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巴生谷商场为揽客掀“升级战”

2022年08月22日

报道:李治宏

人流量恢复疫前水平,
商场实体买气回来了。

打从去年10月取消跨州禁令,加上传统年终销售旺季的刺激,疫情期间遭遇重创的零售领域去年底开始绝地大反弹,目前许多商场的人潮都已恢复往日荣景。

然而,国内商场每年都在增加,今年下半年,巴生谷也预计会有至少4间新商场或扩建商场新张,势将加剧商场领域原已非常激烈的竞争。

新商场会否将拉走不少租户和购物人潮?现有商场又将如何应战?

商场复苏前景看俏

尽管面临通货膨胀压力和经济放缓,去年底开始的报复性消费仍继续发挥效应,加上国门重开,外国人入境不必再检测,预计将有更多外国游客到访,都令零售领域尤其是商场的复苏前景更加看俏。

加上经济全面重启和处在复苏的轨道上,就业市场开始回温,私人消费仍有望保持为强韧的国内需求保温。

马零售调查行(Retail Group Malaysia)就已大幅度调高零售业今年的增长预估,从原本的按年增长6.3%,大幅上修至13.1%。

人流量恢复疫前水平

为此,我们可以看到不仅有更多商场陆续开张,也有更多的国内外零售业者,尤其是饮食业者加入战围。

在这情况下,巴生谷多个主要商场的租金和租用率仍备受看好保持高位,因为尽管疫情淘汰了一些原有的零售租户,但仍有许多新的租户争着入驻。

这些商场的人流量已恢复疫前水平,销售业绩也正努力收复过去两年的失地。

次季租用率81.4%

产业顾问公司NAWAWI TIE就在最新研究报告中指出,在许多市郊和住宅区内商场吸引不少新的租户入驻下,巴生谷商场今年第二季的整体平均租用率稍微走高至81.4%。

这些新租户很多来自饮食业,包括国内外的新品牌,而有多家都在吉隆坡柏威年和武吉加里尔柏威年开设新分店。

另一家产业顾问公司大马莱坊指出,随着三井购物公园啦啦宝都(Mitsui Shopping Park Lalaport)及大马本土市集(Malaysia Grand Bazaar)落成,合共带来约100万平方尺的净可出租面积,巴生谷累积零售空间供应量已于今年上半年增至6609万平方尺。

而在今年下半年,另4家新商场或额外零售空间的落成或开张,将提供额外约215万平方尺的零售空间。

这包括布城IOI城市广场第二期(新增100万平方尺的零售空间)、巴生KSL Esplanade商场(65万平方尺零售空间)、吉隆坡Datum Jelatek零售商场(32万6000平方尺)及士毛月的EcoHill Walk(17万平方尺)。

莱坊指出,为了应对新商场带来的竞争,以及迎合消费者不断变迁的需求和喜好,现有商场持续展开资产提升计划,包括为购物者提供各种健康与安全措施和便利。

安装空气净化系统

例如WCT商场管理层就采取额外的措施,通过在旗下各大商场,包括八打灵再也佰乐泰购物广场(Paradigm Mall)、吉隆坡第二国际机场的Gateway商场和Skypark终站商场安装空气净化系统,为访客提供更干净与健康的购物环境。

此外,疫情加速了数字化转型,促使更多的商场和零售业者纷纷采取全渠道(Omnichannel),即线上结合线下的策略,以提高销售业绩和拉近与消费者的距离。

双威广场(Sunway Malls)、永旺(AEON,6599,主板消费股)等主要商场业者就已加速往数字化转型,加速线上与线下业务的整合。

销售业绩高于预期

双威7家实体商场及1家数字商场在4月及5月的销售业绩高于预期,分别同比增长143%及110%,预计6月销售表现能够维持增长100%。今年,随着双威嘉年华商场(Sunway Carnival)拓展及商场的租户续约,双威集团料迎来300家新商店开张。根据记录,尽管面对疫情,双威广场过去2年分别迎来200间及160间新租户。

更重视便利与可达性

为了更贴近消费者和保持竞争力,购物商场已进军社交商务,提供可购物的直播,并与GoGet合作推出个人购物服务,以及在GrabFood和FoodPanda平台上展开活动。

