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REHDA: 政府可自建可负担屋!

2022年06月21日

政府自建,
更能确保房价“可负担”!

马来西亚房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤呼吁政府,自行承建可负担屋,或为发展商提供补贴,来确保房屋价格能真正“可负担”,让低收入群体受惠。

他接受《马来西亚前锋报星期刊》访问时指出,房屋及地方政府部等多方,要求屋价处于可负担价位,但并非所有人的看法都一样。

通胀高企且建材价格飙涨,发展商很难不转嫁成本,但如果房价过高,买气就会受影响。这样一来,发展商只能减少开发新项目,当市场供应变少,房价就会被推高,与政府的目标相左。

目前,为了要响应政府的对可负担屋的号召,发展行被迫采取“交叉津贴”的方式来建设项目,才能以低于成本的价格卖出。

拿督童银坤。

M40 & T20被迫买贵屋

但是这也代表,当中转嫁的成本会落到自由市场的屋价,让中高等收入群体被迫以高价买屋。

对此,他呼吁政府为发展商提供房屋补贴,不然就是政府用税收来全面承建可负担屋。

报道中也点出,今年首季一个单位的平均价格为43万3430令吉,然而在2009年,相关价格仅为20万4470令吉。

这趋势间接导致全国总值达429亿令吉的5万9642已建竣单位未售出。

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成本和房价取平衡 发展商两难

2022年06月15日

报道:许世平

房价料继续涨,
但不知会涨多久……

本地发展商正面对两难的情况,一方面有通胀和建材成本高涨的压力,正酝酿涨屋价;但一方面又需要满足市场对可负担屋的需求。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤指出,目前有两种情况会影响房屋涨价,一是未来5年的通胀率对建筑材料成本的影响,二是批准推展建屋计划的酿酝期。

他解释,购地、批准建屋、施工和完工移交屋权,这是发展商开发一个项目的流程,而当中最大的不确定性,就在地方政府批准的时间。

拿督童银坤。

延批会推高成本

意思是,如果地方政府批准得慢,发展商就得在这期间面对通胀的挑战,即要以可负担屋价卖屋,又要在完工前,有足够的缓冲以抵御物价上涨。

他补充说,每年建屋工程项目的申请一直都被延批,建屋成本只能追随实时通胀率调涨。

“中央政府,房屋及地方政府部强调在推行可负担房屋计划时要求透明度及高效,可是地方政府才是真正的操盘手,却又未能与房政部协调配合。”

发展商只能涨价

童银坤也点出,我国政府会提供补贴来抑制粮价上涨,但能源价格飙涨推高建材价格,会进一步推高房价。最可怕的是,通胀压力一直都在,美国5月通胀率更是40年来最高。

在他看来,建材价格是全球趋势,发展商无法操控,再这样下去,也只能在销售房子时将通胀成本算进去。这波屋价涨势似乎势在必行,但目前未能预测到底会涨多久。

吉隆坡大学(UniKL)商学院经济分析专家艾米祖哈兹米博士近日也说,预计建材价格调高将导致房价涨幅高达20%,并超出消费者的负担能力。

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REHDA反对堵购屋者嘴巴

2022年05月25日

【缺陷保修得暗中来?】下篇

只要还在保修期,
发展商就应解决缺陷问题!

马来西亚房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤,业者要求购屋者针对缺陷保修签署保密协议的做法非常少有,该会也不支持这样的行为!

他对《南洋商报》指出,只要还处于缺陷保修期(Defects Liability Period,DLP),发展商就不能拒绝修补房屋缺陷问题。

童银坤。

DLP长达24个月

对于一些发展商威胁,若不签署保密协议就不修复缺陷,童银坤指出,购屋者可向房政部告发该发展商。

“缺陷保修期是每位购房者的合约权利,即从他们拿到新房子钥匙之日算起的24个月内,屋主能够找到任何经证明,在做工与材料方面的缺陷,可要求发展商在不另收费的情况下,修补经证明的缺陷。”

“大马REHDA继续提倡发展商在我们为人民提供家园的国家建设角色中,以专业与透明的方式运作。”

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中央VS地方政府 房屋政策不一

2022年05月24日

控制房价,加速交屋
需中央和地方政府努力。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤认为,若要控制房价和加速交屋给消费者,中央和地方政府有必要“统一执行”房屋政策。

