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利率不变稳房市 新房产陆续来

2023年09月10日

居外IQI:利率不变利房市

专家指出,国家银行维持隔夜政策利率(OPR)将为市场带来稳定,除了对有房屋负担的人们来说是个好现象,同时也让发展商有机会为国人开展更多的房产项目。

更多人可负担房贷

房产科技公司居外IQI联合创始人兼集团总执行长卡斯夫安萨里表示,国行日前宣布OPR将继续维持在3.00%,该公司也预计接下来的11月的货币政策会议也会维持不变。

他说,国行的决定将让更多人负担得起贷款,有房贷者也不会因为贷款利率上升而感到压力,继而调高租户的租金。

他也点出,暂停升息应是基于近期的经济情况下做出的决定,包括我国整体通货膨胀受到控制。

“过去11个月,7月通胀率放缓至2%。这是自2021年8月以来的最低水平。”

此外,即便面对全球经济增长放缓,但我国依然保持增长趋势。

国行的决定将让更多人负担得起贷款。

卡斯夫安萨里说,居外IQI预测我国今年的国内生产总值(GDP)增长率为4.7%,2024年为4.9%。至于国行会在明年如何行事?卡斯夫安萨里认为,这将取决于经济状况及汇率。

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购屋者抗拒高房价

2023年08月24日

房价太高
买不下手

房价涨了又涨,消费者直接不买账!

PropertyGuru发布的《2023年第三季度马来西亚房产报告》(MPMR)指出,消费者的需求和房地产价格,存在明显的不匹配现象。

与此同时,房产查询呈急剧下降趋势,销售需求指数也下降了10.2%,显示潜在购房者继续抗拒升高的房价。报告指,销售价格指数增长了2.1%。

iProperty.com与PropertyGuru.com.my区域经理谢尔顿费南德斯表示,数据持续显示房产需求下降,但鉴于目前的隔夜政策利率(OPR)为3%,低于疫情前的3.25%,因此期待随着通货膨胀的缓解,房产需求会随之回升。

谢尔顿

另一方面,调查显示,素来备受潜在购房者关注的吉隆坡蕉赖区房产的询问度有所提升,因为它是一个发展成熟的城区,交通便利,可直达主要高速公路和捷运站。

“随着市中心的房产价格持续上涨,购房者正把注意力转向郊区更实惠的选择。地理位置优越的市郊城区,如蕉赖的康乐花园、安邦的班登英达,以较低的房价提供相对有价值且交通便利的房产。鉴于目前的市场趋势,这些地区最近竣工的房产越来越受到潜在购房者的青睐并不足为奇。”

另外,柔佛州新山百万镇在可负担的房价、毗邻新加坡、长线投资潜力等因素推动下,在房产市场日益受关注。

与上一季度类似,浏览量最高的两个房产项目都位于柔佛州。位于新山的丽舍庄园仍然高居榜首,而位于雪州加影的绿野山庄则是巴生谷地区最受欢迎的房产项目。这两个项目皆属于封闭式社区,拥有宽敞的绿化地带,这表明价格极具竞争力且附带绿化环境的住宅区更吸引消费者。

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REHDA:再升息影响不大

2023年08月18日

房地产还是良好保值工具

国行会否升息?隔夜政策利率(OPR)调不调?

对此,马来西亚房地产发展商会(REHDA)抱持乐观态度,并认为即使隔夜政策利率上调,产业领域也能够吸纳其所带来的影响。

该会主席拿督童银坤解释,随着利率已从之前的1.75%调整至3.0%后,再升息的影响会减弱。

“再上涨25基点,都比1.75%时上调的幅度要小。”

童银坤

与此同时,他坦言,升息的确会抑制市场需求,但只是短期的。

“从长远来看,人们会意识到房地产依然是对抗通货膨胀,良好的保值工具。”

他也透露,发展商目前正在对可负担房屋进行交叉补贴。

“或许,可以鼓励金融机构参与交叉补贴模式,或者设立专项基金或额度,以较低的利率为可负担房屋贷款提供支持。”

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大手笔给头期划算吗?

