RPGT Archives - Nanyang Property

问诊室

没所得税户头怎么缴RPGT？

By Yee Ni,

2022年11月2日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com

问：

郑律师，您好！

我想咨询关于产业盈利税（RPGT）相关事宜。

我姐是低收入群，没有任何所得税户头。如果说这时候我想卖了一间和她联名的房子，那我姐是否要特意去申请所得税户头来缴纳RPGT。

还是说为了避免麻烦，我这方可以直接承担完所有RPGT？

希望能得到您的意见。

Jimmy

答：

Jimmy，您好！

如果业主卖房产时有赚到钱，才需要付产业盈利税（RPGT）。换句话来说，当您卖房产时，如果售价或市价比您当初购买这个房产的价格来得高，才需要给产业盈利税。

同时，如果您的房产已经购买超过5年，售卖时就不需要给产业盈利税。

产业盈利税是以个人名义缴纳的，所以在售卖房产时，每一位卖方都必须呈交各自相关的文件及产业盈利税给税收局。

您可以私下同意帮您的姐姐承担这产业盈利税，但她还是必须呈交相关的文件给税收局。在处理售卖房产手续时，您的姐姐必须申请一个所得税户头来呈交产业盈利税的文件。

她可以在 >> 这里 << 自行申请开户。

如果需要缴纳产业盈利税，这数额会从房产的售价中扣除。法律有规定律师在处理买卖文件的时候，必须为卖方保留房产售价的3%（retention sum），并上缴给税收局。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

趋势

欠产业税影响日后买卖

By Poh Gin,

2022年10月5日

产业税、门牌税……
这些关乎房子的税务，你有缴吗？

拥有了房屋，要准时缴交房子的各项税务，是业主的责任。

如果你只是为了贪图一时的便宜或便利而拖欠这些税务，日后想要出售房子时，你可能会吃到苦果！

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）柔佛州分会会长陈苏珊呼吁业主们，履行还清税务的法律义务，包括产业税、门牌税等等。

她出席该会举办的常年晚宴和表扬大会时向记者指出，有些业主可能认为这只是小事，但若一直拖欠下去，那就可能演变成“大事”了。

她说，若拖欠这些产业相关税务，日后处理买卖房屋时，会拖慢产业专名手续，也就是通常律师处理房屋转让、割名等时候，就会碰壁。

她呼吁中介们提醒有意出售产业的业主缴清产业税，若业主面对财务困难，可向新山市政局洽商，以分期付款方式缴付拖欠的产业税，避免房屋买卖程序遭拖延。

出席晚宴的新山市政局估价组主任阿兹米也指出，拖欠产业税的情况越来越多，也对新山市政局造成负面影响。

为此他也希望MIEA柔佛分会能和新山市政局携手合作，鼓励屋主缴付产业税，以便带动房市。

阿兹米是代表新山市长拿督诺阿占出席。

车子瑾(前排左起)、陈苏珊、叶洸玮(后排左起)、阿兹米及陈建铵为晚会主持击鼓仪式。

滞销冠全国令人担忧

常年晚宴及表扬大会筵开35桌，出席者包括马来西亚房地产中介师协会署理会长叶洸玮、候任会长陈建铵及筹委会主席兼柔州署理会长车子瑾等人。

他在会上也提到，柔佛州的房屋滞销状况令人担忧。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）公布的《2021年产业市场报告》显示，柔佛有6089个单位、总值47亿2000万令吉的过剩房屋，是继雪州之后，全国第二多滞销房屋的州属。

此外，柔州滞销最多的房产是服务式公寓，占总数的67.8%，即是1万6476个单位，总值141亿4000万令吉。

趋势

欠RPGT会被禁出国

By Poh Gin,

2022年09月15日

欠税被禁出国！！

不要以为只是欠所得税才会被列黑名单，欠产业盈利税（RPGT）也是会被禁出国的哦！

截至7月，18万6346人因拖欠各类税务，包括所得税、产业盈利税或公司税，被内陆税收局禁止出境。

《马来西亚前锋报》引述税收局总执行长办公室主任兰吉柯报道，涉及者包括个人和公司董事，拖欠税金总额129亿令吉。

外国人也一样！

她说，根据1967年所得税法令第104条文和第75A条文，以及1976年产业盈利税法令第22条文，没有缴清税款者，该局可阻止有关人士离境，包括外国人。

如果你发现漏报税务，并已着手上诉，也就是向税收局提呈了上诉表格Borang Q，或申请司法检讨，这过程中，禁出国令还是有效的，除非得到有管辖权的法庭发出暂缓审讯庭令。