他认为,房屋及地方政府部的房屋政策“强而有力”,但来到州政府及地方政府层面时,在诠释和执行政策时,又另设更多规定,比如说土著固打和土著折扣,不同州属的比例也不同。

“若要在控制房价方面,取得正面成果,我们需要长期认真地审视房屋交付的整个过程。”

童银坤。

实体看房激励销售

他出席2022年REHDA开斋节门户开放活动时说,该会提倡制定强而有力的条规,以加速交付房屋给买家。

“我们想建造好又坚固的房子,但必须更快。这是我们可以为人民,降低房价的最佳方式。”

出席者包括REHDA联邦直辖区吉隆坡分会主席陈健明、REHDA雪兰莪分会主席拿督何汉生,以及REHDA前主席拿督斯里依斯干达。

对于下半年的房市展望,童银坤认为,人们回归到实体看房的日子,相信接下来的销售会有好转。

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降发展商成本方法: 不要官僚!

2022年05月6日

官僚主义少一半,
发展商成本降,利国人拥屋!

建材成本大涨,还有种种的成本,让发展商近来不断呼吁政府出手帮忙。

该怎么帮忙呢?

马来西亚购屋者协会总秘书拿督郑金龙就点出,若政府减少50%的官僚主义,就能帮助发展商降低成本了!

根据《太阳报》报道,郑金龙指出,俄乌冲突是无法控制的事情,但政府能控制减少繁文缛节,加快项目批准推进,就能降低发展商成本。

他举例,发展商寻求各种批准的过程中所耗费的时间,都会转化为存置成本(Holding Cost),这些成本最终会被算进销售价格,并转嫁给购房者。

而且,一些审批还耗时数年。如果政府能把审批时间减半,那发展商就能为购屋者提高更好的价格。

拿督郑金龙

政府也应降低收费

首相拿督斯里依斯迈沙比里日前指出,俄乌冲突推高建材成本,政府会指定一个框架来应对,确保国内房价可负担。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)槟州分会主席陈汉明也认同郑金龙的看法,不仅应该减少繁文缛节,还应该减少房屋发展的其他成本,比如说支付给政府的费用。

“譬如,当发展商想要将农业土地转换为住宅时,就会需要支付高额费用。而且,不同的州属在计算需支付的转换补价(premium)时,有不同的公式。”

据他所说,发展商申请转换土地,一些州属需要几个月时间批准,但也有些州属需耗时1年。在等待产权转换时,发展商必须向银行贷款,也需要支付利息,会进而推高项目成本。

发展商也怕太贵卖不出

陈汉明还说,由于房产发展是一项竞争性业务,没有发展商会将房价,定在高于人们可负担的范围,因为没有人会购买它们。

“从融资的角度来看,时间就是金钱,对发展来说,审批越快,房子就越便宜。”

他说,若想要以更低的价格出售房屋,政府就需要减少繁文缛节和费用。

 

 

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解决隆市拥堵 不建停车场就行?

2022年04月11日

随着我国的封锁措施解除,
你有否发现,路上车流变多了。

塞车,是许多雪隆区人的噩梦!要如何解决这看似“不可能的任务“?

马来西亚房地产发展商会学院(REHDA Institute)信托人拿督黄腾亮指出,那就减少吉隆坡的停车场数量,减少交通拥堵,还不用再为了找一个停车位而心烦。

但要做到这点,政府绝对扮演最大的责任。

根据《星报》,黄腾亮近期在“2022年区域房屋大会”上指出,虽然吉隆坡的公共交通系统越来越发达,但却还没到“全民不开车”的阶段。

比如说,从白沙罗(Damansara)到巴生(Klang)设有轻快铁(LRT),但车站离住宅区很远。

拿督黄腾亮。

接驳车满足“最后一里路”

要填上“最后一里路”的缺口,政府需要在车站提供能通往周边住宅区的接驳车,让搭了捷运或轻快铁的乘客,出了站后还有另一种公共交通工具送他们回到家。

“不是所有人都能日日负担计程车或电召车,通常需要10至20令吉。”

在他看来,政府完全有能力在捷运站提供免费接驳车。

他补充说,像是墨尔本和香港,随着公共交通系统足够完善,对停车场的需求也就大幅减少了。

在繁忙的城市中,停车场占据了太多不必要的空间;而且,发展商也常因为国人多选择开车在项目中兴建停车场,但最终却未能完全停满,此举反而提高了建筑成本和房价。

在雪兰莪,双威城就提供了免费接驳车,很好地贯穿了这个城镇中的住宅区、大学、商业中心和医院。

“发展商应该要跳出原本的框框,与其建造更多的停车位,而是以可持续性的前提,构思更具创意的交通选项,马来西亚城市有一天真的可以不需要停车场。”

 

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地点不好,可负担屋滞销

2022年03月26日

兴建可负担屋,
政府更适合!

