Categories意见 推荐

人民组屋真配给低收入群吗?

2023年01月9日


拿督郑金龙
购屋者协会名誉秘书长

 

 

人民组屋出租问题并新鲜事,
这类现象已存在多年

对希望一圆居者有其屋梦想的人们来说,政府兴建的人民组屋(PPR),只是他们暂时的居所。

政府的目标和愿景,是为那些打算先存够钱,以购买自己梦想家居的人民,提供一个临时的住处,人民组屋是在这样的背景下诞生的产物。而且,人民组屋必须只能由相关的政府机构出租给有关人民。

因此,租住人民组屋的人民,不应将它视为永久居所,而应将其视为在买房之前过渡时期的住处,以便在他们努力寻找长期居所的同时,先暂时安顿好家人。

租户的资格

在吉隆坡联邦直辖区,这些人民组屋是由吉隆坡市政厅所拥有。隆市政厅以每月124令吉的象征性租金,出租这些单位给家庭月入3000令吉或以下的家庭。每个单位有3间卧房和2间厕所,总面积为700平方尺。

这些人民组屋的租金如此低廉,是因为获得当局的补贴。 当人民组屋居民的经济状况改善时,他们可以积蓄购买新房屋或搬到更好的地方。这些符合条件的租户,应获得优先权,以购买廉价房屋、中价房屋或其他可负担房屋。

人民组屋单位的租赁协议明确禁止租户转租房间,甚至将整个单位转租给他人。被发现违约者将收到州政府或地方政府终止租赁的通知书。

人民组屋不应成为“寻租者”或“奸商”滥用的目标。

人民组屋是供自住,而非“转租”

人民组屋租户在取得该组屋的租用权后,理应自住,直到他们改善经济状况才搬走,并让在“等候名单”上的其他人民接手有关租用权。那些为了牟取私利而分租其单位的租户,已违反有关租赁协议,因此应被驱逐,当局应该毫不犹豫的执法。如果没有严厉执法,这些人民组屋最终会落入一些唯利是图的人手中,这些人只会把单位转租出去牟利。

他们表现得犹如业主或房东那样,把人民组屋的一些卧房分租给外国人,以及那些从乡区搬到城市的单身人士。事实上,人民组屋“租来租去”的问题并非新鲜事,这类现象已存在多年,但看来执法行动似乎缓慢,甚至某些时候因“外来”干预而受阻。这一切都是因为少数租户的贪婪,他们想从中赚快钱。

这违背了当局建造人民组屋,让穷人“有瓦遮头”的初衷。人民组屋不应成为“寻租者”或“奸商”滥用的目标。 人民组屋旨在为在快速发展的吉隆坡找到工作的有需要人士,提供一个栖身之所,而非沦为投资牟利的工具。

购屋者协会一直呼吁更严厉地执行现有条规,以确保廉价屋和人民组屋单位不会转租给第三方,并分配给正确的目标群体。当局应严打那些利用此类社会房屋计划牟利的人。 它应审查那些滥用这些福利的人。 当局可从拥有高价轿车和脚踏车,并安装Astro卫星盘的人民组屋单位业主,鉴定这些人是否涉嫌滥用单位牟利。

经济状况调查与退租政策

租户应通过“经济状况测试”,让当局衡量他们的收入是否符合继续获得人民组屋“施舍”的条件。有关当局的特定委员会,应每3年检讨一次人民组屋租户的租赁资格,因为有关租金其实是获得当局补贴,份属一种社会福利。此举可确保不符资格的租户无法逾期居住,并应逐步转组给其他符合资格的家庭。有关当局应展开”挨家挨户”的突击检查,以核实有关人民组屋单位的租户是否合格。当局应采取严厉行动对付滥用人民组屋单位者,这包括施加高额罚款,甚至直接驱逐有关租户,好让应得者入住。

