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向新加坡取经无不妥

2023年02月6日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

新加坡成功的“組屋”政策,
大马是否跟得上步伐?

首相拿督斯里安华早前推介团结政府的口号“昌明大马”(Malaysia Madani),以提升我国在国际舞台的辉煌与尊严,同时也希望借此让国内外投资者重振信心。

值得一提的是,安华在国际上的地位与影响力,在当今的马来社会似乎无出其右,良好的人脉若能发挥得好,对于我国招商引资和重振经济,将会取得立竿见影之效。

早前,安华访印尼雅加达、汶莱及新加坡都获得空前热烈的反应,如今已有至少60个国家领导人相竞邀约,希望安华能到访,这更能充分发挥了其国际影响力与地位。

展示新政府稳定性

汶莱苏丹更在大马团结政府成立之后,第一时间访马,甚至还扮演司机载送安华,已留下一段国际佳话。

以上整体而言,迄今所营造出来的氛围相当积极正面,也在一定的程度上展示了新政府的稳定性。

事实上,打从2009年,时任首相拿督斯里纳吉推出“一个大马”的口号开始,接下来的数任首相皆提出本身的施政口号,包括敦马哈迪医生2018年第二度任相时推出的“新马来西亚”,丹斯里慕尤丁的“关怀的政府”,再到拿督斯里依斯迈的 “大马一家”。

安华的 “昌明大马”口号包含了6大原则,即永续(Kemampanan)、繁荣(Kesejahteraan)、创造力(Daya cipta)、尊重(Hormat)、信心(Keyakinan)和善行(Ihsan)。

而在“昌明大马”的团结政府口号中,现有的国家房屋政策及框架有望获得检讨和改善,以配合创建一个繁荣的国家和平衡的愿景。

检讨现有房屋政策

据笔者了解,我国地方政府发展部将通过新的房屋政策和更有组织的规划,当中包括了与中央和州内一级的所有房屋相关机构以及发展商的合作,以便能实现在2025年提供50万间可负担房屋。

除此以外,该部门准备检讨现有举措,寻求推出新的奖掖措施,并促进各种形式的房屋审批程序及发展,同时让发展商积极参与提供空间,以让更多国人可享有优质的可负担房屋。

另外,该部还表示将研究几个国家的房屋政策,当中包括了邻国新加坡。不得不提的是,新加坡成功在不分种族的大前提下,为符合资格的80%人口提供了可负担房屋。

数据显示,近80%的新加坡人居住在由新加坡建屋发展局(HDB)管理的组屋中,而其余20%的中产阶级和富人居住在公寓和有地房产等私人开发项目中,这使新加坡成为世界上最成功的国家之一,几乎100%的人民都实现了居者有其屋。

近80%的新加坡人居住在由新加坡建屋发展局(HDB)管理的组屋中。

 

新加坡房屋发展政策全球最好

令人期待的是,我国的新房屋政策将考虑居民的各种需求,包括他们的文化、习俗、宗教和多元种族社会的情况。

毋庸置疑的是,可负担房屋给予国人的舒适性、从而提高生活素质、提高个人竞争力、促进社会流动,从而在房屋开发、销售和筛选上,营造更舒适性和更富价值性的先决条件。

然而,我国的的可负担房屋却面临严重的开发、销售和筛选乱象,这是令人出乎预料的。

因此,我国政府邀请新加坡建屋发展局专家分享狮城在房屋领域发展经验,并向它们取经学习,此举并无不妥,毕竟该国发展局被全球公认为拥有最好的房屋发展政策。

随着2023年财政预算案在去年10月公布后出现政权更迭,新政府调整后的2023年财政预算案将会在2月24日出炉,这也是团结政府上台后的第一个财政预算案。

诚如上一期所探讨的,笔者在文章中所谈及如调低产业盈利税、外国人购屋门槛、免购屋印花税、甚至是祭出更多利好优惠政策,以吸引更多外资入驻我国工业园区等,这些都将有望在近期内重新公布的2023年财政预算中实现。我们拭目以待吧!

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新加坡房租将继续暴涨

2023年02月6日

租金继续涨,
看来,最苦是马劳!