另外，因税收即将或已被民事起诉者，同样会被禁出境。

还可能上法庭

如果你已报税，但没在限定时间内缴还税金，除了限制出境，税收局也可以指示资方扣除额外薪水（CP38）、警告、委任代理人、向董事收取及法庭诉讼等等。

兰吉柯指出，那些已安排好缴付拖欠税金的人，只要依时间表付款，就不会被限出国。

如何知道自己有没有被禁出境？兰吉柯表示，当局一般会发函或电邮给涉及的纳税人，所以大家出国前最好先>>点击这里<< 检查！。同时可在MyTax网站>>点击这里<<的e-lejar掌握相关资讯。

被禁出国，怎么办？

万一检查时发现自己被列入出国黑名单，也不用慌，大家可先联络自己档案所属的税收分局，再作安排。

要是不小心欠税，但可马上缴清税金，税收局会非常欢迎，付清欠税后通知当局后就可解除出国禁令。

若是出境时被扣留，又该如何解决？

她说，纳税人只要能出示付税证明，出境限制就会解除。

趋势

提振房市不能只靠本地买家

By Yee Ni,

2022年09月14日

【预算案，业者希望有这些！】系列5
独家报道：李治宏、王康妮、苏韵鸰

单靠本地人，
难“谷”房市复苏。

百乐园（Paramount Corporation）产业总执行长朱绍彬说，政府需推行亲商政策吸引外资和刺激经济，以推动房地产市场复苏。

“我们不能只依赖本地购屋者，去维持房地产市场的增长。马来西亚我的第二家园（MM2H）计划应放宽门槛及简化程序，可鼓励更多外籍人士来马置产。

降低RPGT税率

“此外，希望政府恢复2010年时的做法，把首5年脱售产业所征收的产业盈利税（RPGT）税率降低至5%，而第6年起脱售则完全豁免产业盈利税，从而刺激二手房屋市场的交易，也让投资者放心投资房产，因为他们可把更多的获利留在手中。

除了修订房屋政策外，我们也希望检讨监管与合规成本，也就是遵守各种政策、指南、程序和标准需额外承担的成本，以确保建筑成本保持在控制范围内。

为了应对建筑材料成本涨价，政府应考虑暂时豁免建筑材料的进口税、固定建材价格或提供补贴，协助缓解房地产发展商所承担成本暴涨的窘况。

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贴士

卖屋套现，要缴多少税？

By Yee Ni,

2022年05月27日

卖房能赚多少钱，
不是简单的“卖价 – 买价 = 盈利”方程式。

在决定卖房前，你必须要计算自己所付出的成本，还有卖房时需要支付的各种手续费、律师费，还有最重要的税金，才能真正评估你到底能赚多少钱。

那你懂如何计算税金吗？

执业律师刘健辉和方雪丽在《南洋商报》的“商法律”专栏中解释，根据1976年产业盈利税法令（Real Property Gain Tax Act 1976），只要房屋的卖价比你当初的买价还要高，税收局（LHDN）就会征收产业盈利税，（Real Property Gains Tax，简称RPGT）。

在2020年的财政预算案中，所有大马公民和永久居民在第六年或之后卖出自己的房地产，就可以豁免缴付RPGT。

打个比方说，你在2010年买的房地产，至今已经12年。即使有盈利，你也不必缴付RPGT。

但若你卖出的房子是在5年前的2018年买入，那所赚取的盈利就要缴付RPGT。

如果你是在第4年售出房地，税率是20%。在第5年则会被征收15%。如果想套取更多的现金，可以考虑行使每个人一生当中都有一次机会，可豁免出售私人住宅房屋时的RPGT。

当然，如果你出售房子时是“亏本卖”，或者是原价卖出，没有任何利润，那就不必缴纳RPGT。

但也提醒你，别试图蒙骗税收局，因为当局会深入调查你是否真的没有获得利润哦！

任何附带费用都可扣税

同时，在出售房地产过程中所产生的任何附带费用，都可以用来扣除所需缴付的RPGT，俗称可扣税费用（Allowable Expenses）。

这包括装修、扩建、提升，保养屋子等方面的花费以及律师费用。

税收局官员会审查你所提供的收据，计算与对其税务做出折扣。所以请记得一定得保留相关的收据以抵消部分的产业盈利税。

以上的计算方式是基于你当初是以个人名义以及为马来西亚公民身份所购买的房地产。

如果你是外国公民或者是以公司所购买的房地产，LHDN所征收的盈利百分比会有所不同，此时就得详细查阅征收的费用了！

趋势

高档公寓供应增压低房价？

By Yee Ni,

2022年04月29日

去年两年频停工，
造成大量公寓在今年建成。

国内公寓的资本价值和滞销情况，恐怕会在今年面对更大的压力。

仲量联行房地产服务（马）私人有限公司（JLL Property Services）的研究员兼顾问苏伊娃（译音）指出，过去两年因防控封锁因素，促使高档高楼住宅延迟到今年完工。