据我们了解,排队轮候租赁人民组屋的人众多。因此,当局必须严厉执法,不再租给不符资格的人,腾出有关单位给更应得的人。

那些已不再符合资格的人民组屋租户应坦诚相对,主动放弃租用权,这样有关单位才能转租给真正合格的人。

租用与拥有人民组屋

根据记录,人民组屋分为两大类:PPR“Disewa”(供租用的人民组屋)和 PPR“Dimiliki”(供拥有和自住的人民组屋)。

根据国家房屋局官网,PPR ‘Disewa’是于2002年2月推出,其目标是以每月94至124令吉的租金,将单位出租给低收入群体。

另一方面,PPR ‘Dimiliki’ 的推出,是为了让B40群体能以3万5000令吉(大马半岛)和4万2000令吉(沙巴和砂拉越)的价格,购买这些单位。

错开那些要转换成“先租后拥”单位的人民组屋

政府应检讨某些人民组屋单位,将其转换为“先租后拥 (RTO)”单位,以使这些租户能通过该计划购买他们的单位。

请注意,任何出售给购屋者的单位,都须确保购屋者获得单独的分层地契。有关单位的管理和维护,将在分层管理法令及其相关法规下进行,因此,联合管理机构/管理机构的成立开始发挥作用。

通过这些举措,租户将更加积极主动,让他们的社区成为一个更好的居住环境。这些人民组屋被发现维护和管理不善,因为租户只将他们的单位视为出租空间。 目前,许多租户都懒得照顾周遭环境,因为他们对最终变成贫民窟的单位没有归属感。 如果年轻人没有在有利的环境中成长,将带来社会问题。

据新闻报道,亲善人民组屋(PPR Harmoni)租户将有资格通过先租后买计划,以每单位3万5000令吉的价格购买有关单位,而当局在此计划下总共出售590个单位。此举广受大家欢迎。

“先租后拥”成功的秘诀

购房者协会(HBA)原则上支持“先租后拥”计划,如果此计划确实能帮助人民,特别是中低收入群体购买他们的首间房屋。

在目前高房价加上生活成本扬升的情况下,大多数人民尤其是低收入群体,甚至中等收入阶层,都觉得购买他们的首间房屋非常困难。 对于年轻一代和单一收入家庭来说尤其如此。

购屋者协会过去曾呼吁将“先租后拥”计划扩大至包括M40群体(中产阶级) 。传统上,“先租后拥”计划是以公共房屋计划的形式,专为低收入群体、城市贫困群体或B40群体而设。

由于房价上涨和生活成本扬升,即使是家庭月入中位数为6275令吉的M40群体,也发现要购得心仪的房子是一大挑战。

购屋者协会认为,为M40制定“先租后买”计划,将协助国人实现居者有其屋的梦想。

一个典型的“先租后拥”计划,应是让国人以较低的入门成本来拥有心仪的房子,因为在此计划下,租户无需支付10%首期付款来拥有房屋,而房屋租约涉及的法律费用和各项印花税,一般上比房屋贷款协议和房屋买卖合约的律师费和印花税来得低廉。

租户只需支付保证金(通常是最多2个月的租金)及一些水电费的抵押金,即可马上租用有关房屋,并拥有一项选择权,以在将来买下该房子。租户每月支付租金,而当他已有经济能力买下有关房产时,就可行使上述选择权,支付每月房屋分期付款。

“先租后拥”计划要成功推行,必须具备以下条件:

● 房屋价格

房屋价格须根据今天的价格,而不是未来5年的市场价格来锁定。这是因为房价的增幅,通常高于通货膨胀率或薪金的升幅。如果未来物业价格将以届时的市场价格为准,租户/有意购买者可能无法负担。

● 每月租金(在执行购买选择权之前)

此类房屋单位的月租(在执行购买选择权之前)应低于当今市场租金行情,或相等于房屋贷款每月供期。 此外,应预先说明租金和任何后续增幅。

● 保障租户和业主

只要租户按时缴付每月租金,业主就须保证租户在租约期限内有权使用该物业。业主/房东不能任意驱逐租客/购屋者。 同时,如果租户/买家违约,房东须能驱逐有关顽固的租户/买家。

● 租户全权决定是否行使购买选择权

租户不应有法律义务购买该产业。 如果租户无意行使购买该物业的选择权,业主须允许租户根据须提前阐明的条款,继续租赁该物业。 如果租户希望行使购买上述产业的选择权,则业主不得拒绝。