其中,Ikano Centres就通过创设一个称为Soulmates的线上平台,为小型企业提供价格合理的零售空间。

随着消费者态度、行为和购买习惯的变化,零售业者如今更重视便利性与可达性,以及创造身临其境的体验,以增加客流量。

日本料理连锁业者寿司金(Sushi King)长期以来一直在其餐厅采用自动化科技,例如自助点餐和机器人托盘配送,如今将其扩张策略重点放在提供外卖寿司的Sushi King售货亭和 Sushi King 卫星店。

此外,随着对免接触式购买体验的需求不断增长,自动售货机的采用率也显著增长。

国内最大自动售货机业者ATLAS Vending推出了支持盲文的自动售货机,以及利用自动采样的 ATLAS TryBot。

云厨房和虚拟/在线食堂也在重新定义当今的餐饮场景。 Epic Food Hall旗下拥有30多个品牌,迎合当下消费者的生活方式和生活节奏,提供外卖、堂食和取货服务。

COOX云厨房在Glo Damansara 正式推出,连同其手机应用程式,使餐饮业者和消费者能利用不断增长的平台。

虚拟餐厅引入大马

新加坡食品科技公司TiffinLabs拥有20多个不同美食品牌,将通过与经营Tealive和Bask Bear的Loob控股(Loob Holdings)合作,将TiffinLabs 的虚拟餐厅引入大马。

PrestoMart Near U 的推出,将零售市场与电子商务交付与快递服务相结合,进一步加深速递商务(q-commerce)在大马的普及化。速递商务实现了超在地化和按需交付服务,势将成为电子商务的新增长领域。

东南亚领先的电召车与送餐平台业者Grab最近完成收购Jaya Grocer,令国内消费者更轻易获取按需杂货配送服务。

这项收购不仅加强GrabMart在大马的发展,同时也扩大了Grab电子钱包服务的覆盖范围,例如消费者可在所有Jaya Grocer实体店使用GrabPay和GrabRewards。

租金率未恢复疫前水平

疫情重创下,各大商场的租金率已明显下调,目前仍未恢复疫前水平。

大马莱坊指出,今年上半年,吉隆坡市中心的两大购物地标,即吉隆坡城中城阳光广场和吉隆坡柏威年的平均月租分别为每平方尺29令吉及25令吉,相较于2020年分别为33令吉及26令吉。两大商场的租用率分别为93%及90.2%。

在吉隆坡市郊,谷中城购物广场和The Gardens商场的平均月租分别是每平方尺约13令吉及12令吉,同样比2020年各为15令吉及14令吉来得低。

这两座商场的租用率分别高达97.8%及90.7%。

至于雪州,双威金字塔购物广场和绿野仙踪商场的平均月租分别为每平方尺9令吉和4令吉,同样低于2020年的14令吉和5令吉。

双威金字塔广场的租用率高达98%,但绿野仙踪商场的租用率只有76.2%。

莱坊指出,无论如何,随着购物人潮已恢复疫前水平,加上给予租户的租金回扣与折扣有所减少,商场业主的营收已逐步改善。

首季租用率71.2%

在槟城,特定主要商场底层零售店铺的月租稍微走高,今年首季,每平方尺月租介于4令吉70仙至最高达到48令吉,视个别商场、所在地点及店铺面积而定。

整体而言,槟州商场租用率今年首季处于71.2%,高于去年末季的70.9%。然而,槟岛乔治市商场的整体租用率会更高,今年首季处于74.4%。

截至今年首季,槟州共有逾108间商场,合共提供约1960万平方尺的零售空间。

今年3月开张营业的Gurney Walk提供10万平方尺的零售空间,而双威嘉年华购物广场扩建计划则令其净可出租空间增至100万平方尺,并吸引了Jaya Grocer、海底捞、KAISON、Inside Scoop等许多新租户进驻。

槟州施工中或即将动工的商场,包括Sunshine Mall、The Light City Mall、槟城三井商场(Penang Mitsui Outlet)及峇都加湾的Klippa Batu Kawan。

其中,9层楼高的Sunshine Mall将拥有14万2000平方尺的零售空间,可设有412间商店和3500个停车位。该商场预计明年首季落成,目前已取得阳光霸级市场和GSC电影院作为主要租户。Klippa Batu Kawan 的可出租面积高达160万平方尺,将可容纳超过300个品牌进驻。目前已承诺入驻的包括MR DIY、TMG Plus超市、Mr.TOY等。

租用率71.6%

在柔佛,新山截至今年上半年的累计零售空间供应量约为2040万平方尺,整体租用率为71.6%。

根据国家产业资讯中心,即将完工的2座商场,即拉庆的SKS City Mall和Persada Annexe将合共提供约50万平方尺的零售空间。

新山福林园去年竣工的新商场福林商圈(TD Central)吸引了Maslee Express百货商店作为主要租户,而在该商业区设立的屈臣氏(Watsons)分店,更是全马首间提供得来速(Drive-thru)服务的屈臣氏门店。

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零售业遇大挑战 商场未复元

2022年02月28日

独家报道:李治宏

疫情反复挑战多,
商场元气未复?

