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发展商要收“地契保管费”?

2022年11月16日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com

 


问:

郑律师,您好!我有分层地契的问题想咨询。

我之前购买了一间公寓。

2016年说可以申请分层地契,也交了500令吉费用,接下去就没什么消息了。

2017年搬家,那公寓没人住,还有继续供。

2019年中,应该地契出了。但业主不知道,没有收到电邮、信息,甚至一通电话也没有叫业主办理手续。

2020年尾,收到律师打来说地契出了,你们要拿吗,那时已经行动管控令(MCO)想卖了,业主就跟律师说等卖了,直接过给新屋主。

结果MCO长达2年,屋子还是难卖,业主也不能跨州就只好空置。

到今年再询问,发展说你的地契我们帮你保管了差不多2年,每个月需征收300令吉,必须付保管费再弄地契。这费用业主事前都不知情。

请问有什么方法可以减低发展商这收费吗?

Evonne Lim


答:

Evonne 您好!

分层地契法令并没有列明发展商有权力征收保管费用。

建议您查阅您跟发展商之前签的文件,是否有这样的条款给发展商征收这费用。如果有这条款,您也可以尝试跟发展商量折扣这费用。

最理想的还是尽早把转让手续完成,这不只能保障您自身在法律上的权益(例如在常年大会时有投票权),同时也可以避免以后买卖不必要的麻烦,影响买卖进度。

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发展商迟交屋 买家无法索赔?

2022年08月15日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

发展商延迟交屋,
买家就一定能获得赔偿金吗?

发展商是否可以免于支付行动管控令(MCO)造成的违约金?

Ha Siaw Shyong v. Minister For Local Government And Housing Sarawak & Anor的案件中,讨论了这个重要问题。

案情:

申请人(购屋者)于2017年4月18日与Musyati Development Sdn Bhd(发展商)签署了一份买卖协议,以购买诗巫第7座660号地块一个名为“Hann’s Residence”的项目中(以下简称项目),称为A-13A-15的住宅单位 (以下简称单位)。

该单位本应于2019年12月30日(“移交日期”)或之前移交给买家。

2020年3月,由于2019冠状病毒病疫情,举国进入封锁状态,砂拉越自然也不例外。

砂拉越与全国其他地区一致,颁布了2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令)。

根据该法令第10条文,砂拉越地方政府与房屋部长作为第一答辩人(“部长”)有权采取措施,以减少冠病的影响。

部长可延长限期

同一法令第6条文授权部长,透过州宪法颁布延长任何期限。

部长根据该法令允许的第一个延长期限,是从2020年3月18日至2020年8月31日(以下简称“第一期限”)。

因此,买卖合约中的拥屋权转让期限及逾期交屋违约金(Delivery of Vacant Possesion and Liquidated Damages)期限,将不计入2020年3月18日至2020年8月31日这段期间的期限。

过后,部长援引该法令第10条文,于2020年9月22日发出通知,将“第一期限”从2020年9月1日延长至2022年3月17日(以下简称“第二期限”)。

换句话说,由于获得2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令)的保护,并获得房屋及地方政府部批准。发展商们在“第一期限”和“第二期限”期间豁免支付逾期交屋赔偿金(LAD) 。

一般情况下,如果发展商延迟移交房屋锁匙给购屋者,必须根据买卖合约,支付逾期交屋赔偿金给购屋者。

购屋者指控2020年9月22日允许“第二期限”的通知,是非法、滥权、法律错误、无效、不合理和/或不公平,因此入禀法庭申请司法审核。

判决:

部长的决定权必须是涵盖整个房屋发展行业,这是为了保护该行业,最终也是为了保护购屋者的权益。该法令允许发展商在上述期限内豁免支付疫情和行动管控令(MCO)期间停工,导致延迟交屋的违约金,是为了在国家致力对抗疫情对人们健康造成的不利影响之际,也让产业领域各个层面有个“喘气”空间。

鉴于这些情况,以及部长对产业发展行业拥有监管权这一事实, 829法令和部长的上述决定不是非法的。

正如该决定据称对购屋者造成了伤害一样,人们必须顾虑到,当局如果不作出上述决定,会对广大公众造成伤害。

购屋者寻求对部长针对“第二期限”而非“第一期限”所作出的决定进行司法审核,此举已间接受制于部长针对“第一期限”的决定或裁量权。因此,购屋者提出的司法审核,必须被视为是一项有选择性的行动,而且他承认“第一期限”的斟酌权没有违法。

