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篮总EXSIM合资 8亿建2栋公寓

2023年12月5日

除了服务式公寓
也是篮总新总部

马来西亚篮球总会(MABA)总会长拿督斯里李典和说,通过重建和发展现有篮总总部原址的土地,将可以协助总会达到自给自足的水平,无需再次通过募捐筹集营运经费。

他说,篮总和著名发展商EXSIM发展有限公司组成的合资企业MABA Land,将重建和发展现有篮总总部原址的土地,建筑2栋60层的服务式公寓大楼。

李典和也是金群利集团(Matrix Concepts Holdings)创办人。

他出席篮总和EXSIM签署土地和建筑再发展协议后说,通过这个协议的签署,篮总将获得1亿7000万令吉现金,其中1亿令吉用以交换建筑单位,其他的作为交税和营运开销之用。

出席者包括大马篮球总会副会长拿督黄坤荣、总秘书陈其贤、EXSIM董事经理林奕豪、林奕杰及董事郑伟德。

李典和(左三)与林奕豪交换签署文件。左起陈其贤及黄坤荣;右起郑伟德及林奕杰。

李典和说,已经向地方政府当局提出申请,以在现有的大楼土地上,重建2栋60层的大楼,发展总值为8亿令吉,在获得当局批准之后,预计在明年尾动工。

他说,篮总和EXSIM联手开展历史性合作,标志着一个开创性的重建项目的开始,预料5至6年完成工程。届时,将用交换得来的建筑面积和单位,为总会带来收入。

他说,希望在建成后,总会每年有500至600万令吉的收入,以推动篮球运动,提高基础设施和球员的素质,冲出亚洲。

服务式公寓投资机会多

李典和说,这次合作的亮点是称为 MABA Suitez @ KL City Centre 的诞生,这是一座服务式公寓建筑,不仅作为篮总的新总部,而且还提供了无与伦比的投资机会。

他说,MABA Suitez 位于吉隆坡遗产区,地理位置优越,毗邻独立大楼(Merdeka 118 )和茨厂街等标志性地标,承诺提供奢华便捷的生活方式。

“该开发项目拥有最先进的设施,包括空中休息室、空中泳池和各种其他设施。”

他说,篮总总部将自豪地坐落在这座大楼内,占地 3000 平方英尺优质办公空间。此外,办公室旁边还将设立3×3篮球场。

“除了作为大楼的设施外,它还将提醒人们马来西亚篮球总会在这片土地上留下的宝贵历史遗产。”

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大马滞销房产 重新焕发生机

2023年10月2日

滞销房产翻身了

大马滞销房产数量降至5年来的最低水平,MIDF研究转为乐观看待产业领域前景。

MIDF研究分析员,引用国家产业资讯中心(NAPIC)的数据,指今年次季的滞销房产,从首季时的2万6872间,降至2万6286间,是2018年次季以来的最低水平。

“滞销房产减少的原因,是我国国境重开后,市场对本地产业的购兴重燃。”

他补充,今年次季的滞销房产数量,也比过去3年的平均的3万1000间要低。

“在2021年末季的高峰时期,我国滞销房产因疫情的冲击而走高至3万6863间。”

该分析员指出,柔佛、雪兰莪、霹雳、吉隆坡和槟城,是全马滞销房产最多的五个州,其中柔佛与槟城都出现滞销房产减少趋势。

“雪州和吉隆坡的房产滞销现象也稍微改善,只有霹雳州的滞销问题恶化。”

柔佛仍是是全马滞销房产最多的州属,但数量已经连续4个季度下降,今年次季时降至4717间。

发展商去库存套现

首季和去年次季的滞销单位分别为4759间与6040间。

该分析员称,服务式公寓的滞销问题也有所改善,从首季时的2万3267间,减少至次季的2万2497间。

“大部分滞销的服务式公寓位于柔佛,有1万3366间,其次为吉隆坡的5450间。售价在100万令吉以上的单位占了多数。”

该分析员指出,本国滞销房产减少的现象,也符合本地发展商库存单位降低的趋势。

“发展商在过去几年积极地去库存套现,以获得在艰难疫情环境中所需的现金流。”

绿盛世库存降幅最大

分析员特别点出,绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)的库存降幅最大,2019年至今库存共减少了58%之多。

“同时,实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)、马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)和高美达(GLOMAC,5020,主板产业股)在这期间的库存皆出现双位数下降。”

分析员认为,库存的减少可改善发展商的财务,在未来推出新项目时,拥有更强的定价能力。

他也相信,国家银行目前维持隔夜政策利率(OPR)在3%不变,对产业领域有利。

在前景改善的情况下,该分析员对产业领域前景更乐观,因而将领域评级由“中和”,上调至“正面”。马星集团与金群利集团(MATRIX,5236,主板产业股)是其首选产业股。

 

 