马来西亚房地产发展商会学院(REHDA Institute)主席拿督黄忠立指出,该学院的《房屋前瞻:了解成本和可持续价格》调查显示,政府是发展社会房屋项目的最好人选。

他解释,这是因为市场上有25%的滞销屋是可负担屋,因为所处地点没有公共交通,所以中低收入群体的购买意愿也不高。

但政府旗下有负责公共交通建设的机构,比如说国家基建公司(Prasarana),拥有许多土地,可以协助政府兴建可负担屋。

该学院建议,由发展商贡献1至2%的发展总值(GDV),交由政府来兴建社会房屋。

私人界的发展商可以根据自由市场兴建房屋,一并解决房屋滞销的问题。

《房屋前瞻:了解成本和可持续价格》报告指出,由于发展商必须兴建一定数量的可负担房屋,甚至使到一些售价30万令吉或以下房屋面对滞销问题。

推介礼出席者包括大马房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤、大马房地产发展商会学院信托人拿督黄腾亮、拿督慕扎达查、程文林、REHDA雪州分会会长拿督何汉生等。

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土著固打制 应可适时释放

2022年03月26日

保留给土著的房屋,
多年卖不出应释放。

马来西亚房地产发展商会学院(REHDA Institute)主席拿督黄忠立呼吁政府,针对土著房屋固打制设定一项机制,允许发展商释放长年卖不出的土著房屋。

他出席该学院的《房屋前瞻:了解成本和可持续价格》报告推介礼时指出,政府可以保留这项政策,但应设立一个标准且透明的土著房屋释放机制,让发展商释放卖不出的房屋。

报告指出,截至2020年6月,接受调查的136家发展商中,共有6121个土著保留单位,这意味着占用 38 亿令吉的资源和 46 亿令吉的存置成本。

黄忠立指出,州属之间也设有不同的释放机制,一些发展商手上的土著保留单位已经超过5年都卖不出去。

“若发展商长时间持有无法脱售的土著房屋,矢必影响未来的购屋者。”

马来西亚房地产发展商会学院领导层推介“房屋前瞻:了解成本和可持续价格”报告,左起为程文林、黄腾亮、黄忠立、童银坤、慕扎达查及何汉生。

推介礼出席者包括大马房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤、大马房地产发展商会学院信托人拿督黄腾亮、拿督慕扎达查、程文林、REHDA雪州分会会长拿督何汉生等。

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要降房价? 政府先降合规成本吧

2022年03月25日

合规成本,
是发展商的痛……

马来西亚房地产发展商会学院(REHDA Institute)推出了《房屋前瞻:了解成本和可持续价格》报告,恰恰正值国内对于国人买不起房而掀起的种种争执。

这份报告指出,由于经济、市场及通货膨胀因素,土地及其他发展成本如建材、劳动力、资金成本及其他营运成本在未来几年将持续增加。

该学院提出了14项建议,认为只要落实五成的建议,即可有效降低房屋价格。

REHDA Institute主席拿督黄忠立在记者会上指出,要想让房屋价格处于可持续的水平,那就请政府控制合规成本(Compliance Cost)。

所谓的合规成本,是指一个发展商项目,需要符合各种政策、准则、指南和条规而花费的开销,涵盖了给予资本的成本,包括土地转换溢价、各种缴款、各种基建服务基金、公用事业开发费、污水处理款项,以及贡献道路基建升级等。

4大合规成本问题

这份报告中强调了4项合规成本问题,包括过度监管增加发展商成本却没有为房屋增值、“过分热心”的规划缩小了发展商可售卖的土地、交叉补贴造成价格扭曲,还有冗长的审批过程造成高昂成本,并产生不确定性。

当建筑成本占发展总值约50至60%时,合规成本的占比也高居不下。若大型发展商进行城镇发展项目,合规成本占总成本的16至25%。

而且,这个合规成本逐年增长,比20年前高出许多了。

在90年代,发展商必须拨出40%总发展面积的土地作为公共设施用途,如今则增至近60%。

“这意味着在100英亩的开发项目中,发展损失额外的20英亩可出售土地,导致剩余 40%土地作为建屋用途,促使每单位的土地成本增加。”

REHDA Institute主席拿督黄忠立。

为他人做嫁衣?

