独家报道：苏韵鸰

“烂尾楼”风暴
会否也在大马房市上演？

疫情爆发2年多来，国内“严重延工”房屋项目（sick housing project）的数量激增逾60%，而早前接受本报访问的业界人士预计，“严重延工”项目数量不仅无望减少，还会进一步增加，而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目（abandoned project，俗称“烂尾楼”）。

房产市场陷入谷底的中国早前爆发“烂尾楼”风暴，不仅“烂尾楼”购屋者拒还银行房贷，这股“断供潮”随后会进一步蔓延至产业领域供应链，一些中资房企的供应商因被拖欠账款，而拒还银行贷款，显示这波始于购屋者的断供潮延烧。

本地购屋者更关注的是，这股“烂尾楼”风暴会否也在大马产业市场上演？我们能否先打“预防针”？

房屋及地方政府部的数据显示，截至今年8月31日，我国共有411项严重延工项目，涉及7万9476个房屋单位。

这个数目比起今年首季有所减少，但业界人士早前却预估，由于种种不利因素，未来12至18个月内，严重延工项目恐会进一步增加，更有半数最终可能成为“烂尾楼”。

截至今年3月底，国内获批准的2552个房屋发展项目中，多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目。换句话说，每100个房屋项目中，约23个是正面临“重病”的项目。

白武士成烂尾楼救星

根据房政部的定义，严重延工房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上，或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

至于“烂尾楼”，则是已经完全停摆的废置项目，不幸买到这些项目单位的购屋者欲哭无泪，除非有“白武士”出手拯救或重建有关项目。

当然，情况也不是一片悲观，完全没有翻身的余地。

房政部的数据就显示，截至今年7月7日，有102个废置项目被列为可重建废置项目，有望“起死回生”，而其中35项属于今年新增的烂尾楼。

严重延工仍有生路

安德资产（拍卖、投资，交易与咨询）公司执行董事谢廉义就指出，尽管面对严峻的经济挑战，但我国并未掀起或酝酿着一股“烂尾楼风暴”。

他接受《南洋商报》线上专访时强调，目前国内出现的问题房屋项目，大多是严重延工项目，而非已经完全停工的“烂尾楼”，大众须懂得区分两者的区别，因为严重延工项目还有一线生机，未必走上沦为“烂尾楼”的这条绝路。

安德资产公司合伙人洪永勤指出，为了避免陷入买到“烂尾楼”的陷阱，购屋者可以先打“预防针”，这包括了解发展商过去完成项目的营运记录、了解发展商的财务状况，以及购屋者务必妥善保管完整的文件。

他强调，万一不幸买到“烂尾楼”，购屋者可以做的就是和清盘师保持密切联系，包括把手上的相关文件呈交给清盘师，因为这有助于清盘师加速处理法律程序，更快地完成由“白武士”接手“烂尾楼”和重建。

雪新增烂尾楼最多

新增的可复工“烂尾楼”中，34个项目废置超过5年，仅有1项在雪州的项目，兴建208个单位公寓，已售出56个单位，原定今年1月24日竣工，但因发展商破产，最终惨遭房政部于2月11日判定为烂尾楼。

在今年新增的“烂尾楼”当中，雪兰莪州高居榜首，共有12个房屋项目完全停摆；其次是吉兰丹和登嘉楼，分别以7个项目并列第二，吉隆坡则排第三（4个项目）。接下来依序为槟城（3个），以及彭亨和霹雳（各1个）。

发展商破产致工程停摆

谢廉义指出，国内一些“烂尾楼”主因几乎都是由于发展商经营不善，宣布破产，进而令开发项目变成“烂尾楼”。

当然，一些“烂尾楼”则是由于发展商在整个大环境不利因素的打击下周转不灵，最终陷入财务困境，无力完成工程所致。

资金周转濒崩溃

他解释，疫情拖延工程进度，即使复工也必须面对建筑材料价格飙涨30%和劳工严重短缺的窘境，加上经济疲弱冲击市场，承担高昂的建材开销，赚幅不足的情况下，造成许多发展商的资金周转快逼近崩溃边缘。

“冠病疫情最严重时期实施行动管控令（MCO）造成建筑工程被迫停工，政府允许发展商的延长交屋期和逾期交屋赔偿金今年期限已到，更令发展商头痛不已。”

洪永勤则指出，部分“烂尾楼”因过度依赖外国投资者，前期还贷期表现良好，惟在大环境挑战和全球经济受到冲击，外国购屋者或因原生国实施外汇管制，以致外国购屋者被迫不定期汇款，种种连锁效应，发展商的资金流变得吃紧。