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槟城东园集团推THE PIER公寓

2023年09月11日

结合奢华与尖端技术
的绿色生活

信誉卓越的槟城房产商东园集团 (Asia Green Group) 庆祝20周年纪念大欢庆,于上周六(9月9日)展开仅有一天的THE PIER全新服务式公寓示范单位开放供参观和预订,获得大家热烈回响,引发人山人海抢购人潮。

为示隆重,该集团恭请槟州第二副首长佳日星、峇都蛮州议员古玛瑞山莅临主持推介仪式,并进行赠送盆栽及切蛋糕仪式。出席者尚有东园集团董事经理陈文发与董事陈金莲贤伉俪, 千金兼董事陈丽媚、陈丽婷及儿子陈隆焜。

切蛋糕仪式,董事陈丽媚(左四起)及陈金莲、董事经理陈文发; 右二起古玛瑞山及佳日星。

槟拟建22万可负担屋

槟州第二副首长佳日星致词时说,确保人民居者有其屋一直是州政府的关注问题,也基于此,州政府计划兴建22万间可负担房屋给人民。

他赞扬,东园集团做为发展商亦协助州政府落实上述目标,以朝向“槟城2030愿景”。

东园集团董事经理陈文发(左起)、古玛瑞山、佳日星和董事陈丽媚一起主持推介仪式。

此外,当天早上10点至晚上8点的展销活动,最让人趋之若骛的就是总价值10万令吉幸运抽奖项目,还有总值2万令吉的优惠劵和礼品赠送,都促使很多消费者当天即刻买下属意单位。

集团董事陈丽媚在致词时表示,The Pier 全新服务公寓将证明东园集团对更可持续、更环保的未来的愿景、对绿色未来的承诺的声明。它结合奢华生活与尖端绿色技术,为槟城可持续城市发展树立了新标准。

幸运的年轻夫妇,抽到3万8000令吉,两人雀跃不已,全场也哗然羡慕。

这座非凡的建筑旨在获得著名的GBI 金级认证,因为它代表了生态友好型建筑的范式转变。

她指出,集团踏入20周年不仅是回顾过去,在庆祝周年纪念当儿,她们也以新的决心展望未来。而THE PIER 服务公寓就是未来20年开创性可持续解决方案的开始。

双钥匙概念的THE  PIER服务式公寓,拥有934个单位,属于永久地契,还可俯瞰无敌壮观海景。

有意参观或购买,请亲临
Asia Green Construction Sdn. Bhd/
Asia Green Office & Sales Gallery
地址:Lot 15735,Persiaran Bayan Indah, 11900,Bayan Lepas, Penang, Malaysia,联络:011-17225882/011-17225886/011-30115336
电邮:E-contact@asiagreengroup.com

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捷运效应 柔服务式公寓将暴增?

2023年09月3日

潘荣德博士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

滞销稍为减少
但表现可圈可点

日前公布的大马今年首季产业市场报告显示,整体产业交易总额达423亿1000万令吉,与去年第四季的480亿8000万令吉,按季下滑了12%。与此同时,交易量则仅有8万9179宗,比去年第四季则下滑7.1% 。

根据今年首季产业市场报告,在8万9179宗的产业总成交量当中,住宅产业交易量继续领先群伦,达5万3923宗(占产业总成交量60.5%),交易额为208亿7000万令吉(占产业总成交额49.3%)。

农务产业交易量排第二,达1万8927宗(占产业总成交量21.2%),接着依序为商用产业8506宗(9.5%)、发展地皮6074宗(6.8%)及工业产业1749宗(2.0%)。

滞销住宅产业情况改善

另一边厢,最新的滞销住宅产业情况则逐渐改善,从去年第四季的2万7746单位,于今年首季减少到2万6872单位,按季减少了3.2%。

与此同时,在滞销住宅产业总值方面,今年首季的滞销房产总值为183亿1000万令吉,比去年第四季的184亿1000万令吉,减少1亿令吉。

不得不提的是,在住宅产业的不同价位当中,以售价介于50万至100万的房产滞销最为严重,共占了35%,总额为63亿2000万令吉。

然而,对笔者而言,较为担忧的是售价超过100万令吉的住宅产业滞销情况仍处于不健康水平,涉及总值高达77亿2000万令吉。进一步分析目前市场的滞销情况,其实笔者想点出一个问题,即售价低于30万令吉以下的住宅产业滞销单位高达6239单位,总值为12亿8000万令吉。

盼第二家园提高销量

除了住宅产业以外,服务式公寓的滞销数量,从去年第四季的2万3978单位到今年首季的2万3267,按季减少了3%。而在涉及总值方面,则从201亿9000万令吉下滑至195亿9000万令吉,也同样下滑了3%。