2023年07月30日

报道:苏韵鸰

许多人都期盼能拥有自己的房子,然而,买房很大程度上与购买一件限量版服饰或旅游配套大不同。

除非你有闲钱,或含着金汤匙出生,大叠现款买第一间房子的钱,对你来说只是在花零用钱,否则大多数这代人也注定沦为“房奴”。

专家不建议第一次出手就大手笔出资购屋,毕竟要作出购屋的决定,须胥视各种因素,不仅要顾及辛苦挣来的首期付款和其他附加费用,还要考虑长期的负担能力。一旦买了房屋,意味着未来20至30年,甚至35至40年,必须肩负偿还房屋贷款的沉重财务负担。

国内的房贷大致分为4大主要类别,即定期贷款(Term Loan)、活期贷款(Flexi Loan)、半活期贷款(Semi-Flexi Loan),以及另一项选择则是回教房贷。

市场上房贷的利率可以是固定利率或浮动利率。

房贷利率最低的贷款方案就是最佳选择?事实未必如此,接下来,本报整理4种不同房屋贷款的优缺点,以帮助读者选择合适的房贷方案。

房贷种类

1 )定期房贷
2)半活期房贷
3 )活期房贷
4 )回教房贷

每个人的需求与情况不同,无法一昧跟随大众随波逐流,须找出最适合自身的房贷。

定期房贷固定还款时间表

这是最简单、最常见,也是最传统的房贷类型,有固定且清晰的还款时间表。

在整个房贷期限内,除了每月支付固定数额的分期付款,没有降低利息的伸缩性外,银行一般不允许借贷者通过支付额外的分期供款来减少贷款利息,以及提领这些额外支付的款项。

银行从款项中赚取利息,因此定期贷款计划的设定,可确保稳定的利息,而贷款者应充分了解定期贷款的条款与条件。

即使购屋者有意提前还清房贷,也可能会面对被罚款的情况,除非借贷者向银行提出特别要求,但最终还是由银行定夺。

举例,每月分期付款1150令吉,房贷期限为35年。这就是未来需支付的确切数额,固定的房贷金额让购屋者更容易规划财务和预算,不必担心房贷的财务负担会增加。

就算某个月有多余的钱,想要支付更多的房贷,银行可能会拒绝或把额外的金额视为未来几个月的预付款,不被视为帮助降低房贷利息的预付款额。银行也会限制提取超出设定的额外金额。

因此,定期贷款看似最基础的房贷,但条款方面较为严格,提供了确定的房贷期限与数额,却牺牲了伸缩性的调整。

半活期房贷允提前还清房贷

半活期贷款属于“进化版”的定期贷款,提供更灵活的选项,允许购屋者提前还清房贷,不必严格遵守固定的还款期限。

基本上,大部分银行都会把半活期房贷,定位为申请房贷“默认模式”。

这类房贷允许借贷者支付额外的分期付款,从而降低本金和贷款利息。

此外,借贷者也可向银行申请把之前额外支付的分期付款提领出来,但有些银行会征收手续费,批准方式因银行而异。

虽然从长远来看,贷款人可节省一笔资金(省下的利息)和灵活调动之前额外支付的贷款金额,但半活期房贷还是需要付出代价的,利息方面可能比定期房贷来得高,当然这并非绝对,借贷者可“货比三家”,找到合适的选择。

活期房贷利率或较高

活期房贷的本质与半活期房贷相似,具有相同的特征,提供更弹性的贷款模式。最大的差别是,提取预付款,无需支付额外费用、罚款和审批程序。

活期房贷户头会与借贷者的来往账户(Current Account)捆绑一起,银行每个月会从来往户头中自动扣钱来偿还房屋贷款,同时也会获得一本支票簿和提款卡,以便随时提领户头内的额外供款。

尽管活期贷款看似完美,但也有缺点。活期房贷随时存入额外的资金或提取预付款,无需通过繁琐的审批程序,大部分银行在每月自动扣账会收取固定的月费,收取5至10令吉费用。

