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有多余钱 先还房贷还是投资?

2023年09月9日

文:陈淳欣(执业财务规划师)

提前还房贷到底划不划算?

在考虑买房产时,哪些因素才是最重要?如果问房地产专家,他们可能会强调:“地点!地点!地点!”但从财务规划师的角度来看,最核心的在于你现在的财务状况。同时,先还房贷还是投资好?听听专家意见。

根据 2021 年下半年国家银行金融稳定报告的数据,大约有60%的家庭债务与住房有关。超过 70%的首次购房者的贷款价值比(Loan-to-value)比率超过了 90%,这增加陷入负资产境地的风险。

而自从2022年5月起,我国的隔夜政策利率(Overnight Policy Rate)已连续上调5次,导致越来越多的借款人难以负担每月的贷款,这迫使金融机构不得不公开拍卖这些房产。

这种趋势在一定程度上是因为马来西亚的房价很高,让很多人难以承受。

此外,市场上流行的观念强调买房比租房好,结婚前至少要有房子,加上社交媒体上不断涌现出许多人购买、豪华装修房屋的案例,让没有房子的人感觉买房是必不可少;房产导师大力宣传如何借助房地产快速杠杆债务,鼓励透过房产获取被动收入,进而达到财务自由。

因此,即使在经济条件未必充裕的情况下,仍有人不遗余力地购置房产。尽管这些观念和知识值得追求和学习,却未必适合每个人。

在追求梦想家园和财务自由之前,最重要的是确保经济状况能够支撑。否则,一时冲动的决定可能会让你长期背负沉重的债务,陷入困境。

债务占净收入35%内

合理的房贷占收入比例是多少?

作为一个普遍的原则,我们应尽量减少个人债务,将所有债务控制在净收入的35%以内(包括房屋贷款、汽车贷款和学生贷款)。更具体地说,房屋贷款大约占25%。即使没有其他债务,也建议将房屋贷款限制在25%左右。

毕竟,房贷是长期债务,如果将整体负债推至35%的上限,而短期内还计划购买新车,那债务占收入的比例就会超过了35%的界限。

买房不仅仅需要考虑房贷,还会涉及很多费用,比如水电费、管理费、保险费、储备金、评估费等。因此,在考虑买房时,也要仔细想一想自己是否负担得起这些花费。

利率上涨债务变多

以小明为例,每月赚的钱扣除生活费和车贷后,还剩大约2000令吉。如果他用来购买月供大约2000令吉的房子,就会有相当大的风险。

假设贷款金额为50万令吉,期限为 35 年,利率为 4%(标准化基准利率,SBR 3% +1%)。房贷的月供金额将为2214令吉。如果利率上调,房贷金额也会增加(固定房贷利率除外)。

根据这种情况,小明若需要支付与房屋有关的额外费用,可能需要削减生活支出或借助信用卡来周转。此外,如果利率上涨了 1%,他的月供就会增加约 300 令吉,这将增加他的还款负担。

为了能够支付房屋贷款,他就不得不在基本需求、生活质量和家庭责任之间作出牺牲。甚至可能需要寻找额外的工作机会,以赚取更多的收入。原本以为买了房子后生活会变得更好,结果却增加了许多“不得不”的挑战。

因此,如果能够遵循这个指南,并且留出一些预算用来应对不可避免的开支,那么就能够有效地预防未来可能出现的现金流问题。同时,还能够有额外的资金可用于其他财务目标,比如紧急备用金、旅行和退休计划等。

还贷或投资视个人要求

有些人在社交群里问:“如果我每月手头有多余的钱,是还贷款还是投资比较好?” 一般情况下,人们倾向于建议投资,因为如果选择投资回报率比贷款利率更高的投资工具,长期下来获得的收益会超过省下来的利息。这些建议通常是基于回答者的个人观点,而不是针对提问者的实际情况做出回应。

想想看,一个对你毫不了解的陌生人怎么可能仅仅通过一个问题就能给你提供真正适合的建议呢?