购屋者的问题是,他丧失了“第一期限”结束(2020年8月31日)至2021年8月30日(发展商移交房屋给购屋者)期间,发展商因延迟交付空置单位而必须支付的额外违约金。

购屋者的论点集中在他因部长的决定而损失的违约金,并没有证明部长行使的自由裁量权,不仅对他,且对一般公众都是错误的。因此,可以说这个司法审核申请,动机完全是出于自身利益。

结语:

2020年减少冠病疫情影响临时措施法令允许发展商在上述“第一期限”和“第二期限”内,豁免支付因延迟交屋而必须支付给购屋者的违约金,而且这也是属于部长的权限范围。

 

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电梯常故障 管理处不理……

2022年06月22日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

我家公寓的升降机经常故障,非常麻烦,而且一坏总是要等几天才有人修。

我们多次向物业管理反映,请他们寻找解决方案,看是更换维修商等之类。

但管理处总是用各种理由,比如说MCO有人来维修就很好了?你们管理费才那么一点点要找谁维修?甚至恐吓我们说再吵他们就不找人修了。我们真是投诉无门啊!该怎么办呢?

SN Toh


答:

SN Toh,您好!

需要从两个角度探讨您面对的问题:

其一,管理处的执行力
其二,管理费的入出评估

如果民选的管理委员经多次投诉后,并未改善,就需要向以下两个机构发出投诉:

1) 建筑专员(Commissioner of Building)
2) 仲裁庭(Strata Management Tribunal)

再来就是探讨经费。

该区的管理费缴交率是否达合理水平,笔者过去的经验发现,很多时候不是管理委员不想办事,而是兜里清凉,难办而已。

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新屋缺陷 9个月都还没好!

2022年03月15日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

您好,

我的缺陷报告(Defect Report)是在2021年4月21日提交的,期间有因为行动管控令(MCO)而不能动工,直到2022年1月25日,发展商还没把做好缺陷整修,我被告知这个星期就能完成了。

买卖合约虽没有说明假如缺陷整修没在特定的期限里完成的话需要赔偿,但我想询问缺陷整改(Defect Rectification)有没有要在一定的期限里完成?

若有,超过期限的日子能不能要求发展商赔偿?赔偿金又该怎么计算?

TC Soon


答:

TC Soon,您好!

您的提问,需要考量两个律法基础:

其一,第118法令,1989年房屋发展(管制与执照)条例中的列表H中,有明文提出发展商需要在收到缺陷投诉报告后的30天内完成:

“shall be repaired and made good by the Vendor at its own cost and expense within thirty (30) days of its having received written notice thereof from the Purchaser and if the said defects,“

其二,您的个案有别于常规,因冠病疫情,国家领导根据《1988年疾病控制法令》及《1967年警察法令》,颁布了行动管控令和2020年减少冠病影响临时措施法令,2020年3月18日至2020年8月31日为豁免期 ,这段期间不会计算空屋持有权(Vacant Possession)的保修期,包括发展商针对房屋缺陷所需进行的维修工程期限。

但是,按照您的投诉的时间点,并不在豁免期间,故根据律法角度,发展商需要遵守第118法令,1989年房屋发展(管制与执照)条例来完成您的投诉。

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雪隆PR1MA,正在赶进度!

2022年01月14日

隆雪的PR1MA买家,
你们等急了吗?

先前的行动管控令(MCO),导致国内可负担屋建设被迫拖延竣工。而一个马来西亚人民房屋计划(PR1MA)如今已经恢复隆雪区的工程,积极追赶工程进度。

一马房屋机构主席拿督法都峇里博士出席“我们的一马房屋旅程“活动时指出,目前正积极朝着新的竣工日期买进,誓言继续提高M40中等收入群体的拥屋率。

他也解释,该机构先前一直在努力确认“病态项目“(Sick Project),尤其是因为管控令为无法施工的项目。

在雪州共有5项PR1MA计划,分别坐落在加影、赛城和武吉皇冠城镇,其中3项已完工,剩余2项还在建设中;在吉隆坡则有3项计划,其中2项已完工,剩下一项还在建设中。

承包商须依约完工

其中,武吉皇冠城镇和十五碑的两个计划已被归类为病态项目,目前已展开增派工人措施,以加快项目的进度。

他指出,这两个计划位于策略地点,销售表现令人鼓舞。十五碑项目已售出95%,而武吉皇冠城镇已售出77%。”