这意味着,贷款可能需要承担一笔财务成本,加上房贷利率可能比定期贷款高。因此,国内大多数银行不提供活期贷款。

回教贷款无利息交易

与上述3种传统贷款不同,回教贷款是以无利息交易为基础,而且房屋买卖的交易过程,必须符合回教教义。

传统贷款收取利息,并对逾期付款征收复利,而回教贷款则不收取。

回教贷款通过买卖或联合合作协议运作,银行购买房子,在一段时间内以分期付款的方式出租,或提供转售价格高于房产当前的初始市场价值给买家。

非回教徒也能申请回教贷款。

SBR升跌只受OPR影响

隔夜政策利率(OPR)在房贷扮演的角色。

2015年初起,大马银行不再使用基本贷款利率(BLR,简称基贷率),而是采用基准率(BR)来计算房贷利率。国家银行也从2022年8月1日起,宣布标准化基准利率(SBR)取代基准率(BR)。

而所谓的SBR,直接与OPR挂钩,更是国内银行和金融机构用来设定贷款利息的参考利率。

换句话,SBR的升跌将只会受到OPR的影响,让整个贷款机制更加透明。

标准化基准利率(隔夜政策利率)+银行的利息赚幅 = 实际贷款利息

国家银行今年5月意外升息25个基点后,让我国隔夜政策利率达到3.00%,提升至疫前水平。

在这之前,为对抗冠病疫情的冲击,我国OPR降至史上最低的1.75%。

购物者不应只考虑利息

盘点以上房贷种类,贷款利息绝不应成为购屋者在选择房贷时的唯一考量,因为没有一个所谓的最佳方案。

毕竟,每个人的需求与情况不同,无法一昧跟随大众随波逐流,须找出最适合自身的房贷。

房贷由本金和利息组成,当借贷者支付每月分期供款时,这笔分期付款的一部分将用来支付利息,而其余的部分则用来偿还本金余额。

总言之,贷款金额越高,支付的利息也越高。因此,要减少利息,就须降低所欠的本金。

购屋者可偿还更多金额来实现这一点,这将有助于逐渐减少所欠的本金和利息。

对于预算紧张的购屋者而言,比起半活期贷款或活期贷款,定期贷款或是更好的选择,固定的房贷利率和每月还款。

放眼未来有额外现金和工作前景,购屋者可选择半活期贷款或活期贷款,长远来看可节省房贷利息,不过在成本效益的考量下,每月自动扣账费用(5至10令吉)是否值得?只有借贷者本身才能作出最符合自身需要的决定。

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升息调涨房贷 打乱生活计划

2023年05月12日

突如其来的惊吓
让人措手不及

各位业主们,国家银行日前意外调升隔夜政策利率(OPR),对你们有影响吗?

你们会希望国行在宣布升息时,能有多久“宽限期”呢?

近日有部分购屋者纷纷表示每月的房贷付款上涨,已经超出开销预算,让人搞到沮丧。

《大都会日报》报导,购屋者沙菲莫希迪就表示,虽说提高隔夜政策利率是预料之中的事,但没料到比预期日期来得更早,而自己也不得不借钱还债才得以继续生活。

“短时间内就升息两次,对我们来说就像一场噩梦,因为每个月都必须向银行支付更多的分期付款。”

沙菲莫希迪在刚开始买房时每月仅需支付1700令吉分期付款,如今则调涨至没有2050令吉。

“最近,不确定增加多少(2023 年 5 月的 OPR),但对于像我这样自雇人士来说,这是令人担忧的,因为通常很早已经预算了开销。”

短时间内升息两次,加重房贷一族生活负担。

他说,目前不确定的经济状况导致计划被打乱,为其生活打来负担,因此建议政府就提高OPR制定年度计划,并提前告知,以便人们可以计划。

与此同时,51 岁的两个孩子的父亲阿末沙里达在得知 OPR 增加后也感到沮丧,尽管房贷只剩 10 年。

育有一名特殊孩子的他表示,如今生活成本越来越高,影响每个月开支,在不确定经济和收入情况下,还要面对国行升息,是项非常沉重的负担。

“如果之前,我向银行支付500多令吉,但现在已经接近700令吉,之后我不知道会增加多少。我非常有压力。”

此外,育有两个孩子的母亲法拉丽阿娜(34岁)表示,当前经济形势下的 OPR 上涨让她担心如何支付每月的房贷。

刚买了房子的她计划11月入住新居,如今她每个月需支付2500令吉房贷。

“想象一下随着(最新的)OPR 增加,须要支付多少的分期付款?”

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SPCAAM促国行禁调B40利率

2023年05月9日

利率一直涨
B40压力山大

利率一直在高涨,通货膨胀在高涨,唯有工资没在涨!