在新加坡租房打拼的游子们又要加重经济负担了。

随着经济持续复苏、弹性就业和家庭收入增长的推动,新加坡房租料将在2023年继续上涨10至15%。

根据相关数据显示,2022年前9个月,新加坡房租已上涨约21%。

相较的,其房屋销售在去年12月却连续三个月下滑,而主要是因为房源不足、贷款限额收紧等。

有鉴于此,专家就表示,上述因素间接促使民众更偏向于租房,推动房租上涨,但一旦随着房源的增加,将舒缓市场的紧张状况。

房地产紧缩措施间接推动房租上涨。

根据彭博智库地产分析师指出,根据新加坡城市重建局(URA)在去年第三季公布的数据计算得出,新加坡地产市场或将有初步的缓和迹象,预料在今年将建造1万8234套私人住宅,数量达到去年的两倍多。

OrangeTee & Tie研究与分析高级副总裁孙克里斯蒂娜(译音)说,今年或许会推出多达7个超过500套房屋的地产项目,而2022年只有一个,2021年也只有四个,更多的住房选择或将缓解价格压力。

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向狮城取经 还要青出于蓝

2023年02月5日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

知彼知己,
才能百战不殆

如果大马想在公共政策和国家治理方面,找一个能作为参考和学习的模范国家,邻国新加坡就是最合适的对象。

相比很多欧美国家,新加坡的国情跟我们更为相似,因此也更加值得借鉴。

作为一个跟大马同样是多元民族的国家,新加坡如今的拥屋比率高达80%,而且街道、马路和公共厕所等环境都非常干净整洁,更是全世界人才争相涌入的国际金融中心。

因此,如果跟新加坡学习,能推动大马的进步和减少人才外流,对国家和人民都有利,那么何乐而不为呢?

向新加坡和其他的国家学习并不可耻,因为知彼知己,才能百战不殆。我们必须要有开明的思维和不耻下问的勇气,这样就能吸收他人之所长和打造本身更坚强的实力,然后在未来超越对方。

就以公共房屋建设为例,新加坡的房屋政策就有许多值得我们学习的地方。

马来西亚在这方面的问题在于,尽管国内不乏可负担房屋计划,而且这些房屋项目的价格都处于数万令吉到最高40万令吉左右的可负担水平,但很多购屋者还是对这些项目兴致缺缺。

有的购屋者宁可辛苦一些,选择价位较高的私人发展商项目,都不想购买政府提供的可负担房屋。有者甚至暂时先搁置买房的计划,等存够了头期钱,再购买私人发展商兴建的房屋。

缺基本生活便利设施

造成这种现象的一大原因,是因为很多可负担房屋项目除了选址不好,还缺少很多的基本生活便利设施,比如商铺、食肆、公共交通站点和便利的道路系统等,所以无法满足人们的生活需求。

另一个原因,就是可负担房屋项目的生活环境和社区品质普遍差强人意,因为很多项目在人们入住不久后就因疏于管理和维护,导致环境变得脏乱且龙蛇混杂,因此很多人都不想住进这样的社区。

因此,就算可负担房屋的价格比较廉宜,很多人依然对它们避之不及,而这也引发许多民生和经济上的问题,比如项目缺乏资金而被迫延迟完工或者被搁置,还有房屋单位滞销等。

在我看来,如今正是政府着手研究和解决这些不足之处,然后重塑一个新时代的房屋政策的重要时机。

调整现有房屋政策

针对国内可负担房屋的不足之处,我认同地方政府发展部长倪可敏早前提出的看法,也就是检讨和调整现有的国家房屋政策,并学习新加坡等各国的公共房屋发展机制,改善大马的情况。

比如新加坡的建屋发展局(HDB),其规划和发展的方式就值得我们参考,尤其是在可负担房屋的发展土地方面,HDB采用的是由政府提供土地的方法,从而让发展商免去了购买土地的费用,促使房价能保持在廉宜的水平。

在这方面,我认为大马政府可以探讨将部分政府保留地用作兴建可负担房屋,尤其是那些毗邻高速公路和公共交通站点的地方。这样的土地拥有不错的地理位置和便利的交通,相信能够吸引人们入住。

许多可负担房屋项目除了选址不好,还缺少很多的基本生活便利设施。(示意图)