“今年预计将有更多单位建成，供应涌入市场，进一步对资本价值带来更大的压力。”

根据《太阳报》报道，她在该公司举办的“2022年首季房产市场展望”线上研讨会上指出，供应大增的情况，也可能造成滞销率上涨，市场需要几年才能消化。

在今年首季，高档高楼住宅的资本价值为每平方尺953令吉，而平均月租叫价为每平方尺2.95令吉。

根据仲量联行的《2022年首季大吉隆坡房地产市场报告》，住宅产业的资本价值增幅，按季减少2.5%，平均租金也按季减少2.3%。

新房和二手市场供应皆增

此外，市场回报率为3.02%，显著低于其他的资产组别。

而大吉隆坡地区的高档高楼住宅的库存为5.1万间，整体未售率处于3.55%，还算是舒适的水平。

苏伊娃指出，由于拥屋计划（HOC）、延长还贷期等振兴配套结束，造成市场需求也跟着下跌。但她也强调，这些优惠政策对高档住宅来说，仅是短期影响。

“反而是产业盈利税（RPGT）调整后，更多业主想要出售手上的房屋。当新房和二手屋市场的供应都增加时，资本价值今年可能会被压缩。”

不过她也认为，当前利率仍处于1.75%的低位，依旧能鼓励投资者回归市场。

贴士

租金亏损只能当年抵税

By Poh Gin,

2022年03月11日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列8（完）

出租却亏损，
不能带到隔年对扣！

经商收入蒙亏，可带到隔年来对扣税，出售房产若亏本，也可带到之后来抵销另一房产脱售的产业盈利税（RPGT）。

可是，可是，出租物业和以上两种情况不同，要是出租物业蒙受亏损，就是开销比租金收入高，相关亏损不能带到隔年对扣。

净租金收入 = 租金总额 – 政府允许的减免开销

税收局也允许租金收入蒙亏的话，可以直接不必呈报。

但为策安全，最好把相关开销或费用的收据都收好，方便税收局要查税时作为证据。

范例：假设房贷利息每月800令吉，租期12个月，期间主要开销还有地税、门牌税、维修费、火险保费和管理费。

净租金收入 = 租金总额 – 政府允许的减免开销
月租：RM1,200
合约租期：12个月
租金总收入 = RM1,200 X 12 = RM14,400

可减免开销：
地税：RM180
门牌税：RM300
房贷利息：RM800/月：RM9,600
管理费：RM200/月：RM2,400
火险：RM250
维修开销：RM3,270

净租金收入 = RM14,400–（RM180 + RM300 + RM9,600 + RM2,400 + RM250 + 3,270）
= RM14,400–RM16,000
= 亏损RM1,600

温馨提醒：

只有一间物业出租的业主，如果不幸像上面的业主那样，租金蒙受亏损，那在呈报个人所得税时就可省略这部份的呈报。

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贴士

欠RPGT 不能出国！

By Poh Gin,

2022年02月25日

【你懂RPGT吗？】系列8（完）

出国前，不仅要准备好行李，
还要检查自己是否欠税。

因为冠病疫情而无法出国旅游两年的你，是否开始蠢蠢欲动？

越来越多国家开放边境欢迎游客，我国也即将加入此行列，你今年是否准备出国呢？

那你一定得好好检查自己是否欠税，否则可是会被挡在机场哦！

内路税收局（LHDN）发文告提醒，所有拖欠税务者，都会被禁止出境。

除了个人所得税，没缴产业盈利税（RPGT）的“下场”也一样！

有关出国禁令的通知，将寄发至纳税人提供予当局的最后一个地址。

要如何检查自己是否拖欠税务，可以上https://mytax.hasil.gov.my网站查询；关于限制出国的状况，也可以查询移民局网站https://sspi.imi.gov.my/sspi

若是纳税人因拖欠税务而被禁止出国，当局建议当事者与该局各分行联系，以便当局采取适当的行动。

任何问题和反馈，也可以通过以下方式与当局联系：

a) Care Line 热线：03-8911 1000 / 603-8911 1100（海外）；
b) HASiL 在线咨询；
c) HASiL 官网：https://maklumbalaspelanggan.hasil.gov.my/MaklumBalas/ms-my。

