张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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搞懂财政 管好楼宇

《断离舍》是日本山下英子于2009年所出版的一本家庭生活管理书籍，她本身是一位杂物管理咨询师，书中山下英子推出新的管理概念：“断、舍、离”。

《断离舍》是日本山下英子于2009年所出版的一本家庭生活管理书籍，她本身是一位杂物管理咨询师，书中山下英子推出新的管理概念：“断、舍、离”。

“断”，即不买，断绝收取不需要的物品，停止购买想要，实际上却不需要的物品；

“舍”，即及时处理堆放在家里不常用，或破烂陈旧的物品，清空空间；

“离”，即顾名思义，舍弃对物质的执念，回归心灵上的富足。

透过理解断舍离，领悟断舍离，执行断舍离，来达到管理家的目标。

共管楼宇的财政规划也是如此，只不过其中最大的分别，就是它是公款开支，每一分每一毫都是来自每一位业主荷包的公摊开销。

出任共管楼宇的管理委员，属于自愿的回馈性服务，无收入、时间长，还有应对众多业主住户们的压力，些微的不当，更得面对群众的声音，一般人都不热心出任管理委员这吃力不讨好的义务工作，所以参与竞选的居民寥寥无几，很多时候候选人都自动当选委员。

这也是为何共管楼宇的管理委员素质很难提升起来，加上许多出任委员的街坊不一定懂得楼宇管理，可想而知，每每楼宇的庞大维修工程都是由无楼管经验、无专业楼管知识、无领导经验的组合来作决策，出错的机会非常高，这也是为何共管楼宇的居住成本因此逐年上涨，虽然部分是因为官方措施，比如：

居住成本上涨原因

1)2022年推行的最低薪金制；

2)2022年国能公司提高成本转嫁机制（ICPT）收费；

3)2022年水费每平方米调涨58仙。

改变共管居住环境
按需要 功能 合适转换开销

笔者建议，刚出任管理委员的新人，可通过学习和实践断舍离，不断重新审视自己与物业管理关系，致力于将楼管开销里所有“不适合、不需要、无功能”的开销，替换为的“有需要、有功能、合适的”开销，借此改变共管居住环境，改善同一个屋檐下的共活面貌。

同时，建立属于您楼宇的财务报表，建议如下：

1）合约性的开销

2）非合约性的开销

3）能源开销（水供电源）

4）一次性大项目规划

5）行政开销

1）合约性开销概况项目：

A）保安费用

B）保洁费用

C）机械配备的维护费用（升降梯、冷水系统、空调系统、门禁系统、监控系统、泳池系统等等）

D）物业管理公司费用 （物业经理费、执勤人员的薪资配套）

E）园艺费用

F）会计系统费、会计师费用、会计审计费

2）非合约性开销

A）配件的替换费用

B）器具的修复费用

C）楼宇结构的维修维护费

D）机械设备的维修费用

3）能源于官方指定开销

A）电费

B）水费

C）机械配备的审核费

D）官方的税务开销

E）官方的指定的检测费用

4）一次性大项目规划

（通常都是短则几年一次，长则10年一次的费用，并由储备金支付）

A）楼宇的建筑结构维修费

B）楼宇外墙的粉刷费用

C）机械配备报废时，购买新配备

D）楼宇进行泳池翻新、防水层翻新、屋檐翻新等等大项目。

5）行政开销

A）办公室的行政费用，比如印刷机费用、电讯费、文具费等

B）办年会的开销，

C）每月的会议开销

D）其它杂费

梳理过去几年开销

管理委员，可以把每月的开销，按照以上分类后，就能看到清清楚楚的会计报表了，请记得不要把财报作为一个孤立的点去解读，接下来您还得把楼宇过去3至5年的开销同样的按照以上的格式梳理出来，这样过去3至5年的开销动向将明明白白的显露出来。

因为，“财报很难长期作假”尤其在现代财务准则下，要长期地、严重地做假账而不被发现，可能性趋近于零。

造假账目均有异常

任何造假的账目，其财务报表的一个或多个重要科目均会出现异常——有时横向对比的异常，有时是与历史对比的异常。所以财务报表分析不仅能辨别造假，管理委员就可善用这数据来检测楼宇的营运开支，是否处于合理的范围。

如果资源上方便，管理委员还可以把自己楼宇的财报于相近的楼宇财报进行比较，同类型的楼宇财报，结合起来解读，将成为对比的参考点，来评估自家楼宇的开销是否合理，来规划“断离舍”。