选址正确买家青睐

同时,HDB组屋包含各种生活便利设施的规划方式,也非常值得我们效仿。

因为如今缺乏商业元素的纯住宅发展项目,已难以满足人们的需求。

而且,加入零售店铺的可负担房屋项目,可以让发展商通过这些商用产业的租金收入,来支付物业长期的管理、保养和维护开销,确保社区品质维持在良好状况。

比如林上海资本(LSH,03047,LEAP)在吉隆坡冼都推出的Laman Seri Harmoni(简称LSH33)公寓项目,就是一个融合了公务员房屋(PPAM)和直辖区房屋(Residensi Wilayah)两个政府可负担房屋计划,以及公开市场发售的房屋单位以及4层零售中心的新时代可负担房屋项目。

LSH33认购率达93%

LSH33的整体认购率高达93%,预计在大约一年半后完工,日后会用零售中心的租金来补贴项目当中可负担房屋的维修保养费用。

而且LSH33直接衔接淡江-大使路大道(DUKE),这个地点的交通便利,获得房屋买家的青睐。

这也因此证明:只要选址正确和规划得当,可负担房屋也是非常抢手的。

教育屋主履行责任

然而,基于很多可负担房屋都是有着分层地契的高楼住宅,我希望政府能教育人民身为一名分层产业屋主的义务和责任。

因为到今时今日,很多人连支付管理费这些基本的义务责任都不愿意履行,这样会很大程度影响物业长期的管理和维护。

只有所有业主都履行这方面的责任,并积极参与社区的维护和管理,这样才能确保可负担房屋社区的永续发展。

同时,我也希望政府能够给予可负担房屋项目的发展商和建筑承包商一定的协助,比如补贴水电设施的建设费用。

政府也应为那些使用数字工业化建筑系统(DIBS)等永续建筑方式的业者提供税务优惠,这样都会有利推动可负担房屋的发展,帮助地方政府发展部在2025年时建造50万间可负担房屋的目标。

总的来说,政府、发展商和人民都是推动国家房屋议程的重要推手,三者须相互配合与作出各自的贡献,才能实现永续的房屋领域和居者有其屋的愿景。

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狮城”劏房”月租千8犯众怒

2023年01月30日

劏房的威力
实在太可怕

港式”劏房“惊现在新加坡房屋租赁市场,并且要价每月租金555新币(约1828令吉)!

新加坡一名房东于6日在“新加坡最大租房群”脸书专页发帖,指在宏茂桥有房要出租。

根据房东所发布的照片,这房间只能摆放一张单人床,墙上有安装一台冷气,除此之外并无其他家具,估计空间不到6.6平方公尺。

不过,这间类似香港“劏房”的单位,每月租金却高达1828令吉。此贴文一发出后,便累积超过200则留言,留言区几乎一面倒都在责骂房东,“活生生把新加坡变香港”、“我有兴趣,但是是给我家的狗可以吗”、“烂床,这样也要招租”、“新加坡租屋越来越像香港劏房,恶房东不但拉低国民住屋的品质,也让外界对新加坡租屋品质观感不佳”。

新加坡一名房东出租一间只有单人床和冷气机的小房间,但月租竟高达555新元。

也有网友指出,这件出租房是不合法的,“隔间也敢放出来招租?没政府了吗”、“这是杂物房,可以报警”、“我觉得政府应该处理一下,太多隔间房了”、“去举报抓他,肯定超过人数的”。

小编有点担心,会不会有朝一日,我国的租赁市场也会变成这样?

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狮城HDB将来马分享建屋成就

2023年01月26日

向成功之国
学习成功之道

在寸土黄金的新加坡,政府组屋HDB成功解决了人民的住所问题。

同时,也成了许多国家效仿的对象,我国也不例外。

新加坡建屋发展局(HDB)专家预料下个月来马,地方政府发展部也将趁此良机向其取经。

新加坡在建屋领域上的成就是有目共睹的。

地方政府发展部长倪可敏就表示,该部将向新加坡专家学习他们在房屋领域的成就,确保顾及人民的福祉。

倪可敏首日上班时,就已经宣布将关注于7大领域中,而房屋就是其中一大领域。新加坡政府已经同意,HDB专家或将在下个月到地方政府部分享成功经验。

他指出,地政部将从新加坡、日本或中国学习最佳实践,向成功之国学习成功之道。他强调,房屋问题应受到特别关注,因为这不仅涉及建筑业,也涉及环境的生态系统。

“虽然房屋发展有自身的问题,但也有不少的成绩,政府将会看看哪个项目是真正永续的绿色设计,并给予认可。”

