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赤贫屋 没人想建……

2022年07月28日

售价比成本低,
无法赚钱啊……

乡区发展部第一副部长拿督斯里阿都拉曼指出,由于赤贫人民房屋援助计划(PPRT)的售价低于成本,导致无人承建,因此该部将会制定新指南,确保在今年推行此计划。

他在国会下议院回答国阵仁保国会议员拿督斯里莫哈末沙林的附加问题时指出,成本和售价是此计划无人承建的主要问题。

阿都拉曼
赤贫人民房屋的定价远低于实际价格,以致没有承包商愿意承建。

目前一间赤贫人民房屋的定价为5.6万令吉,但实际上成本起码需要6.7万令吉。

莫哈末沙林当时询问,该部门是否计划增加拨款确保此计划完成。

此外,阿都拉曼指该部在沙巴没有“病态工程”(projek sakit ),该部门与州政府保持沟通与合作,确保所有发展计划按照规划进行。

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房屋项目停工烂尾 谁来买单?

2022年07月18日

独家报道:李治宏

不幸买“严重延工”房屋,
购屋者能做些什么?

人病了,需就医;房屋“病了”,而且还是“重病”,该怎办?

截至今年3月底,国内获批准的2552个房屋发展项目中,多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目(Sick Housing Project)。换句话说,每100个房屋项目中,约23个是正面临“重病”的项目。

根据房屋及地方政府部的定义,“严重延工”房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上,或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

这样的数据意味着什么?“严重延工”项目最终会否变成废置项目?不幸买到这些房屋的购屋者该怎么办?

事实上,“严重延工”房屋项目的数量,在过去2年疫情期间激增近60%。

截至2022年3月31日,国内私人领域“严重延工”房屋项目从2020年3月杪,即我国首次实施行动管控令(MCO)时的365个,激增59%至580个。

而且,“严重延工”项目在批准项目中所占的比重,也从2020年3月底的12.89%,急增至22.73%。

“严重延工”项目激增,归根结底,当然和疫情重创房地产市场及过去2年来,多次MCO期间建筑工程停工有很大的关系,也是最大的主因,但还有其他因素促成今天的这个局面。

本报走访多位产业界人士时发现,还有至少另4大因素,令“严重延工”项目激增。

这包括:

1.政府在疫情期间实行的延缓还贷措施,令购屋者可暂停支付房屋贷款工程进度付款(progress payment),银行在暂时没有获得这笔付款下,也暂停按工程进度付款给发展商,加剧发展商的现金流吃紧困境;

2.疫情期间房屋销量下跌,施工中房屋项目的营收减少甚至没有任何营收下,发展商的现金流大受影响,甚至无法融资施工中的项目;

3.各类建筑材料价格自疫情爆发以来持续飙升,导致施工中的项目建筑成本大增,甚至超出了发展商的成本预算,令有关项目无利可图,也令发展商完成有关项目的意愿大减;

4.联邦法院2021年1月裁决,发展商的逾期交屋赔偿金(LAD),是从购屋者缴付订金,以示有意愿购买当天开始计算,而非从签署买卖合约那天算起。加上疫情和MCO期间停工导致许多房屋项目延迟完工,发展商预计将在完工和移交房子时作出巨额赔偿给购屋者,这不仅将导致较小型发展商的现金流干涸,甚至不支倒闭。这迫使一些小型发展商在无力作出巨额赔偿下,宁可选择结业,其手上的房屋项目停摆。

发展商丹斯里林景清早前在本报专栏中指出,在疫情发生之前,地价昂贵、合规成本居高不下和政府部门审批效率缓慢等问题,已让业者们面临重重考验。

如今加上建筑材料价格高涨和人力严缺这两大挑战,很多中小型的发展商都无法继续撑下去,进而导致市场出现众多延迟完工和被搁置的项目。

逾半项目恐成烂尾楼

大马房产协会(MIPE)主席纪华顺指出,我国向来都有“严重延工”房屋项目的问题,但疫情、MCO和建材成本飙涨,令这个问题恶化并加速浮上台面,成为房产市场的棘手课题。

他说,尤其是联邦法院针对LAD的标志性判决更是影响深远,因为该判决影响所有在1966年房屋发展法令下签署买卖合约的房屋项目,包括在判决前未完工的项目。

纪华顺

大小发展商都不愿接手

纪华顺也是鸿愿地产(Premier Asia Realty Berhad)董事经理,他预计未来12至18个月内,“严重延工”项目数量不仅难望减少,还会进一步增加,而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目(abandoned project,俗称“烂尾楼盘”)。

“这并非危言耸听,因为小型发展商在非但没有钱赚,可能还要倒贴一大笔钱下,可能会选择废置有关项目;其他发展商则在无利可图,还要拿出一大笔钱下,也不可能愿意接手。

“政府目前也没有任何机制或融资来拯救这类项目。因此,‘严重延工’项目变成废置项目的几率很大。”