最后，共管楼宇的财政预算规划，属于公众资产规划行为，请记得唯有账目清清楚楚，委员才能明明白白，领导街坊邻居才有公信力。

报道|郑美励   摄影|陈奕龙 

你的共管公寓是否面对电梯长期损坏、设备年久失修、建筑物顶漏水、高空抛物砸坏汽车、泳池生青苔、私人用品占用公共走道、占用他人停车位、管理费使用方式缺透明度……各式各样的问题？

种种的问题影响生活品质，令共管公寓居民烦不胜烦却又无可奈何，这些问题背后不仅折射出居民素质、拥有优秀物业管理的重要性，更隐藏着一个少为人知的商机！

大城市寸土寸金，可向天空无限伸展的分层地契房产（以下均以共管公寓为例）便成了城市人相对经济实惠的居住方案，而负责管理和营运的重责大任，便经由公寓管理委员会交托至物业管理公司手上。

然而，许多共管公寓物业管理服务差强人意，令公寓居民怨声载道甚至投诉无门，情况严重的民生纠纷甚至可能爆发肢体冲突，闹上社会新闻版面。

为何许多共管公寓物管工作令居民诟病？撇开外来因素(居民素质、居民对业权益与物业管理的知识与经验不足造成的误会)不谈，专注探讨行业本身，佳得楼宇管理有限公司董事经理张惟越认为，这与物业管理这一行仍在起步中（有学者形容为婴儿阶段）以及人力资源短缺有关。

“物管在大马仍然是很年轻的行业，代表它有很大的发展空间和很多未知数。”

凡事总是一体两面，当物业管理这一行面临困境其实也携带新机遇、新蓝海，端看谁能及时发现。

物业管理新商机知多少？

1.朝阳行业

城市地区土地有限，共管公寓已成为房地产开发项目主力，有新楼宇（不论是单一业主的楼宇或者众多业主的分层楼宇如共管公寓）启用，就得有物业管理团队随行。

这个商机有多大？张惟越引述国家土地局2022年的数据指出，西马共管楼宇已达2万2898个且在持续增加当中。以2021至2022年一年为例，就增加了1644个共管楼宇项目。但持有牌照可开设物管公司的物业管理经理（Property Manager）仅为2776人，市场上的物管公司仅有514间，经济蛋糕足以让更多业者共享。

从投资者转行物管

张惟越是其中一名洞察先机者。身为房产投资者的他留意到《2013年分层管理法令》在宪报上颁布生效并意识到新法令将推动物管领域蓬勃发展，干脆转换跑道，入行从基层开始边学边做，过后顺利取得物业管理经理执照，开设物业管理公司提供服务。

“市场上所有的房地产大师都教你怎么买房并没有教你怎么管理。房地产真正给你带来收入是管理。管理得好的房子才有价值、才会有人要租、收到好租金、卖到好价钱，所以我就发现到管理很重要。”

成立物管公司4年，他的营业额从200万涨至700万令吉，手上管理40多个楼宇，新客户不断增加，印证了物业管理市场成长空间很大。

不过，更重要的是，房地产发展商并不会停下兴建新楼宇的脚步，连带的对物管的需求只升不降。

2.刚需行业

张惟越打趣的说，只有遇上世界大战、楼宇被毁，物业管理才会停止服务，即使是遇上疫情爆发带来行动管控令也继续提供服务，不愁商机与就业机会。

下一个黄金职业？

物业管理领域对人才亦是机遇处处的蓝海市场，但许多人尚未察觉到“它”的潜力。

1.需求庞大但供需失衡

张惟越指出，物业管理是劳力密集的行业，每个共管公寓至少需要一名楼宇经理（building manager适用于单一业主/strata manager适用于众多业主）、行政主管，维修技术人员、行政与会计员、收纳员来维持正常运作。

2万2898个共管楼宇就需要2万2898组物管团队，但这行业普遍面对中层和基层人力不足的困扰，从区域经理、楼宇经理、行政主管、行政人员……都有职缺待填补。

此外，人才速度赶不上房地产项目开发进度，每年增加的楼宇可以逾千但相关科系大专毕业生人数却不满800人，而且物管也不一定是他们的就业首选。

在他看来，未来10年是物管行业人才的黄金时代。

“你不需要特别厉害就可以入行，等到市场开始稳定下来，你能力差一点就会被刷掉，所以现在是入行尝试的好时机。这个行业有有前景，它不是爆发型的行业，却是稳中求快的行业，而且常做常有。”

