Categories趋势

发展商的2022年 难!

2021年12月24日

对发展商来说,
2022年是艰辛的一年。

滞销、可负担因素、利率上升,加上缺乏短期的催化剂,券商认为本地房地产发展商在2022年的营运环境,只有1个字:难!

丰隆投行研究近期在一份研究报告中预期,发展商对明年的房地产销售“谨慎乐观”,并相信全年的销售额仅比今年高出一些些。

尤其是拥屋计划(HOC)即将在12月31日到期,发展商需要加倍提供更多优惠利好来吸引买家。

近期,发展商不断呼吁政府延续拥屋计划,在帮助买家降低购房成本的同时,也能帮助发展商提振销量。

无论如何,据分析员了解,发展商已开始做好准备,料将自行吸纳印花税费用,并提供更高的折扣,来加强买气。

再来,随着经济活动重启,丰隆投行研究预期经济复苏将推动国家银行将隔夜政策利率(OPR)上调25个基点。

升息推高每月供款额

更高的隔夜政策利率,意味着项目融资的利息成本更高,降低了房产价格的可负担行,进而影响按揭贷款申请。

据该行计算,隔夜政策利率调涨25个基点,每月的贷款供款额就会增加3.2%;如果升息50个几基点,供款额会增加6.5%。

高楼单位滞销更多

虽然营运环境艰苦,所幸房市已有少许回温。在今年第三季,住宅房产交易量大约4万2620间,其中52.7%是以低于30万令吉的价格交易,30万至50万令吉的房产占25.8%,显示可负担屋的需求强稳。

“滞销房屋数量减少至3万290间。发展商们都专注于清库存,在疫情期间对推介新项目亦相当谨慎。”

在滞销房屋中,高楼住宅单位占60.2%,33.3%是2至3层楼排屋。这意味着,比起高楼住宅,有地房产仍较受买家欢迎。

Categories趋势

国际买家料回流我国高档房市

2021年12月24日

我国高档房市,
寒冬快过去了?

疫情冲击我国的房市行情,但在中企的眼中,2022年还是有不少利好因素能吸引外国买家购买我国的高档房市。

中国交通建设集团(CCCG)的中交海外房地产有限公司董事张宝在文告中指出:“大型基建发展项目和重新启动大马第二家园计划,加上重新开放边境的利好因素,将刺激2022年的房地产市场。”

张宝

中交建与WCT控股的联营公司CORE Precious Development,在吉隆坡敦拉萨国际贸易中心(TRX)发展一项总值14亿令吉的高端永久地契房地产项目——中央公馆@TRX (CORE Residence@ TRX)。

“我们与来自中国、香港和新加坡等国家和地区的潜在买家继续以在线互动方式保持联系,他们表示会在获准飞行后出发前来吉隆坡实地考察我们的项目。”

国际买家远程买屋

中国交通建设集团是世界500强公司,在2021年的排行榜中以1068.68亿美元(约4497.54亿令吉)的营业收入,排名第61位。

张宝指出,在冠病疫情期间,CORE Precious立即采取数字化转型,包括使用高质量的视觉效果、虚拟现实技术和代理直播,让国际买家可以远程购买新屋。

“纵然大流行带来了冲击,但由于我们的团队迅速采取策略将大部分的业务数字化,所以在充满挑战的非常时期我们仍能取得可观的销售额。”

CORE Precious不仅锁定国际买家,同时也瞄准正计划购房自住或投资房地产的大马买家。

除此之外,CORE Precious不仅锁定国际买家,同时也将目光转向寻找正计划购房自己居住、提升或投资房地产的大马买家。

“随着管控令解除,房地产市场交易有爆发性复苏。 潜在的本地买家和拥有稳健财务基础且对高价物业有兴趣的投资者,现在可能会被我们的项目吸引着,印花税豁免以及当前低利率的环境是助力。”

Categories趋势

2022年房市 宜买不宜卖

2021年12月8日

买家开心,
卖家心酸。

经过两年的低迷期,人们也逐渐适应了冠病时代的新常态,许多人都在问,到底2022年的房市会是如何?