他指出,已面临现金流紧缩的发展商无法获取融资,而市道欠佳、利率回升、更多违约案例,以及购屋者无法支付工程进度付款(银行也因此没有发放付款给发展商),是“严重延工”项目可能持续增加的另一主因。

薛国龙

现金流吃紧被迫延工

Metro Homes Realty有限公司执行董事薛国龙指出,2020年首次MCO期间,个人的贷款有延缓还贷措施的帮忙,在一段时间内暂时不用还贷而缓解还贷压力,但发展商的贷款母金和利息并没有延缓还贷,工程停顿了,利息却必须照还。

“所以当发展商资金周转不灵,就会导致工程进度缓慢下来,甚至搁置发展项目。”

他预计至少40%的“严重延工”项目最终会成为“烂尾楼盘”,原因包括疫情重创小型发展商的销售和现金流、令吉汇率持续下跌,建筑材料成本持续扬升等。

佳得楼宇管理有限公司物业管理人张惟越则表示,发展商太过依赖项目销售收入,而非本身的储备金,导致一旦营收大跌,现金流就会受困,进而拖慢项目工程进度,甚至停工。

据他了解,很多“严重延工”项目涉及可负担房屋,而国内一些地区可负担房屋滞销的问题时有所闻,关键在于地点不合适,造成供应和需求错配。

郑金龙
“严重延工”项目大增,带来哪些负面影响?

屋没得住还须续供

纪华顺指出,购买有关房屋的购屋者首当其冲,除了房屋未完工而无法入住,还必须继续缴付房贷利息给银行。

“严重延工”项目的发展商则可能被迫退出这个行业(最糟情况是破产或结业),或是把有关项目交给财力较强的发展商接手(若合适)。

马来西亚购屋者协会名誉秘书长拿督郑金龙说,上述580个“严重延工”项目多达影响5万1000名购屋者。如果“严重延工”项目最终变成搁置项目,购屋者面临的后果不仅是财务上的损失,也同时承受各种精神压力。

张惟越

房贷利息“没完没了”

他指出,有关购屋者必须继续供还房贷,而若无力还贷,就面对被国家银行列入借贷黑名单的风险。

张惟越说,许多借贷者都没留意到,无论房屋是否建好,他们向银行借的钱须照还,因为房屋买卖合约和房屋贷款合约是2份独立的合约,彼此不受对方约束。

购屋者买了先售后建的房屋,结果房屋迟迟没有完工,却因为银行已发放部分贷款给发展商,购屋者必须开始根据房屋的工程进度摊还贷款利息,变成“没完没了”的利息。

这延伸出2个问题。

第一,许多房贷借贷者因为无法或不愿还贷,被银行列入黑名单,也影响他们的信贷评分。很多借贷者是中下阶级,如果被列入黑名单,将难以获得新贷款。

第二,这笔钱如果不是放贷给出现问题的房屋项目的购屋者,而是提供给生产力的项目,就会为国家经济作出正面贡献。

政府应助“脱绑”

他认为,政府必须介入解决“严重延工”项目,解除受影响购屋者所签署的房屋买卖合约和房贷合约,否则购屋者将继续受房贷合约捆绑,在没有取得和入住房屋的情况下,白白的供还房贷利息。

“政府可设立一个机制,例如规定金融机构为房屋贷款投保,以保护本身的权益。当银行与购屋者之间签署的房贷合约解除了,购屋者将解除还贷的责任,而银行因此蒙受的损失,则由保险赔偿。

纪华顺补充,正因为我国房屋市场向来实行先售后建的政策,购屋者如果担心不幸买到“严重延工”项目的房屋,可以选择购买二手屋,毕竟二手屋是现成的房屋,购屋者可以先视察和了解房屋状况后才购买,成为问题房屋的风险低了许多,对购屋者比较有保障。

不幸买“严重延工”房屋,购屋者能做些什么?

通知银行停付款发展商

针对这点,纪华顺指点2大招应对。首先,购屋者必须尽快发出书面通知给银行,指示银行立即停止发出工程进度付款给发展商,并获得银行签收,这是身为购屋者和借贷者在法律上的权益。

“例如,如果有关房屋已完成40%,购屋者可以在书面指示中阐明,银行必须停止付款给发展商,他不会对其余60%工程的后续付款负责。

他指出,购屋者的这项指示,银行不能不受理,否则购屋者可以发律师信给银行。

调整财务免陷困境

第二,如果已确定自己买的是“严重延工”房屋,那么就必须做好之前一大笔投资和利息开销付诸东流的心理准备。在这情况下,购屋者须重新调整自己的全盘财务规划,调整其他方面的财务需求和开销,以免自己和家人的生活和财务陷入困境。

其实,与其等到事情发生后束手无策,购屋者其实可以防患于未然,这包括须经常到发展商销售处询问,了解所购买房屋的工程进度。

如果发展商什么都不透露或不说实话,那购屋者又该怎么办?纪华顺认为,至少购屋者有先主动积极了解房屋进度,一旦知道房屋工程进度有问题,甚至已经停工,就马上要求银行停止继续付款给发展商,这是购屋者保护自己权益的方法。

“其实,在房屋发展法令下签署的文件,银行也会一直检查房屋的工程进度,才会进一步发放工程进度付款。但如果购屋者主动定时了解工程进度,有助于降低面临亏损的风险。”

国内是否有任何法令或机制,保护购屋者在这方面的权益?涉及的发展商会否被对付?他们面临的最高惩罚是什么?