艾玛是一位35岁的女性,最近刚买了一套房子。她是一个谨慎的人,不喜欢背负沉重的债务,也不太愿意承担高风险的投资。她打算在 60 岁的时候退休。

在这种情境下,将多余的资金投资于回报率高于住房贷款利率的投资是否真的适合艾玛呢?很显然,未必如此。

多还债务少付利息

相反,如果艾玛选择将额外的500令吉用来还贷款,这会在未来积累16万的利息节省。贷款期限也会从 35 年缩短至 25 年。这个决定将使她在60岁时就能还清房贷,而不是要延长到70 岁。同时,她也避免了为了追求高回报的高风险投资而夜不能寐,也不用担心辛苦积攒的钱可能会丢失。退休后,她能够专注于享受晚年生活,摆脱房贷的烦恼。

因此,要偿还贷款还是进行投资,需要考虑的因素超越了单纯的计算利率。

1)个人目标

你更趋向于尽早摆脱债务,还是愿意在实现其他生活目标的同时承担着抵押贷款的责任?

2)风险承受能力

高回报通常伴随高风险,你是否能够承受市场波动,或者偏向稳定的投资收益?

3)投资知识

你是否具备投资知识,并愿意投入时间研究和管理,或者只是希望顺利偿还贷款?

4)未来计划和开支

你是否需要留笔钱来应对未来可能的支出,如子女教育或医疗费用?

5)退休和长期计划

你是否希望在退休时仍然还着房屋贷款,还是更倾向于退休时房贷已还清?

要做出明智的决定,需要平衡考量财务和非财务的因素。你的选择应该与你的价值观、背景以及全面的生活规划相符。

(注:本文仅供财务教育目的,并不应视为财务建议。)

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人生目标──买房 但银弹够吗?

2023年01月26日

为了拥有人生的一套房子,
辛苦大半辈子还房贷值得吗?

买房是每个人终其一生的目标,甚至甘愿省吃俭用、勒紧裤腰都要买上一砖一瓦,但买房永远离不开贷款,而这也意味着当买房一锤定音的那一刻起,也表示着需要背负房贷至少20年。

这对一般家庭无疑是一笔沉重的负担,尽管有些人认为苦中有甜,甚至是辛苦半辈子也值得的一个负担,但在买房前,你是否真的已准备好充足的银弹?

或许你会认为,先把房子买下再打算后续也不迟!

且听听迈悦理财教育机构创办人兼执业财务规划师周志强怎么说。

买房前先检视个人财力

周志强指出,从理财角度来看,买房前首要检视个人的财务能力,而非房产项目的地点或设施。

他说,一些人会趁促销时期快速做出下订的决定,并将每月房贷供款问题稍后考虑,然而这样的想法实际上为自己设下陷阱,因此若还款能力不足,还是别轻易做出买房决定。

近期,国家银行接连升息带来连锁反应,我国房屋买卖已连续3个月陷入低迷。

根据MIDF投资研究分析报告中引述国行最新数据指出,继去年9月和10月的房贷申请额分别下跌11.1%和7.3%后,11月份则按月下滑2.9%,写下连续下跌3个月的纪录。

分析师认为,这主要归咎于隔夜政策利率(OPR)在去年9月和11月调涨,共2次,以及部分买家在第15届全国大选前,采取观望态度。

周志强

MIDF投资研究则认为,从房贷申请数据显示,房地产销售情况将继续受到冲击,而且升息可能会压抑房产需求。

因此,若考虑买房,或许可从这3个方法计算,以测试自己的财务能力,究竟可负担什么价位的房屋或可承担多少的房贷。

所以,买房前了解自身的每月还款能力是买房攻略的榜首,尤其在升息浪潮下,每月房贷供期或许会逐月递增,因此,周志强建议,买家可将家庭或个人净收入的40%预留,作为买房预算。

举例:若家庭净收入为1万令吉,那么每月可负担4000令吉的房贷。买家可在购买理想房产时,以此作为参考。

或者,买家可以年收入乘以6至8倍,计算出最符合个人财务能力的房产价位,如若个人年收入为5万令吉,那么可将目标锁定在30万至40万令吉之间的房产。

周志强说,买房是人生大事,应该为自己设下3至5年来达成目标。

他认为,若每月可将净收入的40%存下,基本上已经可支付装修费、税金等开销,才算是为买房凑足银弹。

向银行借贷时须货比三家,寻觅出最适合自己需求的贷款。

小心陷入“利率圈套”

周志强披露,一些人对“降低利息善用现金流”有所误解,打算拖长车贷供期,把每月省下来的钱加快还清房贷。其实,这已经陷入“利率圈套”。

他说,汽车贷款采用固定利率,而房贷则是余额递减利率,因此贷款额一样为10万5000令吉和一样的贷款期,但采取不同利率制度计算,每月还款额也有很大的天壤之别。

按照固定利率计算,每年还款额都以原本贷款的10万5000令吉计算利息,而房贷利率则是根据每月拖欠的母金计算利息成本。

若剩下5年的还贷期,10万5000令吉汽车贷款每月供款为2038令吉75仙,有效年利率达6.18%;而相同的房贷款额,每月供款为1931令吉37仙,有效年利率依然为3.95%。

