设施项目。直到内阁批准轻快铁珍珠线项目，并委任捷运公司（MRT Corp）为开发商和资产所有者。

交通部长陆兆福表示，随着内阁批准槟城轻快铁项目，意味着联邦政府将从州政府手中，接管槟城轻快铁的监管工作。

轻快铁2030年竣工

轻快铁珍珠线预定今年末季开工，工期6年，2030年完工，并分为两部分，第一部分从硅谷岛到光大，第二部分从光大跨海到威省的槟城中环站。

整个工程以分包方式进行，分三份主要合约，第一份为硅谷岛至光大路线的土建工程，完工之后料将疏缓交通阻塞并加强交通连接性。政府已透过单一采购机制把合约授予金务大持股60%的SRS财团。

第二份合约是从光大到槟城中环站的土建工程；第三部分则是轻快铁运作系统（建造-维护-移交，BMT）和铁路机车统包合约，这两份合约将公开招标。

兴业投行指出，由于轻快铁营运成本较高，还需要其他政策和无轨接驳交通的辅助及规划，才可以发挥最大作用，减轻槟州政府的财政负担。

吴木炎：交通导向全面规划

城市土地兼交通规划专家吴木炎认为，槟城建轻快铁是正确方向，也是好的起步，因为这将明显提升该州公共交通系统至另一个层次，让它得以比较有远见、有系统的发展。

他相信，当局是经过考虑、研究和比较，选择了轻快铁为槟城公共交通的主流系统，并以接驳巴士为辅助系统。

“这个层次和决定是对的，起码让当局在提升公共交通系统是，有个导向、选择和定案。”

他表示，解决槟城塞车问题，不能只靠单一轨道交通系统，毕竟有轨交通的覆盖范围有限。

“从第一公里到最后一公里的规划要配合，假如不能配合，就不能解决塞车问题。因此，有轨交通（轻快铁）的规划不可单独发展，要靠无轨交通（接驳巴士）辅助，才可最大化其覆盖率。”

他说，作为该州轨道交通的起点计划，路线不必太长，先从该路线开始形成一个走廊，让以后更易于拓展。

“作为一个起点，槟城轻快铁的29公里路线和20个站点属合理。如果路线太长，接驳巴士服务不能够支撑，之后会使它很难按部就班的发展。”

吴林泰：公私合作实行计划

马大经济学院高级讲师吴林泰博士认为，虽然开销会很大，但长远来看，槟城建轻快铁是应对该州交通拥堵的可行方案。

他建议，槟州政府可考虑公私合作方式去实行这个计划，确保工程开销、竞标、进度公开化，以及提高投资精准性。

他说，若要解决交通拥堵问题，轻快铁站点应选址在人口密集、交通拥堵的地方，如机场至度假区（峇都丁宜海滩）路段，而槟岛乔治市旧城区的站点规划，则需仔细考量，是否建地下站。

不过，他坦言，机场至度假区路段狭窄山路多，乔治市旧城区的世界遗产建筑亦不可改建迁移，可能导致开销增加。

“计划不可贸然就投资，而是要谨慎规划，包括计算工程开销及客流量。”

林福炎：助槟人圆梦

北方大学经济系教授林福炎说，槟城轻快铁计划的批准，对槟城人来说是好消息，因为该州人民已经饱受塞车之苦很久，对公共交通系统的需求很高。

他说，槟城的公路在繁忙时段，从南到北约20多公里路段，需耗时1小时半，可见其拥堵状况严重。

“相信所有槟城人都会赞成这个计划。他们已等了很多年。”

不过，让他疑虑的是，为何会选择高成本及投资额的轻快铁？

他表示，轻快铁需要很大的载客量，才可减轻高昂的维护成本，而且技术旧，反倒是维护成本低、运用新技术的智能轨道快运系统（ART）更适合槟城地区。

他坦言，目前槟城人口尚无法支撑轻快铁所需的庞大载客量。面对高昂的维护成本及营运开销，槟州政府是否有能力负担得起长期补贴？

“我担心的是，一旦轻快铁载客量不够，长期补贴恐导致州政府财务陷困。”

若坚持采用轻快铁，他认为政府可能需要其他政策辅助，如抽取槟城大桥部分过路费，或如新加坡般，对进城车辆收拥堵收费来减轻营运负担。

因此，他建议当局趁此事还未定案，再考虑其他交通系统选项，以免‘一失足成千古恨’，未来需长期承担高营运成本。

“政府可以聘请交通顾问帮忙，或者咨询中国轨道交通专家，相信无需一年就可做出决定。”

