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越堤族 积极在新加坡置产

2022年10月6日

赚新币的越堤族,
也选择在新加坡置产。

在全球大部分国家的房市都陷入颓势之际,只有很小部分的国家房市依然一片向好,我们的邻国新加坡就是其一。

无论是房屋买卖还是租赁市场,新加坡的房市可说是非常炙热,这当中也少不了来自我国的“越堤族“。

新加坡房地产经纪协会主席王振兴透露,据业界观察,近期有不少持有新加坡永久居留证的大马人,积极在新加坡置产,而且也带动当地的租赁活动。

王振兴:大马越堤族让狮城置产和租赁市场活跃起来。

这一波趋势主要是从4月1日马新边境重开后,有更多大马人涌入新加坡工作,而且申请新加坡永久拘留证的人数也与日俱增。

“新加坡的经济和投资环境越来越好,吸引大马人和国外投资者前来置产。”

他出席马来西亚房地产中介师协会柔佛州分会举办的常年晚宴及表扬大会后,接受媒体采访时表示,新元升值只是部分原因,还有就是不少大马人的亲友早已在新加坡扎根,这些人的亲友也蠢蠢欲动想要赴狮城定居。

中华区投资者热爱狮城

新加坡房市吸引的不仅仅是大马人,其实还有许多国家的投资者也前去投资、觅职、移居和置产。

尤其是来自中华地区的投资者,他们对大环境的展望不乐观,因此把目光投降了华裔人口比例也较高的新加坡。

香港就是其中一个例子,一些香港人不太适应新政策改革,也选择往外寻找其他出路。

他补充说,新加坡政府在招商引资方面的政策也鼓舞了休闲娱乐领域、酒店业、私人住宅及商业店铺的市场活络。

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新加坡“打”百万组屋?

2022年10月4日

转售组屋市场,
好多买家是直接现金交易!

新加坡政府日前公布新一轮的房地产降温措施,此次的目标是近日出现多次“百万交易”的转售组屋市场。

从9月30日期,组屋和私宅买家可借贷的最高房贷款额也减少,若买家卖掉了私宅后,必须等待15个月才能购买转售组屋。

根据《联合早报》的报道,国家发展部和建武发展局指出,再过去5年,每10名转售组屋的买家中,就有1人在购屋时拥有一间私宅,或是曾经拥有私宅。

财力雄厚 一般人难竞争

当局观察到,在过去2年,有许多私宅屋主购买更大且更贵的转售组屋,而且与其他转售组屋的买家相比,这一群人能支付更多的现金来买屋。

这也代表,其他买家会因此面对更大的价格竞争。

新加坡国家发展部长李智陞之后也忒笨发布一段视频,说明政府此时出台降温措施的理由。

他解释,私宅屋主的财力更雄厚,一些人甚至不需要贷款。如今设了15个月的等待期,有助缓和市场对转售组屋的需求,让那些有迫切需求的首购族,能以负担得起的价格买到组屋。

百万组屋交易热

他同时强调,这是一项暂时性的措施,会因应整体市场需求和变化再检讨。

橙易产业数据显示,今年首9个月有275宗百万组屋交易,已超越去年全年的259宗交易,按年增长5.8%。百万组屋虽然仅占转售组屋交易总数的1.4%,但高于一年前的0.9%。

转而推动私宅市场?

该机构的研究与咨询部总监孙燕清说,15个月等待期有可能让市场暂时降温,一定程度减缓大型组屋的价格涨速,让年轻夫妻面对较少竞争,有多些机会买到大型组屋。整体组屋转售价的增长也可能放缓。

One Global集团研究部高级分析师员莫汉举例,公寓式组屋和阁楼单位属于优质单位,非常受欢迎。这类单位的买家往往不受过高定价影响,并且有充足的流动资金。

如今政府为私宅屋主实施15个月等待期,将迫使他们三思。不愿等上15个月的私宅屋主可能把目光转向私宅转售市场。

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新加坡今年最贵租金 64万!

2022年09月30日

64万令吉,
在大马可买两间可负担屋了……

我国雪隆一带,建了许多售价约30万令吉的可负担屋,都是供中等收入群体购买。

而在新加坡,最贵的一间洋房月租,竟能够买两间这样的可负担屋!

