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买排屋或公寓好?享乐篇

2022年01月28日

【买排屋或公寓好?第2篇】

天下没白吃的午餐,
享乐也得用金钱交换。

年轻一辈特爱公寓,主要是社区是围篱式,有各种公共设施可以享用。

但是,打造公共设施都需要成本,之后还要维护和保养。

打造这些设施的成本发展商已经纳入房价,但维持和保养这些设施都需要居民付出。

也因为这样,住公寓会延伸出另一个业主必须做好心理准备的经济负担──管理费。

下面列出各种和设施、服务等相关开销,也是买家决定买公寓或排屋前应该细心考量的:

公寓会所设施吸睛

公寓另一项吸引买家方是社区内的各种设施和公用空间,像泳池、健身房、公园、烧烤区、健康步道或球场和游戏室等等。

有些新的排屋楼盘也设有会所,内部同样有各种公共设施。

但对中价位排屋来说,也并非极普遍,大部份只有儿童游乐场或公园。

享公共设施有代价

一般概念是,住公寓,每月都要付管理费(Maintenance Fees),用作管理公共空间和设施,还有支付整个社区的清洁和安保费用。

当然,还有管理处提供的保安服务,还有保全设备也需要维护。

而用作维修损坏设施,或是翻新用途的开销,业主也需要固定贡献维修基金(Sinking Fund)给管理处。

所以常常有人说,“住公寓,退休后没收入还要付管理费,承担不了。”

可是,这也是一个误解,并非公寓才要付管理费,住排屋就不用付。

因为凡是2013年分层管理法令(Strata Management Act 2013)管辖的住宅,业主也要付以上费用,和有地房产与公寓无关。

如果你选的排屋是围篱式社区,採纳分层管理,社区内也有保安、会所和各式公共设施,所谓“羊毛出在羊身上”,这类社区的居户也得承担管理费。

欠管理费后果严重

顺带温馨提醒,根据2013年分层管理法令(Strata Management Act 2013),所有分层地契社区的业主,法律上都有义务付管理费,拖欠不还,管理处可依法追究,包括起诉破产。

同时,地方政府也可上门执法,并把屋内财物拍卖用作还债。

 

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不交管理费,谁能奈我何?

2021年12月13日

不定时交管理费?
后果可能比想象中严重…

住在公寓、围篱住宅这类分层地契的居民,根据分层管理法令(Strata Management Act),有义务每月准时缴交管理费,共同维护良好的居住环境。

其中,还分为管理费(Management Fees)和储备金(Sinking Fund),用于不同范围的维护用途,不仔细研究还真的搞不清!

大家心中难免有些疑虑,看公寓的设施环境日复一日没多大改变,究竟缴付的管理费是否有被正确使用?计算方式是否有误?若不缴付费用会面临什么样的后果?

南洋地产的《我要买房》第三集,将由分层管理仲裁庭庭长、Valerie Chong & CO创办人张玮真律师,与你分享管理费的相关须知!

本期看点:
– 管理费和储备金的分别?
– 管理费如何计算?
– 平时不常用公共设施,能豁免支付管理费吗?
– 不缴付管理费的下场很严重?
– 迟缴管理费会征收利息?
– 前业主拖欠的管理费,我必须承担?是否能申诉?

  • 【我要买房】EP03(上)觉得管理费太贵?你会计算吗?

  • 【我要买房】EP03(下)不缴管理费,这就是你的下场!

【我要买房】系列:

 

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管理层有权动用储备金

2021年06月27日

黄伟益
产业管理顾问

到底动用储备金(Sinking Fund),
是否需要召开大会通过呢?
这是一个许多人都答不上来的问题。

过去几十年来,根据许多人的认知,不管是共管机构或是管理机构,若管理委员要动用储备金,用以提升某个大型项目的话,就需要通过召开常年大会或特别大会来接纳之。

事实上,根据2013年分层管理法令,根本没有规定共管机构或管理机构须召开大会,始能动用储备金。这个法令第24或第51条文有规定,储备金只能作为资本开销(Capital Expenditure),其中包括:

1)粉刷或重新粉刷属于共管产业的建筑物或其他结构;

2)购置流动产业作为共管产业用途;

3)更新或更换共管产业范围内的任何装置,以及拥有权归管理层的流动产业;

4)提升或装修共管产业;以及

5)管理层认为适当的其他资本开销。

只要管理层所要推动的大型项目符合上述条件,即使没有召开常年大会或特别大会取得业主所认同,照理管理层有权动用储备金作为这类开销。

即使是之前适用于共管机构运作的2007年建筑物与共管产业(维修与管理)法令,或是之前适用于管理机构运作的1985年分层地契法令,同样没有规定管理层须召开大会始能动用储备金。

那么,许多管理层这些年来特地召开大会,取得业主授权始动用储备金作为资本开销,岂不是个美丽的误会?我曾针对此事询问建筑总监部门官员的意见,他们同样给予我们不置可否的答复。

如果有越来越多的人,因为了解2013年分层管理法令没有这个限制,而大幅动用储备金,那又该怎么办呢?