2.晋升机会多且快

一般入行5至7年内可以从最基本的行政人员晋升至楼宇经理，能力出众者可在3、5年内当上经理，如果在某些高级地段的共管公寓里任职楼宇经理，月薪甚至突破1万令吉。

“大学毕业要拿到5000令吉基薪可能要5年到7年，我们的行业3年可以做到，因为市场缺人。”

3.创业机会

张惟越说：“这个行业可以当一门生意来学习创业，前几年他可能是学怎么去管理营运一个建筑，中期学管理数个建筑，等到他能够管理几个建筑时，基本上公司愿意吸纳他成为股东，”

他说，或者也可向大马估值师、估价师及地产代理和物管经理局（BOVAEP）考取营业执照，届时便可像张惟越般“升级”成为物业管理经理，设立物业管理公司。

需更多新血加入

张惟越不讳言，物管领域闹人力荒的原因之一是该行业工作强度是房产4大专业里里最高，工作性质包括经常“受气”、收入却不是最高但胜在稳定，只要继续获得公寓管理委员会委托，收入便会稳步上扬，不像房地产经纪般大起大落。

此外，官方通过2018年的速成申请，让拥有营业执照的物管经理人数增至2776位，物业管理企业也达514家，虽然应对了服务商稀缺的燃眉之急，但也导致中层干部严重稀缺（中层干部纷纷申请执照，自行创业去了），培训尚未到位的基层顺势被摺升以补人手不足，一些服务效率欠佳便导致市场对物管企业口碑不佳。

在他看来栽培有能力的物管人员，有助于提升物管服务质量与专业性。他期许有更多新生代投身这一行，呼吁家长研究该领域是否适合栽培子女加入，鼓励尚未确定是否要往这行发展的年轻人不妨先入行尝试，如果确定意愿再继续进修相关的专业文凭也不迟。

技术人员也很重要

他指出，物管不仅需要行政人才（文职）也需要技术人才，尤其如今的分层地契楼宇把住宅、商场、酒店结合，技术人才的角色更为吃重，同样不缺升迁机会。

为了让人们对物管行业有所了解，张惟越找了培训公司以及国内大学联手，举办为期6天的物管相关课程（可自费或从人力资源发展基金（HRDF）税捐（levy）中扣除），预计每个季度开班一次，第1期已在2月底开班，第2次期预计5月在砂拉越开班。

同时，有感于不少业主对物业管理的职责范围有很多认识误区，他推出新书《我是业主，该怎么办？》，从物业管理的问题根源出发，分享针对业主权益与物业管理方面的知识与经验，新书已上市可在各大书局购买。

同场加映：

汤淑仪：蹲下才能跳得更高

约莫10年前，汤淑仪从新加坡返马发展开始找工作。朋友一句话：“反正你在酒店做管理不如尝试一下物业管理？”

原本她以为这是当房产经纪卖房子，面试之后才发现是另一回事，觉得自己感兴趣便加入了。作为一个零经验的新人，当时的公司要求她必须由基础学起，她当行政人员的薪水只有1400令吉，“我不能够接受，可是没有办法，因为我没有这方面的经验。”

起薪的确是低，但有能力的人很快就会被看见而且过往的工作经验对她加持很大，几个月后汤淑仪便有机会升职加薪，数年内已是经理级，过后更注册成为物业管理经理，创办物管公司。

她表示，这一行业欢迎喜欢接受挑战、反应灵敏、抗压力、具良好沟通能力、团队精神的人才加入。

张赐财：蓬勃行业前景广阔

对于物管，张赐财并不陌生。

曾经在房地产发展公司任职电器及机器工程师的他，获上司提拨被指派负责公司新楼宇项目的物业管理负责人，确保新楼宇顺利交接至管理委员会，一做就是18年。

后来他更在老板的鼓励之下，考取物管经理人牌照，2020年开始创业当老板。

靠着亲力亲为监督员工、提供良好的服务素质，他在这一行逐渐建立口碑与累积客户。

“只要你诚心诚意去做得好，客户会来找你的，目前目前市场最大的问题是人手。”

对于寻找就业机会或转换跑道的上班族，他说：“这个行业不存在夕阳市场，是永久存在的行在，不管什么情况每个建筑都需要维护管理，只要坚持走下去，会找出春天的。”