根据《联合早报》获得来自博纳产业(Propnex)的数据,新加坡核心中央区的非有地私宅平均租金,在2020年下跌0.9%后,去年回升3.1%至5214新元(约1.67万令吉),今年首8个月进一步上扬14.6至5976新元(约1.92万令吉)。

图片来源:联合早报

同时,优质洋房地段的租金,也上扬了19%,达到2.58万新元(约8.28万令吉)。不过这只是一个平均值,根据市场传闻,今年至今最贵的租金是位于爱士特女皇园(Queen Astrid Park)一栋面积2.5万平方尺的优质洋房。

据了解,这栋洋房的月租高达20万新元(约64万令吉),一年下来就要240万新元(约771万令吉)。


公寓最贵租金接近26万

如果根据市区重建局房地产资讯系统,位于大威园(Dalvey Estate)一栋面积不超过2.26万平方尺的优质洋房,在今年4月以15万新元(约48万令吉)的月租出租。

位于惹兰阿素罕(Jalan Asuhan)也有优质洋房以12.8万新元(约41万令吉)月租成交,房屋面积不超过2.62万平方尺。

如果不看洋房来看公寓,今年至今最贵的公寓是位于乌节一带的Eden和The Marq On Paterson Hill,以及位于中央商业区的珊顿一号(One Shenton),月租高达8万新元(约25.7万令吉)。



专业高管给得起

市场人士认为,随着新加坡边境重开之后,更多外籍专业人士到当地工作,推动高档私宅的租赁需求,接下来随着更多企业入驻新加坡设立区域总部,高档住宅的租金料持续增长。

博纳产业优质洋房部总监林俊庆受访时指出,租下优质洋房的外国人一般上是企业高管,或者是等着拿新加坡公民权的超高净值人士。

“这类房地产供应有限,市场需求良好,支撑租金上涨。刚兴建的洋房尤其受到中国人青睐,可以高价出租。这些中国人主要从事金融或科技业。”

明年洋房租金料涨50%

第一太平戴维斯(Savills)研究与咨询部高级主管张敏璋,也看好高档私宅的租赁需求。

“尺价至少3000新元(约9632令吉)的超豪华公寓租金,在过去一年上涨至少30%,今年接下来几个月预料再升5%,明年进一步上扬15%。”

另一方面,优质洋房供不应求,相较于8月,洋房租金今年接下来几个月可能再上扬20%,明年进一步上升50%。

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新加坡房租连涨20多个月

2022年09月28日

新加坡当前租房市场,
和前阵子的美国有点像。

美国房市在疫情期间疯涨,众人疯抢房源,甚至很多人只看照片就直接下订,否则很快就会被人抢走。

这情况如今也发生在新加坡,但不是购屋市场,而是租房市场。

根据《新明日报》近期的报道,新加坡的组屋、私宅租金持续推高,已经连涨了20多个月,租客们到处找能负担的房子,甚至出现1个单位10人抢的局面,不得不看了照片就签约,以防流落街头。

报道引述新加坡房地产联合交易网(SRX)的最新报告,当地私宅租金连续涨了20个月,组屋的整体租金也连续26个月上涨。

租金飙近50%

租金一路走高,需求持续强劲,8月释出的出租单位甚至还比7月多,都无法阻挡“一房难求”的情况。

在武吉知马一带和朋友整租一套三房公寓的杨一航(25岁)透露,今年中旬续约的时候,房东把月租从3100新元(约9926令吉)调高至4600新元(约1.47万令吉),涨了近50%,让他们无法负担。

寻觅另一个住处的过程也是苦难重重,他遇过几次约了第二天下午看房,早上就被通知已经出租了。为了找到落脚处,他们只好不再看房,网上看照片就直接和中介下单。

杨一航和朋友担心下手慢,出租单位被人抢走,只是浏览了视频,就和中介签了租约。

住酒店也未必行

还有一名从事资讯科技行业的蒋小姐(26岁),在武吉巴督地区寻找组屋,竟然面对9名竞争者。房东开价2700新元(约8645令吉),最终有人开价3000新元(约9605令吉)以成交。

