美国商业地产
正遭受多重冲击

高价买进却被迫低价卖出，空置旧办公楼的价值一跌再跌，为了脱手，业主低价贱卖也在所不惜。

近日美国黑石集团以36%的大幅折价，出售其位于加利福尼亚奥兰治县的两栋甲级办公楼Griffin Towers。

黑石集团是于2014年以1亿2900万美元（约5亿7527万令吉）购入Griffin Towers，最终却以8200万美元（约3亿6580万令吉）将其售予Barker Pacific Group和Kingsbarn Realty Capital合资企业。

建于1987年的Griffin Towers空置率达24%，虽然折价36%脱手，但黑石集团对这项交易感到幸运。

根据数据，2007年在CRE泡沫达到顶峰之前，Griffin Towers以1亿8380万美元易手。2010年再度以8990万美元转手。

全球领先房地产服务商Savills指出，2023年第一季度，奥兰治县的办公楼空置率破纪录录得23.1%。-

黑石集团持续抛售办公楼

另外，根据《叮当邮件》（Jingle Mail），黑石集团持续抛售所持有的办公楼。

最引人注目的是一年前大动作卖掉曼哈顿中城百老汇1740号基本上空置的26层办公楼，让商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）持有人承担余下损失。

黑石集团是于2014年以6亿500万美元购得这座占地62万1000平方尺，1950年代的复古商业房地产，并借贷了3亿800万美元（约13亿7430万令吉），然而在2022年3月，该大楼的市值已降至远低于贷款价值，黑石选择放弃，并让CMBS持有人承担剩余的损失。

与此同时，根据Savills，休斯顿的甲级办公楼空置率多年来均处于30%左右，2023年首季更达到32.3%，主要是因为2015年开始的石油泡沫破灭，以及居家工作和随之而来的房地产裁员。

其他大幅折价的空置旧办公楼项目：

不仅如此，办公楼的法拍情况更为糟糕，如在休斯顿能源走廊Westlake Park，建于1980年代的两栋办公大楼，贷方CMBS就分别面临82%及88%的亏损。

旧金山“迎头赶上”

另，位于圣路易斯市中心，建于1985年的One AT&T Center，2007年时市值2亿730万美元（约9亿2508万令吉），但2022年4月在法拍中仅以410万美元（约1830万令吉）售出。

休斯顿曾经是美国最糟糕的主要办公楼市场，空置率多年来一直徘徊在30%左右。

但如今，旧金山“迎头赶上”，第一季度的空置率接近 33%，并且还在上升中。目前为止，2022和 2023年仍然没有任何销售或法拍销售。

然而，这两个城市仍在不停建造新的办公大楼，而当租约期满时，租客就会搬出再搬到更好更新的大楼，不断上演同样的循环。

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