疫情再度反弹、持续的供过于求,以及业者仍未从过去2年的疫情打击中恢复元气,是2022年本地零售领域的3大挑战。

面临这些挑战,尽管2022年被视为是经济复苏年,国内各大购物商场自去年10月11日解除跨州禁令后也恢复往日人山人海的荣景,但商场营收还未恢复疫情前的水平。

商场已恢复人流。

马零售调查行(Retail Group Malaysia)董事经理陈海信指出说,自去年11月起,国内所有主要商场的人流已恢复往常,各大购物中心每逢周末更是挤满了逛街购物和堂食的人潮,这证明大马消费者已恢复疫前的消费行为和形态。

“自跨州禁令10月中旬解除后,那些依赖游客的零售业者生意已开始回暖。吉隆坡市中心、八打灵再也、白沙罗和双威镇的各大商场,吸引各州大批游客的光顾和消费。国内其他主要城市、市镇、旅游城镇和旅游岛屿的购物中心,也获得全马各地的游客光顾。”

陈海信

部分业者难再承受冲击

但他强调,国内疫情仍令人担忧,第四波疫情将再度打击零售商场和商店业主与租户,非必需品零售业者将承受不起再度被迫暂停营业的冲击。

陈海信也是亨利行零售董事经理,他是在产业顾问公司大马亨利行最新一期《HsBAdvisor》季刊(2021年第四季号),一篇关于零售业前景的文章中这么指出。

外国客大举回流需半年

陈海信指出,一旦国门重开,最快也要至少半年,才会看到久违的外国游客大举回流。

“现有的入境条件,不利于吸引外国观光客,这将对位于巴生谷、新山、槟城、马六甲、亚庇和其他许多旅游胜地的主要商场带来负面影响。”

高物价打击购买力

除此之外,许多日常用品和消费产品的价格自去年11月起显著扬升,不少餐饮业者也在通胀压力下调高他们的售价,这股涨势料将在今年上半年持续,生活成本的持续上扬,将影响国人的购买力。

马零售调查行预估大马零售业2022年可按年增长6%,一洗过去两年的颓势。

2019冠状病毒病疫情冲击下,本地零售业2020年业绩遭重创,按年萎缩16.3%,是1987年以来的最差表现,2019年则是增长3.8%。至于2021年估计可恢复增长,但增幅只有区区0.8%。

2021年大马零售销售与其他经济表现(%)。

疫情下商场“排队”开张

尽管零售业过去2年遭遇重创,目前也仍未全面复苏,但疫情期间加入战围的新业者大有人在,而购物商场虽然早已供过于求,未来几年仍有至少十多间购物中心排队登场。

大马莱坊就指出,单是巴生谷,今年上半年预计将有10间全新的购物广场和一间现有购物中心扩建部分将投入营运,合共带来逾662万平方尺的净出租空间。

它们分别是吉隆坡的三井购物公园啦啦宝都(Mitsui Shopping Park Lalaport)、敦拉萨国际贸易中心(TRX)、118广场、白沙罗柏威年广场和吉隆坡城中城(KLCC)新零售单位,雪州斯蒂亚旺莎 Datum Mall、士毛月Ecohill Walk Mall和巴生KSL Esplanade商场,以及布城IOI城市广场第二期。

大马亨利行则提到,另2间坐落在吉隆坡的新商场也预计将于今年新张营业,即吉隆坡市中心的8 Conlay和武吉加拉的Senada购物中心。

2022年巴生谷新张购物中心。

零售领域竞争更激烈

更多新商场陆续加入战围,无疑将令原已供应过剩和饱受疫情冲击的零售领域,竞争愈加激烈,而那些未能与时俱进的商场和零售业者,料将被淘汰出局。

根据国家产业资讯中心(NAPIC),截至2021年第三季,国内购物商场的零售空间供应量(净可出租空间)已高达1687万5250平方米,其中雪隆地区合占680万2130平方米,或占全国约40%。

