【你懂RPGT吗？】系列5

亏卖屋子不用缴RPGT？
来看看计算方法！

脱售房产，有钱赚要付税，如果亏本卖，对产业盈利税 （简称RPGT）有影响吗？

政府在征收RPGT方面，处理手法对待所得税类似。

一位商人有几门生意，年终结算有些业务蒙受亏损，有些赚钱；商人可用亏损抵销其他生意的盈利，那么他要付税的法定収入就会相应降低。

呈报和处理RPGT，也和此概念一样，亏本脱售房产的话，相关亏损也可用来抵销其他房产脱售的盈利，那么应课RPGT税金的盈利就减少。

可抵消另一项交易盈利

脱售房产的亏损，在税收局眼中是可扣税亏损（allowable loss）项目。

例如一位业主在同一年出售超过一间房产，其中有房产是亏本卖，蒙受损失，可用以抵销另一间房产所赚的盈利。

假设过去一年，你出售了两间房子，一间赚了13万令吉，另一间却以低过当初的购入价3万令吉成交售出。

那么，你需要付RPGT的盈利，其实只是10万令吉。

方程式：盈利-亏损
以上例子就是：RM130K-RM30K= RM100K

我国税制相对友善

我国针对房地产交易征收的RPGT，相对也比很多国家和地区友善，很多国家是征收成交价若干税率，有些地区，即使业主是亏本卖，还是要付税。

而且，卖房子若蒙受亏损，扣税的部份未必要当年使用，可挪后再使用。

例如，你在2020年亏本3万令吉脱售一间房产，因为只出售了一间房产，那么这3万令吉的亏损，可留到未来脱售其他房产而有盈利时，再用来相抵交易盈利。

温馨提醒：卖房子亏损可用来抵销需缴RPGT的盈利，今年用不着，可留之后用；下次卖房子有钱赚时，记得一起呈报，这税金不省白不省。

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这几种情况，
转售房子也不用缴税！

转售房地产所赚的资本盈利，政府会征收的产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）。

简单来说，RPGT是依据业主的身份和持有房产年限来征收不同的税率，相关税率再乘以赚幅，就是业主要承担的税金。

但你知道吗？不是全部情况都要付RPGT，一些特殊情况可豁免RPGT，即使转售时大赚特赚都不必付。

先提最、最、最特殊的情况，不只全免RPGT，还一口气免3间！

为了缓和冠状病毒（COVID-19）疫情的冲击，政府2020年宣佈，凡在2020年6月1日至2021年12月31日间出售过房子，最多3间可免RPGT。

如果这期间你出售过房子，又误报的话，记得向税收局了解如何追回退款哦！

一辈子一次的优惠

另一个已生效很久，但可能很多人忘了，就是一生人都可享有一次豁免部份的RPGT，最高1万令吉或赚幅的10%，视何者为高。

说回一般免RPGT的情况，根据政府制定的徵税机制，投资者若是国民或永久居民，只要持有房产超过5年，再转售则可免RPGT。

但公司业主和外国人就没有这个特别待遇，这两类纳税人，任何时间脱售房产，都要付RPGT，只是税率视持有期而定。

另外，根据1976年产业盈利税法令（Real Property Gains Tax 1976 ），也阐明一些可豁免RPGT的情况。

当然，这些特别优待只有国民或永久居民可享有，只要业主符合以下特定情况，就不必付RPGT。

国人和永久居民豁免RPGT：

• 脱售私人房产，每人一生都有一次可豁免RPGT的机会，豁免税金高达1万令吉或脱售赚幅的10％，视何者为高。
• 配偶、父母和子女、祖父母和孙子女间的产业让移，100%豁免RPGT；但不包括兄弟姐妹间的转让。

以下100%豁免RPGT的情况，只适用于国人：

• 价值20万令吉或以下的廉价屋，持有第5年以后脱售。
• 2020年6月1日至2021年12月31日之间，出售住宅，可豁免RPGT；每人最多3间。

温馨提醒：每个人都享有一次RPGT豁免的机会，最高1万令吉或盈利的10%，可以留到脱售最贵的房子才行使哦！

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有时候，
早起的鸟儿未必有虫吃……

根据1976年产业盈利税法令（Real Property Gains Tax 1976 ），RPGT税率有两大因素影响。

一是投资者的身份，是否国民或永久居民，是个人还是公司，不同身份要缴的税率不同。

国民和永久居民比外国人低，而个人又比公司更优待一点。

第2个影响脱售房产要付的RPGT税率，是持有房产的时限（Holding Period）。

持有房产3年就卖，和进入第4年才卖，要承担的税率也不同。

简单来说，持有期越短转售，税率越高。

也就是说，房产几时卖，和你真正可以从脱售中赚多少有直接关係，没有规划或一时大意，分分钟少赚很多。

RPGT法令阐明，计算房产持有时限，是从业主签署买卖合约房地产的买卖合约（Sale and Purchase Agreement，简称SPA）的日期算起，直至业主转售时和买方签署买卖书文协议为准。

举例，业主和发展商签署买卖合约时是2018年7月1日，兴建期原定耗时36个月，但发展商提早在2021年3月底交屋。

如果你是这名业主，又非常非常幸运的，4月一拿到锁匙就有买家开出你心目中的价格要接手，你会不会马上就办手续直接卖掉？

以下为你的“幸运”计算一下代价：

假设你一买一卖的差价是20万令吉，从2018年7月1日和发展商签买卖合约算起，至2021年4月，只是差不多满3年，所以4月转售的话，你要付30%或总额6万令吉的RPGT。

根据政府规定的税率，持有房产进入第4年才卖，只需付20%的RPGT。

假设转售差价 = RM200K

国人第3年RPGT税率：30%
应缴RPGT = RM200K X 30%
= RM60K

国人第4年RPGT税率：20%
应缴RPGT = RM200K X 20%
= RM40K

同样是20万令吉差价，但如果你可以说服买家，把交易推迟到7月后才进行，便可省下2万令吉的RPGT。

算清算楚后，你还会急着卖吗？还是尽力再拖几个月才脱手？

温馨提醒：脱售房产时，要把RPGT相关因素纳入考量；一时大意，可能只差几个月，马上就少赚一大笔。别因快失大！

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你的屋子越快转手，
要给的税就越高！

脱售房产，业主要承担多少产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）？谁来算？怎么算？

政府针对房地产交易征收的产业盈利税，是以脱售房产的盈利为基础，再乘以持有该房产的时间需承担的税率来计算。

根据政府去年提呈2022年财政预算案时的宣布，今年脱售房产的国民和永久居民，持有3年内脱售须付30%，第4年是20%，第5年为15%。

国人和永久居民，若持有房产期限进入第6年才脱售，就不再需要付RPGT。

但如果业主是外国人，首5年脱售必须付赚幅的RPGT是30%，第6年之后税率是10%。

温馨提醒：个人或公司、国民或外籍人士，要缴的RPGT不一样，持有时间也会影响徵收的税率。千万别算错哦！

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