● 执行购买选择权后的义务

业主必须在租约上阐明,租户行使购买选择权时所需支付的任何款项数额,以及修正后的每月付款。一旦租户行使购买选择权,买下有关物业,预计每月付款会更高,因此业主必须明确告知租户修改后的每月付款金额,以便租户可在知情的情况下,决定是否行使该选择权。

购屋者协会促请大家仔细筛选“先租后拥”计划的所有参与者,以确保它真正为预期的目标群体提供上述便利。 此外,购屋者协会要求有关方面进行定期检查,以确保此类“先租后拥”单位不会被转租出去。

由于国内目前仍有大量滞销房屋(从拿到住用证日算起9个月仍未售出的房屋),购屋者协会呼吁政府和私人发展商把这些滞销房产纳入“先租后拥”计划下,此举除了有助于为纾解发展商的现金流,也可为“先租后拥”参与者提供现成的房屋。

 

Categories趋势

我国共建了9.8万人民组屋

2022年09月22日

为B40建设的人民组屋,
让不少国人受惠。

你知道在全国,共有多少间为B40低收入群体打造的人民组屋吗?

房屋及地方政府部长拿督斯里里查马力肯指出,截至今年9月5日,全国共有156个人民组屋(PPR)项目完成,建成了9万8000个单位。

同时,目前还有26个项目兴建中,在2025年前就有1万间人民组屋会完工。

里查马力肯日前出席人民组屋移交仪式时后向记者表示,人民组屋是转为B40群体打造的房屋,如果没有政府的高补贴,这一群体恐怕难以负担拥屋。

房政部将人民组屋单位升级到750平方尺,并添加互联网设施。

他补充说,政府在20年来至少提供了88亿令吉的补贴,确保国人能真正居者有其屋。接下来很快还有两项人民组屋项目会动土,那就是位于彭亨的PPR Bera和槟城的Kepala Batas。

而且,为了让人民组屋的住户们的生活品质提高,今年6月时,房政部也宣布将人民组屋单位升级到750平方尺,还添加了光纤到户的互联网设施。

Categories趋势

人民组屋 应增配予残疾人士

2022年08月19日

若15%人口是残疾人士,
那我国就有490万人。

中环残疾人士协会(OKU Sentral)主席拿督拉丝阿蒂峇上议员指出,我国残疾人士对房屋的需求同样很高,政府应该在人民组屋计划(PPR)中分配更多单位给残疾人士。

她出席马来西亚国际回教大学(UIAM)2022年亚庇残疾人挑战赛推介礼后指出,若根据去国际卫生组织的比例,每个国家有15%的人口为残疾人士,那马来西亚有490万人。

但是,我国只有60万位残疾人士在社会福利署注册。

“因此,很多残疾人士需要房子,这也是为何我要求房屋及地方政府部考虑,提高(分配给残疾人士的房屋)数量。”

拿督拉丝阿蒂峇上议员

1%人民组屋分配残疾人

她是针对房政部副部长拿督斯里依斯迈阿都慕达立早前的言论发表上述谈话。

依斯迈阿都慕达立指出,在9万8196间人民组屋中,有982间是分配给残疾人士,当中有809间或82%已获认购,剩下173间或18%。

这个数量是根据房政部的政策,所有人民组屋会拨出1%分配给残疾人士。

拉丝阿蒂峇也指出,她也要求州政府为残疾人士提供更多廉价房屋,同时希望地方政府能进一步加强房屋和周边地区的残疾人士设备。

Categories趋势

柔州 誓加速房屋相关审批

2022年06月2日

柔州许多房屋相关申请流程,
都简化了!

