Categories问诊室

想买拍卖屋,怎么查前业主?

2022年08月12日

拍卖专家:谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问:

谢先生,您好!

想了解拍卖房产文件的资料包里会有什么资料?因为很多看起来是公寓,其实是商用地契,像SOHO、SOVO、SOFO和服务式公寓之类,门牌税和地税,甚至是水电费都会更贵。

另外,我们有办法知道前业主的资料吗?

Hock Choong


答:

Hock Choong,您好!

你可以通过以下管道了解有关金融机构所安排的拍卖产业:

与邻居或管理公司闲谈,探听空置房产屋内情况。

如果你准备了解拍卖产业活动如何进行,最好是出席在酒店或拍卖行举行的拍卖活动,可以从中观察拍卖产业活动进行程序。

有一些金融拍卖的产业,可能是一些空置一段时间的房产,也有些是业主仍居住的产业。

若有意投标,通常只能在产业外面观看, 无法入屋观看和检查;有时,有关房产的状况未必让人满意。

假如有关拍卖产业已经空置,不妨从窗口或其它管道,了解屋内的情况。

你也可以尝试与邻居、管理公司闲谈,以探听有关房产空置多久,上一个屋主或住客的居住背景。

如果无法观看屋内的情况,你必须做好最坏的心理准备。

另外一种情况是,有人居住在该拍卖产业,这有可能是屋主或租户。

假如他们的态度友善,有可能给予配合,当你成功标到有关拍卖房产,你可能会有现成的租户。

可申请庭令驱赶住户。

假设有关住户不友善,并抱着敌意态度,成功投标者最好通过法庭申请庭令来驱赶住户。

假如有关金融机构拍卖的产业需要大整修,而投标者又对装修不在行,不能肯定装修预算,最好是请承包商或装修商为有关拍卖产业整修估价。

须留意拍卖文件内容。

任何有关金融机构拍卖产业的交易,都以拍卖文件(Proclamation of Sales)为依据。

最好多留意拍卖文件的所有条约,如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。若金融机构不愿支付有关的拖欠费用,你应先了解有关拖欠的数额。

最好先询问银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关拍卖产业,避免在投标过程中,投标超过银行所允许的贷款预算。

有兴趣投标者必须留意文件内容,否则请律师去了解。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
Categories趋势

Tulip Residence 360度看绿景

2022年07月22日

谁说住在城市内,
就只有硬邦邦的高楼可看?

位于雪州莎阿南Denai Alam的Tulip Residence,是一项低密度且拥有永久业权的高楼住宅项目,以“城市绿洲”的概念设计,住户们可360度享受风景如画的自然景观。

Tulip Residence发展总值达2.3亿令吉,共有611个住宅单位,包括450平方尺的SoHo单位和653平方尺的两房式单位,三房式单位则有753和956平方尺的格局供选择。

Tulip Residence有不同的单位满足购屋者的需求。

这项目是由Setiakon Builders集团主席拿督官亚福与Chester集团主席拿督周世豪,以及地皮业权持有人Mr Tay – Mun Yik Group携手发展。

由Setiakon Builders集团连同Chester集团和地皮业权持有人Mr Tay – Mun Yik Group携手发展。

首栋大楼售罄

去年12月,Tulip Residence已经开售了首栋大楼,全320个单位已经在5月售罄;另一栋楼即将开放销售。

官亚福认为,Tulip Residence拥有绝佳的地点、资深的销售团队,加上其在建筑业长达30年的经验,有信心此合作联盟将带来双赢局面。

首栋大楼开卖即获得佳绩,第二栋即将开售!

周世豪表示,这次的合作能为买家带来高性价比的房产,迎合市场需求,提供不一样且新颖的发展。

Mr Tay-Mun Yik Group则补充,Chester的销售能力毋庸置疑,加上Setiakon在建筑业的绝佳口碑,聚集彼此的资源和经验,互相合作取得协同效应,Tulip Residence实属明星级的发展项目。

 

Categories贴士

不能不懂的3大居家办公名堂!

2022年05月9日

居家办公的时代已来袭!
哪一个是你的心水办公空间?

相信许多读者都看过SoHo、SoVo和SoFo这些字眼,但其实大家是否知道它们是什么?这3者之间有何不同?

其实,SoHo是英文Small Office Home Office的简称,意指小型家庭办公室。SoFo是英文Small Office Flexible Office的简称,意指小型灵活办公室。

