昂贵房价促使买家转向租房
2024年02月22日
经济动荡与利率上涨
影响购房计划
大马PropertyGuru发布今年上半年消费者情绪调查报告（CSS）显示，30%受访者渴望在未来2年内购买房产，他们中多达60%尤其是低收入群体和年轻人，正考虑购买售价40万令吉或以下的房产。
这份调查是在去年11月6日至12月5日期间，通过线上问卷方式，向1075名受访者询问房地产相关课题的结果。
PropertyGuru.com.my与iProperty.com.my大马区域经理谢尔顿费南德斯说，虽然大马人对可负担房屋的需求仍强烈，但PropertyGuru今年大马房地产市场展望报告显示，去年第四季销售需求指数按季下降了7.4%。
“此现象显示，虽然大马人有意购房，但实际的房产成交量，或因经济不确定性和利率上升等多个因素而受影响。”
他说，根据调查，60%受访者认同今年财政预算案调高服务税率，将影响房价，买家在购买决策上更谨慎，对价格更敏感。
“此外，昂贵的房价也促使买家转向房产租赁市场。租赁趋势在去年激增，预计短期内需求量仍会升涨。”
（一）购房挑战：项目延误及施工质量差，成为潜在买家最关切的问题
谢尔顿说，除了财务问题外，潜在买家在购买新房产时，对项目延误（65%受访者）和建筑质量差（64%受访者）问题表示担忧。
“这些问题彰显了项目管理和质量控制的重要性，发展商需迫切解决有关问题，以吸引潜在买家。”
他说，根据房屋及地方政府部提供的数据，截至去年6月，全国共有481个严重延工项目及112个废置项目（俗称烂尾楼）。
“66%受访者呼吁当局加强执法，以确保发展商在缺陷保修期内维持合规性。同样地，66%受访者表示有必要成立‘发展商担保基金’，以保护买家免承担发展商破产或欺诈活动而造成的资金损失。”
（二）可负担性： 房屋计划解决了大马人拥屋的挑战
谢尔顿说，针对政府推出的哪项房屋计划最实用问题，23%受访者，尤其介于30多岁的中等收入群体，一马房屋计划(PR1MA)列首选。
此外，15%受访者青睐“我的雪兰莪房屋”（Rumah Selangorku），他们主要是已婚生子的群体。
“选择人民组屋计划（PPR）的受访者仅占14%，主要来自低收入群体。”
他说，政府需调整房屋措施，以满足不同群体的偏好，以及考虑与金融机构携手合作，提供更优惠的贷款利率和条件，并定期更新政策，以满足未来的房产需求。
“46%受访者指，最常见的挑战是难获得房屋贷款。由于不良信贷记录造成的财务限制，仍是许多潜在房产买家的一大障碍。”
他说，在租户或打算租房者中，59%人表示应将租金支付计入他们的信用评分。这将有助潜在买家建立健康的信用档案，尤其是在偿还债务方面，尤其是年轻人。
“若房贷担保计划（HCGS）可提供固定房贷利率，74%受访者表示非常乐意申请。这说明政府有必要进一步完善现有的激励措施，让渴望置产的购屋者从中受益。”
他说，如果申请程序简化，66%受访者更有意愿申请HCGS。若能涉及银行或金融机构，64%的人也乐意申请。此调查结果显示，在申请房屋时，易用性和便捷性是买家优先考量的因素。
（三）成本效益：受访者对房产设施的偏好
谢尔顿说，37%低收入受访者和40%中等收入家庭愿意为了更低的房价，而放弃部分便利设施，比如瑜伽台（42%）、按摩泳池（38%）、网球场（29%）、游泳池（24%）、健身房和特定停车位（23%）。
“这种需求上的变化反映了消费者更倾向以理性为基础的价值导向，只关注基本房产设施，同时考虑在个人财务能力范围内的房产项目。”
他说，62%受访者包括中等收入群体也如此认为，从长远来看，具有绿色环保功能的房子有助于降低房产的营运成本。
（四）租赁：置产观念产生转变
“打算租房者中，69%人的月租预算为1500令吉或更低。逾90%租房者每月支付1500令吉月租，35%低收入者每月支付低于500令吉月租。”
谢尔顿说，政府须意识到，即使不考虑买房或租房者，同样面对在预算限制范围内寻找合适住宿的挑战。
“29%现有租房者正考虑在买房前，将租赁期限延长2年。这是由于各因素所造成，比如购房的储蓄不足（74%）、房价上涨（33%）及没有立即购房的需要（29%）。”
他说，调查也发现，在现有租客和正找出租房者中，48%人认为，2+1押金的租房政策要求是一种经济负担，而45%人则觉得，难以谈妥一个合理的租金。
“53%人支持政府将先租后买计划纳入第12大马计划中期检讨中。36%人认为，先租后买的模式能成功施行，原因是大部分人无法储蓄足够的房屋头期款。”
他说，研究显示，40万令吉或以下价位的房子需求剧增，发展商应专注于建设更多可负担房屋的项目，这或有助获得政府提供更多的奖掖措施支持。
“此外，政府也应重新评估现有的可负担房屋项目，以提高其有效性，并确保房屋项目更具吸引力及更容易获取咨询，以鼓励更多潜在买家来申请。”
