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国行四度升息 再涨25个基点

2022年11月3日

下个月还房贷前,
记得检查最新月供款!

各位有房贷者,还撑得住吗?

随着美联储昨夜宣布大幅升息75个基点后,我国的国家银行(BNM)货币政策委员会今天也决议,将隔夜政策利率(OPR)上调25个基点,至2.75%。

这也是国行连续第四次升息,也意味着各位的房贷连续调涨了4次利率……

根据文告,我国的隔夜政策利率的顶限和底限,也分别提高至3.00%和2.50%。

隔夜政策利率是我国利率的基准,随着国行升息,接下来各家银行也会紧跟着调高基准利率(Base Rate,简称BR)和基准贷款利率(Base Lending Rate,简称BLR)。

国行已经连续第四次升息了。

通胀已触顶

国行指出,外围经济充满挑战,我国的主要增长动力来自于内需。如早前的预测般,通货膨胀似乎已在今年第三季到达峰值,之后将会放缓,尽管仍保持涨势。

核心通胀率目前平均处于2.7%水平,非常接近介于2.0%至3.0%的预估值。

此外,国行也说,在我国经济持续正面增长之际,货币政策委员会决定进一步调整货币政策的宽松度。

“这项调整是先发制人的举措,是为了管理过量需求推高物价的压力,同时,也是货币政策重新校准的目标一致,即平衡通胀风险与经济永续增长。”

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升息了 房贷申请却增加

2022年10月18日

这是赶在最后一秒的冲刺,
还是真的不在乎升息呢?

国家银行(BNM)货币政策委员会(MPC)在今年7月6日宣布,将隔夜政策利率(OPR)调高25个基点,至2.25%。随后在9月8日,再次升息25个基点至2.5%。

这也代表房贷的利率也会跟着走高,拥屋成本跟着提升。

照理来说,随着房贷月供增加,会让一些购屋者失去购兴,但第一次升息后的8月数据显示却不这么一回事。

国行数据就显示,8月房地产贷款申请反而达到534亿令吉,比7月增加了4.5%。

批准率更高

若从按年来看,8月的贷款申请大涨66.1%,主要是因为去年8月时遇上行动管控令,当时房市冷淡,鲜少人买屋,所以今年8月才有如此大幅度的按年增长。

随着申请增加,批准的贷款也自然有所提升。在今年8月,获批准的房贷总额达233亿令吉,比7月多出2.4%。要知道在7月时,批准房贷总额可比6月少了9%。

同时,批准率达到43.6%,高于去年同期的37.5%,代表更多人的房贷获批了。

MIDF投行研究分析员在一份报告中指出,整体而言,发展商们的销售可见略有回升,因此较高的房贷批准率也符合预期。

今年8月,获批准的房贷总额达233亿令吉,比7月多出2.4%。

滞销屋也“清仓中“

买气不受升息影响,滞销屋也跟着减少。

“根据国家产业资讯中心(NAPIC)发布的最新数据,国内滞销产业从2021年第二季度的3万5592个单位,减少至2022年第二季度的3万4092个单位,这归因于经济的重新开放。

不过NAPIC也强调,尽管滞销产业数量有所减少,但2022年第二季度的滞销产业仍居高不下,保持在3万个单位以上。

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烂尾楼,有得救吗?

2022年10月3日

独家报道:苏韵鸰

“烂尾楼”风暴
会否也在大马房市上演?

疫情爆发2年多来,国内“严重延工”房屋项目(sick housing project)的数量激增逾60%,而早前接受本报访问的业界人士预计,“严重延工”项目数量不仅无望减少,还会进一步增加,而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目(abandoned project,俗称“烂尾楼”)。

房产市场陷入谷底的中国早前爆发“烂尾楼”风暴,不仅“烂尾楼”购屋者拒还银行房贷,这股“断供潮”随后会进一步蔓延至产业领域供应链,一些中资房企的供应商因被拖欠账款,而拒还银行贷款,显示这波始于购屋者的断供潮延烧。

本地购屋者更关注的是,这股“烂尾楼”风暴会否也在大马产业市场上演?我们能否先打“预防针”?