在追赶进度的同时,他也提醒所有承包商和工程顾问,务必按照已签署的协议完成项目,否则将采取行动。

 

 

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MCO害我MOT做不及被罚款

2021年12月17日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

 

问:

今年我拿到了新屋钥匙,4月就把地契转名备忘录(Memorandum Of Transfer,简称MOT)的资料交给律师,结果最近竟然收到土地局的罚单,说期限已到但我却没处理好MOT。

我质问律师,律师说发展商是在期限内的最后几天才提供资料,他们碰上土地局在行动管控令(MCO)期间采取预约制,因此一直拖到现在。

发展商认为他们已在期限内提交资料没有错,律师将责任怪在土地局,土地局又坚持罚款,我难道就只能忍气吞声支付罚款吗?

Linda


答:

Linda,您好。

假设发展商已按时提供信息,延迟是由 MCO 造成的,建议您的律师向土地局写一封关于罚款的上诉信,在信中说明事件的时间顺序,并请求土地办公室豁免和/或减少罚款。

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拍卖巨浪席捲M40底层

2021年11月12日

报道:李治宏
拍卖潮来袭·系列2

除非你现金雄厚到一笔付清,不然买房都会跟银行贷款,这种贷款其实是将房产抵押给银行。

理论上,房子还在供款期间,银行才是真正的业主。

万一借贷者(屋主)无法如期还供款,银行就可以拍卖房产,将收回的款额用来抵债。

但是,房贷违约导致房产被银行拍卖,并非穷人的“专利”。

产业拍卖专家谢廉义就指出,新冠疫情改变了很多事,甚至是拍卖房产涉及的业主,也扩大至收入更高的层面。

他说,因违约被拍卖房产的业主,过去主要是40%低收入群体的B40,经过疫情肆虐后,涉及的业主已扩大到B50。

根据统计局的数据,B50的家庭收入是每月5880令吉或以下 ,也就是中产M40的第一个10%人口;而月入在4850令吉以下被界定为B40。

被拍卖的房产种类方面,房市供应最多的是住宅,被法拍的房产自然也是住宅佔多数。

谢廉义也是AuctionGuru.Com.My 创办人,他接受《南洋商报》专访指出,被拍卖的住宅,以排屋占最多,接着是公寓、服务式公寓和组屋。

2020年各州家庭收入情况

资料来源:统计局

短租业主打击大

还债违约,屋主肯定是财务压力沉重或现金无法週转,所以靠商用房产,尤其是短租在行动管控令(MCO)期间没有需求,也相当严重打击这业商用房产的业主。

谢廉义指出,被拍卖的房产种类也看到另一种趋势,就是商用产业中被拍卖的小型家庭办公室(SOHO)和SOFO那一类的公寓佔最多。

“因为这类产业很多用来短租或充当办公室,而疫情和管控令期间,很少人回公司上班,业主收不到租金,甚至供不起房贷 ,造成这类产业的拍卖增加。”

提到店舖被拍卖的情况是否严重,他说,涉及的主要是第二和第三档次地区的店铺。

“在黄金地段的商业区,商舖被拍卖的情况较少见,即使有,也很快快就成交。”

相关报道:
延缓还贷结束-拍卖潮来袭
首都拍卖屋冠全国
铁饭碗罩不住 公仆拍卖急飙

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该出手买房了吗?

2021年06月14日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

去年初爆发了2019冠状病毒病疫情后,
辗转一年多,我们又回到了封城锁国的日子,
而这一次是第三次了。

在当前的全面封锁下,潜在购屋者再次发现自己的购屋计划受阻。经历了颠簸动荡的2020年,那些已暂时搁置购屋计划,等到经济环境好转时再付诸行动的潜在购屋者,再次面临周而复始的各种行动管控及艰辛的市场状况。