买房已经不容易了,买了房还要面对一直调高的隔夜政策利率(OPR),最重要的是B40群体的屋主,真的是压力山大。

虽说调高隔夜政策利率,有望在短期内激励令吉,或起到鼓励人们减少消费,多存钱,以控制通胀,但房贷这方面,屋主却要应付跟高的每月贷款利率,有利有弊!

因此,大马社会保护贡献者咨询服务协会(SPCAAM)就认为,国家银行理应推行禁止银行调高低收入群体(B40)利率的措施。

针对国家银行调高隔夜政策利率,大马社会保护贡献者咨询服务协会国际劳工顾问安吉鲁斯说,隔夜政策利率的调高,将导致贷款变得更昂贵,这将如何冲击面对生计问题的贫困者,如何确保三餐,有瓦遮头及孩子们能够享有教育的权力?

安吉鲁斯强调,国内低收入群体并没有能力投资或储蓄,因此他们并非投机者,或是可承担风险的群体。

他说,国行未能可观地从整体性看待现有情况,反而只是聚焦总量(agregat)。

“根据总量的政策及决定会存在问题,特别是在经济领域,这方式会忽略特定社群的需求。”

因此,他认为,国行不应自行其是,以及必须配合政府的整体经济政策。

“左手必须知道右手在做什么,反之亦然。政府各阶级从上至下的政策制定,必须具有一致性。”

“首相拿督斯里安华应获得赞扬,因为他屡次提及国内贫困阶层面对严峻的生活成本危机,而此问题遭前朝政府漠视。”

安吉鲁斯说,团结政府目前正推行各项旨在减轻贫困群体痛苦的倡议,以及正根据昌明大马理念,制定应对此问题的宏观政策。

“国行应推行可满足社会各阶层需求与福祉的政策。”

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升级版新办公产业 吸引租户

2023年01月26日

旧式的办公楼,
看来是时候整修一番了

国行3次调高隔夜政策利率(OPR),以应对不断上升的通胀压力,这将对借贷成本造成直接影响,大马莱坊(Knight Frank)集团董事经理黄详耀认为,或将影响购屋者的消费决定。

他指出,尽管亚太经济在2023年将面临巨大的逆风,全球经济在阴霾笼罩之下,虽然速度较为缓慢,但我国仍然会复苏。

“大马产业市场预料将与表现强劲的经济同步复苏,因为国家银行预计全年的增长将超过其7%的预测。”

为了推动产业领域的发展,关键举措应该是引入绿色激励措施,他希望政府向符合2050年净零排碳目标的购房者、业主、住户和开发商推出绿色激励措施。

他表示,在产业市场对环境、社会与监管(ESG)框架的意识和采用越来越普及化,这有助推动可持续房地产的价值向前发展。

在租赁活动日渐活跃下,尤其是雪州显著位置的A级办公楼。

随着我国产业市场将迎向复苏,租赁市场预计将在今年保持积极态势,具有升级功能的新竣工项目,预料将比老项目吸引更多租户。

大马莱坊研究与咨询高级执行董事王美珍指出,在隆市和吉隆坡边缘地区最近落成和即将建竣的办公产业在供需方面差距扩大,以及跨国公司接受混合办公模式之下,导致去年下半年吉隆坡办公产业市场竞争激烈。

她表示,在租赁活动日渐活跃下,雪州的办公产业市场保持弹性,尤其是在显著位置的A级办公楼。因此,相信巴生谷办公产业市场接下来仍然以租赁为主,业主将专注于通过成本优化、资产增值计划和租赁激励措施来留住租户。

她在大马莱坊2022年下半年最新产业报告“房地产重点”中指出,在经济活动恢复正常及国门重开下,我国二级市场高端公寓在去年下半年的售价呈积极趋势。

“眼光敏锐的购房者对环境课题的意识已有所提高,纷纷追求住宅的质量和可持续发展的特点,而金融机构也开始引入绿色融资机制。”

她提及,由于国内需求强劲回升、劳动力市场状况改善以及有利的政策支持,我国经济继续保持强劲增长势头。

柔新捷运系统料催谷地产市场

另一方面,大马莱坊柔佛执行董事陈莉如说,尽管高层房产市场仍然低迷,去年下半年也没有推出新项目,但由于新山市中心正在建设柔新捷运系统(RTS)项目,预料今年杪的市场情绪将转为积极。