她已经找房找了1个月,还有1周就得搬家,最坏打算是暂时住酒店,但不仅昂贵,10月也有不少酒店被订满了。

中介月内成交上百宗

橙易产业有限公司研究与咨询部总监孙燕清接受《新明日报》访问时指出,当前租房成交量非常高,有经纪人可以在1个月内完成几百宗交易。

她说,如今不仅外籍人士涌入新加坡,在海外工作的永久居民和新加坡人,也有归返的趋势。

而且,还有跨国公司将原本在香港的人员迁至新加坡,让租房需求激增。

之前因疫情原因,不少预购组屋的工程被耽误而延迟交房,或者一些房东认为现在买卖市场转好,而把出租的单位拿去转售,导致租房市场的房源供不应求。

她指出,除非政府出手干预,否则接下来的租金料持续上涨。

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狮城好多人认为买不起房……

2022年09月15日

你觉得房子贵吗?
你买得起房子吗?

在新加坡,就有60%想要租房或买房的人觉得,房子越来越难负担。

这是彭博社7月时,在99集团经营的一个房产出租网站进行民意调查得出的结果,共790人参与这项调查。

报道引述OrangeTee & Tie Pte研究与分析高级副总裁Christine Sun指出,近期升息对新加坡房屋销售没有大影响。

富人狂买

她说,目前市况主要受到供应牵制,并非市场情绪影响。

疫情期间影响建筑工程进度,拖慢了市场的住宅新供应,寻求升级的购屋者,加上更多富人涌到新加坡定居,令新加坡的房价走高。

第一太平戴维斯(Savills)研究执行董事Alan Cheong 表示,富人移居对房地产的需求,推升房价。

租金涨幅赶上纽约

根据之前的报道,新加坡在全球30大城市中,上半年的租金涨幅,追平纽约。

根据99集团经营的网站SRX,狮城公寓转售价,上月连续25个月上涨。

而且,受影响的不只是私宅,就连政府公屋身价也水涨船高,有政府补贴的组屋,很多售价都破了百万新元(约325万令吉)。

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新加坡租金 涨呀涨……

2022年09月13日

这波租金涨势,
还没停!

新加坡房屋租金不断上涨,第一太平戴维斯(Savills)最新报告统计,非有地高档私宅租金已经连涨6个季度,在第二季取得7.6%的按季涨幅,每平方尺达4.79新元(约15.42令吉),是2014年首季以来的最高涨幅。

根据《联合早报》,由于上半年租金已经涨了11.7%,相信全年涨幅会更可观,
第一太平戴维斯的研究与咨询部执行董事张敏璋把全年租金涨幅的预估,从原本的10-15%,调高至15-20%。

张敏璋指出,虽然非有地私宅的租金料持续上涨,但全球经济衰退的前景还是可能会影响租金的上升周期。

出租数量却减少

若从数量来看,新加坡高档私宅在今年次季共有2万751个单位出租,按季减少8.7%,按年也跌13.3%。但报告指出,这并不代表租房需求放缓,可能是因为建筑工程延误,导致完工项目数量有限。

代表高档私宅的核心中央区(CCR)的跌幅最大,按季下跌13.3%至5780个单位。其他中央区(RCR)的中档私宅和中央区以外(OCR)的大众化私宅,则分别下跌6.2%和7.1%。

报告指出,核心中央区私宅的出租单位减少,是因为有些外籍人士没有找到心仪的住所,便重新安排他们的移居计划,或暂时住在服务公寓或酒店。另外,考虑到租金大幅上涨,租户选择搬到离黄金地段较远的地方。

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狮市房租半年飙8.5%

2022年08月22日

新加坡的房市,
比发达国还要旺盛!

世界各国各城的房地产寒冬未过,欧美市场的泡沫更像随时要爆破,新加坡傲视天下,不但是成交价量齐飙,争着进场的人龙排得长长。

全球房地产投资者,有的退场有的进退维谷,唯独新加坡的买家,升息照买,经济放缓照买。

新加坡市区重建局(URA)日前发佈的数据,就可清晰看到大批房地产勇士的身影。

报告显示,7月的私人新住宅销出834间,比6月的488,劲扬71%;这成交量写下新加坡今年以来第二高记录。

上月初,URA估计该国私人住宅价格指数攀升3.2%,相对首季的0.7%是非常明显的升幅。

不仅如此,新加坡的出租市场同样是大热,据第一太平戴维斯(Savills Plc)对全球30个城市的调查显示,该国的房租劲扬8.5%,力度与纽约并列冠军。

出租市场热络,租金飙涨,另一个原因新加坡在疫情后重新开放,和其他国家的汇差日渐明显,更多人涌入该国打工,出租市场当然热络,租金更是推得波波高。

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新加坡年轻人 不愿和父母住?

