SOHO值不值得投资 看这6点
2023年07月24日
报道：苏韵鸰
舒适办公又能惬意居住
这就是SOHO特点
小型家庭办公室（Small Office Home Office，简称SOHO）早已不是什么房地产界的新鲜词，过去10年里，SOHO这个房产新品种势不可挡，已成热门房屋选项。
根据著名房地产网站PropertyGuru的报道，SOHO是一个大趋势，可迎合时下人们对生活起居便利、交通方便及具灵活性的居家办公产业需求趋势而设的紧凑型房屋发展项目。
后疫情时代，SOHO市场迎来了井喷式增长，结合小型家庭办公室的物业吸引了炙热的目光，更成为热门的房产选项。
随着网络科技在各领域广泛运用，现代居家办公更是普及化，SOHO的接受度也越来越高，以轻松只有的生活态度，尝试不同的工作模式。SOHO的物业迎合了企业家、自由职业者、混合型工作模式及小企业，所追求在家中工作的同时，能保持专业氛围的需求。
文中也探讨购买SOHO前的6大考量因素，以及这房产日益受欢迎的原因。
购买SOHO前的6大考量：
- 1.便利性
- 2.百变灵活
- 3.受到1966年房屋发展（管制与执照）法令（HDA）保护
- 4.贷款对屋价比率（LTV）
- 5.成本效益
- 6.商用地契
交通便利
为什么越来越多人选择SOHO，走向人性化办公室概念？
首个因素是便利性。
住户不需要早起去搭公共交通，上下班挤在沙丁鱼罐头般的地铁或巴士里，或起早开车上班，天天塞在车龙中，苦不堪言，尤其吉隆坡市区交通拥堵程度更胜以往，令不少驾车人士大叹塞车情况已不分时段。
SOHO的产业设计主要以居家与工作相结合，这类房产项目通常位于优越的地理位置，或黄金热点地区，如靠近市中心地带，具备四通八达的交通网如轻快铁或地铁站附近，或者购物商场的周围。
为了提高住户的生活质量，享有更舒适、便利的生活与工作体验，往往大部分的发展商会配备一系列类似公寓的设施和便利，包括泳池、健身房、停车位、保安服务和公共区域等。
更大灵活空间
SOHO单位面积会比一般典型的公寓单位小一些，平均介于400至800平方尺，若作为家庭居住空间，会面对空间不足和受限情况。
不过，SOHO的优势是有更大的空间灵活性，整体空间布局可依据买方的需求或喜好来自定空间，可容纳数名雇员、提供居家办公或小型办公室，空间可灵活调整，空间布局可发挥极致。
SOHO也具备家庭所需的设备如客厅、卧室、设施齐全的浴室和享有类似公寓般的便利。
房屋发展法保护
SOHO属于商用产业，签署买卖合约是受到1966年房屋发展（管制与执照）法令（HDA）保护，有助买卖双方在交易过程中具备问责与透明度，也维护买方的权益。
一旦买方与发展商发生任何争议、纠纷和索赔事件，则提交房屋仲裁庭进行调解。
相反的，若买方签署一份非标准的买卖合约，务必仔细检查买卖合约中的条款，因为任何多功能小型办公室（Small office，versatile office，简称SOVO）和小型灵活办公室（Small Office Flexible Office，简称SOFO）则不受以上法令的管辖范围内，购买方需向发展商核实。
SOVO通常都用于商业目的，主要是一个办公场所，具备小型公司或新兴创业公司的所有基础设施需求，尽管与SOHO相似，但居住在SOVO单位里属于非法行为，也不受法令保护。
贷款可达85%
由于SOHO受到房屋发展（管制与执照）法令保护，只要它是你投资的第一或第二套房产，取得高达90%贷款（贷款对房价比率 LTV）的可能性是很高的。
不过，SOHO属于商业房地产，一般贷款对屋价比率介于70至85%，买方通常需要支付至少15至20%的首付。
这笔金额将取决于买者与房地产发展商和贷款银行之间的协议。当然，投资于一项产业，人们都想获得更高的贷款，以减低首付，以减少初始须投入的资金。
居家办公空间
自雇、经营自身业务或从事零工经济的人士，要在不影响生产力的情况下营运，SOHO更能提供灵活性的居家工作空间，同时解决远程办公的成本效益。
不少SOHO住户可自由支配时间，未必采取朝九晚五的刻板工作安排。
上班在书房；下班在卧室，无形中也变成SOHO一族的乐趣。
在灵活工作时间和远程办公的安排下，越来越多人把住家视为工作场所，而且居家办公也免除了每日通勤的需求，有助节省时间与金钱。
商用产业水电费高
SOHO顾名思义就是小型家庭办公室，可以作为家居，也可作为办公室。
SOHO是兼具家庭与办公室的产业，属于商用产业，因此其水电费、商业评估和地税，皆高于住宅单位。
商业产权的物业的水电费平均比住宅房产高出30%之多。
以电费为例，国能每月首200每千瓦时（kWh）征收21令吉80仙电费，商用产业每月首200每千瓦时的电费则是43令吉50仙。
至于水费方面，则每个邦州有不一样的水费制度，雪兰莪州人民可申请达鲁益山水供计划（SADE），每月享有首20立方米的免费水（家庭用户）。
雪州、吉隆坡和布城的商业单位则是首35立方米征收2令吉62仙，最低收费为36令吉。
这意味着，SOHO业主是否自住或投资，每月都会须支付至少36令吉水费。
值得注意的是，SOHO的业主可向国能和英达丽水提出申请从商业收费率，转换为住宅单位的收费率，但这项申请均个别处理。
因为业主须向证明单位用于居住用途，向居民协会主席、村长或社区联合管理机构（JMB）或管理公司（MC）提出申请。
先了解个人需求
作为总结，SOHO提供了经济实惠、百变灵活和便利型的家庭办公空间。
但，伴随着缺乏空间感，工作专业形象，尤其要树立企业规模形象、企业专业度与可信度方面，视行业而定，或会造成影响。
SOHO具有策略性地位置，加上拥有公寓式的便利设施，吸引千禧一代的年轻人或家庭自住外，更大的作用是其投资和谋商功能，备受许多中小投资客的热捧。
吸引不少刚步入社会工作，具备一定的经济基础，SOHO可作为年轻过渡期，随时拎包即可入住；也有置业投资者，计划以租养贷，获取收益或被动收入，以及初创公司把小型家庭办公室当作创业孵化基地。
当然买房产并不是每个人的理想清单之一，向往可舒适办公又能惬意居住的环境，也可选择租下SOHO单位，无需面对房贷的压力。
要在SOHO或公寓之间作出选择，最终还是取决于个人偏好、财务能力的考量、特定商业模式或生活起居的安排。