有鉴于此,服务式公寓整体上滞销稍为减少,但表现可圈可点。

唯一美中不足的是,有关服务式公寓价位从50万到100万令吉中,仍有接近1万5288单位,总值为115亿6000万令吉。

对笔者而言,这类价格的服务式公寓的滞销单位占65.7%,这是令人高度关注的。

另外值得注意的是,售价超过100万令吉的服务式公寓,滞销数量仍有5210单位,总值为69亿5000万令吉。

这也是一直以来,外国投资者在我国的最低投资置业门槛。

笔者欲提醒读者的是,随着日前首相拿督斯里安华再三强调,政府即将放宽和简化第二家园计划的申请条件,以及旅游部长拿督斯里张庆信也捎来将在近两周内宣布第二家园新政策后,这也让那些售价超过100万令吉的服务式公寓滞销情况有望改善。

柔服务式公寓严重滞销

整体上,目前全国服务式公寓的滞销情况,以柔佛州最为严重,达1万3638单位,而吉隆坡和雪兰莪州的滞销服务式公寓则各为5686和3029单位。

然而,令笔者最为担心的是,随着柔新捷运完工在即,预料当地服务式公寓的数量将会暴增,同时也预计令柔佛州的服务式公寓供应在未来3至5年激增57%。这类的井喷式暴增,的确是令人膛目结舌的。

根据兴业投行研究,预计2026年即将完工的柔新捷运,将为当地产业带来强大的刺激,这也是为什么目前我国各大发展商仍蠢蠢欲动,早早作好部署,到柔佛新山大展拳脚。

若进一步的分析,让笔者担忧的是,柔州目前仍有很多滞销服务式公寓单位等待市场吸纳。

下一期,我将深入探讨及分析,第二家园的新政策,如何与我国产业领域取得双赢。

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高楼管制 离不开这两项法令

2023年05月29日

每个高楼管理
各有不同管制

高楼管制条例五花八门,一切以《2013年分层管理法令》,以及各地方政府法令中高楼住宅区条文为依规!

每个高楼各有不同管制、有者禁止高楼居民张挂衣物等在阳台、禁止饲养宠物、冷气压缩器和冷气机只能装置在特定地点、不能出租单位给外劳、不能作为民宿用途、送货罗厘不能驶入高楼范围、限制装修时间、阳台等不能装修铁花、门窗等都有一定规定等。

而各地方政府建筑委员会(COB)主要依据《2013年分层管理法令》,以及各地方政府法令中高楼住宅区条文办事。

随着日前社交媒体发生产业代理向住户宣称,在《2013年分层管理法令》下,阳台禁止张挂衣物,引发网友们议论。

据媒体向市议员、产业代理、社区领袖等了解,该法令对于高楼建筑有一些相关规定,其中包括张挂衣物部分,但没有明文列出阳台部分。

再者,联合管理机构(JMB)和居民管理机构(MC)管理条例必须获得居民大会通过,但有不少没有在《2013年分层管理法令》中注明,常引发不少争议,包括来自居民反对声浪。

由于高楼住宅单位不同大环境、条件限制和居民需求等,一些高楼管制未必可在中廉价组屋或人民组屋执行。

他们举例,在一些共管式公寓、公寓等,一些管制条例也严厉执行,其中包括禁止在阳台晒衣物等,避免影响高楼外观,但在一些旧设计高楼住宅或中廉价公寓,阳台成为不少居民晒衣物之处。

一些没有阳台的组屋、大马房屋(PPR)等,居民只有把衣物挂在走廊或窗口外,通常被默许。

管理层在高楼住宅单位上执行太多管制条例,有时会出现一些不合理、矫枉过正情况。

甲洞社区工作者余保凭说,由于建筑物设计,加上没有相关条件,一般组屋、大马组屋等居民需把衣物挂在组屋走廊外或建筑物外。

产业经理黄伟益坦言,如今一些管理层,在高楼住宅单位上执行太多管制条例,有时会出现一些不合理、矫枉过正情况。

安邦再也市议员游佳豪说,一些共管式公寓、公寓等管制条规,必须要获得居民大会通过,各高楼各有不同条规。

巴生市议员李富豪说,一些居民在领取高楼住宅锁匙时,会获得发展商所派发的住宅法规,注明在高楼住宅被禁止的事项,只是很多居民没有了解该份住宅法规。

资料来源:中国报

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ANYA融合大自然的现代生活

2023年02月17日

ANYA完善公共设施,
促进健康疗愈生活

侨丰地产OSK Property(OSKP)正式推出位于蒲种 Shorea Park 综合开发项目的最新成员ANYA,打造一个以大自然为主且充满现代感的新兴服务式公寓。

ANYA at Shorea Park占地 3.9英亩,属永久地契的服务式公寓,共有750 个单位,单位面积介于560至1389平方尺,包括2到4间卧室和1到3间浴室的布局供选择,每个单位更可最多拥有3个停车位,满足每个家庭不同的需求,价格仅从25万令吉*起。