PropertyGuru Malaysia区域经理Sheldon Fernandez就点出,从第三季开始已见房价开始回升,相信市场情绪开始好转,预期房市明年上半年会逐步改善,后在下半年展现更快速的复苏步伐。

根据PropertyGuru马来西亚房地产价格指数,我国房价在今年第三季回升,显示在疫苗接种率提高、商业活动重启以及对消费者的行动限制减少的环境下,市场情绪开始好转。 而随着国家经济好转,房市方会反弹。

在Sheldon看来,房价在今年下半年开始上涨,可能是新一波涨潮的起点,对买家来说是一个很好的时机,可以在经济好转和低利率环境中,以较低的房价买入钟意的房子。

“预计会有更多的购房者将在如今有利的金融环境当中买房,以赶上市场价格上涨的势头。这个趋势会越来越明显,且在2022年延续。”

新建空置房仍多

但此轮房价的涨潮对卖家来说未必是好时机,因为目前市场上还有许多新建且空置的房屋,买家选择多了,卖家的竞争就更大。

不过,等到明年中时,若房市能取得更强劲的复苏,届时位于高价和市区的房地产,以更高价格卖出的几率就会更高。

Sheldon也提醒,若是想要趁此机会买房,都必须仔细考量个人的财务稳定程度和工作保障,才做长期的财务承诺。

三大利好撑房市

而将在2022年支撑房市回温的因素如下:

1.找房者经济状况改善
随着国家重启经济活动,消费者的就业保障和经济状况会在明年进一步改善,是重新考虑买房计划的好时机。

2.因时制宜的政府政策
政府在2022年财政预算案中,为房市带来了几个好消息,包括取消第六年及之后的产业盈利税(RPGT)、提供20亿令吉的房屋贷款担保助零工行业人士买房、拨款15亿令吉发展亲民房屋计划(Rumah Mesra Rakyat)和政府房屋单位维修。

3.大型基建项目支撑前景
国内大型项目不断推进,PropertyGuru预计这将为房地产市场注入活力,为住宅、商业和零售房产领域带来更多价值。

这些大型项目包括第三捷运计划(MRT 3)、东海岸铁路计划(ECRL)以及新山-新加坡捷运系统(RTS)等重要基础建设项目。

相关报道:
今年上半年 主要富人在买房

 

Categories意见

可负担屋 救市之匙

2021年12月6日

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

外资没来,就须靠内需来振兴,
多建可负担屋,可制造多赢局面!

经过好几个月的封锁和快速的大规模疫苗接种计划后,马来西亚2019冠状病毒病疫情终于从今年第三季期间的高峰回落,让各行各业得以逐步恢复运作。

虽然疫情在11月时进一步趋缓,人们也开始适应解封后的新常态,但我认为如今却是不可掉以轻心的重要时刻,因为新的挑战已在酝酿当中。

经过近两年的抗疫后,我国经济终于近期重启,不同的行业也开始出现人潮。

对此,相信很多人都能感受到经济正在复苏的趋势,有的甚至也已发现市场开始出现通货膨胀,而这也正是其中一个隐藏的经济危机。

从之前的建筑材料到如今的面包、蔬果和肉类等食品,市面上很多物品都出现了涨价的情况。

这股通胀势头,对经济状况还未完全恢复的商家和人民来说,很可能会成为“压死骆驼的最后一根稻草”。

工程减少建材却缺货

就以建筑业为例,如今整个行业出现了一个奇怪的现象,即市场上的新楼盘和基建工程都在逐渐减少,而且政府也还未公布任何新基建项目,但许多原材料却出现缺货和价格高涨的情况。

尤其是在新楼盘方面,根据国家产业资讯中心(NAPIC)的最新数据,国内新产业项目数量今年第三季仅有4956单位,比今年第二季的9333单位,少了接近一半,同时比去年第三季的6087单位,按年下跌35%。