柔佛州务大臣拿督翁哈菲兹指出,为了让州民们能更轻易地完成拥屋梦,会通过柔州房屋发展机构(PKPJ)将落实5大倡议,改善服务和加速审批流程。

他在面簿发文说到,这是为了减少官僚主义,以及提高效率。

拿督翁哈菲兹 

其中,人民房屋计划(PPR)与政府租屋(RSK)豁免租金将延长至今年12月31日,并且给予拖欠租金的租赁者50%的折扣,申请的文件从23份,减少至6份。

柔州可负担房屋的申请文件,从17份减至5份,审批期限也从原本的30天缩短至7天。

翁哈菲兹(后排左四)巡视可负担房屋。(取自翁哈菲兹面簿)

转让房屋申请亦简化

而成功申请可负担房屋者,可向州政府申请1000令吉入住礼券,申请时所需要提交的文件数量,也从原本的6份减至2份;获批的14天内就可领取礼券,之前是30天。

土著房屋方面,所需提交的文件从3份减至2份,审批期限从180天缩短至7天。

欲转让房产者,所需提交的证明文件将从10份减少至6份。

翁哈菲兹也感谢柔佛州秘书拿督阿兹米、掌管柔州青年、体育、企业发展、合作社及人力资源事务的行政议员莫哈末海里以及柔佛州房屋发展机构在期间给予的配合与协助。

Categories趋势

房政部设战情室 解决PPR烂尾

2022年03月19日

人民组屋烂尾,
怎么办?

为我国低收入群体准备的人民组屋计划(PPR),有时会传来搁置烂尾的问题。对此,房屋即地方政府部已经设立了“战情室”(War Room),以期解决这类问题。

房政部副部长拿督斯里依斯迈阿都慕达立在国会下议院回答提问时说,战情室旨在采取更积极的行动来解决各种PPR的问题,比如说修复缺陷、制定更严格的条件,确保只颁发执照给有能力的发展商。

他强调,房政部以低收入群体为重,不会轻易发出执照,并确保每一个项目都能顺利进行,以免人民组屋烂尾。

另外,政府也推出先租后买计划、补贴物业管理费等,让低收入群体更容易拥有房屋。

Categories趋势

买不起房 光靠银行无法解决

2022年02月14日

买不起房子,
是银行不贷款的错?

许多国人还是买不起房子,到底是谁的“锅”?

国家银行(Bank Negara)总裁丹斯里诺珊希亚就点出,对许多国人而言,房价还是太贵,而拥屋问题不能光靠融资来解决问题。

国家银行总裁丹斯里诺珊希亚。

她在国内生产总值(GDP)汇报会上强调,必须要引入更多创新方案来解决问题,包括研究房屋供需不匹配、提高房价透明度、租赁市场等。

对于国内银行方面,她称各银行都高度支持政府的拥屋计划(HOC),但是去年批准给首购族的贷款额,就超过600亿令吉。

其中,有超过60%的贷款,房价低于50万令吉。

首相拿督斯里依斯迈沙比里日前主持国家可负担房屋理事会(MPMMN)会议后发表文告指出,政府已经要求国家银行重新检讨房贷模式,以帮助中低收入群体能拥有自己的房屋。

首相拿督斯里依斯迈沙比里。

他透露,国行检讨的房贷方向,应着重在直接购买和先租后买(RTO),让中低收入群体更容易向金融机构申请到人民组屋(PPR)和可负担屋的房贷。

诺珊希亚指出,疫情已对房市带来改变,因此融资模式也需要跟着调整。

“举个例子,随着远程工作愈发普遍,潜在买家可能愿意购买市中心以外的房产。”

相关新闻:

 

Categories趋势

首相:政府会建足够可负担屋

2022年02月11日

买不起房子的最大原因是什么?

是收入太低、房价太高、贷款太难申请吗?

为了能让国人能真正“居者有其屋”,政府承诺过提供足够和高质的可负担屋,以满足人口扩大的需求。

首相拿督斯里依斯迈沙比里指出,房政部已经推介了拥屋计划(HOPE),确保打造一个更全面的房屋发展和融资生态系统,以及推出各种能帮助大马人拥屋的计划。

首相拿督斯里依斯迈沙比里

他在主持国家可负担房屋理事会(MPMMN)会议后发表文告指出:“政府也承诺为年轻一代,以及郊区和较小的城镇,发展更多可负担屋计划,让更多M40群体能圆拥屋梦。”

在第12大马计划中,政府、州政府和私人发展商,计划兴建共50万间可负担屋。对此,各方都需要扮演好自己的角色。

在银行让人民更容易申请房贷的同时,中央政府也计划提供补贴,并由州政府分配土地,协力确保人民组屋和可负担屋的价格合理。

他也透露,在MPMMN会议上,各方也同意,可负担屋的设计,必须要更具宜居性,即根据当前的生活需求来打造。

比如说,新的人民组屋(PPR)会备好光纤到户(FTTH)、公共交通网络、更经济实惠和舒适的设计。

 

Categories趋势

首相:国行要检讨房贷模式!

