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发展商的2022年 难!

2021年12月24日

对发展商来说,
2022年是艰辛的一年。

滞销、可负担因素、利率上升,加上缺乏短期的催化剂,券商认为本地房地产发展商在2022年的营运环境,只有1个字:难!

丰隆投行研究近期在一份研究报告中预期,发展商对明年的房地产销售“谨慎乐观”,并相信全年的销售额仅比今年高出一些些。

尤其是拥屋计划(HOC)即将在12月31日到期,发展商需要加倍提供更多优惠利好来吸引买家。

近期,发展商不断呼吁政府延续拥屋计划,在帮助买家降低购房成本的同时,也能帮助发展商提振销量。

无论如何,据分析员了解,发展商已开始做好准备,料将自行吸纳印花税费用,并提供更高的折扣,来加强买气。

再来,随着经济活动重启,丰隆投行研究预期经济复苏将推动国家银行将隔夜政策利率(OPR)上调25个基点。

升息推高每月供款额

更高的隔夜政策利率,意味着项目融资的利息成本更高,降低了房产价格的可负担行,进而影响按揭贷款申请。

据该行计算,隔夜政策利率调涨25个基点,每月的贷款供款额就会增加3.2%;如果升息50个几基点,供款额会增加6.5%。

高楼单位滞销更多

虽然营运环境艰苦,所幸房市已有少许回温。在今年第三季,住宅房产交易量大约4万2620间,其中52.7%是以低于30万令吉的价格交易,30万至50万令吉的房产占25.8%,显示可负担屋的需求强稳。

“滞销房屋数量减少至3万290间。发展商们都专注于清库存,在疫情期间对推介新项目亦相当谨慎。”

在滞销房屋中,高楼住宅单位占60.2%,33.3%是2至3层楼排屋。这意味着,比起高楼住宅,有地房产仍较受买家欢迎。

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韩国总统的痛:房价不降

2021年11月26日

心有余而力不足,
是韩国总统的心声。

房价问题,是韩国政府目前的“心头大患”,是现任总统文在寅努力多年仍无法完成的目标,也是总统候选人着重的竞选底牌。

接近执政尾声的文在寅,近期在KBS电视台直播的《2021与民对话》节目中,直言任期内最大的遗憾,就是没能成功控制房价。

“我已经屡次对楼市政策不到位表示歉意,要在所剩的任期内挽回楼市政策失败,可能时间已不够,但政府将尽全力解决问题,不把难题留给下届政府。”

根据韩国国民银行的数据,文在寅在2017年5月就任总统时,首尔一套公寓均价6.07亿韩元(约210万令吉),但在今年10月,已经飙升到12.1亿韩元(约430万令吉)。

韩国房地产调研公司Real Today发布的报告显示,随着首都首尔房价和房租价格不断攀升,2015年至2020年这6年间,341万多人迁出首尔。首尔年均迁出人口为56.91万人,今年前9个月有43万多人迁离。

控制房价,是文在寅从上台就开始给出的承诺,多年来也颁布了许多稳定房价的措施,包括增加供应、打击投机客、增加税务、贷款监管等。

今年均价涨幅14年最高

在今年2月,韩国政府还宣布,将在未来4年内于国内增加83.6万套新住房。

但韩国房价始终只涨不跌,今年以来的全国平均房价上涨19.08,是14年来最大涨幅。

虽然感到遗憾,但文在寅同时也强调,在本届政府任期中,新入住户数和获批的新建公寓数多于以往各届政府。鉴于政府正在计划扩大住房供应,预计住房供应紧缺问题有望得到解决。

资料来源:新浪财经、北京商报

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美国房市又被“炒热”了

2021年11月26日

炒房客,
还不愿停手……

美国房价今年飙升,让越来越多人无法负担,但销售却没有降温,主要还是投机客在背后炒热。

根据华尔街见闻报道,美国10月的成屋销售按月上涨0.8%,原本市场预计会萎缩1.4%,令人意外。其中,投资者占当中的17%,高于9月的13%。

而美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据也显示,10月成屋销售总数年化634万户,创9个月新高,高于预期的620万户。

虽然按年来看,10月的成屋销售低了5.8%,但市场人士指出,去年10月是市场的周期性高点,比较基础较高。

销售或可超过600万

市场普遍预期,今年的销售有望超过600万,这将是自2006年以来最强劲的一次。

NAR首席经济学家Lawrence Yun指出:“销售仍然非常强劲,我将其归功于持续的就业增加。而且市场上的投资者增多,可能是受独栋住宅租金飙升的驱动。”

他说,投资者占10月买家的17%,高于9月的13%和2020年10月的14%。全现金买家占全部买家的24%。大多数投资者使用全现金。

房屋供应料维持2.4个月

10月底有125万套房屋可供出售,按年减少了12%。按照目前的售房速度计算,供应量大约可以维持2.4个月。

房地产经纪业界认为,任何低于5个月的供应量都是市场紧张的标志。

供应不足和需求强劲,将现有房屋的中位价推至35.39万美元(约148.48万令吉),按年高13.1%。

与此前趋势一致,越是高端房屋,销售越强劲。价格低于25万美元(约104.89万令吉)的成屋销量按年下降24%,价格在75万至100万美元(约314.66万至419.55万令吉)之间的成屋销量增长了25%,百万美元以上的成屋销量增长了31%。

成屋销售约占美国住房销售的约90%。

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中国打房 经济料30年最低

2021年11月18日

房地产,中国经济命脉;
要整顿,必须付出代价。

曾几何时,中国房市是多么狂热,以至于公寓在开盘几分钟内售罄。当时,甚至有单位估计,房地产业贡献了中国经济增长的四分之一以上,房产成了中国家庭的主要存钱工具。

如今,中国家庭近四分之三的财富仍与房产有关。

但基于担心房地产泡沫可能会破坏长期发展,及中国房地产巨头恒大集团3000亿美元(1.25兆令吉)的巨额债务,促使中国政府采取风险控制措施,降低了对房地产业的依赖。

推动中国经济前行的三大支柱之一的房地产投资,在失去推动力之下,中国经济会变得怎样呢?

答案是:放缓至1990年的低点!

北京对房地产业的整顿,如无意外,将持续到明年及之后,这出乎许多人的意料之外,因此,高盛、野村和巴克莱等银行将中国2022年的增长预测下调至低于5%。

如果不把去年因疫情侵袭的预测计算在内,这将会是逾30年来最弱的经济增长。

疫情爆发前经济增长接近7%,相较之下,经济将明显走软。

全球GDP将受影响

而中国在世界经济分量极重,野村首席经济学家罗伯苏巴拉曼就估计,如果经济增速从今年的7.1%放缓至明年的4.3%,全球的国内生产总值(GDP)将会降低0.5个百分点。

这是因为,中国在大宗商品的需求极高,澳洲、印尼等靠大宗商品出口的国家会受到冲击;而中国消费支出放缓,全球消费型跨国企业都难以幸免。

不过,住房供应过剩对中国经济稳定性是一大威胁,北京愿意牺牲短期增长来获得更大的稳定,从这也看出,中国政府之前誓言,不会如过去经济低迷时用房地产来刺激经济,是认真的。

中国期盼,投资能够流向高科技制造业等优先领域,而不是房产市场。