再加上捷运布城线(MRT Putrajaya Line)等基建项目逐渐完工,建筑商能接获的合约已经越来越少。

在这个供需失常的状况下,很多建筑商都同时面临着原料缺货、建筑成本高涨和缺少新项目合约的挑战。

事实上,我相信这些问题有可能会进一步恶化,尤其是在雪隆地区。

因为在《2040年吉隆坡结构大蓝图》及《2035年雪州发展大蓝图》底下,很多土地的发展用途都已被冻结,导致许多新房地产发展项目无法推出,所以预计接下来的市场会更加的淡静。

同时,我们也别忘了各个类型的变种病毒可能带来的风险,比如在最近被世界卫生组织认为会构成非常高全球风险的“奥密克戎”(Omicron),这些变种病毒有可能会让大马重新实施封锁和行动管制令,造成更多商家倒闭。

事实上,根据企业发展及合作社部长丹斯里诺奥马在9月时公布的数据,自我国在5月实施行动管制令(MCO)3.0以来,共有超过3万7000家中小型企业倒闭。

大马中小型企业公会也在早前警告,如果MCO再度延长,会有约5万间中小型企业面临倒闭的危机。

建筑业的情况也雷同,很多业者都撑不过疫情而永久结业,一旦当前原料起价和缺少新工程项目的问题没有及时解决,相信更多业者会消失在市场上。

50万以下房屋需求高

对此,我建议政府应以可负担房屋项目作为刺激建筑与房地产行业复苏的催化剂,鼓励发展商兴建更多50万令吉以下的房屋,为行业创造更多就业机会,同时也能协助政府达成居者有其屋的愿景。

无论是从数据还是消费者的意向来看,50万令吉以下的房屋还是非常受欢迎,而且这类产品在很多地区的供应都还是不足。

以林上海资本位于蕉赖的LSH Segar公寓项目为例,这个共有875个单位的项目,由价格30万令吉的440间直辖区房屋(RUMAWIP)和50万令吉和以上的435间公开市场发售单位组成。

在正式发售前,这些可负担房屋单位就已获得买家热烈追捧,其中的RUMAWIP已有超过单位数量2倍的买家登记,而在公开市场发售单位当中,占了70%比重的非土著单位也已被预订。

这足以证明50万令吉以下的住房需求依然是非常健康且强劲的,跟那些提供给投资者和外国买家的高档项目截然不同。

NAPIC今年第三季的数据也显示,房价30万令吉以下和介于30万至50万令吉之间的可负担房屋,分别只占了滞销住宅单位的25.5%和28.4%,其余的46.1%.都是房价超过50万令吉的中高档产品。

房地产靠内需驱动复苏

由此可见,以国内需求来带动整体经济,是如今比较可行的方法,尤其是在如今缺乏外资的情况下,房地产行业乃至整体经济会更需要依靠内需来驱动复苏。

对此,我认为政府应多鼓励发展商兴建50万令吉以下的住宅产业,以带动建筑和房地产行业的复苏,并协助业者渡过目前的难关。

另一方面,银行也应稍微调降可负担房屋的贷款申请门槛,尤其是放贷给那些有固定工作的购屋者,这样才能确保这些政策的成功。

最重要的是,政府应该因时制宜,根据经济形势的发展和变化来制定适合的政策,以确保各个行业都能实现永续而非短期的复苏,不要让我国在这近两年所付出的抗疫努力付诸流水。

Categories意见

奥密克戎打乱复苏节奏

2021年12月6日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国明年的房市复苏,
“奥密克戎”成了一个关键因素。

踏入12月份的2021年,我国的疫情仍然跌宕起伏。

自冠病疫情约两年前爆发以来,笔者就一直接获许多海外投资者的询问,他们也一直在关注我国的政局及疫情局势,同时也在期盼可以早日到我国旅游及投资。

更重要的是,他们早期在我国投资的产业,如今还未能以理想的价位来出租或脱售套现。那究竟我国产业领域历经疫情无情的洗礼,再加上目前已实施的马来西亚我的第二家园(MM2H)新条例,我国产业领域会有起色吗?