林建安：勿沦为白象

注册估价师拿督林建安则认为，轻快铁项目并不是解决槟城交通问题的明确解决方案。

他日前告诉《新海峡时报》，该项目有利有弊，可能会让那些在轻快铁沿线停留或工作的人受益。

根据州政府的建议，这条路线可能会经过自由工业区、峇六拜、峇央峇魯、牛汝莪、日落洞、斯里槟城、五条路和光大。该路线将从即将填海的矽谷岛延伸至光大，然后到达威省的槟城中环广场，并在那里与现有的电动火车及双轨电动火车（ETS）铁路网络连接。该线路将设20个车站，预计全长29公里。光大和槟城中环广场将设有两个换乘站。

不过，他质疑该计划是否考虑亚依淡和垄尾等高密度地区。

“这些地区的人们每天乘坐轻轨上下班是否可行？会有充足的停车位吗？接驳服务？他们应该如何从一个点到另一个点？”

他希望，这个建造成本高昂的项目，最终不会成为“白象”计划。

“当轻快铁想法被提出时，我参加了几次早期会议，但不确定我的担忧是否得到考虑。”

他认为，也许在某些领域，轻快铁项目并不是解决槟城交通问题的明确解决方案。

“槟城与吉隆坡不同，因为首都停车费很高，交通拥堵，一点到另一点间的距离长，使情况更加复杂。”

再里尔：捷运公司定夺路线

槟州基础设施委员会主席再里尔说，该路线将由捷运公司最终确定，因为它现在是项目主。

不过，他相信这与该州的建议大同小异。

“捷运公司会咨询我们，我们希望路线会经过州政府建议的主要地区。”

相关报道：

• 槟LRT来了 百亿投资直通北海
• 轻快铁站带动沿线产业发展 

莎阿南线增至25站

独家报道：陈美玲

首相兼财长拿督斯里安华在2024年财政预算案中宣布，轻快铁莎阿南线（前称轻快铁第三干线，LRT3）恢复5个车站，使这条全长37公里的轻快铁干线，从原来的20站，增加到25站，全线共25个高架车站。

所恢复的5站是丽阳镇站、德玛西雅站、拉惹慕达站、武吉拉惹站和绿林镇站。

铁路带动沿线地区经济发展是不争的事实。在大吉隆坡，凡有轻快铁站或捷运站加持的沿线地区，各领域都得益于溢出效应，最终进入多元化的产业发展，推高各类产业次领域的价值。

《南洋商报》访问了城市土地运用兼交通规划专家吴木炎及产业估值与顾问公司永利行副董事陈建明，剖析这5个地区的产业次领域：住宅、办公楼、工业、零售产业等，会如何从中得益。

轻快铁莎阿南线从雪州八打灵再也的万达镇开始，一路往西，沿莎阿南延伸到巴生的佐汉瑟迪亚，预计在2025年3月全线通车。

这条轻快铁干线被誉为西部走廊，是巴生谷第11条列车线路，设有两处中转站，即在第1站可转去万达镇捷运换乘，第7站有柯拉那再也线的格林玛丽站，这些都将扩张城市之间的互动性。

政府投资基础建设将刺激地方发展，重启5站也将大大改善巴生谷公共交通网络，扩展轻快铁线路连贯性，符合大吉隆坡铁路公共交通蓝图，除了为西部走廊200万人口服务，也冀望能带动沿线地区各领域发展。