专才缺口、制度缺陷待解决

随着越来越多人入住共管楼宇，物业管理被看好将崛起成为我国“刚需朝阳服务业”，惟业界需要引入更多专才，并制定出更完善的管理制度，以满足高楼住户需求。

佳德楼宇管理有限公司董事经理张惟越说，物业管理在中国被视为“刚需朝阳服务业”；同样的，我国对物管服务的需求也是与日俱增，需要更多专业的人才投入这个领域，以制定出更完善的管理制度。

张惟越在“第一届中文物业管理交流会”的第一场“物业管理的问题与挑战”主题讲座上，剖析出目前楼宇联合管理机构（JMB）和管理机构（MC）所面对的挑战，引起与会者共鸣。

这项由佳德楼宇管理有限公司主办，EricleeGenY房产理财投资平台及The Fifth Academy协办，《南洋商报》为合作媒体的交流会，日前在《南洋商报》总社视听室举行，吸引超过200人报名参与。

管理服务水平良莠不齐

我国约有900万人居住在高楼住宅，但楼宇管理专才稀缺，导致服务水平参差，民生问题多不胜数。

张惟越认为，分层楼宇的问题已不再只是介于发展商、业主和管理委员会之间的问题，迫切需要更完善的制度来管理。

“我国的楼管还未建立出明确的标准，以鉴定出合格的物业经理或物管代理，管理缺乏专业，往往都是在发生建筑物或公共设施被破坏后，住户或业主才意识到良好物业管理的重要性。”

他说，管理委员基本上都是义务服务，他们每个月也需缴付管理费，只不过是因花了上百万令吉买房，不忍心楼宇未获妥善管理，才挺身当委员。反观，有些业主则是交了管理费后，便不闻不问，一旦发生问题，便追究责任。

1物管公司须服务44楼宇

根据土地局数据显示，西马半岛的共管楼宇数量已从2021年的2万1254栋，增加至2022年的2万2898栋。

张惟越说，然而，目前我国只有514家合法登记的物业管理公司，意味着每家物管公司平均须服务44名客户，方能概括2万2898栋楼宇；至于一家物管公司能否服务44栋楼宇，则另当别论。

自政府修订1981年估价师、估值师、房地产代理和物业管理法令（242法令）后，物业管理正式迈入专业服务领域。

2018年，我国共有2776名合格物业管理人员；但在2022年8月及2023年4月，各有264人和136人遭除牌。

“这也代表着每名注册物业管理人员平均须分担10栋楼宇，才足以应付我国落成楼宇的需求，而我国主修资产管理的大学毕业生却不到800人。”

住海边的管理层？

管太多！奇葩公寓管理层连住户汽车干净与否也要管！

网友不禁问：车肮脏影响市容还是有碍观瞻？

一名网友在小红书分享居住公寓的友人遇到的奇葩事，据公寓管理层发给友人的信息，内容写到他的第二国产车axia外观有些脏，恐怕对公寓产生“不良”影响，所以强烈建议友人尽早清洗轿车，以免造成其他后果，让人啼笑皆非。

网友随即问友人是否住在半山独立式豪宅或高级住宅区，怎么会收到这么离谱的高要求，结果友人回答只是普通且有些陈旧的公寓，让她顿感无语，并揶揄公寓管理处管太多！

不知看官们怎么看呢？

黄伟益
产业管理顾问

 

管理层存在的意义
就是要促进和睦

许多身为管理委员的业主，或是从事楼宇管理业务的人士，往往会不自觉地患上大头症，经常以为他们就是整个楼盘的太上皇，一切发生在其内的大小事情，总需交由管理层说了才算！

事实上，2013年分层管理法令清楚阐明，不管是共管机构（JMB）或是管理机构（MC），你的权力只能涵盖共管产业（Common Property），而不涉及在个别单位内所发生的事情。

除非在个别单位内所发生的事情，对毗邻的业主构成影响或干扰，例如业主在晚上11时过后仍大声播放音乐，或是业主在其单位内展开装修工作，影响了整个楼宇的结构性安全，否则管理层无权插手个别单位内所发生的任何事情。

到底我们需要大而有为的管理层，事事皆以管理层说了就算？还是我们需要小而无为的管理层，凡事皆放任业主来主导？

以德服人更重要

其实，我们只需要管理层中规中矩，而其采取的一切行动，只需要以2013年分层管理法令，以及其他相关条例作为依规，以德服人则是更重要的管理哲学。

我们必须清楚了解，管理层存在的意义，就是要促进整个社群内每一个人和睦共处，并确保每一个人守规矩，让每一个人的私生活不受影响或干扰。

尽管管理法规赋予管理层所需的执法权，但这不代表管理层不论大小事情，只要犯规皆一律开罚200令吉。罚款固然重要，但是适当的惩戒与教育工作，还是不可或缺的。

管理层可以依据个别情况所需，针对初犯者给予适当警告，或者对他们开以更低的罚款。法令只限制管理层针对个别犯规行为，不得开以超过200令吉罚款，但从不限制管理层酌情开以更低的罚款。