他以中国为例，中国政府为制止人民扩张过快的“非理性”海外投资采取一连串的政策措施，管控跨境套利和收紧允许中国企业到海外投资的资金外流，这项外汇管制多年来持续至今。

他认为，即使今年4月1日我国重开边境，国内不少房地产项目也进入“合理调整期”，但锁定外国购屋者为顾客群的项目，仍存有高风险。

申请司法管理重组债务

谢廉义表示，大马经历1997至1998年亚洲金融风暴，我国已有完善的司法保障机制，切实筑牢抵御国际金融危机冲击的风浪，包括公司法令等。

“一旦债权人起诉，其他债权人就会一窝蜂向有关发展商提告，可能被迫提前清盘，造成无法挽回的局面。”

他说，发展商若面对短暂的资金周转，可向顾问公司或律师咨询，向法庭申请司法管理展开债务重组计划，通过法律程序禁止债权人提出法律控诉。

他举例，亚航集团（AIRASIA，5099，主板消费股）、世霸动力（SERBADK，5279，主板能源股）及沙布拉能源（SAPNRG，5218，主板能源股）向法庭申请列入司法管理，暂时由法庭委任中立的官员掌管公司事务。

重建债主信心

洪永勤表示，疫情影响了发展商的现金流和工程进度缓慢，发展商必须拟定重组架构，整肃财务状况、创造现金流履行还债义务的解决方案，否则法庭不会贸贸然接纳申请。

他补充，司法管理是通过2016年《公司法令》引入的一项由法庭监督的临时复苏计划，旨在帮助陷入财务困境的公司，提供复原机会，并使其恢复净利能力。

他认为，司法管理是财务陷困发展商申请破产前的最后一线生机，可在禁止债权人提控期重建债主的信心，恢复财务偿还银行和债主。

寻找白武士重建耗时

谢廉义披露，要寻找“白武士”拯救“烂尾楼”和重建并非易事，需要突破层层困局，无法在一年半载内马上解决。

“一旦有关发展商破产，交由清盘师接手，从整理所有资料、调查项目和评估工作，至少耗时3至6个月，再找上合适的‘白武士’，前后整个程序耗时超过一年。”

他表示，以上情况需视文件转交的配合度而定，可加速清盘师接手工作，不过大部分破产发展商的职员往往都人去楼空，或发展商董事不愿意配合提交文件，清盘师在处理“烂尾楼”事件上也难关重重。

发掘有潜能废置项目

“NCT集团是业界有名和活跃的白武士，发掘许多有潜能的废置项目，当然也有不少私人公司的白武士，只是处事不高调。”

他披露，该公司近期接获多项有关烂尾楼重建项目，协助召开购屋者意向大会，有85%购屋者同意重建计划。

“废置项目涵盖中马区，有公寓项目及有地房产，当中也有还未动工就宣布倒闭，也有工程兴建到一半，不过这些工程已停顿7至8年，与冠病疫情无关。”

购屋者需补贴差价

洪永勤说，一旦清盘师完成评估后，会登报寻找“白武士”，一般“白武士”财务实力雄厚，拥有丰富的经验，会详细衡量有关“烂尾楼”是否值得投资外，法律上的种种皆需要考量。

他指出，有鉴于废置项目已久，兴建工程开销和成本逐渐升高，“白武士”若计划重建项目，会制定方案，而买家也需要补贴差价，若差价太高，与购屋者谈不拢，届时又一拖再拖，寻求新的白武士登场。

“白武士需召开购屋者会议，得到至少75%购屋者同意补贴差价，才有机会重建‘烂尾楼’。”

他表示，一般“烂尾楼”兴建工程进度达60至70%，大部分购屋者都愿意补贴差价重建房屋项目，希望能一圆拥屋梦，购屋者需准备现金补贴差价。

不过，他认为，虽然严重延工项目和“烂尾楼”项目情况仍受到控制，但随着国家银行再调高基准隔夜政策利率(OPR）至2%，如同在房市浇冷水，加上国人的薪资收入没有增加，买房已变成很多人能力之外的事，恐怕房市将持续低迷。

烂尾楼涉及的主要单位：

1. 清盘师
2. 律师
3. 银行或金融机构
4. 购屋者

防买烂尾楼，如何先打预防针？

1. 了解发展商过去兴建工程的背景
2. 先了解发展商的财务状况
3. 购屋者务必妥善保管完整的文件