2022年08月18日

西方年轻人离家,只是个里程碑,
亚洲年轻人离家,或闹家庭革命。

在亚洲社会,有许多未婚的孩子们通常都与父母一起住。若非因为工作的关系而搬离独居,在一些传统的家庭文化中,可能会伤了父母的心。

在规模甚小的新加坡,因为孝道、空间和公屋分配的关系,未婚的年轻人与父母住在一起的情况更为普遍。

根据BBC中文网,2013年,新加坡15岁至34岁的未婚人士中,有97%和父母同住。

不过随着社会逐渐演变,一些年轻人开始搬出去独立自主。

受访的27岁公务员阿兰,花了1个月的时间才做好心理准备和父母谈心,想要搬出去住,因为他担心父母会不理解和生气。他现在和两个大学同学在新加坡东部的后港租了一套公寓。

组屋限制单身人士“独立”

报道指出,除了根深蒂固的“孝道观念“,政府为年轻人的住宿有限。超过80%的人口都住在公共住房单元,也就是国家补贴的公寓。但关键是,只有已婚夫妇和35岁以上的单身人士,才有资格购买这类公共住房。

不符合资格者,只能通过自由市场购房或租房,但成本要高出许多。研究公司ValueChampion的计算显示,私人公寓每平方尺的均价,是租屋的三倍以上。

以前在新加坡,大多数是外籍人士在租房;但如今,越来越多新加坡人也租房了。

从2015至2020年期间,35岁以下的单身居民数量增加了一倍多。PropertyGuru在2021年进行的调查结果显示,22至39岁的受访者中有70%考虑搬出去。

“真正的长大”

新加坡国立大学社会学教授蔡明发博士指出,一旦过了某个年龄,和父母住在一起就会变得不自在,因为他们在家里的自由受到了限制。再加上缺乏隐私,这对成年人来说是“困难的处境”。

22岁就从家里搬出来的Brenda Tan在视频中记录了她搬进单间公寓的过程:“(和父母住在一起会感觉)一切都是自动的,一切都为你做好了。你不能完全控制空间,有时也不能控制饮食……只负责吃掉摆上桌子的东西。”

“搬出去住让我以一种真正享受的方式长大。我觉得我已经成熟了。我有足够的空间长大成人。”

年轻的新加坡人离开家租房将不再是禁忌,而是更主流。

教育程度和收入都更高

蔡明发也认为,与前几代人相比,最年轻的几代人平均受教育程度更高,因此收入也更高,这一事实起到了重要作用。

新加坡2020年的人口普查数据显示,25岁至34岁的居民中有57%是大学毕业生,高于10年前的 46.5%,较2000年的 24.4% 几乎翻倍。

另一个因素是新加坡人结婚较晚,以前许多年轻人在35岁前就结婚了,那就可以购买租屋。但现在的单身年轻人不愿意等到结婚后再享受独立生活。

新加坡组屋政策 需调整了?

随着年轻人的需求变化,市场也有人提出,新加坡广受好评且无比成功的住房模式,可能需要调整了,为年轻人提供更多低成本的住房。

新加坡国立大学社会学家谭恩瑟建议,公共住房委员会可以考虑出租未售出的公寓,或建造专门设计的出租公寓,以迎合那些被认为需要自己空间的年轻人。

“当前的政策应该考虑容纳新加坡年轻人中正在出现的首选居住安排模式……并寻求容纳那些不符合规则的人。“

在那之前,如果当前的趋势继续下去,年轻的新加坡人离开家租房将不再是禁忌,而是更主流,这是由优先考虑他们的独立和福祉,以及可支配收入增加所推动的。

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无惧打房?外国人超爱新加坡

2022年08月16日

外国人超爱在新加坡置业,
打房也不怕!

即便要给更高的印花税,也浇不熄外国人在新加坡置业的热忱!