房屋及地方政府部的数据显示,截至今年8月31日,我国共有411项严重延工项目,涉及7万9476个房屋单位。

这个数目比起今年首季有所减少,但业界人士早前却预估,由于种种不利因素,未来12至18个月内,严重延工项目恐会进一步增加,更有半数最终可能成为“烂尾楼”。

截至今年3月底,国内获批准的2552个房屋发展项目中,多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目。换句话说,每100个房屋项目中,约23个是正面临“重病”的项目。

白武士成烂尾楼救星

根据房政部的定义,严重延工房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上,或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

至于“烂尾楼”,则是已经完全停摆的废置项目,不幸买到这些项目单位的购屋者欲哭无泪,除非有“白武士”出手拯救或重建有关项目。

当然,情况也不是一片悲观,完全没有翻身的余地。

房政部的数据就显示,截至今年7月7日,有102个废置项目被列为可重建废置项目,有望“起死回生”,而其中35项属于今年新增的烂尾楼。

谢廉义

严重延工仍有生路

安德资产(拍卖、投资,交易与咨询)公司执行董事谢廉义就指出,尽管面对严峻的经济挑战,但我国并未掀起或酝酿着一股“烂尾楼风暴”。

他接受《南洋商报》线上专访时强调,目前国内出现的问题房屋项目,大多是严重延工项目,而非已经完全停工的“烂尾楼”,大众须懂得区分两者的区别,因为严重延工项目还有一线生机,未必走上沦为“烂尾楼”的这条绝路。

安德资产公司合伙人洪永勤指出,为了避免陷入买到“烂尾楼”的陷阱,购屋者可以先打“预防针”,这包括了解发展商过去完成项目的营运记录、了解发展商的财务状况,以及购屋者务必妥善保管完整的文件。

他强调,万一不幸买到“烂尾楼”,购屋者可以做的就是和清盘师保持密切联系,包括把手上的相关文件呈交给清盘师,因为这有助于清盘师加速处理法律程序,更快地完成由“白武士”接手“烂尾楼”和重建。

洪永勤

雪新增烂尾楼最多

新增的可复工“烂尾楼”中,34个项目废置超过5年,仅有1项在雪州的项目,兴建208个单位公寓,已售出56个单位,原定今年1月24日竣工,但因发展商破产,最终惨遭房政部于2月11日判定为烂尾楼。

在今年新增的“烂尾楼”当中,雪兰莪州高居榜首,共有12个房屋项目完全停摆;其次是吉兰丹和登嘉楼,分别以7个项目并列第二,吉隆坡则排第三(4个项目)。接下来依序为槟城(3个),以及彭亨和霹雳(各1个)。

发展商破产致工程停摆

谢廉义指出,国内一些“烂尾楼”主因几乎都是由于发展商经营不善,宣布破产,进而令开发项目变成“烂尾楼”。

当然,一些“烂尾楼”则是由于发展商在整个大环境不利因素的打击下周转不灵,最终陷入财务困境,无力完成工程所致。

资金周转濒崩溃

他解释,疫情拖延工程进度,即使复工也必须面对建筑材料价格飙涨30%和劳工严重短缺的窘境,加上经济疲弱冲击市场,承担高昂的建材开销,赚幅不足的情况下,造成许多发展商的资金周转快逼近崩溃边缘。

“冠病疫情最严重时期实施行动管控令(MCO)造成建筑工程被迫停工,政府允许发展商的延长交屋期和逾期交屋赔偿金今年期限已到,更令发展商头痛不已。”

洪永勤则指出,部分“烂尾楼”因过度依赖外国投资者,前期还贷期表现良好,惟在大环境挑战和全球经济受到冲击,外国购屋者或因原生国实施外汇管制,以致外国购屋者被迫不定期汇款,种种连锁效应,发展商的资金流变得吃紧。

他以中国为例,中国政府为制止人民扩张过快的“非理性”海外投资采取一连串的政策措施,管控跨境套利和收紧允许中国企业到海外投资的资金外流,这项外汇管制多年来持续至今。

他认为,即使今年4月1日我国重开边境,国内不少房地产项目也进入“合理调整期”,但锁定外国购屋者为顾客群的项目,仍存有高风险。

申请司法管理重组债务

谢廉义表示,大马经历1997至1998年亚洲金融风暴,我国已有完善的司法保障机制,切实筑牢抵御国际金融危机冲击的风浪,包括公司法令等。

“一旦债权人起诉,其他债权人就会一窝蜂向有关发展商提告,可能被迫提前清盘,造成无法挽回的局面。”

他说,发展商若面对短暂的资金周转,可向顾问公司或律师咨询,向法庭申请司法管理展开债务重组计划,通过法律程序禁止债权人提出法律控诉。

他举例,亚航集团(AIRASIA,5099,主板消费股)、世霸动力(SERBADK,5279,主板能源股)及沙布拉能源(SAPNRG,5218,主板能源股)向法庭申请列入司法管理,暂时由法庭委任中立的官员掌管公司事务。