去年初爆发了2019冠状病毒病疫情后,辗转一年多,我们又回到了封城锁国的日子,而这一次是第三次了。

在当前的全面封锁下,潜在购屋者再次发现自己的购屋计划受阻。经历了颠簸动荡的2020年,那些已暂时搁置购屋计划,等到经济环境好转时再付诸行动的潜在购屋者,再次面临周而复始的各种行动管控及艰辛的市场状况。

尽管这些优惠和利好因素,可能会诱使您最终作出重大举动,但购买诸如房屋之类的高价产品(Big Ticket Item)不能出于一时冲动,无需做“功课”就可以一时兴起,贸然的作出购屋决定。此举您不仅会背负长达30年(或更长时间)的长期财务承诺,而且快速的变卖资产套现,已不再像以往那样容易。

无论“买家市场”有多大,购屋者先做好功课和自我风险评估仍是至关重要。(档案照)

更难预测需求

对于那些希望把即将购买的产业作为一项投资资产的买家,长期而言,关键在于有关产业投资的永续性。随着疫情的颠簸起伏不定,需求的预测可能会变得更加艰难。

如果你是基于自我升级或财务目的,希望在未来某个时候转售产业,或将发现变卖资产套现其实并不那么容易,也可能没有预期般那么有利可图。

尤其是如果你不幸的买入一个不那么容易转售的产业种类,或是有关产业坐落在非策略性的地理位置,又或是不巧遇上数以千计的新发展项目如雨后春笋般涌现,又或者是你的产业是坐落在竞争激烈且人口密集的地点,人们拥有众多的替代选择,你将更难以转售你的资产套现。

做好功课评估风险

在当前这种许多事务都岌岌可危的大环境下,人们最不想做的就是在没有事先做好充分准备或有可靠后备计划的情况下进行抵押贷款,以免万一出现不利突变,自己将陷入万劫不复之地。正如我们所见,新增确诊病例重新上升,将迫使当局采取更长久的各项行动管控措施,以切断传染链。

对于那些一直在等待合适时机,手上拥有必要资金,并已做好资金长期被捆绑心理准备的人,那么当出现合适的产品及合适的地点,并可以讨价还价时,就别再迟疑,应把握这个机遇。

对于那些打算购屋自住、提升到更好房子,以及购屋进行投资的人,肯定会遇到不错的买入良机,但无论“买家市场”有多大,先做好功课和自我风险评估仍是至关重要。

这适用于那些希望买屋供未来入住,而购买兴建中甚至未动工房屋的购屋者。

管控令致延期交屋
事先调查免购屋梦碎

正如大家于MCO 1.0和MCO 2.0期间所见,房屋建筑活动因管控令的限制而受到影响,最终导致延迟竣工,有些更不幸的全面推迟。

虽然一些发展商公开承认并宣布完工目标不可避免地会延迟,但我们极力建议潜在购屋者自行确认他们购买的房屋是否会延迟竣工。

如果不这样做,购屋者可能将因为未获得住用证,而无法如期入住有关房屋。你只需拨打一通电话及上网浏览相关资讯,就可避免你的美梦在完全出乎意料之下破灭,以及在发现你首选的房屋不再可供购买,直到另行通知为止后,被迫对自己的购屋计划作出最后一分钟的改变。

如果发展商认为目前推出新楼盘所面临的滞销风险太大,市场也暂时被扰乱,那些原订于今年推出的新项目也可能会延后面市。

发展商押后新楼盘

在当前的疫情冲击下,那些大型发展项目,涵盖多个不同发展期的发展商,也可能改弦易辙,更改全盘发展计划,调整每一期推出的项目细节。

去年,新推出的住宅单位按年下跌21.3%,从2019年的5万9968单位减少至4万7178单位。自2010年以来,除了2010、2011及2016年,其他年份新推出的住宅单位都是5万7000单位以上。

在这11年当中,单一年度推出单位最多的是2017年,当年新住宅单位多达7万7570。

但那些致力于根据原订计划推出新项目的发展商,则对市场前景保持乐观,只是在数次的行动管控期间暂时押后推出新楼盘。

地点仍是最重要考量

无论我们是否处于疫情当中,这句口头禅都与以往一样重要:地点、地点和地点。

这是因为在购买房屋时,无论是自住还是投资,房屋所在的地点就是一切。无论房子的设计有多好,房屋所在地是属于与其他主要商业枢纽和中心地区相连的位置,对于提供便捷的生活方式至关重要。

