黄伟益
产业管理顾问

管理层存在的意义
就是要促进和睦

许多身为管理委员的业主，或是从事楼宇管理业务的人士，往往会不自觉地患上大头症，经常以为他们就是整个楼盘的太上皇，一切发生在其内的大小事情，总需交由管理层说了才算！

事实上，2013年分层管理法令清楚阐明，不管是共管机构（JMB）或是管理机构（MC），你的权力只能涵盖共管产业（Common Property），而不涉及在个别单位内所发生的事情。

除非在个别单位内所发生的事情，对毗邻的业主构成影响或干扰，例如业主在晚上11时过后仍大声播放音乐，或是业主在其单位内展开装修工作，影响了整个楼宇的结构性安全，否则管理层无权插手个别单位内所发生的任何事情。

到底我们需要大而有为的管理层，事事皆以管理层说了就算？还是我们需要小而无为的管理层，凡事皆放任业主来主导？

以德服人更重要

其实，我们只需要管理层中规中矩，而其采取的一切行动，只需要以2013年分层管理法令，以及其他相关条例作为依规，以德服人则是更重要的管理哲学。

我们必须清楚了解，管理层存在的意义，就是要促进整个社群内每一个人和睦共处，并确保每一个人守规矩，让每一个人的私生活不受影响或干扰。

尽管管理法规赋予管理层所需的执法权，但这不代表管理层不论大小事情，只要犯规皆一律开罚200令吉。罚款固然重要，但是适当的惩戒与教育工作，还是不可或缺的。

管理层可以依据个别情况所需，针对初犯者给予适当警告，或者对他们开以更低的罚款。法令只限制管理层针对个别犯规行为，不得开以超过200令吉罚款，但从不限制管理层酌情开以更低的罚款。

此外，管理层很喜欢限制一个单位内可住多少人。事实上，这样的人数限制是与现行法律有所抵触，而法律也不曾授权让管理层可以限制单位内所住人数，更不曾授权管理层可以针对此事展开任何执法行动。

再来，有些管理层甚至尝试要干预居民所展开的膜拜行动，禁止在住家走廊外以化宝炉来烧金纸，甚至还限制家属不得在亲人去世后，先把遗体送回家，这些难免会引发更多不必要的冲突，造成整个社群难以和谐共处。

面对这诸多情况，管理层总不能永远以法律作为一己行动的“尚方宝剑”，迳自对任何他们所不能接受的事情一律予以拒绝，或以开罚作为最后的行动标准。

反之，我们须尝试以合法、合理、合情作为衡量诸事的角度，给所有涉及单位提供一个更加可行，且能让他们和平共容的管理方案。这看来才是整个楼宇管理至高至上的管理哲学！

管理层无权干预租赁活动

到底管理层能否通过管理法规，来限制每个单位能居住的人数？

或，管理层能否限制短期出租之类的民宿活动，甚至是阻止某单位出租作为员工宿舍等？

事实上，2013年分层管理法令不曾赋权管理层，来干预任何跟租赁有关的活动。

身为业主，他们享有联邦宪法所赋予的权力，来决定以何种方式来出租本身的产业，这是管理层没有权力介入的事情。

根据1976年地方政府法令第78条文，任何人若允许屋子住得太拥挤，进而影响或危害其他人的健康，若被判罪名成立，将面对不超过2千令吉罚款，或不超过6个月监禁，或两者兼施。

净剩空间决定拥挤

至于太拥挤又要如何定义呢？根据同一法令第79条文，这须视一间屋子内的净剩空间有多少来决定。一名10岁以上的人是以350立方尺来计算其体积，而2名10岁以下孩童则当作一名成人来计算。

举例说，当一个面积800平方尺的单位，在扣掉家俱及其他所占据空间的物体之后，净剩空间剩下300平方尺。若我们以每个人7尺高度来计算，每个人可以占据的面积平均为50平方尺，那么再以300平方尺来除以每个人所占的50平方尺来计算，这个屋子大概只能居住6个成人。

如果这间屋子的家具不多，净剩空间则有500平方尺，那么这个屋子却可以居住10个成人。所以嘛，既然1976年地方政府法令都没有对个别单位可入住的人数“一刀切”，管理层哪来这样大的权利，来限制个别单位的入住人数呢？