《联合早报》引用博纳产业提供的数据报道,在去年12月底政府推出降温措施后,今年首3个月,外国买家占所有私宅销量的比例维持在2.9%至3.3%,但从4月开始回升,6月更达到6%。

这些私宅包括新售、转售和楼花转售(subsale)的非有地私宅。

报道指出,国际边境重开后,带动外国买家重返私宅,外国买家不受打房措施影响,依然择优而栖。

去年12月16日期,外国买家须支付的额外买方印花税,一律调高10个百分点至30%。

同时,新加坡永久居民买第二套房子须支付的额外买方印花税(ABSD)调高多达10个百分点至25%,买第三套上调至30%。

永久居民买家在私宅销售的占比,则从12月的16.7%跌至15.6%,但之后有所上升,3月时达到19.9%的高点,创下2018年2月的最高月份纪录。

富人更在意回报

博纳产业研究与内容主管黄秀莹指出,从3月起外国人和永久居民的买气就开始升温,尤其在开放国际旅游后,潜在买家更能亲自参观房子和交易,刺激销量。

同时,地缘政治局势越来越紧张,加上通胀升温带来更大的不确定性,外国人和永久居民更将新加坡视为安全的投资目的地,且新元保持稳定。

“我们认为,许多外国买家大致上不会因更高的额外买方印花税而却步,他们关注的是价格升值和提供长远回报的整体潜能。”

另外,额外买方印花税上调可能对一些外国买家影响不大,尤其是富裕和超高净值人士。

中国人买最多!

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清也观点出,在今年次季,外国人共买下了295个单位,按季增加106%;永久居民的成交量则达1037个单位,比首季多23.3%。新加坡人则买了4704个单位,按季多28.6%。

其中,中国买家购买最多单位,高达366个;其次是马来西亚的买家,共购入了231个单位;买下129个单位的印度排行第三。

在她看来,当其他亚洲国家面都地缘政治和经济不稳定的局势时,新加坡成为外国人投资的首选目的地。尤其新加坡冠病疫情是最早过度到地方性流行病阶段的国家,提高了投资信心。

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阿里巴巴打造新加坡最高楼

2022年08月11日

新加坡最高楼的桂冠,
要换了……

目前,新加坡最高的大楼是国浩大厦(Guoco Tower),位于丹戎巴葛(Tanjong Pagar),高达290米。

不过,还有一座更高的摩天大楼将超越国浩大厦,同样位于丹戎巴葛,而且突破300米!

根据《联合早报》,中国阿里巴巴集团和鹏瑞利集团(Perennial Holdings)领头的财团,计划在丹戎巴葛地铁站对面的安盛保险大厦(AXA Tower)原址,发展305米高的综合摩天大楼项目。

财团的投资者包括鹏瑞利集团、鹏瑞利掌控股东郭孔丰以及丰益国际(Wilmar International)、集永成(Chip Eng Seng)和集永成掌控股东唐逸刚夫妇。鹏瑞利受询时表示会在适当时候公布项目的细节。

位于丹戎巴葛的国浩大厦,将被305米高的摩天大楼超越。

原大厦建于1986

位于珊顿大道8号的安盛保险大厦,高达23米,也曾是财务大厦(Treasury Building)原址和淡马锡控股(Temasek Holdings)的总部。

这座大厦建于1986年,下方连接丹戎巴葛地铁站。但这大楼近期已经关闭等待拆除。

市区重建局(URA)早前正式,这栋305米高的摩天大楼计划,将有共63层楼的办公、零售、住宅兼酒店项目。

超300米大楼陆续有来?

虽然摩天大楼建造成本高昂,且碳排放更高,但高楼一直以来都是一个地区的重要地标,尤其能助提振新加坡金融中心的声望。

新加坡国立大学房地产与城市研究院院长程天富接受《联合早报》访问时说,在巴耶利峇空军基地搬迁和取消飞行路线限制后,中央商业区可出现高于300米的摩天大楼

也因此,ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣预计,新加坡将会逐渐出现更多的摩天大楼。但拆除并重建的成本和碳排放高,也需更长时间完工,业主必须考虑到财务平衡。

不过,新加坡的这座新高楼仍远低于区域的其他摩天大楼,如马来西亚的吉隆坡118大楼,有679米高。

程天富说,在超过一定高度后,建造成本会成倍上升。