资料来源:星洲日报

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找师傅装修 才知买到“白骨屋”

2023年01月13日

装修费都花了数十万,
也只能硬着头皮住下去

购买二手房要小心,必须事先调查房屋来历。

一名新屋主带着家人入住刚买的二手房数周后,因为厨房天花板频漏水找师傅修理,才惊觉自己买了一套”死人屋“!

根据《新明日报》报道,前屋主何国光身前独居在波东巴西3道第139座组屋单位,由于新加坡国家环境局稽查员于2020年7月份检查骨痛热症黑区时,多次联系不上对方。于是便找开锁匠开门入屋,却发现他死于家中,而尸体早已化为白骨。

在这起事件后的两年,新加坡一名女屋主陈女士(31岁)在毫不知情下,以不低于市价60万新币(约197万令吉)购入这单位。

陈女士指天花板漏水后,才从装修商口中得知是“白骨屋”。(新明日报图)

陈女士说,由于旧屋已卖出,需要在3个月内找到新房屋,在通过房地产中介介绍之下,加上这单位靠近孩子的学校,因而选择购买这单位。

她表示,在去年3月签约后,便开始进行装修的事宜,从来不曾见过买家,一切透过双方房屋经纪接洽。同年8月带着两名儿子、家翁和弟弟一家三口搬入翻新好的单位。

”我对这屋子之前发生过什么事情一概不知,刚开始看房时,屋里什么都没有,装修费也花了我数万元。“

她指出,地板、墙壁均有重新装修,厕所也从原本蹲坐式更换为马桶。不过,在入住3周后,厨房天花板频漏水,因此联系上装修承包商,对方到家中查探后,告知漏水问题应该已持续了10多年。

”对方告诉我,有水渍的地方不能上漆,让我联系当局。我随口问对方是否了解这屋子的事情,我才得知以前发生过什么事情。”

不过,她表示当务之急是处理好漏水情况,也指家中有小孩和老人,为了避免他们滑到,晚上他们不会关灯,让使用厕所的人更容易看到水渍。

何国光被发现时,已在家中化为白骨。(新明日报图)

询及是否介意购入曾经有死人的单位时,她表示事到如今已经太迟了,入住之后除了有漏水问题,也没有出现其他问题。她没有针对此事投诉房屋中介,只是希望中介日后可以提早告诉买家事实。

产业公司执行员林金财受访时说,不同的买家对房屋的需求不同,有些较为迷信的买家或许会介意屋子曾死过人,有些则不介意。

他表示,虽然中介没有义务通知买家,但买家在购买前可以询问两个关键问题,分别是房屋是否曾有人离世,以及前住客是否有欠大耳窿钱,

“在买家询问相关问题后,中介有义务如实相告,若发现对方撒谎,买家可采取行动,取消交易,中介也将面对纪律处分。”

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狮城约50新私宅项目今年推出

2023年01月13日

2023年的房地产市场到底怎么样?

在堪称寸土黄金的新加坡,房屋价格预料将上涨2至8%,全年预计将推出约50个新私宅项目。

新推出的项目中,其中至少7项为超过500个单位的大型项目。

根据橙易产业(OrangeTee & Tie),2023年将推出48项新私宅项目,合计1万1391个单位。

武吉巴督西推出两个新执行共管公寓(EC),则将超过1万2000个新私宅单位。

其中丹那美拉新综合项目景乐苑(Sceneca Residence)将在今年1月推出,纬壹城(One-North)一带的博盛苑(Blossoms by the Park)和巴西班让的顶丽峰(Terra Hill)也将紧随在后推出。

另外,今年首季推出的新私宅项目还包括了前安盛保险大厦(AXA Tower)重新发展项目、惹兰登布树项目、Lentor Hill Residences、滨海景项目、安顺路铂海峰(Newport Residences,前富士施乐大厦地段)、牛乳场一带的万景轩(The Botany at Dairy Farm)、双悦园、The Hill @ One North,以及The Reserve Residences。