重建债主信心

洪永勤表示,疫情影响了发展商的现金流和工程进度缓慢,发展商必须拟定重组架构,整肃财务状况、创造现金流履行还债义务的解决方案,否则法庭不会贸贸然接纳申请。

他补充,司法管理是通过2016年《公司法令》引入的一项由法庭监督的临时复苏计划,旨在帮助陷入财务困境的公司,提供复原机会,并使其恢复净利能力。

他认为,司法管理是财务陷困发展商申请破产前的最后一线生机,可在禁止债权人提控期重建债主的信心,恢复财务偿还银行和债主。

寻找白武士重建耗时

谢廉义披露,要寻找“白武士”拯救“烂尾楼”和重建并非易事,需要突破层层困局,无法在一年半载内马上解决。

“一旦有关发展商破产,交由清盘师接手,从整理所有资料、调查项目和评估工作,至少耗时3至6个月,再找上合适的‘白武士’,前后整个程序耗时超过一年。”

他表示,以上情况需视文件转交的配合度而定,可加速清盘师接手工作,不过大部分破产发展商的职员往往都人去楼空,或发展商董事不愿意配合提交文件,清盘师在处理“烂尾楼”事件上也难关重重。

发掘有潜能废置项目

“NCT集团是业界有名和活跃的白武士,发掘许多有潜能的废置项目,当然也有不少私人公司的白武士,只是处事不高调。”

他披露,该公司近期接获多项有关烂尾楼重建项目,协助召开购屋者意向大会,有85%购屋者同意重建计划。

“废置项目涵盖中马区,有公寓项目及有地房产,当中也有还未动工就宣布倒闭,也有工程兴建到一半,不过这些工程已停顿7至8年,与冠病疫情无关。”

购屋者需补贴差价

洪永勤说,一旦清盘师完成评估后,会登报寻找“白武士”,一般“白武士”财务实力雄厚,拥有丰富的经验,会详细衡量有关“烂尾楼”是否值得投资外,法律上的种种皆需要考量。

他指出,有鉴于废置项目已久,兴建工程开销和成本逐渐升高,“白武士”若计划重建项目,会制定方案,而买家也需要补贴差价,若差价太高,与购屋者谈不拢,届时又一拖再拖,寻求新的白武士登场。

“白武士需召开购屋者会议,得到至少75%购屋者同意补贴差价,才有机会重建‘烂尾楼’。”

他表示,一般“烂尾楼”兴建工程进度达60至70%,大部分购屋者都愿意补贴差价重建房屋项目,希望能一圆拥屋梦,购屋者需准备现金补贴差价。

不过,他认为,虽然严重延工项目和“烂尾楼”项目情况仍受到控制,但随着国家银行再调高基准隔夜政策利率(OPR)至2%,如同在房市浇冷水,加上国人的薪资收入没有增加,买房已变成很多人能力之外的事,恐怕房市将持续低迷。

烂尾楼涉及的主要单位:

1. 清盘师
2. 律师
3. 银行或金融机构
4. 购屋者

防买烂尾楼,如何先打预防针?

1. 了解发展商过去兴建工程的背景
2. 先了解发展商的财务状况
3. 购屋者务必妥善保管完整的文件

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买不起屋,更多国人宁租屋!

2022年08月12日

生活成本压力越来越大,
没钱买房,只能租了!

百物涨价的情况,你还有买房的“余力”吗?

对许多大马人来说,“拥屋梦“似乎越来越远,只能够选择租屋了。

根据大马房地产网站PropertyGuru DataSense数据显示,今年次季,我国的租屋需求持续上升,按季增长12.89%,按年则大幅上涨96.83%!

PropertyGuru大马区经理诗仁德拉为这份2022年第三季大马房地产市场报告(MPMR)发文告时指出,租屋需求旺盛,主要是因为通胀升温。

租金涨势缓慢但稳定上涨,将鼓励更多租屋供应入市。

今年6月,我国通胀达3.4%,国家银行今年已经将隔夜政策利率(OPR)调高至2.25%,潜在的购屋者对于大宗消费的决定,会更加谨慎。

“随着通胀持续,加上担心购买成本会不断上升,潜在购屋者可能视租屋为短期的替代选项。今年下半年,租屋市场仍是大势。”

同时,虽然租屋需求暴增,但租金的涨势相较缓慢,租金价格指数在次季取得2.82%的按季增幅,按年涨4.46%。

随着租金要加缓慢但稳定上涨,将鼓励更多租屋供应入市,相信有许多业主会趁当前租屋需求暴涨的趋势,更加积极地将手中的房屋出租。

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再升息,2.3万人要破产!