此外，管理层很喜欢限制一个单位内可住多少人。事实上，这样的人数限制是与现行法律有所抵触，而法律也不曾授权让管理层可以限制单位内所住人数，更不曾授权管理层可以针对此事展开任何执法行动。

再来，有些管理层甚至尝试要干预居民所展开的膜拜行动，禁止在住家走廊外以化宝炉来烧金纸，甚至还限制家属不得在亲人去世后，先把遗体送回家，这些难免会引发更多不必要的冲突，造成整个社群难以和谐共处。

面对这诸多情况，管理层总不能永远以法律作为一己行动的“尚方宝剑”，迳自对任何他们所不能接受的事情一律予以拒绝，或以开罚作为最后的行动标准。

反之，我们须尝试以合法、合理、合情作为衡量诸事的角度，给所有涉及单位提供一个更加可行，且能让他们和平共容的管理方案。这看来才是整个楼宇管理至高至上的管理哲学！

管理层无权干预租赁活动

到底管理层能否通过管理法规，来限制每个单位能居住的人数？

或，管理层能否限制短期出租之类的民宿活动，甚至是阻止某单位出租作为员工宿舍等？

事实上，2013年分层管理法令不曾赋权管理层，来干预任何跟租赁有关的活动。

身为业主，他们享有联邦宪法所赋予的权力，来决定以何种方式来出租本身的产业，这是管理层没有权力介入的事情。

根据1976年地方政府法令第78条文，任何人若允许屋子住得太拥挤，进而影响或危害其他人的健康，若被判罪名成立，将面对不超过2千令吉罚款，或不超过6个月监禁，或两者兼施。

净剩空间决定拥挤

至于太拥挤又要如何定义呢？根据同一法令第79条文，这须视一间屋子内的净剩空间有多少来决定。一名10岁以上的人是以350立方尺来计算其体积，而2名10岁以下孩童则当作一名成人来计算。

举例说，当一个面积800平方尺的单位，在扣掉家俱及其他所占据空间的物体之后，净剩空间剩下300平方尺。若我们以每个人7尺高度来计算，每个人可以占据的面积平均为50平方尺，那么再以300平方尺来除以每个人所占的50平方尺来计算，这个屋子大概只能居住6个成人。

如果这间屋子的家具不多，净剩空间则有500平方尺，那么这个屋子却可以居住10个成人。所以嘛，既然1976年地方政府法令都没有对个别单位可入住的人数“一刀切”，管理层哪来这样大的权利，来限制个别单位的入住人数呢？

更何况，1976年地方政府法令只授权地方议会官员展开执法，而且这类情况只能通过提控才能让法庭来定刑。这个法令不曾赋予管理层来执法，而任何管理层即使其管理法规有这类限制，而管理层迳算以此作为依据并采取行动，则有可能被对方以违法或违宪来反起诉。

同样地，短期租赁亦不属于管理层可以执法的范畴。在槟州，市政厅可以采取执法行动来限制短期租凭，乃因地方政府制定了相关法规，让市政厅有权采取执法行动。这就是所谓的法源依据（Source of Power）。

然而，国内其他地方的县市议会，却没有通过修法来赋权地方议会有权针对短期租凭采取行动，甚至连发出执照给短期租赁的基本权力都没有。如果管理法认为自己能享有比地方议会更大的执法权力，则分分钟有业主会反过来对管理层反起诉。

有权阻车入公寓
不能阻业主回家

我们知道若某业主拖欠管理费，若对方在这个楼盘又没有本身注册在分层地契名下的停车位，管理层有权限制让其汽车入内停放，但我们始能不得阻止这个人返回自身住家。

毕竟，这些停车位都是属于管理层的共管产业，管理层有权决定让谁来享用这些便利。

若对方在楼盘内拥有注册在分层地契名下的停车位，管理层顶多取消让其汽车通行的门禁卡，进而要求对方要先登注才可驶入，但管理层始终没有权力来禁止这个人享用其产权。

不管怎样，当管理层允许某个拖欠管理费的业主驶入之后，再以对方拖欠管理费为由，对其汽车的轮胎上锁，然后再收取200令吉罚款才来开锁，这完全是本末倒置的做法。然而，这确确实实在八打灵再也的某座公寓真实上演了。