“去年下半年,新山活跃的租户流动和商用产业扩张,明显增强了柔州的商用产业市场,而工业产业领域则全面保持强劲,特别在物流仓库、厂房的收购和数据中心的积极扩张方面有出色表现。”

此外,大马莱坊沙巴执行董事曾运年表示,沙巴在去年下半年推出的新住宅数量有所增加,部分私人拥有的专用办公楼的占用率已提高,而且著名的购物商场也迎来令人鼓舞的客流量及新品牌的入驻。

他提及,随着从台北、成田、釜山和香港等国际城市直飞亚庇国际机场的航班恢复,游客人数的增加也带动了沙巴酒店的市场。

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人生目标──买房 但银弹够吗?

2023年01月26日

为了拥有人生的一套房子,
辛苦大半辈子还房贷值得吗?

买房是每个人终其一生的目标,甚至甘愿省吃俭用、勒紧裤腰都要买上一砖一瓦,但买房永远离不开贷款,而这也意味着当买房一锤定音的那一刻起,也表示着需要背负房贷至少20年。

这对一般家庭无疑是一笔沉重的负担,尽管有些人认为苦中有甜,甚至是辛苦半辈子也值得的一个负担,但在买房前,你是否真的已准备好充足的银弹?

或许你会认为,先把房子买下再打算后续也不迟!

且听听迈悦理财教育机构创办人兼执业财务规划师周志强怎么说。

买房前先检视个人财力

周志强指出,从理财角度来看,买房前首要检视个人的财务能力,而非房产项目的地点或设施。

他说,一些人会趁促销时期快速做出下订的决定,并将每月房贷供款问题稍后考虑,然而这样的想法实际上为自己设下陷阱,因此若还款能力不足,还是别轻易做出买房决定。

近期,国家银行接连升息带来连锁反应,我国房屋买卖已连续3个月陷入低迷。

根据MIDF投资研究分析报告中引述国行最新数据指出,继去年9月和10月的房贷申请额分别下跌11.1%和7.3%后,11月份则按月下滑2.9%,写下连续下跌3个月的纪录。

分析师认为,这主要归咎于隔夜政策利率(OPR)在去年9月和11月调涨,共2次,以及部分买家在第15届全国大选前,采取观望态度。

周志强

MIDF投资研究则认为,从房贷申请数据显示,房地产销售情况将继续受到冲击,而且升息可能会压抑房产需求。

因此,若考虑买房,或许可从这3个方法计算,以测试自己的财务能力,究竟可负担什么价位的房屋或可承担多少的房贷。

所以,买房前了解自身的每月还款能力是买房攻略的榜首,尤其在升息浪潮下,每月房贷供期或许会逐月递增,因此,周志强建议,买家可将家庭或个人净收入的40%预留,作为买房预算。

举例:若家庭净收入为1万令吉,那么每月可负担4000令吉的房贷。买家可在购买理想房产时,以此作为参考。

或者,买家可以年收入乘以6至8倍,计算出最符合个人财务能力的房产价位,如若个人年收入为5万令吉,那么可将目标锁定在30万至40万令吉之间的房产。

周志强说,买房是人生大事,应该为自己设下3至5年来达成目标。

他认为,若每月可将净收入的40%存下,基本上已经可支付装修费、税金等开销,才算是为买房凑足银弹。

向银行借贷时须货比三家,寻觅出最适合自己需求的贷款。

小心陷入“利率圈套”

周志强披露,一些人对“降低利息善用现金流”有所误解,打算拖长车贷供期,把每月省下来的钱加快还清房贷。其实,这已经陷入“利率圈套”。

他说,汽车贷款采用固定利率,而房贷则是余额递减利率,因此贷款额一样为10万5000令吉和一样的贷款期,但采取不同利率制度计算,每月还款额也有很大的天壤之别。

按照固定利率计算,每年还款额都以原本贷款的10万5000令吉计算利息,而房贷利率则是根据每月拖欠的母金计算利息成本。

若剩下5年的还贷期,10万5000令吉汽车贷款每月供款为2038令吉75仙,有效年利率达6.18%;而相同的房贷款额,每月供款为1931令吉37仙,有效年利率依然为3.95%。