亨利行零售的数据则指出,截至2021年底,巴生谷(包括雪州、吉隆坡和布城)共有286间购物中心,合共提供逾770万平方米的净面积。

这包括2021年新张的2间购物商场(吉隆坡武吉加里尔柏威年广场及Permata Sapura Tower),以及1间原有购物商场扩充计划(雪州实达阿南实达城市广场第二期)。

其中,去年12月初开张的武吉加里尔柏威年广场,带来16万7225平方米净空间。

2021年巴生谷零售空间供需。

巴生谷新商场店面难填满

陈海信指出,事实上,雪隆地区零售领域占全国零售市场60%,因此在疫情冲击和供过于求下,巴生谷今年新开的购物中心,将在填满零售空间上面临巨大挑战。

为了吸引长期租户,购物商场将需降低租金,或是给予较久的免租期;与此同时,商场也需要寻找短期租户来填满可出租空间。

无可否认的是,疫情已迫使许多零售产业业主们痛定思痛,聚集于如何令本身的业务进一步数字化。

数字化提升服务

这包括在全渠道销售(Omnichannel)购物体验的新常态下,数字设施(包括软体、硬体和人力资源)上作出更多更大的投资,好让消费者通过多元管道和方式购物和获取服务。

不仅如此,零售领域在付款方式(例如信用卡、挂账卡和电子钱包)和送货管道也不断增加和多样化。

符儒仁.

符儒仁:商场开拓线上
推网购得来速APP平台

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出 ,零售商场也进一步往线上发展,提供网购服务,信手拈来的例子包括双威e Mall、 PG Mall和升岭广场(StarHill)。

此外,商场也配合线上平台的使用,例如取货柜台和得来速(Drive-Thru),以及线上浏览商场的流动应用程式,为消费者提供更多购物便利。

这类例子包括SunwayPal,以及双威伟乐广场、MyTown和吉隆坡柏威年流动应用程式。

他强调,尽管电子商务的运用与日俱增,但巴生谷购物商场仍是许多消费者堂食、采购服装、家庭用品和杂货的首选。

平均租用率2年连跌

疫情和多次的行动管控令冲击下,巴生谷购物商场的平均租用率从2020年的73.5%,于2021年下跌至72.3%。

其中,吉隆坡商场租用率从2020年的75.9%滑落至74.6%,雪州则从71%下滑至69.7%;布城商场租用率则持稳,保持为83.6%。

平均租金率微跌

巴生谷商场平均租金率则稍微下跌,从2020年的每平方米108令吉71仙,微跌至108令吉60仙。

不过,这个平均租金率不概括商场主要租户,例如超级市场、百货公司、电影院和保龄球中心等的租金;也不包括商场业主给予主要租户和特定租户的租金豁免或折扣。

平均租金率的下跌也不包括商场业主在多次行动管控期间,给予零售租户的各类回扣。

有关回扣旨在留住生意饱受疫情打击的租户,然而,只有财务较为稳健的租户,有能力接受重组后的租金配套。

疫情虽拖垮部分业者
更多商家进军餐饮业

有人“阵亡”,也有人投入沙场,更有家具店重投购物商场的怀抱!

尽管过去两年的疫情和多次行动管控令期间,许多零售和餐饮业者不支倒下,但仍有不少国人和公司在这时候进军各类零售业。

单在去年,就有许多新的餐饮业者,包括咖啡厅、餐馆、食摊、食品亭、餐车等。

购物商场也迎来许多零售与服务新租户,它们包括小型杂货相关商店、零食专卖店、即食便利店(如全家和CU),这类新租户纷纷进驻各大购物商场。

诸如Eco-Shop、SuperSave、Mr.Dollar、Noko、Tatsumaki等固定价格商店,也因为“价廉物美”,成为疫情期间许多消费者的心头好,而它们也同样大举“入侵”各大商场。

食物外卖催生云端厨房

疫情期间,食物外卖和送餐大受欢迎,催生巴生谷的云端厨房(Clout Kitchens),一些更进驻购物商场成为租户,这类例子信手拈来包括My Ghost Kitchen、Cookhouse、Kitchen Connect、Foodle、COOX、Foodlab等等。

陈海信指出,值得一提的是,疫情期间,也有一些家具业者重返购物商场,尤其是那些需要庞大空间,但租金相对较低的家具零售业者。