吴木炎剖析其中3区的产业概况。

丽阳镇多为住宅产业和办公楼，不管是从Ara Damansara还是新巴生谷大道（NKVE）前往，主要是靠车辆和道路前往。

德玛西雅有商区和住宅区，现有的规划以道路为主，可是远离要道，例如联邦大道和NKVE，要前往该地确实不方便。

武吉拉惹主要是工业产业，如物流和仓库，也有住宅区和商业区。恢复此处的轻快铁站，有助推动住宅产业发展。

这5地现有的道路连接较弱，任何一个发展区欠缺连贯性，意味着缺乏效率，没有完善的公共交通也就无法完好地呈现城市特征。

轻快铁站加强地区连贯性

对于这5个地区来说，有轻快铁站和没有轻快铁站将带来完全不同的局面。

有了这5个车站，它们可以跟莎阿南线其余20个列车站连贯在一起，制造机会给各站周边地区发展，带来全面的正向影响，大大提升了地点的策略性和多元性。

跟一线发展区互动

吴木炎把这5个地区比作二线发展区，当轻快铁站建好，它们将能跟一线发展区直接互动，例如万达镇、莎阿南、i-City和巴生市中心这些成熟的城镇。

互动和协调犹如一剂催化剂，带动各个产业次领域发展。

轻快铁站首先加强了沿线各地区的连贯性，吸引成熟发展区的购买者流向二线发展区，刺激当地产业活动。

比如万达镇的住宅发展越趋饱和，购屋者因种种原因买不到万达镇的高档房子，在以前，即使德玛西雅拥有高档住宅，他们也不会列德玛西雅为第二选择。

如今因万达镇与德玛西雅的轻快铁站而产生连贯性和互动，提升了产业的层次和多元性，德玛西雅具有条件吸引购买者，机会就流向那里。

除了住宅产业，某些地区缺乏办公楼的发展潜能，最终也会因为轻快铁站，能够吸引办公楼发展流入。

有人认为丽阳镇属于中上地区，是八打灵再也的高级住宅区之一，似乎没有建造轻快铁站的迫切性？

吴木炎说，兴建轻快铁有两个重要因素，一个是拉动因素（pull factor），另一个是推动因素（push factor）。

“不是全部丽阳镇的居民都在丽阳镇工作，在丽阳镇工作的人未必有能力住那边。由于类似的社会因素，上班族可住在二线或三线发展区，然后乘搭轻快铁直接到达工作地点。”

车站建商业区边缘
恐难带动零售业

吴木炎说，从搜集到的资料显示，基于具体的限制和成本考量，这5地的轻快铁站都不会建在商业中心，而是在商业中心的边缘地区。

住宅和办公楼产业能相辅相成，互相造就，不过零售业面对激烈的竞争，要驾车才能到达，只靠轻快铁是不足够的，因此发展潜能较低。

尽管如此，陈建明说，那些靠近车站的零售业会吸引更多人去店里消费，有望推高销售和租赁价值。

陈建明说，轻快铁或捷运都是一种绿色交通，它改善了各站点的连贯性，鼓励人们多使用公交，减少交通阻塞和温室气体排放，进而对环境带来益处。

带动沿线地区发展

车站的确能带动沿线地区的发展，对住宅产业而言，靠近列车站一般会使房价上升，因为居民可以更快、更方便地去到车站，有助于更顺畅的人流，步行可达的产业更具吸引力，同时也吸引不同的企业进驻。

不过在一些地区却是例外，其中一个例子是雪州双溪毛糯Sq Where服务式公寓，尽管靠近捷运站，价格却下跌了。

此外，列车站沿线地区的产业价值升高，可能导致现有的低收入群体被迫搬迁。

陈建明认为，轻快铁沿线对工业产业的影响较小，不过物流设施会因城市的连贯性提高，而巩固它的分销网络。

催生公交导向发展

这5个轻快铁站集结了住宅、办公和工业产业，政府重启的决定，是否有意加强公交导向发展项目（TOD）?

陈建明说，一直以来公交导向开发项目都注重在住宅产业。然而，恢复建造这5个轻快铁站将提高综合产业发展的吸引力，包括建造混合住宅、商业和零售空间，创造更富活力和融合的社区。

大吉隆坡的各产业类型，将逐渐朝向综合公交导向发展，创建永续和连贯的城市环境。

吴木炎说，公交导向发展确实能有效刺激经济活动，只要车站直接涵盖区的一公里之内有足够的面积用来发展综合性计划，例如小型零售业、商业、住宅区等，就能发展一个综合性的TOD。

“现实是这5个车站没有一个是完整的TOD面积，所占的土地没有那么大片去发展完整的TOD，不过小型的TOD还可以。”

停车换乘及接驳巴士
带动住宅办公楼产业

另外一个能带动列车站四周发展的因素，是停车换乘（park and ride）和接驳巴士服务。在这条莎阿南线，只有指定的车站有停车换乘的设施。

而接驳巴士服务，一般涵盖车站的5公里范围，超过5公里就很难在指定的时间完成一趟路程，无法准时。别小看这5公里接驳巴士的范围，它便是带动住宅和办公楼产业发展的动力。

陈建明说，大多数上班族乘坐公交通勤，轻快铁站备有停车换乘设施、拥有足够的停车位是至关重要的。

公交导向发展鼓励人们乘坐公交来减缓交通阻塞，但是这不是改善交通拥挤的单一方案，而是需要一套全面的措施，包括调整基础建设，推行有效的公交系统和城市规划。

吴木炎说，公交导向发展是充满活力的，即使今天能推算5年后的发展，也要做定期审查，因为产业市场不断变化，在形式、需求和设计上，建筑师的规划和人民的需求都改变得非常快。