ANYA at Shorea Park的整体规划灵感是以大自然为主。

侨丰地产总执行长王义民指出,ANYA的推出正恰逢其时,可满足现下人们对经济且适用房的需求。

“我们相信ANYA能吸引许多首购族、年轻家庭或那些希望升级现有房屋的家庭。位于蒲种的ANYA设有许多公共设施,为生活提供便利。”

ANYA 在 Shorea Park举行盛大发布会。左起为长林韶武、黄祖星及王义民。

保安森严的ANYA配备全天24小时保安设施与服务,为ANYA的居民提供安全的居住环境。此外,其整体设施经过设计师特别策划,让住户在喧嚣的城市生活中也可促进健康和疗愈生活。除了常见的健身房和游泳池,ANYA更设有水疗中心和桑拿浴室,让住户解除一天的疲劳。

对于喜欢亲近大自然的住户,ANYA还精心设计了园景花园、多功能草坪等绿意盎然的休闲公园。另外,住户也可选择到Sky Lounge边喝咖啡边放松身心,欣赏蒲种天际线的壮丽景色。

ANYA at Shorea Park是一个环保的发展项目,使用绿色认证产品做建材。

ANYA交通便捷,可轻松链接至巴生谷的主要高速公路,包括南巴生谷高速公路(SKVE)、南北高速公路中环线(ELITE)和 Maju 高速公路(MEX)等大道。附近其他的公共设施包括超市华文小学、国际学校、医疗机构等。

出席推介仪式嘉宾包括侨丰地产总营运长林韶武、 王义民及侨丰控股副集团董事经理黄祖星等。

网站:www.shoreapark.com.my
电话:018-3118880

*条款和条件适用

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拍卖好康: 豪宅业主撑不住…

2022年11月17日

老百姓过苦日子,
一些有钱人也是如此……

如果你是《南洋地产》的忠实读者,一定发现到每个月由auctionguru.com.my所提供的【拍卖好康】,越来越常见不少高价豪宅也被拍卖。

这一期依然如此,在雪兰莪大自然环境优美的武吉加星(Bukit Gasing)、吉隆坡的满家乐(Mont Kiara)和Bukit Ceylon,都出现了过百万令吉底价的拍卖房屋。

武吉加星的一栋双层洋房,面积高达1万8695平方尺,底价开出440万令吉!

还有在八打灵再也的Jalan 12/10A的一栋单层半独立房屋,共有6375平方尺,如果能开出高于220万令吉的价格,或许你就能将之买下!

隆市多间公寓等新主人

相较于雪州待拍卖高价房屋主要是有地住宅,隆市的一些超过百万令吉的待拍卖房子,普遍是公寓。

在满家乐的Changkat Duta Kiara公寓,一间面积有2762平方尺的单位,开出198万令吉的底价。

而在较为接近市中心的Sky Residences,就在敦拉萨路终端(off Jalan Tun Razak),1615平方尺的服务式公寓要至少178万令吉才有资格参与拍卖。

Bukit Ceylon的Verticas Residensi公寓,拍卖底价为108万令吉。

吉隆坡住宅

The Orion Condominium

金融机构: Affin Islamic Bank Berhad
拍卖日期: 05/01/2023
产业类型: 公寓
面积: 1,410 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. 20-03, 21, The Orion Condominium, Tun Razak, 42, 50400, Kuala Lumpur.
拍卖底价:  RM684,000.00

Pantai Hillpark

金融机构: OCBC Bank (Malaysia) Berhad
拍卖日期: 5/12/2022
产业类型:公寓
面积: 1,345 平方尺
地契: 租赁
地址: Unit No. N2-2-6,, 2, Andalucia, Jalan Pantai Permai, Pantai Hillpark Fasa 4, 59200, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM700,000.00

La Grande Kiara

金融机构: Malayan Banking Berhad
拍卖日期: 04/01/2023
产业类型: 公寓
面积: 1,981 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. B-9-4, Block B, La Grande Kiara, Jalan Duta Kiara, Mont Kiara, 50480 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM783,000.00

Bayu Angkasa Condominium

金融机构: Public Bank Berhad
拍卖日期: 21/12/2022
产业类型: 公寓
面积: 1,540 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. E-LG5-3, Bayu Angkasa Condominium, No. 4, Jalan Medang Kapas, Bukit Bandaraya, Bangsar, 59100 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM792,000.00

Ceriaan Kiara

金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 8/12/2022
产业类型: 公寓
面积: 1,830 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. B-23A-02, Ceriaan Kiara, No. 15, Jalan Kiara 3, Mont’ Kiara, 50480 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM750,000.00

Richmond Kiara 3

金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 5/12/2022
产业类型:  公寓
面积: 2,422 平方尺
地契: 永久
地址: nit No. 16-6, 16th Floor, Pangsapuri Richmond Kiara 3, Jalan Kiara 3, 51200 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM940,000.00

Sunway SPK 3 Harmoni

金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 6/12/2022
产业类型: 联排房屋
面积: 2,605 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. 81-2, Sunway SPK 3 Harmoni, No. 1, Jalan Daun Inai Besar, Sunway SPK Damansara, 52200, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM1,080,000.00