更何况，1976年地方政府法令只授权地方议会官员展开执法，而且这类情况只能通过提控才能让法庭来定刑。这个法令不曾赋予管理层来执法，而任何管理层即使其管理法规有这类限制，而管理层迳算以此作为依据并采取行动，则有可能被对方以违法或违宪来反起诉。

同样地，短期租赁亦不属于管理层可以执法的范畴。在槟州，市政厅可以采取执法行动来限制短期租凭，乃因地方政府制定了相关法规，让市政厅有权采取执法行动。这就是所谓的法源依据（Source of Power）。

然而，国内其他地方的县市议会，却没有通过修法来赋权地方议会有权针对短期租凭采取行动，甚至连发出执照给短期租赁的基本权力都没有。如果管理法认为自己能享有比地方议会更大的执法权力，则分分钟有业主会反过来对管理层反起诉。

有权阻车入公寓
不能阻业主回家

我们知道若某业主拖欠管理费，若对方在这个楼盘又没有本身注册在分层地契名下的停车位，管理层有权限制让其汽车入内停放，但我们始能不得阻止这个人返回自身住家。

毕竟，这些停车位都是属于管理层的共管产业，管理层有权决定让谁来享用这些便利。

若对方在楼盘内拥有注册在分层地契名下的停车位，管理层顶多取消让其汽车通行的门禁卡，进而要求对方要先登注才可驶入，但管理层始终没有权力来禁止这个人享用其产权。

不管怎样，当管理层允许某个拖欠管理费的业主驶入之后，再以对方拖欠管理费为由，对其汽车的轮胎上锁，然后再收取200令吉罚款才来开锁，这完全是本末倒置的做法。然而，这确确实实在八打灵再也的某座公寓真实上演了。

针对一个拖欠管理费的业主，若对方没有本身注册在分层地契名下的停车位，管理层可以不让对方驶入，也可以禁止对方使用这个楼盘内所提供的各种设施或其他便利。

其次，法律授权管理层针对迟缴付管理费的业主征收利息，但是管理层这边厢又去对这些人的汽车轮胎上锁，然后又征收罚款，这根本就是法律上绝对不能允许的双重惩罚，分分钟还会面对业主的反起诉行动，让管理层最后赔了夫人又折兵呀！

黄伟益
产业管理顾问

动不动就罚款
矫枉过正

根据2015年分层管理（维修与管理）条例第三附表，所有高楼或分层建筑都须采用政府所拟定的管理法规，而一些发展商或高楼管理层却自以为是，自行推出完全不同的管理法规。

有者甚至通过自订管理法规，或根据政府所拟订的版本，增订新的管理法规，同时祭出各类禁令与罚款，不管大小事情一律罚款200令吉，让那些住高楼者宛如“坐牢”般。

也许，管理层以为他们所做的这一切，都是为了住户的利益设想。但也许他们忘了，许多条规设立的目的，更多时候旨在规范业主、住户与访客个人的行为，而不是意在惩罚，或通过这个目的，来提高管理层的财务收入。

举个例子，管理法规允许管理层针对拖欠管理费的业主，要求他们须填写特别的记录簿，始能把车驶入，并停放在本身的停车位。然而，此举会为这些业主添麻烦，而且不代表管理层有权对拖欠管理费的业主锁车轮。如果管理层这样做，属于滥权行为。

一味开罚矫枉过正

再举一个例子，管理法规允许管理层阻止让拖欠管理费的业主，不得享用公寓所提供的共用设施。然而，若管理层因业主拖欠管理费，而阻止其访客到访，或阻止石油气桶运送到这个单位，这就是矫枉过正了。

许多公寓针对游泳池的使用，都有制订本身一套完整的使用准则，其中最常引爆争议的，就是一些住户不换上泳装，就直接跳入泳池内。虽然2013年分层管理法令说明，任何违反管理法规的行为可罚款200令吉，但不代表管理层就可一味开罚200令吉。