以中档公寓为代表的其他中央区(RCR)将会推出最多的单位,占总数45.3%;以大众化私宅为代表的中央区以外(OCR)和以高档私宅为代表的核心中央区(CCR),分别占31.&%和23%。

7项超过500个单位的大型项目,分别是是Lentor Hill Residences、双悦园(The Continuum,有800个单位)、The Reserve Residences、滨海景项目、惹兰登布树项目(Jalan Tembusu),以及松林A项目和德明路项目之间的单位将介于598个至1040个。

分析师认为,虽然政府在9月推出了新一轮的降温措施,但市场仍面对高通胀和经济情况不明朗的情况。不过,只要定价合理,今年新推出的私宅应该会获得良好反应。

合登集团(Huttons)高级研究主管李思德认为,景乐苑、博盛苑和万景轩将有不俗成绩,就景乐苑来而言,买家可在100万新币(约328万7276令吉)内购入1房单位,当地与该项目般拥有地铁连接的私宅项目少于5%。

纬壹科技城(One-North)内的博盛苑私宅供应不多,但前项目One-North Eden已售罄;顶丽峰附近的Kent Ridge Hill Residences与万景轩附近早前推出的岱莉轩(Dairy Farm Residences)均已售罄。

高利率未必影响新屋销售

房地产分析师王伽胜认为,裕廊东目前只有嘉逸轩一个私宅项目,不足以应付这一带的租赁需求和来自组屋提升者的买房需求。若定价在每平方英尺1700元左右预料会被买家抢购,因此看好前湖畔公寓(Lakeside Apartments)项目,

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清表示,伦多(Lentor)即将推出的新项目会收到买家欢迎,因为这一带正迅速转变为拥有大型购物商场和设施的新住宅区。

她说,不少在过去一年卖出组屋的屋主,还在寻找新的替代房屋。由于就业和收入增长,来自组屋提升者的房屋需求仍然强劲。

她相信随着中国重新开放边境,预料将会有更多来自中国的买家重返新加坡房地产市场。

李思德指出,高利率不太可能影响新屋的销售,因本地房地产市场对高利率有抵御能力,与全球许多城市的房地产价格下滑形成鲜明对比。

资料来源:联合早报

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狮城双层公寓售418万破纪录

2022年12月17日

新加坡双层公寓式组屋
再破纪录高价转售

新加坡双层公寓式单位,破纪录以418万售出!

新加坡武吉知马道义通道今年有11个双层公寓式组屋单位都在百万元以上转手,包括刚在这个月又一低楼单位以129万元(420万令吉)易主,不仅打破该区的组屋转售纪录,也成为新加坡双层公寓式组屋最高转售价。

《新明日报》报导建屋局资料显示,这个双层公寓式组屋单位(Executive Maisonette)位于道义通道(Toh Yi Drive)第3座一至三楼,面积为150平方米。该组屋建于1988年,剩余地契约64年。

根据房地产网站99.co,该单位目前是当地以最高价转售的公寓式组屋,此前最高价为128万8000元(419.6万令吉),分别出现在女皇镇和碧山。

该区今年9月也有一个双层公寓式组屋单位以128万元易主,该单位位于道义通道第6座七至九楼,面积为146平方米,是此前武吉知马区最高转售价。

建屋局资料显示,截至本月11日,武吉知马今年内所转售的公寓式组屋单位和5房式单位皆位于道义通道。所有11个公寓式单位都以百万元以上的高价易主,而且都是双层公寓式组屋单位。

新加坡武吉知马今年内所转售的11个公寓式单位都以百万元以上的高价易主。

5房式单位的转售价也不菲,所有10个单位转售价皆超过80万元(约261万令吉),最高为98万元(约319万令吉)。

ERA产业研究与谘询部主管麦俊荣分析,该区一公里范围内的组屋,似乎也只有位于道义通道这20座,且并非所有单位都在市场上转售。此外,从道义通道步行可到美世界地铁站,周围有至少三个商场,包括美世界中心,餐饮选择多,因此组屋数量少且又有需求,价格自然高。

橙易产业研究与谘询部总监孙燕清也指出,欲在该区购房选择有限,若是一般面积适合家庭居住的公寓,少说也要在250万元(814万令吉)以上。

麦俊荣说,美世界地铁站在滨海市区线上,可直达纽顿和武吉士站,搭乘公交到市区很方便。

上月非成熟市镇卖出5个百万单位,成了非成熟市镇交易的单月最高。5个单位中有3个在兀兰,两个在后港。

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租房被骗 2女设局揪老千

2022年12月6日

骗子盯上网上租房,
这些套路千万要警惕!