Verticas Residensi

金融机构: HSBC Bank Malaysia Berhad
拍卖日期: 15/12/2022
产业类型: 公寓
面积: 1,615 平方尺
地契: 永久
地址: B-09-03, Verticas Residensi, No. 10, Jalan Ceylon, Bukit Ceylon, 50200 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM1,080,000.00

Sky Residences

金融机构: HSBC Bank Malaysia Berhad
拍卖日期: 1/12/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 1,615 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. C-35-1, Sky Residences, Block C, Jalan Raja Muda Abdul Aziz, Off Jalan Tun Razak, Kampung Baru, 50300, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM1,780,000.00

Changkat Duta Kiara

金融机构: OCBC Bank (Malaysia) Berhad
拍卖日期: 08/02/2023
产业类型: 公寓
面积: 7,262平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. B-02-01, Block B, No. 1, Changkat Duta Kiara, Mont Kiara, 50480 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM1,980,000.00

雪兰莪住宅 

Kota Warisan

金融机构: Small Medium Enterprise Development Bank Malaysia Berhad
拍卖日期: 22/12/2022
产业类型: 双层半独立式房屋
面积: 3,498 平方尺
地契: 永久
地址: No. 13, Jalan Warisan Mulia 4/2, Kota Warisan, 43900 Sepang, Selangor.
拍卖底价: RM828,000.00

Jalan 12/10A, Petaling Jaya

金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 30/11/2022
产业类型: 单层半独立式房屋
面积:  6,375 平方尺
地契: 租赁
地址: No. 3, Jalan 12/10A, Seksyen 12, 46200 Petaling Jaya, Selangor.
拍卖底价: RM2,200,000.00

Bukit Gasing

金融机构: Public Bank Berhad
拍卖日期: 13/12/2022
产业类型: 双层洋房
面积: 18,695 平方尺
地契: 永久
地址: No. 3, Jalan 5/64, Bukit Gasing, 46000, Petaling Jaya, Selangor.
拍卖底价:  RM4,400,000.00

柔佛住宅

Taman Banang, Johor

金融机构: Public Islamic Bank Bhd
拍卖日期: 21/11/2022
产业类型: 半独立式房屋
面积: 8,188 平方尺
地契: 永久
地址: No. 2, Jalan Senangin, Taman Banang, 83000 Batu Pahat, Johor.
拍卖底价: RM1,300,000.00

商务房地产

Twin Arkz

金融机构: CIMB Bank Berhad
拍卖日期: 1/12/2022
产业类型: 办公商店
面积: 3,100 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. M-01, Residensi Jalil Idaman (Twin Arkz), No. 3, Jalan Jalil Perkasa 1, Bukit Jalil, 57000, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM1,350,000.00

金融机构: CIMB Bank Berhad
拍卖日期: 19/12/2022
产业类型: 办公商店
面积: 2,282 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. M-03, Residensi Jalil Idaman @ Twin Arkz, Jalan Jalil Perkasa 1, Bukit Jalil, 57000 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM1,458,000.00

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楼层多建一单位 发展商判罚

2021年10月25日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

布局图每层6间服务式公寓及住宅,
完工后竟变成7间单位。

案例背景

服务式公寓可否用来经营酒店?公契如何影响你的生活?在服务式公寓里,业主时常对管理层或发展商的管理,有着不同的意见,那么当出现管理上的分歧时,应该怎么处理?

案情摘要

1)原告(买家)向被告(房屋发展商)所提出的申索是关于违反买卖协议及 Deed of Mutual Covenant (公契)和/或失实陈述。发展商开发了Arte S,这是一个由服务式公寓和“小型家庭办公室”(SOHO)公寓组成的房产项目。买家向发展商购买了一套服务式公寓兼住宅(单位)。

2)买家根据每层6间服务式公寓及住宅的布局图和建筑平面图购买该单位。布局图为买卖协议中的第一附表(简称“原图”)。 然而,完工后的43A层有7间单位,比原图多了一个,额外的单位明显增加了买方楼层(43A楼)的密度。

3)发展商在买卖协议签订后4年零3个月,向Arte S的业主发送一封征求他们同意的信(“同意书”),以更改原图 。买家并未同意,但发展商依然实施和执行更改。

4)买家进一步声称,一间酒店被允许在 Arte S 以 T Hotel 的风格经营,该酒店后来更名为 Fifi Suites,违反了公契。 买家声称,经营酒店违反了公契第4.1条,该条规定单位只能用作住宅用途,不得用作商业用途。

5)买家鉴于上述违约行为,未搬入单位入住,并立即对发展商提出诉讼。

“根据 1966 年房屋发展法令和1989年房屋发展条例下的法定买卖协议第13条以及公契,发展商是否必须获得买家的同意以修改建筑计划。”

6)买卖协议第13条规定如下:

上述单位及所有共同产业应按照附表 4 中规定的描述和有关当局批准的计划建造,该描述和计划已被买家接受和批准,正如买家在此所承认的那样。除非有关当局要求,否则未经买家书面同意,不得对其进行任何更改或偏离。买家无需承担此类更改或偏差的费用,如果更改或偏差涉及替换或使用更便宜的材料或省略最初同意由卖方进行的工程,买家则有权相对地减少此处的购买价格或索取损害赔偿,视情况而定。

7)第13条明确规定,买家已接受并同意原图,未经买家书面同意,不得更改原图。原图不仅包括买家的单位,还包括该楼层的所有单位和共同产业。

8)法官认为,该条款不仅规定买家的单位需按照附表四的说明进行建造,而且还要求发展商按照地方当局批准的原图进行建造。这将保护买家免受发展商此后对原图进行任何的更改。在实施此类更改之前,需要获得买家的同意,因为这些更改可能会对买家产生不利影响。一个额外的单位会减少买家楼层上的空间大小。因此,这种变化将严重损害买家对他们楼层的平静享受。

9)发展商所加入公契的第 29.2 条,目的是要摆脱买卖合约第 13 条对买家利益的保护。在此情况下,公契第29.2条若与买卖协议第13条不一致,即属违法及不可执行。

“根据买卖协议和公契,Arte S这个发展项目是属于住宅项目还是商业建筑。”

10)公契第4.1条明确规定单位的使用如下:

“所述单位仅可用于居住目的,并需符合所有联邦或地方法律的相关规定,并不得用于商业目的或任何非法或不道德的目的,或任何可能损害上述项目其他买家的健康安全和声誉。”

11)发展商表示,2018 年 3 月 29 日,一群买家将各自的单位转让给Nusmetro Leisure (Penang) Sdn Bhd,后者委托 LOF Management Sdn Bhd 以 T Hotel 的名义营销、管理和出租服务式公寓,并在后来改变了其风格,将其命名为 Fifi Suites。发展商的立场是,它已于 2019 年 2 月 18 日完成项目发展,并把买家所购买的单位移交给他们,以履行其在买卖协议下的所有义务。发展商表示,它无法控制其他买家对各自单位所作出的行为。

12)法官认为,公契对作为协议一方的发展商是具有约束力的。“服务式公寓”或“小型家庭办公室”是指住宅。“住宅”一词表达了永久居住或长期居住的意图,即把这个地方称为家。允许服务式公寓或“小型家庭办公室”公寓作为酒店形式的短期住宿活动肯定不属于住宅类别。短期住宿明显是作为商业用途而非住宅用途,并明显违反了公契第4.1条。

判决

13)(a) 宣判 (declaration)发展商违反了买卖协议和公契;

(b) 宣判买卖协议及公契可作废 (voidable);

(c)命令发展商需向买家支付以下款项:

(i)124万4000令吉,为Parcel 01,43A 楼层(包括一个停车位)的购买价格;

(ii)7,611令吉35仙,其中包括买家支付的押金、服务费和各种税款;

(iii)1万2690令吉54仙,购买单位所支付的法律费用。

(iv)为从金融机构获得贷款而支付的利息和其他付款,以及为购买单位提供资金的附带费用。

(v)评估一般损害赔偿(如有)。

(vi)利息和成本。

结语

14)买家的权利及住宅物业的管理须受公契规管。任何管理层的决定都需符合公契里的条款。买家在签订公契之前,建议多加注意。

15)任何看似规避或脱离买卖协议条款的公契条款都是非法的。

16)发展商如果想要对经批准的建筑图进行任何更改/修改,均应征得买家的同意。

17)地方当局所批准的建筑图尤为重要,如发展商没有依照批准的建筑图来完成工程,买家有权终止买卖协议。

Categories趋势

柔2.3万服务式公寓滞销

2021年07月4日

独家报道:李治宏

服务式公寓(Serviced Apartment)是大马房地产市场
近年的热门住宅类型,
雪隆、柔佛和槟城等大城市的房产项目
几乎都少不了这类住宅的份儿。

但相信很多人其实并不真正了解,何谓服务式公寓?它和其他公寓有哪些不同点?

事实上,服务式公寓在大马算是比较后期才兴起的住宅类型,而它过去10年发展迅速之余,却也是国内滞销最严重的产业类别!