周志强分享,以上例子显示,不能单单以表面利率来决定利息成本,无论是拖长车贷或其他个人贷款供期,这种做法实际上都无法降低每月偿还的利息。

向银行借贷须货比三家

他亦提醒,国人向银行借贷时须货比三家,寻觅出最适合自己需求的贷款,并留意房贷的锁定期限(Lock-In Period)

他说,锁定期限越短越好,可让买家不得不提早终止合约转换银行或无法偿还贷款或转售房屋时,避免被征收罚款。

资料来源:中国报

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专家:房市复苏中 但成长有限

2023年01月19日

虽然但是,有房
还是趁早买为妙

尽管今年我国房地产市场有望继续复苏,但在面对经济放缓、利率调涨与通货膨胀影响消费力,以及建筑成本的上涨,世邦魏理仕威廉氏达哈王(CBRE WTW)预测,即使房市会复苏,但成长空间是有限的。

世邦魏理仕威廉氏达哈王在《2023房地产市场展望》汇报会上认为,建筑成本上涨将继续影响我国房市,而经济放缓、利率调涨及通胀增加,将会继续影响人民的购物能力。

董事经理谭家良指出,需求不是推高房价的单一因素,建筑成本上涨也会推高房价,即使经济放缓限制需求增长,房价也不会因此而下滑。

根据上述公司的展望报告调查显示,有地住宅在今年将继续贡献成长,涨幅介于3%5%;高楼住宅滞销问题仍严重。有地房产新供应预计减少,相信滞销单位也会随之下降。

世邦魏理仕威廉氏达哈王主席符儒仁指出,B40群体受隔夜利率政策(OPR)调涨影响最大,政府应给予些援助政策,例如津贴等,减轻这类群体的负担。

他说,在2010年至2015年期间,房屋增长率每年飙升10%12%,但我国家庭平均薪资在这期间仅成长4.5%-5%。人们无法负担购买房屋的情况日益恶化,政府应正视国内薪酬增长速度缓慢的问题。

政府应该从薪资成长方面著手,这也是带领国家迈向高收入社会的关键。”

另一方面,针对中国开放边境对大马房产市场的影响,该公司董事康尼陆斯表示,中国开放边境相信会带动旅游业相关的产业领域,特别是沙巴的酒店业,去年上半年沙巴酒店业平均入住率仅达到37%,希望今年能够回升到50%以上。

谭家良认为,中国重开边境不会明显带动大马的房产投资,因为中国政府实施的资金管控政策,限制中国人在外投资。因此,即便中国开放边境,相信不会大幅刺激房地产投资活动。

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升息打击需求 房贷申请跌不停

2022年12月16日

明年若继续升息,
贷款申请增长或将保持低迷

国家银行今年来4度升息立竿见影,产业领域看来已首当其冲,成为利率走高的“受害者”。

国行数据显示,产业贷款申请额连续两个月下跌,于今年9月按月下滑11%后,再于10月滑落7.3%,至439亿5000万令吉。

按年比较,产业贷款申请额同样于10月按年下跌10%,终结了之前连续3个月增长的势头,显示产业需求已有所下滑。

MIDF研究在一份研究报告中指出,产业贷款申请连续两个月下行,或是由于国行于今年9月再次升息,这已对产业买家的购兴和负担能力造成负面影响。

“随着国行今年11月再度升息25个基点,而且明年可能继续升息,我们预见贷款申请增长将保持低迷。”

与此同时,产业贷款批准总额在今年9月按月下挫11%后,于10月份的跌幅明显收窄,比9月稍微下跌1%,至205亿令吉。

产业贷款批准对申请的比率稍微提高,从9月份的43.8%,于10月份走高至46.8%。

按年比较的话,10月份的贷款申请按年增幅高达11%,主因是去年10月的贷款批准对申请比率只有37.8%。

为了抵御持续扬升的通货膨胀,以及捍卫持续下滑的令吉汇率,国行今年来已四度调高隔夜政策利率,每次的调高幅度都是25个基点(0.25%)。

隔夜政策利率最近一次上调是11月3日,调高至2.75%。

不少分析员和经济学家预期,国行将在明年上半年再升息一次或两次,此举料将继续打击产业需求。