难捉摸5年后市场需求

“你觉得符合今天的需求，3年后它却出现新的发展趋势，所以很难去捉摸5年后的市场需求，业界很大程度是靠行销策略，这样的策略在产业市场扮演非常重要的角色。”

公交导向发展主要是列车站的四周范围直径1公里，不一定要在空地重头发展，反而拆旧楼发展更高密度的TOD会更适合。

我国还没有一套成熟的TOD指南，各方还需要一段时间使指南更多元化和完整。

邻国新加坡却做得很好，他的公交导向发展很成功。TOD本身是商业中心，四周有组屋，从组屋到商业中心建有有盖自行车道和行人道，捷运站也有自行车专用停车位，人们把自行车停在这里，就可以换乘上班。

这5个车站会否跟上TOD发展？

吴木炎说，其实每一个车站都有潜能发展TOD，例如巴生市中心的车站，纳入社区重建发展TOD的潜能非常高。

这5个车站的优势是位于巴生谷东部，也就是城市发展的集中区，西部则离开主要的发展区。

莎阿南线从万达镇到佐汉瑟迪亚，而佐汉瑟迪亚是相当边缘的地区，发展力度向这里延伸，一定能造就当地产业。

届时任何一个车站都具有潜力来吸引人流，不过也可能出现互相竞争的局面。

当这5个车站建好了，沿线产业呈现多元化的景象，住宅产业和办公楼的设计和层次一定会比以往来得高，肯定会使产业升值。

莎阿南线知多点：
拨47亿重启5高架车站

莎阿南线（LRT3）是陆路公共交通机构（APAD）属下的城市铁路发展蓝图（URDP）的发展项目，也是大吉隆坡公共交通大蓝图旗下的项目，正名之前称为轻快铁3干线工程。

莎阿南线的项目持有人是国家基建公司。

目前，工程已进入尾声，预计明年启动系统测试阶段，2025年3月全线开通。

全长37公里，从第一站万达镇开始，直到最后一站佐汉瑟迪亚，全程耗时60分钟。

原本有26个站，分为25个高架车站和一个地下车站（Persiaran Hishamuddin）。

2018年，政府宣布搁置上述5个高架车站和唯一一个地下车站。

今年10月13日，安华宣布拨款47亿令吉，重启这5个高架车站。

相关报道：

• 择车站而居减通勤烦恼

交通网等同财网，
LRT必定是经济加强剂！

到那里都方便的轻快铁（LRT），可能很快就要贯通怡保咯！

怡保市政厅建议建全长58公里的轻快铁，且有两条路线，共有28个站。

市政厅15日推出《2035年怡保发展蓝图草案》，包括兴建衔接华都牙也及新邦波赖等地的轻快铁计划。

这项蓝图旨把怡保打造成交通枢纽，纾解交通拥挤现象，也要致力带动怡保和週边地区发展。

根据蓝图，第一条路线长30公里，16个站分别是美露拉也、九洞、曼锐、斯里宾、美丹杰、怡保总站、城市转型中心（UTC）、大和园、兵如港、华林市、万里望、孟加兰、上环18、拿乞、华都牙也将相花园，以及华都牙也。

第二条长28公里的路线，16个站建议设在双威城、打扪、怡保花园、体育馆、中央医院、怡保总站、城市转型中心（UTC）、大和园、兵如港、昆仑喇叭、美丹务边、白兰园、安邦和新邦波赖。

当中，有4个换乘站，包括怡保总站、城市转型中心（UTC）、大和园和兵如港。

掌管房屋、地方政府及旅游事务的行政议员拿督诺丽，代表霹雳大臣为《2035年怡保发展蓝图草案》推介和宣传时指出，蓝图三大，首重加强交通网。

她说，其次是打造银谷高科技园，催谷霹州投资，创造更多就业机会和带动当地经懠；另外就是大力发有潜力的旅游产品。

“例如，重新发展甘榜霸罗、甘榜古仔和近打河周边地区。”

同时列席的怡保市长拿督鲁迈兹指出，即日起至年底，公众可针对发展蓝图草案提供意见或回馈。

针对旅游区品牌和行动计划，他说，四大区会有不同的旅游发展定位，包括怡保要打造成时髦旅游中心，华都牙也定位健康生活方式旅游点，务边会著力打造生态冒险之都，同还要振兴江沙王城。