这是在酝酿抢房潮吗？

海外买家涌入纽西兰，豪华公寓竟出现严重供应不足！

对普通纽西兰人来说，一套价值 3000万纽币（约8300万令吉）的豪华顶层公寓或许有点贵，但对高净值的海外买家来说，这只是“小菜一碟”。

据《 NZ每日财经》报道，这是因为世界各地的热门城市的房价日益攀高，许多房产已达天价，如位于纽约中央公园附近的七居室顶层公寓，售价达2.5亿美元（约11.72亿令吉）。

为此，纽西兰的“低价”房产，对这些超级富豪来说，简直就是“便宜又大碗”，是理想的避风港投资热点。

苏富比董事总经理盖文举例，被称为“豪华空中住宅”的奥克兰阿尔伯特街 51 号，80% 的单元被抢购一空。

“对买家来说，相比其他地点的市中心海景公寓，就是九牛一毛。”

该公寓顶层面积达 600 平方米，全幅海景，设有四间卧室、七间浴室、多个起居室、美食厨房、健身房和办公室，售价 2600 万纽币（约7242万令吉）。

同时要价3000万纽币，位于奥克兰的 Seascape的顶层公寓，一位西班牙买家在没看过的情况下就买了一套。

不仅如此，来自美国、英国和亚洲的买家也有类似的需求。

“纽西兰的豪华公寓严重供应不足，而当地人也渴望从中分一杯羹，那些想换小户型的如今更倾向于豪华的生活。”

与此同时，多名房地产经纪和开发商也纷纷表示，目前纽西兰的豪华房地产市场非常火热，高净值的买家们不惜豪掷万金购买精品产业。

供不应求
一房难求

有钱还怕租不到房？是的，在纽西兰真的有钱却租不到房！

纽西兰陶朗加地区的租金中位数已上涨至每周650纽币（约1810令吉），但是潜在租户仍超出想象，有个单位在挂牌出租两天内就已吸引了50多名的申请者！

更值得关注的是，根据房地产投资者协会发言人朱莉，上述案件并非个案，而是大部分房产都面临这情况，即出租房的供应量低，但是却要面对高需求量。

根据电商平台Trade Me最新数据，自去年1月以来，陶朗加的周租金中位数上涨了5%，即30纽币（约84令吉）。

尽管如此，社媒上的私人房东广告经常收到求租申请人的“轰炸”，结果好坏参半。她预计租金中位数将继续上涨，因为随着租户搬迁，房产将以当前市场价格重新上市。

Tauranga Rentals总执行长丹路斯庇说，出租物业的需求仍然“巨大”，供应正在减少，该公司目前只有几处房产正在招租，其他的很快就被抢走了。

“利率上升给房东带来了更大的压力，并且没有额外的现金来改善他们的出租房以满足新的出租房要求。”

他直言，房东感受到了政府取消出租房利息抵税的影响，因此房东们“经常”卖房，这也让事情变得更难了。

丰盛湾的房东雷彻尔表示，刚将一套房子租给了一位“可爱的女士”，她有三个孩子，而且各方面条件都很好。夫妇两已经拒绝了其他几位在租赁记录中存在“小瑕疵”的申请人。

“过去我们曾经考虑过这样的租户，让他们有机会更新他们的租房记录。我们通常会给他们六个月的固定租约期限，从而让他们改掉过去的不良记录。他们中大约有一半后来成为模范租户，许多人在多年后仍继续租下去。”

他坦言，政府推出的部分新租赁条例取消了“无理由”提前 90 天通知租客搬离的选项，“固定期限”现在允许租户无限期居住的权利。

“不是每个人都能买房，也不是每个人都有资格获得社会住房，因此真正需要好的房东和温暖、干燥、安全和可持续的出租房来满足我们不断发展的城市的需求。”