网上租房要小心!给了数千令吉押金却没房子住!

27岁的叶姓女子于今年5月,通过网络广告,以1000新币(约3249令吉)的租金,租赁位于新加坡后港组屋的主人房。

她与丈夫上门看房时由一名年轻男子接待,对方称房子属父母所有,没有屋主同住,但客房另有女租户。

警方上门调解时,涉事男子感到震惊。(受访者提供)

她在看房后随即支付1000新币作为押金并决定8月搬入,并于数日后在“房东”的要求下,再度支付700新币(约2275令吉),事后“房东”传来一张主人房照片,而其骗局也就此东窗事发。

眼尖的叶小姐发现照片与之前所看的房子不同,因此上网查询“房东”的电话号码,赫然发现“房东”竟然仍在招租。

警方上门协调时,男子承诺年底前归还1700元(约5524令吉)。

担心有诈的叶小姐立即要求房东退租,但对方却一再拖延,甚至指有关押金已被用于投资,需待年底才能退还。

时隔两个月后,叶小姐通过平台发现有另一苦主黄小姐,她支付了750新币(约2437令吉)的押金。

同病相怜的两人不堪上当,因此决定一同设局,由黄小姐的男友假装租客上门看房,并随即报警揭穿“房东”的骗局。

警方上门协调后,“房东”承诺还钱,其中8月已全数归还黄小姐的押金,惟叶小姐迄今分文未获。

追还租金被“房东”拉黑

“房东”迟迟不还钱,直接拉黑苦主!

为了追回被骗的押金,叶小姐数日前通过WhatsApp询问,发现已被对方拉黑。

“我向调查官查询,才获悉男子已被捕。”

根据叶小姐得知的情况,遭殃的不只是她们,苦主包括本地人以及外国人。

“希望同样遭遇的人勇敢站出,也希望对方家人可以代为还钱。”

叶小姐看中后港一带组屋的主人房,给了1700元(约5524令吉)押金与部分租金。(受访者提供)

据报导,被告李建皓(译音,32岁)于今年8月29日被控,指他在后港8道第680座组屋欺骗一名男子,让男子相信被告将单位出租,支付了一个月的押金共2500元(约8122令吉)。

根据刑事法典第420节条文,诈骗罪名一旦成立,可面临长达10年监禁和罚款。

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新加坡私宅租金 还在涨!

2022年11月11日

新加坡私宅租金,
连涨22个月。

新加坡租客们已经连续22个月承担租金上涨的压力了……

根据《联合早报》报道,房地产王 99.co 和新加坡房地产联合交易网(SRX)发布的最新10月份预估数据显示,私宅租金按月上涨2.7%,是连续第22个月上涨,但涨幅比9月的3.3%有所收窄。

中央区的中档私宅租金涨幅最高,达3.2%;中央区以外的大众化私宅和核心中央区的高档私宅,租金则分别上涨2.6%和2.1%。

同时,整体租出单位的数量按月减少8.7%,至4355间。

新加坡私宅租金已经连续上涨22个月。

明年料继续涨

虽然涨幅收窄,但橙易产业(Orangetee & Tie)总执行长陈道俊认为,贷款利率提高、通胀升温、供应紧张,加上明年房地产税和消费税都上涨,相信房东会继续将高成本转嫁给租户,租金涨势未有停止迹象。

不过,明年公寓的供应料增加,租金的涨幅可能会收窄。

合登集团(Huttons)总执行长叶润明则从就业市场角度分析说,信息、专业服务和银行业等行业在10月的就业市场保持强劲,更多外国人到来促使住宅租赁市场活跃。他预计房东会继续主导租赁市场,租金今年最后两个月估计再涨5%。

组屋方面,租金已经连涨28个月,10月涨1.8%。过去1年来,已经涨了26.6%。

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