针对一个拖欠管理费的业主，若对方没有本身注册在分层地契名下的停车位，管理层可以不让对方驶入，也可以禁止对方使用这个楼盘内所提供的各种设施或其他便利。

其次，法律授权管理层针对迟缴付管理费的业主征收利息，但是管理层这边厢又去对这些人的汽车轮胎上锁，然后又征收罚款，这根本就是法律上绝对不能允许的双重惩罚，分分钟还会面对业主的反起诉行动，让管理层最后赔了夫人又折兵呀！

黄伟益
产业管理顾问

动不动就罚款
矫枉过正

根据2015年分层管理（维修与管理）条例第三附表，所有高楼或分层建筑都须采用政府所拟定的管理法规，而一些发展商或高楼管理层却自以为是，自行推出完全不同的管理法规。

有者甚至通过自订管理法规，或根据政府所拟订的版本，增订新的管理法规，同时祭出各类禁令与罚款，不管大小事情一律罚款200令吉，让那些住高楼者宛如“坐牢”般。

也许，管理层以为他们所做的这一切，都是为了住户的利益设想。但也许他们忘了，许多条规设立的目的，更多时候旨在规范业主、住户与访客个人的行为，而不是意在惩罚，或通过这个目的，来提高管理层的财务收入。

举个例子，管理法规允许管理层针对拖欠管理费的业主，要求他们须填写特别的记录簿，始能把车驶入，并停放在本身的停车位。然而，此举会为这些业主添麻烦，而且不代表管理层有权对拖欠管理费的业主锁车轮。如果管理层这样做，属于滥权行为。

一味开罚矫枉过正

再举一个例子，管理法规允许管理层阻止让拖欠管理费的业主，不得享用公寓所提供的共用设施。然而，若管理层因业主拖欠管理费，而阻止其访客到访，或阻止石油气桶运送到这个单位，这就是矫枉过正了。

许多公寓针对游泳池的使用，都有制订本身一套完整的使用准则，其中最常引爆争议的，就是一些住户不换上泳装，就直接跳入泳池内。虽然2013年分层管理法令说明，任何违反管理法规的行为可罚款200令吉，但不代表管理层就可一味开罚200令吉。

须知住在高楼者，也有一些收入不高的小康之家。如果轻如不换泳装的违禁行为，就要一律罚款200令吉，此举犹如“杀鸡焉用牛刀”。

即使在公寓内违例泊车，管理层可以针对初犯者处以罚款50令吉，第二次处以100令吉，第三次则处以200令吉。

管理层应更有人情味

管理层其实可以用更有人情味的方式，来看待或处理各种可能违规的行为，甚至轻者只需要给予口头警告、书面警告、公开谴责，同时给予对方机会自辩、上诉或减轻罚款等。

管理条例所订立的目的，其真正的目的不是在惩罚，而是要起着警示与教育群众的更重要目的。

让住户自行守法规

高楼设管理层很重要，但管理层绝对不是高楼管理的全部。

尽管2013年分层管理法令，通过管理法规授予管理层各种权利，让他们可以针对任何违法行为采取行动，包括开罚单，但这不代表我们诸事都要以罚款来收场。

事事祭罚款吓人

其实，高楼管理最高的哲学，就是通过无为而治的方式，让每一个人自行遵守管理法规，进而形成这个社群的生活规律。我们不需要大有为的管理层，不需要事事都祭出罚款来吓人。

即使我们有时驾车触犯交通规则，交警有时也会根据各别情况而网开一面。

同样的，当高楼住户违反管理法规时，我们身为高楼管理人却往往无法酌情处理这些个案。

即使这些业者或住户要求见管理委员，却面对无人要接见的情况。即使写信上诉，往往最终也没有下文，无法解决问题。

拟统一管理法规

其实，政府当初通过国会立法，拟定全国统一采用的管理法规，以及可以制订附加管理法规的范畴，就是为了避免管理层内自行拟定管理法规，而无限量扩大自己的管理权限。

然而，美中不足的是，2013年分层管理法令并未授权建筑总监，让他们有权否定任何不适当所通过的附加管理法规。

看来，地方政府发展部有必要正视2013年分层管理法令的不足之处，通过国会修法来遏止许多高楼通过自行拟定管理法规，无限量扩大管理层执法权的情况。

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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追讨管理费
还有其他协商方法