依据你的生活情况,直接和近距离的环境也必须与你的需求匹配。例如,你是全日工作制的单身汉,或是有孩子甚至是多代人同住一屋的一家之主。

考量方便与不便因素

基本设施、可达性、便利设施、公共交通、工作场所、教育和城市生活都在提供令人满意的生活体验方面发挥着各自的作用,在选择房屋时必须考虑这些重要因素。

你不仅应考量便利性,也应把不便因素考量在内,而这可以是一般情况或是根据你个人的喜好。不仅方便因素,还必须注意不方便因素,这可以是一般性的或特定于您的偏好。例如,有些人选择住在更繁华的地区,而其他人则可能会选择谧静的郊区。即使是投资物业,也必须考虑到相同的考虑因素,因为业主要预测租房者和租户的倾向。

在最糟糕的其中一种情况下,购屋者可能会发现自己讨厌刚购买的新房,因为他们刚发现到,其新居与商业区或主要市中心的距离有多远,而实际上他们想要的恰好相反。

疫情危机中不乏机遇

简而言之,像当前冠病疫情这样的危机时期,可能并不完全是厄运和阴霾,因为乌云中不乏机遇。

当事情似乎被拖延且永无止境时,不要失去实现梦想家园目标的希望,而你只需根据各项防疫标准作业程序采取一些额外的步骤,即可实现你的梦想。

任何准备都不是浪费

在这样一个动荡的时期,任何准备都不是浪费,提高警惕只是为了自己好。对于等待疫情过去已等了一年多的购屋者来说,如果事情正朝着你要的方向演变,请不要再等待,以免为时太晚。

对于那些认为拥屋仍是一个遥不可及且有风险的人,请改变你的想法,并探讨如何善用MCO期间可能出现的机遇。适时了解市场上新产品的最新状况,并在实现你拥屋目标和维持当前生活方式的成本之间作出一个权衡。

尽管一旦疫情结束后,这个世界路在何方,仍是我们必须谨慎以待的重大格局,但在微观层面上,我们也应尽自己的一分力量参与经济,并根据自己的财力范围,竭尽我们所能协助促进经济发展。

Categories趋势

政府减租多半年

2021年06月10日

租用中央政府土地或建筑屋的商家,
年底前租金继续减半!

能源及天然资源部长拿督山苏阿努亚博士宣布,本来租金减半优惠只到6月30日,该部决定再延长半年,直到12月31日。

他在文告中指出,这是为了减轻商家在行动管控令(MCO)期间的负担,更好地掌控现金流以维持营运。

此外,该部门也通过该野生动物保护及国家公园局(PERHILITAN)旗下的生物多样性保护信托户头( Akaun Amanah Konservasi Biodiversiti ),批准17万9426 令吉紧急拨款,分配给10家动物园与常设展览的野生动物福利关怀基金。

他担忧,动物园与常设展览除了因为失去入门票收入,还得承担高昂的营运成本,包括准备食品、药品和畜牧管理。

在2020年的MCO期间,政府已拨款390万令吉,而国家能源也通过企业社会责任计划拨款50万令吉,分阶段从2020年5月起,提供给25个受影响的动物园与常设展览。

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发展商盼修法允延工

2021年06月1日

全面管控令卷土重来,势必冲击建筑工程进度!大马房地产发展商公会(REDHA)主席拿督孙兴存呼吁政府尽快修改“减少冠病疫情影响临时措施法令”(829法令),保护发展商。

政府去年10月宪报颁布了829法令,借此推出各种措施来降低冠病对国人的冲击,包括数个经济振兴和金援配套。

孙兴存

其中,该法令还保护指定行业免于因未履行合同义务而采取的法律行动。这个“保护期”原本在今年4月到期,之后延长至6月。

孙兴存指出,随着全国再度实施全面封锁,建筑工程延误将影响原订的完工和交付日期,因此呼吁政府修改这法令,以保护业者免受法律对付。

另外,他感谢首相丹斯里慕尤丁在上月21日的贸工部会议上,听取业界的意见。而该会也了解共同抗疫的重要性,并确保所有发展商及建筑工地方严守防疫标准作业程序(SOP)。

他重申该会对政府抗疫的支持,而作为大马房地产发展商领导,将继续与政府合作,保障工业、相关利益者、人民及国家的福利。