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纽西兰移民潮再现 推高房价？

移民潮能缓解
房价下跌吗？

根据纽西兰统计局最新数据显示，疫情3年来，纽西兰净移民人数首次增加，逆转了之前的移民流失趋势。同时，海外买家和想回国的纽西兰人的购房兴趣上升。

据OneRoof报道，财经房产数据公司CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示，房市低迷主要是利率上升造成。通胀飙高，短期内利率不会迅速下降；而贷款价值比（LVR）限制和可能引入的债务收入比（DTI），也增大了人们的贷款难度。

虽然理论上讲，更多的人口意味着更多的需求，会给房价带来上行压力，但是Davidson认为，目前的主要问题是短期因素，即利率与贷款，而不是长期的结构性问题。

新移民通常没有银行贷款历史，也没有立即买房的合法权利，而且暂时没法确定居住地。总的来说，Davidson认为移民人数的增加可能会缓解房价下跌却很难扭转市场；但移民增加很可能会刺激大城市的租金上涨。

另一方面，Remuera地区经纪人David Rainbow注意到，最近数笔销售面向的都是搬到纽西兰的海外买家，其中一人来自新加坡，另外两人来自英国，还有一个人在美国工作了3年，刚回到纽西兰，这4位买家都在寻找500万纽币（约1385万令吉）以上的房子。

惠灵顿的房地产经纪人Ben Atwill也已经接到来自英国、以色列、美国、加拿大、澳洲墨尔本买家的问询。有的移民将获得居留权，着手买房；有的移民是“软性问询”，先联系好，可能6到12个月后再买房。

基督城经纪人Adam Heazlewood也发现海外买家的咨询量开始增加，大多数来自澳洲，也有来自新加坡。

此外，Valocity估值主管James Wilson指出，移民买家只占一小部分，绝大多数纽西兰住宅都是国内买家，这种情况已经持续了很长时间。移民买家很难归类，有的人青睐高性价比的房产，有的人喜欢高端房产。