2022年02月11日

房贷,
是不是拥屋梦的阻碍之一?

对于“居者有其屋”,坊间一直有许多针对金融机构的声音,认为房贷审批太严谨,导致许多人“卡”在最后一关,而买不到房。

对此,首相拿督斯里依斯迈沙比里指出,政府已经要求国家银行(Bank Negara)重新检讨房贷模式,以帮助中低收入群体能拥有自己的房屋。

他透露,国行检讨的房贷方向,应着重在直接购买和先租后买(RTO),让中低收入群体更容易向金融机构申请到人民组屋(PPR)和可负担屋的房贷。

依斯迈沙比里是在主持国家可负担房屋理事会(MPMMN)会议后发表文告。

首相拿督斯里依斯迈沙比里

这项会议出席者包括州务大臣、部长、总监、国行总裁等人,旨在讨论和协调我国的可负担屋建筑进度,以达到居者有其屋的愿景。

依斯迈沙比里指出,国行和国库研究机构(Khazanah Research Institute)也在会议中汇报了房市的当前现况和数据,以及可负担屋的融资情况。

“这些资讯将会作为政府改善可负担屋策略的依据,并致力强化相关政策。”

 

Categories趋势

新PPR须装光纤网络电缆

2021年12月8日

现今社会,
网络关乎生计。

在政府迈向5G联通基建之际,同样关心低收入族群是否拥有网络连接。

对此,房屋及地方政府部长拿督斯里里查马里肯指出,未来新建的人民组屋计划(PPR),都必须要建设“光纤到房间”(FTTR,Fiber to the room)的设施。

他指出,网络是国人必备的基本设施,疫情期间越来越多人通过电子商务找生计,学生也需要通过网络居家作业。

对此,政府致力确保组屋的B40住户也能“数码化”,拥有良好的网络联通基建。

目前全马的154个人民组屋中,已经有80个设有光纤电缆设施,另外50个在建设中。

他在芙蓉新那旺人民组屋,为全马36个人民组屋区同步推展“加强组屋数字网络计划”(Jendela @PPR)时宣布,这些组屋的公共区域,会设置无线网络热点,约15万人可从中受惠。

这包括吉隆坡1717个、森美兰1个、霹雳州2个、砂拉越6个及沙巴州10个。

“财政部将在明年拨出3000万令吉作为人民组屋推动网络计划,全马154个人民组屋区,大部分已经移交给州政府及地方政府管理,只有11项组屋计划是直接由房政部管理,从过去的平民组屋演变至如今的人民组屋。”

他解释,早期的组屋单位面积仅有450平方尺,之后增加至650平方尺,现在已增至700平方尺,在明年将对组屋面积的提升有新的宣布。”

出席者有森州行政议员莫哈末道菲、高岛区州议员拿督阿华鲁丁、房政部秘书长拿督阿兹哈阿末及巫统林茂区部秘书拿督阿兹曼哈山。

Categories趋势

可负担屋 会有新顶价?

2021年12月7日

30万令吉的可负担屋,
你买得起吗?

如果你的答案是“不”,那可能将有好消息了!

房政部副部长拿督斯里依斯迈阿都慕达立在国会下议院指出,目前国内可负担屋的顶价为30万令吉,但随着冠病疫情让很多M40(中等收入族群)变成B40(低收入族群),这个顶价有必要重新评估。

他说,房政部会请专才设立特别小组,讨论可负担屋的顶价。

同时,该部门也正在考虑执行人民组屋(PPR)的“先租后买”计划,让更多低收入族群都能拥屋。

他也透露,共有34项一马房屋(PR1MA)项目已经完工,高达2万6337个单位;还有27个项目正在兴建中,包含2万760个单位。