须知住在高楼者，也有一些收入不高的小康之家。如果轻如不换泳装的违禁行为，就要一律罚款200令吉，此举犹如“杀鸡焉用牛刀”。

即使在公寓内违例泊车，管理层可以针对初犯者处以罚款50令吉，第二次处以100令吉，第三次则处以200令吉。

管理层应更有人情味

管理层其实可以用更有人情味的方式，来看待或处理各种可能违规的行为，甚至轻者只需要给予口头警告、书面警告、公开谴责，同时给予对方机会自辩、上诉或减轻罚款等。

管理条例所订立的目的，其真正的目的不是在惩罚，而是要起着警示与教育群众的更重要目的。

让住户自行守法规

高楼设管理层很重要，但管理层绝对不是高楼管理的全部。

尽管2013年分层管理法令，通过管理法规授予管理层各种权利，让他们可以针对任何违法行为采取行动，包括开罚单，但这不代表我们诸事都要以罚款来收场。

事事祭罚款吓人

其实，高楼管理最高的哲学，就是通过无为而治的方式，让每一个人自行遵守管理法规，进而形成这个社群的生活规律。我们不需要大有为的管理层，不需要事事都祭出罚款来吓人。

即使我们有时驾车触犯交通规则，交警有时也会根据各别情况而网开一面。

同样的，当高楼住户违反管理法规时，我们身为高楼管理人却往往无法酌情处理这些个案。

即使这些业者或住户要求见管理委员，却面对无人要接见的情况。即使写信上诉，往往最终也没有下文，无法解决问题。

拟统一管理法规

其实，政府当初通过国会立法，拟定全国统一采用的管理法规，以及可以制订附加管理法规的范畴，就是为了避免管理层内自行拟定管理法规，而无限量扩大自己的管理权限。

然而，美中不足的是，2013年分层管理法令并未授权建筑总监，让他们有权否定任何不适当所通过的附加管理法规。

看来，地方政府发展部有必要正视2013年分层管理法令的不足之处，通过国会修法来遏止许多高楼通过自行拟定管理法规，无限量扩大管理层执法权的情况。

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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追讨管理费
还有其他协商方法

共管楼宇管理层经常得面对因单位业主拒交管理费，而陷入现金流困难的状况，进而陷入恶性循环。

殊不知，2013年分层管理法令已阐明，不按时支付管理费的业主，管理层可以采取法律行动，一旦被对付将面对不超过5000令吉罚款或坐牢不超过3年，或两者兼施。

如果业主在法庭下判后仍不还清管理费，还可追加每日不超过50令吉的罚款。

每一位单位业主都得遵循法令，在接获管理费通知单后的14天内缴付管理费。

如果该业主没有在接获管理费通知单的14天内支付，管理层有权对被拖欠的管理费征收至少10%利息，利息的计算方式是年利率10%，并每日结算。

管理层也可针对拖欠管理费的单位发通告，禁止该单位使用共用设备、设施和享用服务的情况，比如：

1） 禁止拖欠管理费的单位使用升降机；

2） 终止拖欠管理费业主的门禁卡，让拖欠者每次进出，都得在拖欠者名单上签名后才放行；

3） 禁止拖欠管理费的业主者使用健身房、游泳池等休闲设施。

严重的情况下，管理层还可向地方政府申请，扣押和拍卖拖欠管理费单位内的可流动资产，以抵偿所拖欠的管理费。

尽管2013年分层管理法令赋权管理层追讨管理费，但笔者认为，法律程序不该是首选方案，很多时候，管理费可透过协商的方式来追讨。

真实个案（一） ： 让业主看到数据

笔者接手了一栋微型共管公寓的委任书，当团队完成了楼宇的安全评估后，发现该楼宇因年久失修，而陷入恶性循环，单位业主因不满意管理层无作为，拒交管理费，而管理层也因为现金流断裂无法支付服务商，很自然的一段时间下来，楼宇的安全性越来越糟糕。 管理委员十分头疼，也陷入了左右为难的困境。

针对这栋共管公寓，笔者建议管理委员以透明化的沟通模式，就是把楼宇的安全评估报告，上载到显眼的布告板上，让业主审阅，并召集业主出席研讨会，向每一位出席的业主详细解说楼宇的安全评估报告，以及修复每一项损坏的设施所需的经费，整个过程用了约3小时。

虽然解说的过程，笔者得应付怒气满满的单位业主，但是当照片、短视频逐一的被公布，该损坏的配件如何影响日常的运作后，明白事理的业主开始了解到，自家楼宇并不处于良好状况，而只要管理层获得收入来源（管理费收入），就能委任合格的服务商修复楼宇。

