大小事都理 管理层患上大头症
2023年10月29日
黄伟益
产业管理顾问
管理层存在的意义
就是要促进和睦
许多身为管理委员的业主,或是从事楼宇管理业务的人士,往往会不自觉地患上大头症,经常以为他们就是整个楼盘的太上皇,一切发生在其内的大小事情,总需交由管理层说了才算!
事实上,2013年分层管理法令清楚阐明,不管是共管机构(JMB)或是管理机构(MC),你的权力只能涵盖共管产业(Common Property),而不涉及在个别单位内所发生的事情。
除非在个别单位内所发生的事情,对毗邻的业主构成影响或干扰,例如业主在晚上11时过后仍大声播放音乐,或是业主在其单位内展开装修工作,影响了整个楼宇的结构性安全,否则管理层无权插手个别单位内所发生的任何事情。
到底我们需要大而有为的管理层,事事皆以管理层说了就算?还是我们需要小而无为的管理层,凡事皆放任业主来主导?
以德服人更重要
其实,我们只需要管理层中规中矩,而其采取的一切行动,只需要以2013年分层管理法令,以及其他相关条例作为依规,以德服人则是更重要的管理哲学。
我们必须清楚了解,管理层存在的意义,就是要促进整个社群内每一个人和睦共处,并确保每一个人守规矩,让每一个人的私生活不受影响或干扰。
尽管管理法规赋予管理层所需的执法权,但这不代表管理层不论大小事情,只要犯规皆一律开罚200令吉。罚款固然重要,但是适当的惩戒与教育工作,还是不可或缺的。
管理层可以依据个别情况所需,针对初犯者给予适当警告,或者对他们开以更低的罚款。法令只限制管理层针对个别犯规行为,不得开以超过200令吉罚款,但从不限制管理层酌情开以更低的罚款。
此外,管理层很喜欢限制一个单位内可住多少人。事实上,这样的人数限制是与现行法律有所抵触,而法律也不曾授权让管理层可以限制单位内所住人数,更不曾授权管理层可以针对此事展开任何执法行动。
再来,有些管理层甚至尝试要干预居民所展开的膜拜行动,禁止在住家走廊外以化宝炉来烧金纸,甚至还限制家属不得在亲人去世后,先把遗体送回家,这些难免会引发更多不必要的冲突,造成整个社群难以和谐共处。
面对这诸多情况,管理层总不能永远以法律作为一己行动的“尚方宝剑”,迳自对任何他们所不能接受的事情一律予以拒绝,或以开罚作为最后的行动标准。
反之,我们须尝试以合法、合理、合情作为衡量诸事的角度,给所有涉及单位提供一个更加可行,且能让他们和平共容的管理方案。这看来才是整个楼宇管理至高至上的管理哲学!

管理层无权干预租赁活动
到底管理层能否通过管理法规,来限制每个单位能居住的人数?
或,管理层能否限制短期出租之类的民宿活动,甚至是阻止某单位出租作为员工宿舍等?
事实上,2013年分层管理法令不曾赋权管理层,来干预任何跟租赁有关的活动。
身为业主,他们享有联邦宪法所赋予的权力,来决定以何种方式来出租本身的产业,这是管理层没有权力介入的事情。
根据1976年地方政府法令第78条文,任何人若允许屋子住得太拥挤,进而影响或危害其他人的健康,若被判罪名成立,将面对不超过2千令吉罚款,或不超过6个月监禁,或两者兼施。
净剩空间决定拥挤
至于太拥挤又要如何定义呢?根据同一法令第79条文,这须视一间屋子内的净剩空间有多少来决定。一名10岁以上的人是以350立方尺来计算其体积,而2名10岁以下孩童则当作一名成人来计算。
举例说,当一个面积800平方尺的单位,在扣掉家俱及其他所占据空间的物体之后,净剩空间剩下300平方尺。若我们以每个人7尺高度来计算,每个人可以占据的面积平均为50平方尺,那么再以300平方尺来除以每个人所占的50平方尺来计算,这个屋子大概只能居住6个成人。
如果这间屋子的家具不多,净剩空间则有500平方尺,那么这个屋子却可以居住10个成人。所以嘛,既然1976年地方政府法令都没有对个别单位可入住的人数“一刀切”,管理层哪来这样大的权利,来限制个别单位的入住人数呢?
更何况,1976年地方政府法令只授权地方议会官员展开执法,而且这类情况只能通过提控才能让法庭来定刑。这个法令不曾赋予管理层来执法,而任何管理层即使其管理法规有这类限制,而管理层迳算以此作为依据并采取行动,则有可能被对方以违法或违宪来反起诉。
同样地,短期租赁亦不属于管理层可以执法的范畴。在槟州,市政厅可以采取执法行动来限制短期租凭,乃因地方政府制定了相关法规,让市政厅有权采取执法行动。这就是所谓的法源依据(Source of Power)。
然而,国内其他地方的县市议会,却没有通过修法来赋权地方议会有权针对短期租凭采取行动,甚至连发出执照给短期租赁的基本权力都没有。如果管理法认为自己能享有比地方议会更大的执法权力,则分分钟有业主会反过来对管理层反起诉。
有权阻车入公寓
不能阻业主回家
我们知道若某业主拖欠管理费,若对方在这个楼盘又没有本身注册在分层地契名下的停车位,管理层有权限制让其汽车入内停放,但我们始能不得阻止这个人返回自身住家。
毕竟,这些停车位都是属于管理层的共管产业,管理层有权决定让谁来享用这些便利。
若对方在楼盘内拥有注册在分层地契名下的停车位,管理层顶多取消让其汽车通行的门禁卡,进而要求对方要先登注才可驶入,但管理层始终没有权力来禁止这个人享用其产权。
不管怎样,当管理层允许某个拖欠管理费的业主驶入之后,再以对方拖欠管理费为由,对其汽车的轮胎上锁,然后再收取200令吉罚款才来开锁,这完全是本末倒置的做法。然而,这确确实实在八打灵再也的某座公寓真实上演了。
针对一个拖欠管理费的业主,若对方没有本身注册在分层地契名下的停车位,管理层可以不让对方驶入,也可以禁止对方使用这个楼盘内所提供的各种设施或其他便利。
其次,法律授权管理层针对迟缴付管理费的业主征收利息,但是管理层这边厢又去对这些人的汽车轮胎上锁,然后又征收罚款,这根本就是法律上绝对不能允许的双重惩罚,分分钟还会面对业主的反起诉行动,让管理层最后赔了夫人又折兵呀!