共管楼宇管理层经常得面对因单位业主拒交管理费，而陷入现金流困难的状况，进而陷入恶性循环。

殊不知，2013年分层管理法令已阐明，不按时支付管理费的业主，管理层可以采取法律行动，一旦被对付将面对不超过5000令吉罚款或坐牢不超过3年，或两者兼施。

如果业主在法庭下判后仍不还清管理费，还可追加每日不超过50令吉的罚款。

每一位单位业主都得遵循法令，在接获管理费通知单后的14天内缴付管理费。

如果该业主没有在接获管理费通知单的14天内支付，管理层有权对被拖欠的管理费征收至少10%利息，利息的计算方式是年利率10%，并每日结算。

管理层也可针对拖欠管理费的单位发通告，禁止该单位使用共用设备、设施和享用服务的情况，比如：

1） 禁止拖欠管理费的单位使用升降机；

2） 终止拖欠管理费业主的门禁卡，让拖欠者每次进出，都得在拖欠者名单上签名后才放行；

3） 禁止拖欠管理费的业主者使用健身房、游泳池等休闲设施。

严重的情况下，管理层还可向地方政府申请，扣押和拍卖拖欠管理费单位内的可流动资产，以抵偿所拖欠的管理费。

尽管2013年分层管理法令赋权管理层追讨管理费，但笔者认为，法律程序不该是首选方案，很多时候，管理费可透过协商的方式来追讨。

真实个案（一） ： 让业主看到数据

笔者接手了一栋微型共管公寓的委任书，当团队完成了楼宇的安全评估后，发现该楼宇因年久失修，而陷入恶性循环，单位业主因不满意管理层无作为，拒交管理费，而管理层也因为现金流断裂无法支付服务商，很自然的一段时间下来，楼宇的安全性越来越糟糕。 管理委员十分头疼，也陷入了左右为难的困境。

针对这栋共管公寓，笔者建议管理委员以透明化的沟通模式，就是把楼宇的安全评估报告，上载到显眼的布告板上，让业主审阅，并召集业主出席研讨会，向每一位出席的业主详细解说楼宇的安全评估报告，以及修复每一项损坏的设施所需的经费，整个过程用了约3小时。

虽然解说的过程，笔者得应付怒气满满的单位业主，但是当照片、短视频逐一的被公布，该损坏的配件如何影响日常的运作后，明白事理的业主开始了解到，自家楼宇并不处于良好状况，而只要管理层获得收入来源（管理费收入），就能委任合格的服务商修复楼宇。

笔者提倡的处理方案就是：
1） 先止血；
2） 再疗伤；
3） 后问责

先让明白事理的单位业主开始缴付管理费，那么，管理层就有了资源来委任服务商，同一个屋檐下的业主，想要的也是安宁的居住环境而已。

虽然，公布楼宇的安全评估检测报告，确实会吓坏许多人，但这份报告也能让许多业主了解到事态的严重性，然后进入协商的状态。当下管理层无法改善楼宇的安全状况，是因为缺乏资金，解决方案就是收回管理费，增加现金流。

笔者的个人观察，凡是出席报告会的单位业主都愿意支付管理费，有一小部分业主甚至直接缴清累积已久的旧账。

这时候，管理层需拿出一份执行方案，针对每一笔经费的使用方案，并与出席的业主共同商讨方案推行的“先后急缓”，一旦拍板敲定后，就严格的执行它，让成绩来说话。

那些还在犹豫的单位业主，也会因为楼宇的状况逐渐改善而消了气，并跟着大伙一起支付管理费。

采取法律行动，其实是针对恶性拖欠管理费单位业主的无奈选择。

共管楼宇的管理费是公摊开支，其实业主都是知道的，不按时支付管理费，是因为对管理层缺乏信心，担心钱被乱用。

所以，笔者要再次提醒楼宇管理层，必须透明化的公布财务报表，踏实执行楼宇的维修和保养工作，定时定点的温馨提醒业主缴付管理费，做到以上3点的共管楼宇，一般上拖欠管理费的业主人数都很少。

黄伟益
产业管理顾问

 

