黄伟益
产业管理顾问

在管理高楼的过程中，
有3组概念乃是所有发展商、
高楼管理委员会或产业经理，
不得不时时提醒自己不得轻易逾越的最后防线。

3组概念即产业拥有权(Proprietory Rights)、个人隐私权(Privacy Rights)及个人资料(Personal Data)可受保护的程度。若发展商或管理层没有坚守这3道防线，我们就很容易侵犯到业主在这方面的权利，进而引发许多不必要的法律诉讼，甚至有者还可能构成侵占他人产权及诽谤等案件。轻者可能只以赔偿了事，严重的话甚至可能要面对罚款或坐牢。

我们先谈谈业主对本身的产业拥有权。针对有发出分层地契的高楼，分层图测将会清楚显示，高楼的哪一个部分属于各别业主所拥有的单位(Parcels)、附属单位(Accessory Parcels)及共管产业(Common Properties)。

基本上，所有的单位乃属于个人住宅或商业单位的内部面积，这是管理层绝对不能擅自闯入的范围。至于其界线在哪里？若是属于有发出分层地契的建筑物，就可直接参考分层图测(Strata Plan)；反之，若是属于没有发出分层地契者，则以各别业主与发展商所签署的买卖合约为准。

何谓附属单位呢？通常，发展商会将停车位、各别单位的阳台（若没有被纳入各单位范围内）、广场内某个有商业价值的区块、某些可作为广告用途的梁柱等，纳入分层图测作为附属单位。

附属单位分两种

附属单位有分为两种，第一种是属于封闭式的区块，外人没有办法走进去的空间；第二种则属于没有四面围墙，就像停车位这样，外人即使路过也不会构成法律问题。当然，若您将车辆或私人货物直接放在其停车位上，还是会构成侵占他人产权的问题。

对于一些高楼的停车位，若所有的停车位没有被纳为附属单位，管理层就有权根据公平分配的原则，即通常以每个单位一个停车位的原则，将这些停车位分配给每一户人家使用。除非某些单位的面积比其他人来得大，而且业主当初也以更高购价取得这个单位，否则管理层不能分配超过一个停车位给某些业主。

我曾经处理某个案，这个高楼的所有停车位都属于共管产业，管理层针对某些没有缴付管理费的业主，禁止业主将车辆驶入停放。结果，这个业主入禀法庭起诉管理机构，最终法庭判这个业主败诉。

反过来说，若这个高楼的停车位不属于共管产业，管理层是否有权禁止欠费的业主驶入呢？当然，2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表可授权管理层这样做，但条件是没有人可以阻止这些业主安全地返回自身的单位。

根据同样的道理，管理层绝对没有权力阻止任何没有接受冠病筛检，或是没有接受疫苗注射的业主回到自身的住家。业主在这方面所享有的产权，绝不能任由管理层通过订制附加管理条例(Additional By-Laws)来否决之。

没法律阐明
管理层易侵犯个人隐私权

谈到个人隐私权，由于没有法律阐明何谓高楼管理所须重视的个人隐私权，管理层往往会无意识地侵犯到个人的隐私权。

这包括闭路电视的装设地点及镜头摄入的角度、报案书或法庭诉讼文件内容可否对外发布，还有管理层可否记录每一个业主或住户进出高楼的时间等。

需考量公共利益

当然，管理层所做的每一个决定，亦需同时考量到公共利益。我们必须让个人隐私及公共利益相互取得平衡，而不能反过来以公共利益来否决个人隐私权的重要性。

曾经有一个案，管理委员会主席针对前任管理委员处理公款的行径报案，这位前任管理委员就通过入禀法庭兴讼，指控这位管理委员会主席诽谤。

结果，这个案件从地庭审到高庭再上诉到推事庭，这位前委员皆一路输到完，而法庭的判决理由只有一个，这个报案书乃是受法律保护的文件(Privileged Document)，其内容不能视作可构成诽谤。

至于拖欠管理费的业主名单，管理层绝对有权利对外发布，这包括可发出业主全名、单位号码及所拖欠的数额。由于共管机构或管理机构不属于商业单位，其不受2010年个人资料保护法令(PDPA)所规范，当然就没有所谓违反这个法令的情况产生。

尽管如此，这不代表管理层可以毫无限制发布关于业主的所有资料，当然也不可以把业主的资料偷偷卖给房产仲介公司或个人等。

关于管理层能否套取业主的指印，包括用来鉴定业主是否有权进入其所住的高楼，这是极具争论性的问题。分层管理仲裁庭曾针对槟城时代广场管理层，安装以指纹鉴定业主身分门禁一事作出裁决，指管理层以安全为由这样做绝对合法。

不过，管理层若能考虑以二元码(Binary Code)来套取指纹，然后将这个指纹转化为1及0两种数字来储存，这肯定会消除许多业主及住户的忧虑。

欲进私人单位检查
须一周前给业主通告

2015年分层管理（维修与管理）条例第62条款提到，若管理层要进入某个私人单位展开检查工作，就必须给予对方至少7天的通告。若业主不遵守这一点，业主可被提控并面对不超过5万令吉罚款，或不超过3年监禁。

不过，其第62(3)条款有提到，若面对紧急状况并有可能构成水灾，损害到其他人的性命或财物安全，管理层则无需遵守7天通告的要求，并且可以随时破门而入。

紧急状况例外

其实，这个条文只能应用在楼层之间漏水的情况，而不是让管理层可以针对所有情况，对所有无人居住单位皆破门而入的护身符。

举个例子，某座高楼其中一个无人居住的单位，其后院（属于其私人单位范围）最近长出了一棵树，这棵树若没有即时拔除，恐怕其往下生长的树根，会影响到楼下单位甚至造成漏水。

管理层当然有权针对这个情况，发出通告要业主移掉这棵树并予以修复。不过，若业主拒绝配合，除非这棵树造成楼层之间开始有漏水的情况，否则管理层无权援引2015年分层管理（维修与管理）条例第62(3)条款，直接破门进入这个单位移除这棵树或修复漏水的情况。

在这棵树还未造成漏水的情况下，看来管理层唯一可采取的管道，就是通过入禀分层管理仲裁庭，要求仲裁庭谕令业主将这棵树移除，包括予以修复或承担所有相关费用。