至于SoVo则是英文Small Office Versatile Office的简称,意指多功能小型办公室。

尽管无论是SoHo、SoVo或SoFo,名堂上都跟办公室有关,顾名思义就是用作办公室,但其实3者也可以充当住宅。

在大马,SoHo是3者当中最普遍的产业种类,它通常是以单间公寓(Studio)的形式出售。它可用做办公用途之余,也可同时充作住宅用途。

也许很多人不知道,SoHo、SoVo和SoFo,都是发展商创造的名堂,至今未获得官方或政府当局的定义。

这些房产是在分层地契法令扩大以涵盖分层有地房产之后构思的,而政府也于2007年修订房屋发展法令,以纳入这类房产的管辖。

此举为发展商在人口密集地区兴建较小型单位铺路。

因此,这类产业通常坐落在策略性的地点,例如商业区或轻快铁、捷运等公共交通系统沿线地区,而售价却比住宅区的房产来得低。

都属商用产业地契

不论是SoHo、SoVo或SoFo,其地契都是属于商用产业地契。这意味着,业主需支付的水电费,会比房屋地契的产业来得高。

根据产业数据与分析网站PropertyAdvisor.my,商用地契产业的业主,或将无法有如住宅产业业主般,得以获得高达屋价90%的房屋贷款额。

同时,房贷期限也可能较短,例如只有25至30年。

不过,相较于住宅产业,商用产业的“优势”是它不受制于第三项产业贷款顶限70%规定的限制。

换句话说,商用产业业主或无法取得90%房贷,但如果他所买的这项房产属于其名下第三项产业,其贷款额至少不是顶多70%。

1.SoHo(小型家庭办公室)

充作住宅或办公室

SoHo、SoVo和SoFo这3者当中,SoHo在大马是最普遍的一种,一般上充作住宅或办公室。

若把它当成住宅,那么该产业将受到房屋发展法令管辖,业主获得房屋买卖合约中各项条款的保障。这当中有许多好处,因为如果延迟交屋,发展商将必须作出赔偿。

迟交屋发展商须赔

而且,从空屋持有权(vacant possession)日(即移交屋子与锁匙当天)算起,为期约24个月的缺陷保修期(defect liability period)内,若有关单位有任何缺陷和损坏,发展商必须负责修复。

SoHos通常是建在55至75平方米的小空间内,以工作室(Studio)或单房公寓的面貌示人,并设有设备齐全的浴室、厨房或储藏室。

SoHo产业还为居民提供类似于共管公寓的设施,例如游泳池和健身房。

SoHo虽属于商用产业地契产业,但某些情况下,其水电费仍可依据住宅的水电费算法来计算,这取决于联合管理机构而定。

2.SoFo(小型灵活办公室)

有各种配置和设计

诚如SoHo那样,SoFo也可以被当成住宅来使用。这意味着,买家或业主可以自由地把它当成住宅或办公室。

SoFo一个独特的卖点是增加了灵活性:这类单位有各种配置和设计,或具有可以移除,以间隔成两个单位的内部隔板。

某些SoFo提供符合现代生活方式的各类设施,甚至设有商务中心、商店或提供其他便利,以更好的迎合商务业主的需求。

不过,SoFo不属于房屋发展法令的管辖范围,因此没有标准的房屋买卖合约。

因此,SoFo的各项条款是由发展商和律师拟订,而任何纠纷必须诉诸法庭解决。

3.SoVo(多功能小型办公室)

基设电信设备更佳

SoVo产业一般上有更好的基本设施和电信设备,例如高速互联网,在这日益数字化的时代,瞄准新创企业在这方面的需求。

PropertyAdvisor.my指出,尽管如此,由于国内办公空间供过于求,一些SoVo的管理机构默许将SoVo单位充当住宅。

然而,由于官方至今仍未对SoHo、SoVo和SoFo作出正式的定义,这类产业到底该充作住宅或办公室,在法律上仍存有一些灰色地带。因此,SoHo获得房屋发展法令的保障,仍是这3者之间最大的区别。

冠病疫情爆发2年多来,相信如今有更多业主愿意将这类产业充作住宅用途,以吸引更多买家或租户。

而且,共享工作空间(co-working)的兴起,以及居家作业蔚然成风,加剧国内办公空间供过于求的现象。

那些拥有这类产业,过去充当办公室,如今却不再需要这些办公空间的企业,可选择在一番装修和改装后,将它当成住宅出租。

如果无法脱售这类产业套现,将它改装和当成住宅出租,至少可让业主或投资者帮补其摊还贷款的开销。

 

Categories趋势

雪房屋与地产局完成98%项目

2021年05月6日

雪兰莪州房屋与地产局(LPHS),在过去1年已完成所规划15个项目的98%!

掌管雪州房屋及城市和谐、企业发展事务的行政议员罗芝雅说,这些计划包括兴建和销售“我的雪兰莪房屋”计划(Skim Rumah Selangorku)、廉价组屋复新计划(Skim Ceria)、“先租后售”计划(Skim Smart Sewa)、监管废置计划及电子化活动等。

她说,这项成就对该局非常重要,尤其在行动管控指令期间,仍能够按新常态有效运作。

罗芝雅在莎阿南会议中心出席有关住房与城市福祉标准会议后,这么表示。

罗芝雅

滞销房屋价位40万至80万

她说,雪州滞销的房屋单位,价位介于40万至80万令吉。

另外,她说,雪州政府将重新审核商店及小型家庭办公室(SOHO)项目开发的申请。

她说,这项重新审核是有必要,主要是按商业税征收门牌税和公用事务服务。

“因此,除了缴付公寓联合管理机构(JMB)或管理层费用外,其他收费给业主带来沉重负担。”

陪同出席者包括雪州房屋与地产局发展规划助理官员哈菲斯及服务管理部门助理官员诺玛丽莎。