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的2020年产业市场报告,去年滞销的服务式公寓总值高达207亿6000万令吉,滞销总额比住宅产业的189亿2000万令吉还高。

全马滞销的服务式公寓共有2万3606单位,而滞销的住宅产业则是2万9565单位。

而且,与住宅产业滞销情况有所改善恰好相反,服务式公寓去年滞销情况恶化,滞销单位数量和涉及总值分别比2019年增加37.7%及38%。

全国滞销房产柔占半

同样的,未售出的兴建中和未兴建服务式公寓分别按年增长4.2%及6.4%,各达3万5258单位及8153单位。

其中,无论是服务式公寓或住宅产业,柔佛州的滞销总额都是全国之首。

柔州去年的滞销有地房屋和共管公寓达7030单位,滞销的服务式公寓更高达1万6442单位,两者涉及的总额分别是54亿8000万令吉及149亿7000万令吉。

两者加起来的总额合共204亿5000万令吉,恰好是全国滞销房产总额408亿令吉的半数。

就服务式公寓而言,柔州的滞销总额高占全马总额的72%。换句话说,全马10间滞销的服务式公寓,就有多达7间是在柔州!

然而,服务式公寓滞销和供应过剩,其实不只是柔佛、雪隆或槟州的问题,而是全马的共同问题。

原因很简单,服务式公寓不仅在柔佛和雪隆“遍地开花”,就连其他房产发展较不那么兴旺的州属,例如彭亨、森美兰和马六甲等也有大量的这类公寓在如火如荼兴建中。

营收高受发展商青睐

看到这里,读者们心里想必纳闷:既然滞销单位和总额都那么多,明显是供应过剩,为何服务式公寓还越建越多?

一名不具名的产业顾问指出,由于服务式公寓是建在商用地段,通常获准根据地段容积率来决定兴建多少单位,反观共管公寓是建在住宅地段,通常是以人口密度比率,即每亩最多400人来决定兴建多少单位。

换句话说,发展商若选择兴建服务式公寓,可兴建的单位远比共管公寓多,可以取得的营收自然高很多。

这解释了尽管服务式公寓供过于求,但发展商仍一窝蜂兴建更多服务式公寓的一大原委。

6年供应量增3.7倍

NAPIC的数据显示,自2015年以来,大马的服务式公寓供应量增长约3.7倍,达到约28万单位。

征阳集团(SUNSURIA,3743,主板产业股)指出,平均每年新增的4万1300单位服务式公寓当中,大部分已竣工单位主要遍布于国内2大主要产业热点地区,即巴生谷(每年新增2万1500单位)及柔佛(每年新增1万5200单位)。

该公司在一项书面专访中对本报记者说,巴生谷占全国供应量约58%,总计16万单位,接着是柔佛,约8万单位。

针对彭亨、森美兰及马六甲等州属的服务式公寓也越建越多的问题,征阳集团指出,彭森甲等州的服务式公寓大多位于旅游景点为主的地区,目标主要是为游客提供酒店以外的替代住宿设施,而集体或全家一起出游的游客,通常更喜欢服务式公寓。

该公司强调,虽然任何商家和企业都需要扩大获利能力,但重要的是必须承认,这类商业导向的服务式公寓项目因其可负担性和便利性而具有吸引力。

简而言之,服务式公寓发展通常靠近商业中心/活动,为居民提供便利。

须符合4条件

根据雪兰莪州规划指南,只有符合下列4项条件的土地,才获准兴建服务式公寓。

有关4大条件分别是:

(i)有关项目位于中央商务区、

(ii)以公共交通为导向(TOD)的发展项目、

(iii)距离大专院校400米内,以及

(iv)城镇/城市的重建。

此外,服务式公寓的建筑面积和配置相对较小(雪兰莪州规定服务式公寓面积必须是介于550至1000平方尺之间),这意味着有关服务式公寓的价格始终,并以普罗大众为客户目标。

登陆大马仅10年
归类为商用产业

在海外,例如澳洲、纽西兰等发达国家,服务式公寓早在20至30年前即已崛起,但服务式公寓登陆大马不过是约10年前的事。

何谓服务式公寓?它和其他公寓有哪些不同点?

征阳集团指出,服务式公寓是指获得提供服务的住宅,这类服务通常由酒店业者提供。

服务式公寓被视为更喜欢居家氛围而非酒店的游客群体的另类住宿选择。

“在大马,大家对服务式公寓更普遍的理解是建在商用土地上的“共管公寓”单位,而人们口中的共管公寓(Condominium)和公寓(Apartment)则建在住宅地契的地段。

“购屋者还需注意的是,服务式公寓的维修和护理费用(例如门牌税和土地税)受商业费率影响,而水费、电费率则可转换(取决于各州政府的政策)。”

由于建在商用地段上,服务式公寓被当局归类为商用产业,而非住宅产业。

周薏雯

费用比共管公寓高30%

振兴产业(CHGP,7187,主板交通和物流股)总营运长周薏雯指出,商用地段一般上的价值高于住宅地段,因此,服务式公寓的服务与保养费、水电费和地方政府税务如门牌税和土地税等,也比被归类为住宅产业的其他类型公寓来得高。

据了解,服务式公寓的各类费用总和,一般比共管公寓高出25至30%。

那么,一般公众将如何从肉眼辨别服务式公寓和共管公寓呢?