把钱收着却不还
这心态要不得

曾经有人问我，到底共管机构或管理机构要在户头内存多少钱，才能确保能够顺利运作？

这当然要看有关分层建筑物的规模与密度而定。如果是两三百个单位的中廉价组屋，只要户头内存有20万令吉以上，就大概足以应付未来两三个月的开销了。

至于超过500个单位的公寓，则须确保户头内有大约50至80万令吉的存款。

若是超过1000单位的公寓，则须确保户头内有超过100万令吉的存款，同时要存有至少50万令吉的储备金或定期存款，以保证非常紧急时刻，有足够的钱可以应对。

曾有个案例，某共管机构指其户头内有好几百万令吉的存款，但却拖欠他人数百万令吉。

这种把钱收着却不还钱的心态，肯定是要不得的，甚至是一种病态。

另一种则是暴发户心态，当管理层没有钱时，就希望产业管理公司能跟他们一起捱苦。一旦这个管理机构的财务有改善时，则反过来欺压产业管理公司的员工，甚至还想方设法把他们给弄走。这难道应验了现代“有钱男人必抛弃糟糠之妻”的说法吗？

当然，我们不期望产业管理公司扮起“糟糠之妻”的角色，当然也不期望他们只会霸占权位却不顾专业，反而只会巧言令色地一味讨好管理委员，甚至通过挑拔管理委员之间的关系来巩固一己地位，或是反过来挟天子以令诸侯，这是另一种歪风。

一个专业的产业经理，当然不一定想着要跟管理委员共富贵，跟他们一起“大鱼大肉”或是一起“吃大茶饭”。然而，若管理委员只期待别人跟他们共患难，不懂得体恤他们，反而还一味拿管理公司的员工来出气，却不思本身的决策为何不受业主或居民所欢迎，这最终必将引发民怨，甚至“引火自焚”呢！

下情上达 上情下达产业经理是灵魂人物

不管怎样，产业经理就是分层建筑物的灵魂人物。

若他能把其角色调整妥当，扮演管理委员与业主或居民之间的桥梁，让下情上达，然后再上情下达，这必然会形成一种良善的互动气氛，进而促成人与人之间的睦邻关系。

一家好的产业管理公司，除了要具备好的管理能力之外，这家公司负责人的诚信、服务群众的态度、处理危机的应变能力，还有他们还能够为整座楼宇带来哪一些增值，以及整个管理团队跟管理委员之间的互动，这些都是我们在物色产业经理时，不得不考虑的各项参考指标。

其实，产业经理真的是管建筑物吗？

当然有，但产业经理更多时候，反而管得最多的就是人性，并通过调解人与人的纠纷，来调理管理委员与业主或居民之间的情绪反应。我们甚至有时还要扮黑脸并当起“坏人”、就是要把管理委员的决策推出来。

结果，产业经理或其员工被人臭骂的机会肯定不会少，但管理委员如果作出各种不得人心的决策，进而加剧管理层与业主或居民之间的矛盾。

这也算了吧！其实，产业管理公司图的到底是什么？他们当然希望可以借着本身的管理服务，赢得管理层的支持与信任，让他们能获得长期的委托来管理高楼，让旗下的雇员有工开，进而为这座楼宇增值，最终就是让管理委员的脸上有光。

然而，更多时候摆在眼前的事实，不管一家产业管理公司做得再好，最终也逃脱不了被撤换的下场。

缺完整机制

我们当下所缺少的，就是没有一套完整的机制，来衡量与监管产业经理的专业操守。我们也缺乏一套完整的机制，让产业管理公司属下的员工能享有就业保障，让他们能不断自我提升、并通过提高服务效率，来解决业主或居民所面对的问题。

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问：

我想请问，公寓管理层有权力要求住户改变房屋外观吗？例如要求更改厕所的窗口，我家原一直都是木框窗口，但是管理层要求换成铝框窗口，还限定我们在12月31号前一定要换，不然就要被罚款。

公寓里的住户因为不满，所以去了管理层抗议。但结果管理层变本加厉，开出了一堆不合理的罚款，还去市政局盖印章，例如自己的parking lot如果给朋友或者亲戚park也要被罚款，还有我家的网络线坏了，叫TM人来修理，管理层也要我给RM250才可以叫人来修理，这样是对的吗？

Jenny

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答：

Jenny 你好，

如果要改变现有的围观，属于”change of facade ” 它是需要透过提呈特别决议案，并在年会获得至少3/4 合格投票人的表决方可通过。

请先确认该修改是否按照常规来修改。

还有，管理处可罚款的最高罚金也是不可超过RM200 的，它同样也得透过提呈特别决议案，并在年会获得至少3/4 合格投票人的表决方可通过。

请先了解自家的家规看看是否按照常规流程设定，如果没有按照常规流程设定，哪管理处就违法滥权了。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。