周志强分享,以上例子显示,不能单单以表面利率来决定利息成本,无论是拖长车贷或其他个人贷款供期,这种做法实际上都无法降低每月偿还的利息。

向银行借贷须货比三家

他亦提醒,国人向银行借贷时须货比三家,寻觅出最适合自己需求的贷款,并留意房贷的锁定期限(Lock-In Period)

他说,锁定期限越短越好,可让买家不得不提早终止合约转换银行或无法偿还贷款或转售房屋时,避免被征收罚款。

资料来源:中国报

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狮城屋主 不再提早还房贷?

2022年07月22日

你会选择提早还清房贷吗?

在新加坡,还是有不少人选择提早向建屋局偿还房贷,但考虑到经济前景,似乎越来越多人选择“现金为王”。

根据8视界新闻网报道,根据建屋局提供的数据,去年提早偿还部分房贷的人数有2.33万人,比5年前的2.68万人,少了13%。

今年首5个月,有9800人选择提早偿还房贷。

截至去年底,向建屋局借贷的61万位屋主中,约有一半的人已经还清房贷。

建屋局解释,过去5年向当局贷款的人数减少。若从整体来看,这些年来提前偿还房贷的屋主比例,维持在8%左右。

如果屋主剩余的贷款额为10万新元(约32万令吉),并还有15年的时间才还清贷款,那提前偿还2万新元(6.4万令吉),能够让屋主省下8200新元(约2.6万令吉)的利息。

储蓄增加 用于投资?

分析员也指出,过去几年的利率偏低,让许多屋主转向银行贷款。除此之外,也有些买家想要保留更多流动资金。

合登房产集团研究主管李思德受访时指出,多年来,新加坡人的储蓄金额逐年增长,但偿还数额维持相同水平,推估是人们转向更好的投资渠道。

建屋局建议屋主在有足够经济能力时才提前偿还房贷,而这么做也不需要缴付行政费用或罚金。

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中国5天批房贷 过户隔日放款

2022年04月19日

这就是“中国速度”吗?

中国《证券日报》报道,今年以来,中国已有多个城市松绑或取消了限购限售措施,并下调房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度等,适当地刺激房市。

同时,各大银行也加入提振房市的行列,提速房贷放款。据国有大行的个人贷款经理透露,目前批贷只需要3至5个工作日,只要房子过完户、办完抵押,隔日就可以即刻放款。

据了解,银行们目前的房贷额度充足,符合放款条件即可放款,与此前放贷时间相比,整体放贷速度提升了不少。

一家股份制银行的个贷经理告诉记者:“目前房贷审批速度进一步加快,批贷大概需要2至3个工作日,过户及做完抵押后3至5个工作日放款。”。

提振交易量

由于银行放款时间提速,最近房产成交量比较高。

一家房地产中介人士说:“以某片区成交量来看,基本维持每天成交一套的节奏,而且待售房源充足,客户选择性比较大。”

中原地产首席分析师张大伟受访时指出,虽然信贷政策持续宽松,但热点城市居民改善性住房需求的信贷政策依然严格,房地产市场热度恢复得较慢,市场对出台更多的政策仍充满期待。

 

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房贷再融资是个“坑”?

2022年02月7日

房贷再融资,
耳熟能详,但又似雾里看花。

简而言之,再融资(Refinancing)就是贷款者再向银行借款,偿还现有的房贷,借以套现来舒缓资金紧张的压力,亦能降低房贷利率,缩短抵押期限等等。

但总有借贷者因错误衡量利与弊,事后才懊悔,尤其忽略了再融资涉及的多项费用,反而加重债务而得不偿失!

南洋地产的《我要买房》第十一集,将由iMoney的贷款顾问唐敏晏,与你解析何谓“有意义”的房贷再融资以及重要资讯!

本期看点:

– 何谓房贷再融资?
– 房贷再融资的利与弊?常见误区?
– 看准再融资的“好时机”!
– 再融资过程需时多久?能应急吗?
– 原来还有这些成本费用!该如何计算?
– 何谓划算的再融资计划?

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