2022年07月14日

国家银行升息,
代表借贷压力跟着提高了。

国家银行(BNM)5月时出手将隔夜政策利率(OPR)调高25个基点后,7月6日再度升息多25个基点,把OPR提高至2.25%,以遏制日益升温的通胀。

但随着隔夜政策利率调高,银行也跟着提高借贷利率,意味着借贷人士肩上的还债压力更高了。

大马消费者与借款人解决方案协会主席罗斯兰对《马来西亚前锋报》说,若国行继续升息,那未来2年内预计会有3万2000位借贷者破产,相等于现有破产借款人总数的70%。

2018年至今逾4万人破产

这里指的借贷者,包括汽车、个人和房屋贷款者,当中也不乏公务员。他担心,一些人可能会因此财困而患上精神问题,甚至选择自杀。

从2018年至今年5月,共有4万6132人宣布破产,其中包括因冠病疫情而受管控令所影响的1万317人。

“如果一再调高隔夜政策利率,人们将继续面临增加贷款月供的压力,导致年仅25岁的人也有可能宣告破产。”

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即便升息,依然有买房需求

2022年07月8日

比起升息,
劳工短缺和建材涨价更头疼。

森那美产业集团董事经理拿督阿兹米尔马力肯认为,即便国行升息,房市依然有需求,因为大马拥有合理且良好的利率机制。

“我们在一段时间以来,一直处于具竞争力的低利率环境。政府也需要考虑许多因素。”

森那美产业发现,价格介于50万至80万令吉的房产,依然获市场青睐。

阿兹米尔马力肯是在和大马银行(Ambank)的了解备忘录签署仪式上,向记者发表上述谈话。

出席者包括大马银行集团总执行长拿督苏莱曼、大马银行零售银行董事经理吕文成,以及森那美产业营销总监拿督赖斯威。

大马银行集团总执行长拿督苏莱曼(左起)、大马银行零售银行董事经理吕文成、森那美产业营销总监拿督赖斯威、森那美产业集团董事经理拿督阿兹米尔马力肯完成签署仪式后合影。

期望原料价格恢复正常

国家银行在今年5月时宣布将隔夜政策利率调高25个基点至2%后,本周再次升息多25个基点,如今隔夜政策利率达2.25%。

对阿兹米尔马力肯来说,原料价格走高和劳工短缺的问题,才是该集团今年最主要的挑战。他希望原料价格能回复稳定,回到更合理的价位。

森那美产业和大马银行签署的了解备忘录中,建议为前者的买家提供利率为2.95%的可持续融资选项。

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又升息,你的月供会增多少?

2022年07月7日

报道:官泰发

下一次缴房贷,
记得查清最新月供款是多少……

国家银行(BNM)昨日宣布将隔夜政策利率(OPR)调升25个基点,各家银行也紧跟着宣布调高基准利率(Base Rate,简称BR)、基准贷款利率(Base Lending Rate,简称BLR)。

这意味着,房贷借贷者的每月供款额,又要跟着走高了。

根据《南洋商报》计算,若是你买的是可负担屋,贷款30万令吉,房贷为30年期,假设有效利率原本为3.63%,如今调高至3.88%后,月供款从1368令吉提高到1411令吉,也就是每月要多付43令吉。

而你在这30年要支付的总利息,也增加了1万5325令吉。

若房贷是50万令吉,同样为期30年,以相同的有效利率,你的月供款要多付71令吉。

假设你的房贷是100万令吉,那你得准备好,下次的月供款可能要多给142令吉。

执业财务规划师周志强接受《南洋商报》访问时指出,国内有90%的房贷都是采用浮动利率,若房贷欠款越少,支付的利息就会越少。

生活成本升温

“我国在之前已升了一轮,因此(房贷)利息也已升了,如果这种升息情况再来一轮(再升息两次),意味购屋者每月可能额外负担数百令吉的利息,因此其影响可说非常大。”

在他看来,国行在未来半年至一年还会继续升息,除了房贷利息,所有采用浮动利率的车贷或个人贷款,利息也会增加,意味着人们的生活成本变得更高。

因此,他建议国人务必做好理财规划、谨慎消费,尽力开源节流,应对贷款利息和物价双双上涨的困境。

“对某些人而言,在如何增加收入方面可说是大挑战,因此比较可以控制的,就是做好节流的工作,也就是拟定好个人预算,减少不必要的开支。”

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你懂房贷利率怎么算吗?

2022年05月13日

为何国家银行升息,
我的房贷供款会增加?

国行宣布将隔夜政策利率(OPR)调升25个基点,也就是从1.75%调高至2%。

不过,这并不代表你的贷款利率就是2%!