许多楼宇业主辛辛苦苦累积起来的储备金,岂不是更快速被管理层耗尽?这些都是很实际的疑虑,然而负责制订法律的房屋及地方政府部又不觉得有此需要,我们又能怎样呢?

面对这种情况,业主其实可以通过常年大会,提呈并通过动议规定管理层每一项开销(不管是动用维修户头或储备金户头的存款)皆不得超过10万令吉。任何超过10万令吉的开销,必须通过召开大会并取得业主同意,始能进行。

禁随意分拆项目

此外,这类动议亦须规定管理层不能将某项超过10万令吉开销的项目,分拆为数个项目让每一项开销皆不超过10万令吉。这是为了避免管理层杪捷径,以便在绕过所有业主的情况下,轻易动用维修户头或是储备金户头的存款。

通过大会限定管理层每个项目的开销不得超过10万令吉,看来乃是一个更加可取的做法。这是因为通过这类限制,我们可以同一时间限制管理层,不管是从维修户头、储备金户头或是定期存款,皆不可随意动用超过10万令吉作为开销。

管理层不能因为维修户头有足够的钱,即使在没有召开大会的情况下,即可动用维修户头超过10万令吉作为开销。

这是否有法外立法的问题吗?由于2013年分层管理法令只规定维修户头及储备金可作为开销的项目,没有牵涉管理层可动用款额的任何规定,因此通过大会所接项的提案来限制管理层的权限,这应该不会有太大的争议!

拨储备金粉刷要三思

若管理层基于维修户头有足够的钱,而不要动用储备金作为重新粉刷建筑物用途的开销,这能否允许呢?其实这是一个见仁见智的问题。

根据2013年分层管理法令规定,维修户头只能充作日常或定期维修项目的开销,这包括局部性粉刷建筑物之用途。至于粉刷或重新粉刷整栋楼宇的费用,则必须通过储备金户头来支付。

相关法令的条文有强调“Shall be used solely for”,意即管理费不能用储备金作用局部性粉刷建筑物用途的开销,而维修户头则不能用来支付重新粉刷整栋楼宇之开销。

不过,这个法令有其偏颇之处。若是发展商没有遵守上述规定,则会面对刑事提控的下场。一旦罪名成立,将面对不超过3年监禁、罚款不超过25万令吉或两者兼施。

反之,若共管机构或管理机构没有遵守上述规定,则没有阐明管理层所会面对的法律后果。在这种情况下,只有留待个别业主针对管理层自行采取行动啦!

要求管理层开2户头

迄今为止,还有不少楼宇的共管机构或管理机构,没有根据法律规定开设两个户头,其一作为维修户头(Maintenance Account),其二则作为储备金户头(Sinking Fund Account)。

2013年分层管理法令有规定,不管是发展商、共管机构、管理机构,或是发展商以管理机构名义所管理的分层建筑,皆须各别开设两个户头作为上述目的。

管理层通过维修户头所收到的管理费,就必须将储备金的份额转入储备金户头。有些管理层会要求业主将管理费及储备金,分别汇入两个户头。但是,大多数管理层只用单一户头来操作,并在每个月或每两个月,才将维修户头内所收到的储备金,转入储备金户头。

如果您本身的共管机构或管理机构迄今还没有开设两个银行户头,就应该要求管理层快点这样做。

如果没有这样做,你可能会因为不符法律规定,而面对没有审计司愿意接手稽查全年账目的困境。

国内银行今天都会允许管理层,在同一个银行开设两个以共管机构或管理机构为名的来往户头。

至于哪一个户头作为维修户头或储备金户头,则交由管理层自行来决定。

一旦确定后,管理层只需对外公布维修户头的号码,让业主通过银行转账或汇钱来缴付管理费。

至于如何把储备金从维修户头转入储备金户头,这就交由管理层自行决定了。你可以每个月或是每两个月,甚至是每3个月,才一次性根据实际所收到的储备金款额,将整笔钱转入储备金户头。

一旦储备金户头累积不少的钱,管理层可以选择把其中3万或5万令吉转为定期存款,协肋管理层赚取可观的定期存款利息,这乃是可行的做法。

当然,在会计账目或是审计报告上所显示的储备金款额,乃是根据管理层所发出的会计发票总额来显示。