笔者提倡的处理方案就是：
1） 先止血；
2） 再疗伤；
3） 后问责

先让明白事理的单位业主开始缴付管理费，那么，管理层就有了资源来委任服务商，同一个屋檐下的业主，想要的也是安宁的居住环境而已。

虽然，公布楼宇的安全评估检测报告，确实会吓坏许多人，但这份报告也能让许多业主了解到事态的严重性，然后进入协商的状态。当下管理层无法改善楼宇的安全状况，是因为缺乏资金，解决方案就是收回管理费，增加现金流。

笔者的个人观察，凡是出席报告会的单位业主都愿意支付管理费，有一小部分业主甚至直接缴清累积已久的旧账。

这时候，管理层需拿出一份执行方案，针对每一笔经费的使用方案，并与出席的业主共同商讨方案推行的“先后急缓”，一旦拍板敲定后，就严格的执行它，让成绩来说话。

那些还在犹豫的单位业主，也会因为楼宇的状况逐渐改善而消了气，并跟着大伙一起支付管理费。

采取法律行动，其实是针对恶性拖欠管理费单位业主的无奈选择。

共管楼宇的管理费是公摊开支，其实业主都是知道的，不按时支付管理费，是因为对管理层缺乏信心，担心钱被乱用。

所以，笔者要再次提醒楼宇管理层，必须透明化的公布财务报表，踏实执行楼宇的维修和保养工作，定时定点的温馨提醒业主缴付管理费，做到以上3点的共管楼宇，一般上拖欠管理费的业主人数都很少。

黄伟益
产业管理顾问

把钱收着却不还
这心态要不得

曾经有人问我，到底共管机构或管理机构要在户头内存多少钱，才能确保能够顺利运作？

这当然要看有关分层建筑物的规模与密度而定。如果是两三百个单位的中廉价组屋，只要户头内存有20万令吉以上，就大概足以应付未来两三个月的开销了。

至于超过500个单位的公寓，则须确保户头内有大约50至80万令吉的存款。

若是超过1000单位的公寓，则须确保户头内有超过100万令吉的存款，同时要存有至少50万令吉的储备金或定期存款，以保证非常紧急时刻，有足够的钱可以应对。

曾有个案例，某共管机构指其户头内有好几百万令吉的存款，但却拖欠他人数百万令吉。

这种把钱收着却不还钱的心态，肯定是要不得的，甚至是一种病态。

另一种则是暴发户心态，当管理层没有钱时，就希望产业管理公司能跟他们一起捱苦。一旦这个管理机构的财务有改善时，则反过来欺压产业管理公司的员工，甚至还想方设法把他们给弄走。这难道应验了现代“有钱男人必抛弃糟糠之妻”的说法吗？

当然，我们不期望产业管理公司扮起“糟糠之妻”的角色，当然也不期望他们只会霸占权位却不顾专业，反而只会巧言令色地一味讨好管理委员，甚至通过挑拔管理委员之间的关系来巩固一己地位，或是反过来挟天子以令诸侯，这是另一种歪风。

一个专业的产业经理，当然不一定想着要跟管理委员共富贵，跟他们一起“大鱼大肉”或是一起“吃大茶饭”。然而，若管理委员只期待别人跟他们共患难，不懂得体恤他们，反而还一味拿管理公司的员工来出气，却不思本身的决策为何不受业主或居民所欢迎，这最终必将引发民怨，甚至“引火自焚”呢！

下情上达 上情下达产业经理是灵魂人物

不管怎样，产业经理就是分层建筑物的灵魂人物。

若他能把其角色调整妥当，扮演管理委员与业主或居民之间的桥梁，让下情上达，然后再上情下达，这必然会形成一种良善的互动气氛，进而促成人与人之间的睦邻关系。

一家好的产业管理公司，除了要具备好的管理能力之外，这家公司负责人的诚信、服务群众的态度、处理危机的应变能力，还有他们还能够为整座楼宇带来哪一些增值，以及整个管理团队跟管理委员之间的互动，这些都是我们在物色产业经理时，不得不考虑的各项参考指标。

其实，产业经理真的是管建筑物吗？

当然有，但产业经理更多时候，反而管得最多的就是人性，并通过调解人与人的纠纷，来调理管理委员与业主或居民之间的情绪反应。我们甚至有时还要扮黑脸并当起“坏人”、就是要把管理委员的决策推出来。

结果，产业经理或其员工被人臭骂的机会肯定不会少，但管理委员如果作出各种不得人心的决策，进而加剧管理层与业主或居民之间的矛盾。

这也算了吧！其实，产业管理公司图的到底是什么？他们当然希望可以借着本身的管理服务，赢得管理层的支持与信任，让他们能获得长期的委托来管理高楼，让旗下的雇员有工开，进而为这座楼宇增值，最终就是让管理委员的脸上有光。