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• 纽西兰首购族望“屋”兴叹

即使存够钱
但依然买不起

纽西兰首购族能力跌至谷底！

买房是许多人的梦想，甚至不惜穷其一生努力赚钱买入dream house。

然而，纽西兰首购族却面对利率飙升，而买不起房的窘境。

尽管去年纽西兰的房价下跌，但利率上涨与之抵消，因此首购族的拥房负担能力持续恶化，买房目标遥不可及。

根据interest.co.nz的报道，引述《房贷负担能力报告》，目前首购族的负担能力自2004年1月开始记录以来最差。

有关报告主要关注三大指标，即：

• 新西兰房地产研究所（REINZ）公布的入门级房产）（最低的25%）房价
• 主要银行的两年固定期房贷利率
• 25至29岁夫妇的税后收入中位数

以上指标可追踪还款金额（以10%或20%的首付、贷款30年算），以及还贷占税后收入的比重。

因此，当还贷金额占税后收入超过40%时，就被视为负担不起。

2021年12月，还贷金额占首购族夫妇实际收入的32.8%（入门级房产，首付20%，每周还款592纽币（1631令吉））。

但去年12月，这一占比升至37.6%（每周还款额上涨100纽币，至692纽币（1906令吉）），明显逼近40%的极限。

换句话说，尽管房价下跌，但去年首购族的负担能力明显恶化。

而且，以上数字只是全国平均数据，按照去年12月入门级房价58.9万纽币（162万2747令吉），首付20%（11.78万纽币，即32万4549令吉）来计算。

次季房价，
是13年来最大跌幅……

涨得太高，也会有往下跌的一天。

去年经历疯狂飙涨的纽西兰房价，在今年却撑不起来了。原因是中央银行大幅调高利率来遏制通胀，更高的借贷成本冲击了房市买气。

根据CoreLogic的数据，今年次季纽西兰房价下跌2.3%，是自2009年初以来最大的季度降幅，当时是面对全球金融危机，全球经济陷入衰退。

CoreLogic纽西兰研究主管尼克·古道尔指出，人们开始考虑经济衰退和利率上升的情况会持续多久，这抑制了未来的住房需求，而且可能会抑制持续到利率开始下降为止。

跌势超出央行预期？

据纽西兰媒体报道，经济学家们预测今年房价将会跌10%，而且到2023年还会持续跌势。

纽西兰央行曾在半年度金融稳定报告中指出，尽管房价近期下行，但整体房价仍高于可持续水平，房价“大幅修正”是一个“合理的结果”。

但这样的房价跌势，似乎超越了央行的预期。因为在次季，除了南岛城市克赖斯特彻奇上涨3.3%之外，其他主要城市的房价都出现了下跌。

用5年时间复苏

其中，奥克兰房价下跌4.9%，惠灵顿下跌4.7%，全国平均房价降至102万新西兰元（约279.41令吉）。

尼克·古道尔指出，在全球金融危机时，房价在17个月内跌约10%，用了5年时间才回到危机前的顶点。

“虽然2008年和2022年之间的经济和贷款环境显著不同，但住房负担能力更弱了，利率在上升，而不是像2000年代末那样下降。在这种情况，房价的跌势在近期难以缓解。”

资料来源：新浪财经

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升息时代，
房价止涨转跌？

纽西兰中央银行指出，将通过大幅提高借贷成本来应对通胀，因此该国房价可能会大幅下跌。

根据华尔街见闻的报道，该央行在最新发布的《半年度金融稳定报告》中指出，虽然近期房价开始下跌，但依然高于可持续水平，所以房价“大幅修正”，是一个“合理的结果”。

纽西兰央行是从去年10月开始启动紧缩周期，房价随后时开始回落。

这两年疫情期间，全球多个国家的房市都异常火爆，纽西兰就是其中之一，房价在两年内上涨了48%，在去年11月达到峰值后，目前已经回落了4%。

目前为止，房价的回落幅度都是渐进步伐，但若央行加大对抗通胀的力度，相信跌势会变得更加剧烈。

贷款人负担增大

上个月，该央行将官方现金利率上调0.5个百分点至1.5%，并表示希望迅速将其提升至2%左右的中性水平。

“与其他国家的利率变动相比，纽西兰利率的上升幅度很大，是过去20年里幅度最大的加息之一。随着目前的固定利率抵押贷款在未来一年重新定价，偿债成本将大幅增加。一些近期抵押贷款借款人可能会面临偿还债务的困难。”

不过，报告中也指出，房地产市场对金融系统的整体威胁是“有限的”。因为在疫情期间，银行将测试利率保持在6%，仍然高于当前的抵押贷款利率，这可作为一个缓冲，确保债务偿还能力持续。

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纽西兰房价疯涨，
越来越多人买不起房。

如果要你买回你现在的房子，你还买得起吗？

很多纽西兰屋主的答案是“不”！

根据《联合早报》，纽西兰消费者协会发布的最新民调结果显示，若是按照当前的房价，每五名屋主就有三人买不起他们现有的房子。

当中，在60岁至69岁的屋主，66%买不起他们现有的房子。

购买力居次的是50岁至59岁屋主；70岁以上及18岁至29岁的屋主，分别有59%及大约半数买不起他们现有的房子。

该协会通信及宣传部主管拉斯穆森指出，纽西兰的房市失控，加剧了该国被房产“财富分化”的现象。

“如果你还没买上房地产，那拥有房产的梦想将越来越难以实现。目前的平均房价是平均国民收入的12倍以上。”

担心买不起房大于疫情

受访民众最大的担忧是买不起房子，其次才是担忧冠病疫情、电费及粮食价格上涨。

同时，有42%受访者认为他们已完全被排除在房市外，买不了屋子；20%说他们正在存钱买房，却赶不上房价涨势。

为应对冠病疫情造成的经济冲击，纽西兰政府以大幅降息来刺激消费，但随着房贷利率降至新低，促使富人和投资者纷纷进场购屋作为投资，房市被炒得火热，中低收入者只能望屋兴叹。

新西兰人权委员会调查显示，该国住房危机严重冲击被边缘化的社群，并使许多人无家可归。