贴士

卖房60天须报RPGT

By Poh Gin,

2022年02月25日

【你懂RPGT吗？】系列7

开车中罚单，等等或许有折扣，
但产业盈利税，你可别等赶紧给！

产业盈利税（简称RPGT或CHKT）算是资本利得税的一种，同样是由内陆税收局（LHDN）征收。

特别提醒，呈报和缴税RPGT，与一般呈报个人或公司所得税不同；脱售房产当年，RPGT必须在同年申报和缴清税金，而不是到下个估税年才处理。

还有哦，政府规定，买卖合约一签，60天内就要呈报和缴付，逾期会被罚款！

而且，这类资本利得税的罚款，税收局一般不手软。

房地产买卖，不管有没有用经纪，整宗交易必会用到律师的专业服务；除了交易前的审核、拟买卖合约到缴印花税等等，也可以由律师代为提交RPGT申报表。

律师楼在处理房产交易时，会保留售价的3%，在60天内交到税收局，若金额超出要缴的税金，税收局之后安排退税。

罚款税金10%

当然，比较喜欢亲力亲为的业主，也可以自己到税收局索取相关表格来自己申报。

如果你打算自己申报，务必确保填妥以下1976年产业盈利税法令列明的相关表格，并在指定时间内提交给税收局：

一般申报填CKHT 1A；如果是只卖部份业权填CKHT 1B
申请豁免RPGT，加填CKHT 3
让买方填写CKHT 2A

不管自己处理还是律师楼代办，脱售房产60天内，必须向税收局呈报RPGT和呈交相关表格和文件。

逾期的话就是违法，可遭罚款税金的10%。

假设要缴的RPGT是6万令吉，但没有在60天内缴付，加上罚款就要付6万6000令吉，赚幅又少10%。

温馨提醒：房地产交易涉及很多法律文件和政府部门，千万别想逃！反正是赚的钱，乖乖60天内缴清，免得被罚款就不值了。

贴士

装修费可扣RPGT？

By Poh Gin,

2022年02月24日

【你懂RPGT吗？】系列6

一些开支，
还是能帮你扣RPGT的！

之前讲过产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT ）可豁免的情况，很多业主都略知一二。

但很多业主不知道，原来RPGT和个人所得税一样，有些开销是可以用来减免的。

是的，投资期间产生的开销，也可用来减低RPGT。

政府把这类开销称为可扣税开销（英文allowable expenses），相关开销可用来抵扣要缴RPGT的款额。

装修和扩建收据收好！

在呈报RPGT方面，可扣税开销主要是业主花在提升、改善或保养有关房产的开销。

提升和改善，指的是各种提升房子的装修和扩建等，这部份的开销，可用来抵扣RPGT课税的总额。

保养开销，指的是为了保护房子安全性或保存外观等所花的开销。

假设脱售房子有10万令吉赚幅，但之前你花了3万令吉扩建厨房和其他装修，另外又花了2万令吉为房子的木料做特殊保护。

课税RPGT = 脱售盈利 – 可扣税开销
RM100K – RM30K – RM20K = RM50K

那么，这宗交易只有5万令吉需缴RPGT。

以上所说的开销不是你说了算，呈报税务一切都是有单据有证据，内陆税收局不会听口头的各种解说，只要你呈报减免就一定要有单据为证。

温馨提醒：可减免RPGT的开销，装修或保养的各种费用，记得要把单据留住。税收局奉行有单据有真相！

RPGT

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欠税被禁出国！！

单靠本地人， 难“谷”房市复苏。

卖房能赚多少钱， 不是简单的“卖价 – 买价 = 盈利”方程式。

去年两年频停工， 造成大量公寓在今年建成。

出租却亏损， 不能带到隔年对扣！

【你懂RPGT吗？】系列8（完）

出国前，不仅要准备好行李， 还要检查自己是否欠税。

开车中罚单，等等或许有折扣， 但产业盈利税，你可别等赶紧给！

一些开支， 还是能帮你扣RPGT的！

课税RPGT = 脱售盈利 – 可扣税开销 RM100K – RM30K – RM20K = RM50K

产业税、门牌税……
这些关乎房子的税务，你有缴吗？

单靠本地人，
难“谷”房市复苏。

卖房能赚多少钱，
不是简单的“卖价 – 买价 = 盈利”方程式。

去年两年频停工，
造成大量公寓在今年建成。

出租却亏损，
不能带到隔年对扣！

出国前，不仅要准备好行李，
还要检查自己是否欠税。

开车中罚单，等等或许有折扣，
但产业盈利税，你可别等赶紧给！

一些开支，
还是能帮你扣RPGT的！

课税RPGT = 脱售盈利 – 可扣税开销
RM100K – RM30K – RM20K = RM50K