OPR只是一项银行和银行之间隔日借贷的参考利息,银行用此利率来设定自家的基准利率(Base Rate,简称BR)、基准贷款利率(Base Lending Rate,简称BLR)和标准基准利率(Standardise Base Rate,简称SBR),也就是人们在银行贷款的利率指标。

你的房贷月供款额,也是根据这些利率来设。也就是说,当OPR上调,银行就会把这些基准利率跟着调高,那你的月供款自然也会调整了。

搞得清楚这些名堂吗?

  • 基准贷款利率(Base Lending Rate)

如果你的房贷是在2015年前申请的,那你的贷款利息是以BLR作为标准。

BLR是由国家银行来设定,银行再根据自己的贷款利率,来计算出向客户收取的利息。

算法:BLR参考利率 – 银行赚取的贷款利息 = 实际贷款利息
例子:5.65% – 2% = 3.65%

不过,这个机制被批评欠缺透明,一些银行以比BLR更低的利率来吸引顾客,借此推动贷款业务。

  • 基准利率(Base Rate)

为了解决BLR的确定,国行后来在2015年推出了BR。这个BR利率是由银行自己设定,国行不会干涉,而是取决于各家银行自身的内部基准,如融资成本和资金流动性。

在BR系统中,所有银行都必须公开其利润率(差价),根据贷款人的信用风险、流动性风险溢价和银行的营业成本和赚幅,也就是说金融机构无法提供低于参考利率的贷款利息。

也就是说,金融机构之间的竞争提高了,而且机制更透明,消费者就能拿到更优惠的利息。

算法:BR参考利率 + 银行赚取的贷款利息 = 实际贷款利息
例子:2.75 + 1.5% = 4.25%

每家银行都有不同的BR,也不一定要跟着OPR而上调。

  • 标准基准利率(Standardise Base Rate)

不过,BR框架也即将走入历史,因为从今年8月1日开始,将启用SBR框架。

SBR是零售浮动利率的参考利率,和OPR完全同步移动,只要国行升息,SBR就要跟着调高同样的幅度。

目前国行的OPR为2%,SBR也就是2%。

算法:SBR标准基准利率 + 银行的利息赚幅 = 实际贷款利息
例子:2% + 1.75% = 3.75%

国家银行认为,SBR的框架会比BR更加透明,因为统一参考利率后,借贷人可以通过OPR的利率来了解自己的贷款利率。

而且统一参考利率后,贷款者更容易比较各家银行,哪家赚幅比较低,从而找出最优惠的房贷。

如果你是在8月1日前的贷款,依旧会按照BR和BLR作为参考利率,不会换成SBR。

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这些银行调高了贷款利率!
国行升息 陆续有来……

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国行升息 陆续有来……

2022年05月12日

我国也挥别低利率时代了……

国家银行(BNM)出乎意料地将维持接近2年时间的1.75%隔夜政策利率(OPR),上调25个基点至2%,上下限区间也分别调高至2.25%与1.75%。

随后,我国两家大型本地银行——马银行(Maybank)和兴业银行(RHB Bank)也宣布调高基准利率(BR)。相信接下来各家银行也会陆陆续续宣布调高基准利率。

这也意味着,我们的房贷成本,也将跟着提高。

隔夜政策利率是一项银行和银行之间隔日借贷的参考利息,银行用此利率来设定自家的基准利率(Base Rate)、基准贷款利率(Base Lending Rate)和标准基准利率(Standardise Base Rate),也就是人们在银行贷款的利率指标。

国家银行在文告中指出,虽然我国经济持稳,但增长风险仍存,比如说全球增长比与其疲弱、地缘紧张关系进一步升温、供应链的扰乱恶化,还有冠病疫情发展不利。

因此,预计多国央行会以更快步伐来调整各种货币政策,好减轻通胀压力。

国行的文告中也释放一个讯息:改行拒绝激进的鹰派立场,会有节制和循序渐进地收紧货币政策。

今年一定再升息?

这意味着,我国升息时代来临,接下来将会继续迎来升息,但调升的幅度不会过于凌冽。

李兴裕

中总社会经济研究中心执行董事李兴裕接受《南洋商报》访问时预测,国行今年料升息2码,也就是说接下来可能还有调升50个基点。

黄锦荣博士

而优大经济系副教授黄锦荣博士预测,下半年会再升息50个基点,比李兴裕的预期多,这是因为他认为国行会避免我国出现实际利率陷入负数。

“可能再升2次(25个基点),或是一次升2码;当然这是要观察此次升息后的次季经济数据,才能做决定。”