周薏雯指出,由于服务式公寓是建在商用地段,所以一般上它是建在店屋的上方。

她接受本报电访时说,这取决于各别发展商的规划而定,也有服务式公寓是有围篱与保安,但如此一来,则对楼下的店铺较为不利,因为出入的保安比较严密,多少会影响店铺的生意,相对也会影响有关店铺的买卖和租赁需求。

忧高密度住宅涌现
居民反对增容积率

容积率和人口密度比率,对发展商有何分别?

分别可大了。以1亩土地(相等于4万3560平方尺)为例,如果该土地属于商用地段,而地方政府允许的发展容积率为1对10,这意味着,发展商可在该1亩商用地段上,兴建数量等于容积率10倍的房屋,即合共占地43万5600平方尺。

假设发展商动用20%或43万5600平方尺的土地兴建水沟和路径等基本设施,它仍有34万8480平方尺的土地可供兴建住宅。

若该发展商决定兴建每单位建筑面积600平方尺的服务式公寓,那么它可兴建约580间服务式公寓。

另一方面,共管公寓建在住宅地段,是根据人口密度比例,即每亩土地可让多少人居住,来决定兴建多少个单位。

一些地方政府规定,每亩土地的人口密度最高为400人,以大马一般家庭是一家四口的典型例子推算,发展商在面积同样是1亩的住宅土地上,最多只能兴建100间共管公寓。

相对起1亩商用地段可兴建最多580间服务式公寓,若发展商选择购买商用地段及兴建服务式公寓,潜在的收益无疑比兴建共管公寓高出许多。

这也是服务式公寓的面积普遍比其他类型的公寓来得小,建筑面积一般上介于400至800平方尺的原因。

对发展商而言,兴建更多单位的房屋,就有望卖得更多、赚得更多,当然前提是都必须卖得出去。

但对于购屋者、城市居民,甚至整座城市的市容和规划方面,兴建更多的房产单位,导致住宅和人口密度更高,交通更为拥挤,却不是他们乐见的事。

多年前,梳邦再也市政厅(当时仍是市议会)在地方规划草案中,草拟把地段容积率从1比4修订为1比6,影响PJS9、PJS11(双威镇)、SS15、SS16、USJ1及USJ21等地,当时就引发有关地区的居民群起反弹。

居民认为增加地段容积率等同于为发展商开绿灯,以发展更多高密度的住宅楼宇,担心此举牵一发动全身,将来会有更多高密度住宅涌现,引发交通阻塞,进而影响房价。

房产供需未受监管

发展商一窝蜂兴建服务式公寓,到处大兴土木的结果,造成今天服务式公寓严重供应过剩和滞销的局面。

征阳集团指出,服务式公寓滞销的主因是供需错配,这或可归咎于市场与产品定位。

“根据NAPIC数据,约80%滞销单位是售价60万令吉及以上的服务式公寓。若进一步分析,售价80万令吉及以上的滞销单位,占全马服务式公寓总数50%。

“同时,州政府规定每个房屋发展项目须有特定比重土著保留单位,是滞销的另一主因。发展商须保留显著数量的单位来符合这项规定,而要释出土著保留单位,过程繁琐且不容易。”

有舆论认为,地方政府在审批房屋发展项目时,没有严格管制市场已经供过于求的房产种类,也是服务式公寓严重滞销的其中一个导因。

针对这点,征阳集团指出,当局对发展项目的审批,通常侧重于发展的技术层面,例如规划和设计的合规性,与当前的产业市场情绪无关。

“根据我们的经验,一些市政厅已意识到这种顾虑,并要求在审批项目的阶段即调查有关项目所在地区的整体市场情绪,在提交时需要展开独立的市场研究。”

外国人无法来马买房

一些地区的服务式公寓主要买家是外国人,如今疫情持续严峻,加上外国人从去年至今无法到来买房,也是服务式公寓严重滞销的主因之一。

征阳集团指出,基于高档服务式公寓占了滞销服务式公寓的很大比重,这类产品大部分大部分是瞄准外国买家,因为本地人一般较无法负担这类房产,柔州的情况尤甚。

“当前疫情下的旅游限制,令购屋者难以亲临房产项目地点看屋,发展商也难以举办向海外买家的展销会,加剧了向外国买家行销房产项目的压力,因此房产项目的行销采用科技进行,将是至关重要的事。”

林文彬:买家较少。

发展项目须符市场需求

Kim Realty董事林文彬说,要解决服务式公寓滞销和供应过剩的问题,地方政府应建立一个新的机制,即发展商须证明,有关新项目所在地的服务式公寓需求量有多少,因此新项目有必要兴建多少间服务式公寓,符合当地的市场需求。

林文彬也是马来西亚房地产中介协会(MIEA)前主席,刚于6月杪卸下这个职务的他指出,目前的问题是,若发展商计划兴建的服务式公寓被喊停,就会导致整个房屋发展项目喊停,因此当局必须拟订一个新的机制,有效地处理和解决服务式公寓,乃至其他产业供过于求和滞销的问题。