然而，更多时候摆在眼前的事实，不管一家产业管理公司做得再好，最终也逃脱不了被撤换的下场。

缺完整机制

我们当下所缺少的，就是没有一套完整的机制，来衡量与监管产业经理的专业操守。我们也缺乏一套完整的机制，让产业管理公司属下的员工能享有就业保障，让他们能不断自我提升、并通过提高服务效率，来解决业主或居民所面对的问题。

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

我想请问，公寓管理层有权力要求住户改变房屋外观吗？例如要求更改厕所的窗口，我家原一直都是木框窗口，但是管理层要求换成铝框窗口，还限定我们在12月31号前一定要换，不然就要被罚款。

公寓里的住户因为不满，所以去了管理层抗议。但结果管理层变本加厉，开出了一堆不合理的罚款，还去市政局盖印章，例如自己的parking lot如果给朋友或者亲戚park也要被罚款，还有我家的网络线坏了，叫TM人来修理，管理层也要我给RM250才可以叫人来修理，这样是对的吗？

Jenny

答：

Jenny 你好，

如果要改变现有的围观，属于”change of facade ” 它是需要透过提呈特别决议案，并在年会获得至少3/4 合格投票人的表决方可通过。

请先确认该修改是否按照常规来修改。

还有，管理处可罚款的最高罚金也是不可超过RM200 的，它同样也得透过提呈特别决议案，并在年会获得至少3/4 合格投票人的表决方可通过。

请先了解自家的家规看看是否按照常规流程设定，如果没有按照常规流程设定，哪管理处就违法滥权了。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

您好，我们公寓从去年8月交屋到现在，公寓管理机构还未成立，发展商通知我们并不会成立JMB而是必须直接等超过30%屋主完成MOT后成立MC，理由是根据Strata Management Act 1985 Chapter 3，我看不懂里面的条例说明。

目前的管理问题很多，包括公共空间油漆脱落、电梯维护问题、Access Card由于管理通过向发展商Supplier提供的100张新的白卡有问题导致遗失旧卡的屋主无法申请新卡（管理层给的理由是Supplier要求额外收费才愿意调整白卡频率）等等。

最近还有屋主提出我们缴交管理费用的银行户口属于发展商，而且管理机构一直无法公布管理开支账目，多次询问都被拖着，几个月了。最近有屋主提出向COB寻求协助，COB好像给了一些建议。

2年缺陷保修期很快要过了，公寓公共空间的缺陷却没有follow up，发展商成立的管理机构也对我们爱理不理，什么都拖，请问我们可以如何处理？

JH

JH 谢谢你的提问，

提问（1） 的答案

根据2013 年分层管理法令，第17条第（1）文的明文规定，发展商必须在交楼日算起（英文 Vacant Possession）不超过12个月以内，召开第一届的常年大会以建立JMB ，并且把公寓的管理工作交接给JMB，否则被视为发展商犯罪。

但是，该条文中的第5（a）附属条文，却是这样表示：

如果土地局的Strata Book 已开启后，发展商还无成了联合管理机构（JMB），哪举办年会成立联合管理机构（JMB）以无需要了。

发展商需要举办年会成立管理机构（Management Corporation），但是，成立管理机构的另一个先前条件则是，需要25% 的单位业主完成分层地契的认领 (Strata Perfection) 您需要先确认，Strata Book 是否开启了？

如果您发现发展商没有按时召开第一届大会：

1）您可以写信举报给建筑物委员会（COB）投诉，COB 会任命人召开第一届的常年大会，该大会一切费用由发展商支付。

2）业主也可以通过分层仲裁庭提起诉讼， 通过分层仲裁庭庭諭强制开第一届的常年大会，并成立共管机构。

而，召开管理机构年会的的先前条件就是至少 25% 的业主（不包括土地的原业主和开发商）完成分层地契的认领，并登记在Strata Roll 里。

提问（2） 的答案

缺陷的课题与日常管理的难题，需要安排与管理单位对话，如果管理单位还是发展商，就要求与发展商的客服对话。

如果遇到逃避责任的发展商，您可直接向仲裁庭立案庭审

提问（3） 的答案

根据2013 年分层管理法令，第14条第（1）（a）文的明文规定，发展商需要完成会计审计评估，如无就等于抵触法令，可面对不超过马币250千的罚款，或不超过3年的牢狱之灾，或两者兼施。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