黄忠立指出,发展商现在已经把公共设施的土地比例从40%扩大到60%,包括为公用事业公司如国家能源、英达丽水等兴建基础建设,但过后却由这些公司收取费用,是不公平的做法。

在他看来,政府全权控制官联公司,是否要控制合规成本,这胥视国家领袖的政治意愿,而不是在实施新合规成本后,却期望发展商降低屋价。

他也呼吁政府,应该与发展商和非政府组织(NGO)合作,更好地了解合规成本是如何推高房价,在实施任何新的合规成本前,应该要和所有利益相关者讨论,确保所要求的费用不会影响房价。

“发展商过去多年都尽量吸纳增加的建屋成本,一旦发展商不能吸纳,将转嫁给购屋者,进而导致屋价上涨。”

希盟曾考虑降低

过去,发展商频频呼吁政府降低合规成本。希盟政府曾经表示,会考虑降低可负担屋发展项目的合规成本,但在2020年政权再次更迭时,这讨论又被推后。

黄忠立以澳洲为例,当地房屋供应有限,但需求很高,所以房价上涨;但在马来西亚不缺供应,需求稳定,而房价略有下降。

“人们不禁要问,为何与澳洲相比,我们会有负担能力的问题。我国有很多滞销的屋子是在30万令吉以下。到底造成今天这情况的真正结构性问题是什么?如果我们能够了解根本原因,那就能摆脱持续多年的困境。”

黄忠立说,大马房地产发展商会学院将提呈报告给房屋及地方政府部、各州大臣及首长、市长及地方当局,必要时会与房政部长会面,汇报有关调查结果。

推介礼出席者包括大马房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤、大马房地产发展商会学院信托人拿督黄腾亮、拿督慕扎达查、程文林、REHDA雪州分会会长拿督何汉生等。

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暴利行业?发展商喊冤……

2022年03月25日

发展商,
真的是暴利行业吗?

每次提到房价上涨、人们买不起,不少人都认为其中一个因素,是发展商“赚太多”了!

但马来西亚房地产发展商会学院(REHDA Institute)披露,近年来,发展商的赚幅只有15%。

该学院主席拿督黄忠立指出,外界对于发展商业者“惊人利润”的预期是误会,其实一个发展项目耗时2至3年,每年的平均回酬率仅5%至7.5%,没大家想象那么多。

而且,发展商目前面对的成本之高,根本无从再降低赚幅来压低房价。

建筑成本占60%

他在推介该学院的《房屋前瞻:了解成本和可持续价格》报告时指出,以当前状况而言,土地、建材、劳工、专业和营运等成本,都会继续因为通胀和市场关系上涨。

单单建筑成本,就已经占发展总值(GDV)的60%,对最终售价带来压力。

“我们完全没有降低建筑成本的空间,因为我们必须要遵守当前的建筑规格,还必须考虑品质和当前的原料价格”。

合规成本大涨

黄忠立也透露,发展商的营运环境艰难,面对高昂的合规成本。

合规成本占总成本的16至25%,而且比20年前大幅增长。

再来,如今新的城镇能让发展商“拿来赚钱”的范围也变少了。以前,要发展一个城镇,60%土地可用来发展房地产,40%用作设施。

只有40%地可建房来卖

但如今,接近60%的土地必须用来发展公共设施或其他公用事业、道路、污水处理和休闲区,发展商只剩40%的土地可用来卖房产。

“这个公共设施的比例逐年增长,导致发展商的供应减少,损失额外的发展总值。”

他举例,在40.5公顷的土地上,将公共设施的比例增加20%,代表可以拿来建屋售地的范围,就少了8.1公顷。

“随着政府将把最低薪金调至1500令吉,加上建材涨价,除非政府调整合规成本,否则房价在未来几年只涨不跌。”

马来西亚房地产发展商会学院领导层推介“房屋前瞻:了解成本和可持续价格”报告,左起为程文林、黄腾亮、黄忠立、童银坤、慕扎达查及何汉生。

推介礼出席者包括大马房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤、大马房地产发展商会学院信托人拿督黄腾亮、拿督慕扎达查、程文林、REHDA雪州分会会长拿督何汉生等。