相信这种种疑虑,都是海外投资者迫切想要了解当中的政策及疫情变化而产生,而笔者也竭尽全力在视频会议中一一解答及分析。

在这一期的产业专栏中,笔者与读者们深入探讨刚出炉的2021年第三季产业市场数据。

第三季总成交量微增

国家产业资讯中心(NAPIC)公布的有关数据显示,国内产业领域今年第三季总成交量达6万1311宗,比起上一季微增3.8%。其中,住宅交易量高占69.5%。而在成交总值方面则达359亿8000万令吉,比上季激增38.8%。

显而易见的是,整体而言,我国产业领域是略有复苏的迹象。

值得注意的是,截至今年第三季,全国各地仍有3万290住宅单位滞销,总值为197亿8000万令吉。当中,柔佛占了6441单位、槟州4638单位,接下来是吉隆坡3863以及雪兰莪3376单位。

若进一步分析,这些滞销的住宅单位,价格超过100万令吉以上者有3748单位, 而停滞最多的单位则是价位介于50万至100万令吉的房屋,共达1万208单位。

高价位房屋滞销好转

根据笔者在前几期的产业文章分析,今年上半年的数据当中,售价介于50万至100万令吉住宅的滞销情况最为严重,共占了整体的34.8%。

然而第三季的数据显示,尽管这类住宅滞销仍然严重,但比起第二季已稍微好转,占整体滞销住宅33.7%。

最令人瞩目的是,笔者留意到,售价超过100万令吉的滞销住宅也从第二季的11.8% 增至第三季的12.4%。这说明了我国在第三季期间仍处于国门深锁的情况下,直接影响很多海外高净值人士来马投资置业。

对笔者而言,这种情况相信会继续持续至今年第四季,并影响高档住宅的交易量。

新住宅项目单位大增

第三季产业数据报告中,笔者也发现到被归类为商用产业的服务式公寓,总共有5359单位竣工。若比起第二季只有1804单位及第一季的2226单位,那第三季的工程进度更臻理想。

由此可见,我国第三季全面解除管控令以及建筑材料成本高涨,促使发展商尽快完成手上工程,毕竟之前在行动管控令影响下,许多项目的工程进度被迫延缓。

不得不提的是,全国今年第三季提呈的住宅新项目涉及单位竟高达2万6392个,而之前的首季和次季分别只有1万3295单位和1万9471单位。

发展商有机会迎头赶上

笔者想强调的是,这些新提呈的住宅项目虽还未动工,但从这一点可看出,我国发展商对经济的复苏仍然深具信心。

毕竟,去年初至今年上半年前后18个月的疫情和行动管控期间,建筑领域首当其冲,如今各经济领域的全面开放,更是让发展商有机会迎头赶上。

海外考察团延缓来马

总的来说,我国产业领域第三季取得了显著的复苏。

国家复苏理事会主席丹斯里慕尤丁之前已宣布我国最迟将在明年元旦开放国界,让符合资格的外国人入境,发展商及旅游业者更是翘首以盼这一天的到来。

但随着目前的新变异毒株“奥密克戎”(Omicron)的来袭,截至11月30日,全球已有20个国家和地区出现类似毒株,因此全球再次陷入面对不确定的风险,大马政府也已宣布暂停我国冠病疫情过渡到地方流行病阶段,严控边境防堵“奥密克戎”入侵。

短期而言,全球也会相继采取收缩的措施,包括全球的供应链也会面临很大的挑战。

换言之,若无法全面遏制“奥密克戎”扩散,那海外游客及投资者难以前来我国观光或投资考察,这肯定会为我国产业领域明年全面复苏增添变数。

Categories品味

世界十大豪宅 就在槟城!