黄伟益
产业管理顾问

只要愿意开诚布公，
或可避免牵涉利益关系

在高楼管理这个领域，利益冲突经常被提及，却让很多人无法充分掌握当中的概念。

说穿了，就是所有人在执行其角色或任务时，必须针对其作为或无作为，直接或间接使其本人或其有关系的人获取利益，而引起利益冲突的情况，应该自行回避，或避免直接涉入其中。

要如何自行回避或避免直接涉入这些利益冲突呢？其一就是要自行禀报本身所可能牵涉的利益冲突，其二就是避免参与当中的决策过程，以确保管理委员会能针对有关事项，作出符合业主利益的最终决策。

例如某高楼针对升降电梯项目招标，任何管理委员都可以找自己熟悉的电梯公司参与招标。任何招标项目若能获得更多电梯公司参与竞标，这是无可厚非的。毕竟，一旦有更多公司参与竞标，这肯定会让管理委员会货比三家，进而取得最实惠的招标计划书及标价。

禀报利益关系回避决策

一旦面对这个情况，只要任何管理委员在参与会议时，自行禀报个人跟某家参与竞标公司直接或间接所牵涉的利益关系，并将这个情况记录在案，同时自行选择不参与针对这家公司的决策过程，这就是回避利益最好的情况了。

管理委员会不能因为某位管理委员，跟某家参与竞标的公司有直接或间接的利益关系，就完全不考虑这家公司所提呈的竞标书。这不是回避利益的最好处理方式，甚至可能会让管理委员会错失考虑这家公司所可能提呈的最实惠竞标书。

许多高楼管理委员会通常会要求产业管理公司或其直聘职员，针对需要维修或修复的项目，尽量找到至少3份报价单。这是为了避免让管理委员直接或间接涉入其个人利益，但这不代表产业经理或其职员就不会涉入他们个人的利益。

除了管理委员个人跟竞标公司可能存在的利益冲突，产业经理或其团队跟承包商或供应商之间，亦可能牵涉许多不为人知的利益关系。要如何让利益冲突的情况减至最低点，看来除了让产业经理或其职员协助寻求报价单之外，也应该让管理委员协助寻求相关报价单。

只要大家愿意开诚布公，据实禀报个人跟某位承包商或供应商所牵扯的利益关系，同时避免让个人涉入有关项目的决策过程，这就会逐渐形成一种良好监管的决策作业，进而阻遏利益输送渗入管理层的作业当中。

应立法管制产业代理操守

相较于国会立法通过的2013年分层管理法令，砂拉越立法议会所通过的2019年分层管理法令，其实对于产业经理的独立性有更好的规定，这包括若某个人在某个楼盘牵涉其专业利益或财务利益，他就不可以受委任为这个楼盘的产业经理或管理代理（Managing Agent）。

根据2019年砂拉越分层管理法令第77条文，若这个人包括其授权人、职员或其家人（包括伴侣、兄弟姐妹或伴侣、孩子或被领养的孩子或他们的伴侣），在这个楼盘拥有占据面积总额超过5%的产业，或是这个人的生意合伙人或受雇员工，或者负责设计或建筑这个发展项目，均不得受委为这个楼盘的产业经理或管理代理。

反观国会通过的2013年分层管理法令，只是对建筑总监所委任的管理代理有上述规定，却对市场上的产业经理没有这个规定。在这种情况下，发展商就会通过注册子公司或联号公司，通过委任自己所熟悉的人进来管理，进而让这些人来协助稳守发展商在这个楼盘的利益。

避免经理与发展商同谋

若国会没有通过立法，针对产业经理有所约束的话，就难免有产业经理违背本身的专业操守，通过各种方式来守护发展商在某个楼盘的利益，甚至背后公然跟这些发展商狼狈为奸，进而影响到其他购屋者的整体利益。

2013年分层管理法令对管理委员会有诸多规定与限制，却忽视了产业经理的专业操守，往往是引发或导致更多问题沿生的关键因素。

看来新任的地方政府发展部长，有必要认真思考如何通过国会立法及改革的方式，对国内的产业经理及整体的物业管理领域，进行大幅度的改革与整顿工作了。