房屋发展法拟合约
购屋者权益较受保障

根据1966房屋发展法令新增的18A条文,一旦发展商“拒绝执行或延迟或暂停或停止工作持续6个月或更长时间,或超过买卖协议约定的规定完成期限”,有关项目就可被视为废置项目。

抵触这项条文,发展商将面临25万至50万令吉的罚款,或不超过3年的监禁,或两者兼施。

纪华顺强调,买房除了选地点、发展商,合约也很重要,一定要选房屋发展法令下拟订的买卖合约,因为它会给予购屋者比较多的保障。

“这是因为在该法令下签署的买卖合约,根据该法令规定,发展商从银行收到的工程进度付款,只能用在有关购屋者所购买的发展项目上,不能用在其他项目,这样对购屋者比较有保障。

“如果你买的房屋不是严重延工项目的单位,就不会发生发展商拿你的钱去救严重延工房屋的事。”

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“病态房屋”竟有539个!

2022年06月23日

500多个项目,生病了……

在我国,竟然有高达539个房屋项目被列为“病态项目“(sick project),逾4万买家受苦!

“病态项目”是指建造进度比预定进度延迟超过30%,或买卖协议已失效的项目。

根据国家房屋局发布《按类别划分的私人住宅项目统计》报告,截至2022年4月30日,国内“病态”房屋项目达539个。

雪州士拉央珍珠花园的搁置产业,或俗称“病态”房屋,让许多买家欲哭无泪。

3年增64%

在2019年同期,病态项目仅有328个,意味着3年内多了64.33%。

而在2019年时,涉及的买家人数2万3400人,然而这数据到了2020年同期几乎翻了一番,达4万6463人。

雪兰莪州的“病态”房屋项目数量最多,达119个,其次是柔佛州(75个)和霹雳州(73个)。

根据观察,一些5层楼的房屋架构已建起,却不知为何停工,如今荒废多年,杂草丛生。

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解决烂尾楼 柔政府或先垫钱

2022年05月6日

资金转不过来,
所以变烂尾楼了……

柔佛州政府为了解决一些房屋计划搁置已久的问题,正在探讨解决方案,包括考虑动用州政府的资金来协助建商完成工程。

这也意味着,州政府打算“先垫钱”,让这些项目完成,而发展商在完工后才把资金还给州政府。

柔州房屋及地方政府事务的行政议员拿督嘉福尼

掌管柔州房屋及地方政府事务的行政议员拿督嘉福尼表示,据他所知,许多房屋工程因资金问题而搁置,但购屋者却需要继续缴付房贷。

为此,他在两周前已和州内14个大型发展商会面,以了解发展商面对的问题。

他今早出席柔佛州务大臣拿督翁哈菲兹设在官邸的开斋节茶会后,接受媒体访问时发表上述谈话。

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全国160个房产项目,有问题!

2022年03月8日

在全国,
有160个地产项目“生病了”!

这里说的“生病”,是指这些房地产发展项目有问题,被政府归类为“病态项目”(Sick Project)。

首相署(经济)部长拿督斯里慕斯达法日前在国会回应提问时透露,全国共有160个发展项目为病态项目,当中有92个项目已经由首相署执行和协调单位(ICU)监督。

这92个项目中,41个项目已经成功“复原“,并如期执行;而另外51个项目还处于”修复期“。

只要项目的工程进度,比计划延迟超过 20% 时,就会被被归类为“病态项目”。

慕斯达法耶补充说,若国会议员的选区有遇到废弃获延迟项目的问题,可以书面方式提交予他。

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PR1MA出问题 购屋者痴等5年

2022年02月16日

等了5年,
而且还得继续等!

一个马来西亚人民房屋计划(PR1MA)中有21个项目进度严重落后,让购屋者被迫等上5年。

PR1MA机构主席拿督法都峇里博士形容,这21个项目是“病态项目”(Sick Project),有18项位于西马,沙巴有3项。

他接受《马来西亚前锋报》访问时解释,当中有些项目非常严重,有些只是待改善;但也并非所有的工程都有问题,还是有些承包商表现良好。

他强调,接下来会专注加强监督,在对承包商采取行动方面不会犹豫,因为承包商不应该“玩弄“购屋者,侵犯他们拥屋的权利。

PR1MA在2013年设下完成50间房屋的计划,但最终却因为各种挑战而无法达成,包括土地买卖、委任承包商等需要时间,还有2018年改朝换代后,希盟政府取消了30项工程。

他称,取消工程需要支付赔偿金,影响了PR1MA机构的现金流,否则如今可能已经完成10万间房屋。

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雪隆pr1ma,正在赶进度!