2021年08月5日

在槟城有一栋百年老宅,
外墙蓝色而被称为“蓝屋”。

这栋蓝屋位于槟城乔治市的莲花河街(Leith Street),其实是来自中国的客家上任张弼士的府邸,建于1897年,占地5万3000平方尺,建筑面积达3万4000平方尺,是我国现存最大的中国园林式住宅。

位于槟城的百年蓝屋,是世界十大豪宅之一。

这栋蓝屋获奖无数,2000年被联合国教科文组织亚太区文物古迹保护奖卓越项目奖,还在2011年获全球著名的旅游指南丛书《Lonely Planet》(孤独星球)评选为全球十大豪宅城堡。

豪宅装潢结合了中式传统与西方美学,曾出现在好几部著名的影视作品中。

而且,它还曾出现在多个影视作品中,包括《疯狂亚洲富豪》(Crazy Rich Asians)、奥斯卡得奖电影《情定终生》(Indochine)、《彼岸之嫁》(The Ghost Bride)等。

天井能让阳光照亮整个宽敞大厅,明亮通透。

远走南洋成为华人首富

那,谁是张弼士呢?

中国客家上任张弼士。

生于1841年的张弼士,来自广东大埔黄堂乡,18岁那年因为遭受严重灾荒而挥别家人和新婚妻子,远走南洋,去到印尼巴城。

他先是在纸行打工,迎娶了老板的独生女后,继承了岳父的生意,并将事业版图扩大至酒业、种植、药材、锡矿、船运等,生意遍布东盟地区。

据后人估计,他在光绪年的个人财富和白银有8000万两,比清政府当年7000万两白银的收入还多,可说是富甲南洋的华人首富。

集结近百位从苏州来的设计师精心打造豪宅。

而蓝屋是张弼士在1896年打造的大宅,那时候他被清朝政府任命为新加坡总领事兼槟城领事,时常在新加坡和槟城两地往返,加上他那时候迎娶了第七位太太,所以决定在槟城建一座大宅让七太太居住。

38间房 苏州式园林

蓝屋的设计师来自苏州,并有近百位风水师测量过,用了7年时间才完工。虽然只有两层楼,但里面却有多达38间房、5个天井、7个楼梯和220个窗。

古色古香的豪宅长廊,整个府邸有超过200扇窗。

外观的蓝色,是用兰花捣碎后产生的蓝汁做成的颜料。那时候很多富豪们都喜欢用来涂饰外墙,就好像蓝宝石一样,只是百年后只剩张弼士的蓝屋了。

外观的蓝色,是用兰花捣碎后产生的蓝汁做成的颜料,当时很多豪宅都爱用。

蓝屋的庭院是典雅的中国苏州式园林,建筑主题是潮州的“四点金”格局,有8根廊柱。原本只想要用4根,但因为“4”不吉祥,所以用8跟,意味着“发”。

不乏西洋元素

内部的装饰却融入了一丝西洋风味,有哥特式的高窗、新艺术主义的彩绘玻璃窗、科林斯石柱、斯托克釉彩几何图形地砖、苏格兰风格旋转木楼梯等,还有从英国进口的马赛克地砖,用来铺设大厅。

豪宅内的苏格兰风格旋转木楼梯,显得洋派大气。

窗户上的百叶窗,用了3年的时间惊喜打造,每一个木片精细磨制成飞机翅膀的圆弧形,以导流室外的自然风;二楼走廊的扶手使用生铁铸造,百年至今仍未生锈。

蓝屋之所以能在战争时期保留下来,据说是因为日本人当时以为这是一座庙宇,信佛的他们就没将之摧毁。

豪宅中有水池绿植做点缀。

张弼士去世后,后人在1990年出售给槟城华商,经过整修后如今已经称为知名的旅游景点,前面部分对外开放,后面有部分房间改成酒店,还有餐厅。

整个蓝屋的庭院,有中国苏州园林的特色,十分典雅。
蓝屋开放了部分空间供参观,墙上还挂着旧照片,感慨时光飞逝。
如今蓝屋部分空间已改造成餐厅和酒店。
设计师花了长时间打造的百叶窗,望出去是一片蓝色美景。
豪宅中连地板都要细细讲究。
开放的酒店房间一景。
另一套房的设计。
房间仍有那年代的复古气息。
豪宅外还有个大庭院,种植花草树木。
古色古香的建筑,具有中国苏州园林的特色,十分典雅。
豪宅的屋檐设计具特色,在现代建筑中特别突出。
已走入历史的华人首富大府邸,所幸至今仍完美保存。

 

 

资料和图片来源:蓝屋官网、维基百科、腾讯网