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共管楼宇最新防疫SOP

By Poh Gin,

2021年10月18日

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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共管楼宇最新SOP出炉，
管理层和住户可要注意了！

随着官方宣布我国冠病疫情将于本月底从大流行转入地方病的阶段，加上逾90%成年人口已完成疫苗接种，政府已从上周一（11日）起让已完成疫苗接种的民众可以自由跨州，再也无需向警方申请准证。

国家安全理事会也于上月8日公布了国家复苏计划第三阶段下，分层楼宇需要严谨遵守的防疫标准作业程序（SOP）。

由于包括雪隆和柔佛等大部分州属目前都处于国家复苏计划第三阶段，本文将探讨，在国家复苏计划第三阶段下涉及共管楼宇的14项SOP，对共管楼宇管理层和住户所带来的影响。

SOP 1：一般卫生措施

在国家复苏计划第三阶段下，共管楼宇的一般卫生措施管理SOP还是没更改，楼宇进出都是得透过MySejahtera 记录，唯有低风险和与冠病患者有偶尔接触但无症状与低风险者，以及体温不超过摄氏37.5度，方可进入楼宇，并全程在共管区域佩戴面罩和保持1米的人身距离。

SOP 2：管理办公室运作

管理榜公示可正常运作，并接受业主上门处理业务，包括缴纳管理费、申请批文或交投诉信，不过管理人员不可超过80%的最高人数上限。

SOP 3：维护与维修工程管理

国家复苏计划第三阶段允许维修工程，但维修工程需按照工程部所批准的建筑业标准作业程序进行。

SOP 4：装修工程

国家复苏计划第三阶段允许个别单位的装修工程，所以在这个阶段业主可进行房子装修工程，但所委任的承包商需按照工程部所批准的建筑业标准作业程序进行。

SOP 5：搬迁事务

共管楼宇业主好消息之一，国家复苏计划第三阶段对于迁入搬出已经放行了，需要入住的共管楼宇业主与租户，请赶快向管理办公室办理手续，并提供搬运运输商的注册车辆号与驾驶员的资料，方便安保人员审核并放行。

SOP 6：邮政、快递与递送员管理

第三阶段并未修改这项SOP，快递或包裹需得送达管理处指定的位置，并遵守无接触递送服务的规定，其它细节则按照访客登记程序进行记录。

SOP 7：访客管理

国家复苏计划第三阶段并不开放访客进入共管楼宇，除了以下几项：

A） 医疗人员到访；

B） 医疗紧急事件；

C） 单位发生死亡事故；

D） 递送疫情相关的物品与基本设施

SOP 8：服务供应商管理

第三阶段已经开放了这项SOP，非基本需要的服务供应商也可回复正常营运， 这包括了房地产中介们可以为准买家和准租户安排看楼房。

SOP 9：承包商管理

第三阶段已开放针对工程承包商的这项SOP，获得委任的承包商需得按照工程部所批准的建筑业标准作业程序进行，并确保入场工作的雇员遵守疫情预防措施。还有，工程动工时段需获得管理处的批文，并按照管理处的指示进行。

SOP 10：住户管理

在共管设备或共有设施活动的住户需遵守1米的安全距离，如果使用娱乐设备或设施，也需得按照国家安全理事会所颁布的措施。还有，国家复苏计划第三阶段并未开放宴会、聚会或其它非正式群聚活动，这也包括了展示展览活动、群聚的商业活动。

SOP 11：:共管产业与设施管理

共管楼宇可以开放娱乐设备设施让业主享用了，但健身、运动与娱乐设施的使用，须符合青年及体育部的防疫标准作业程序。还有，管理处也针对泳池与健身房，设定统一时段的使用人数上限。

SOP 12：管理委员会议

在国家复苏第三阶段下，管理委员可以选择召开实体会议了。如果有第三者（供应商）出席，则需按照会场的50%人数上限为标准。 不过，国家安全理事会鼓励管理委员暂时继续举行线上管理会议。

SOP 13：共管楼宇年度会议与特别会议

与委员会议一样，国家安全理事会准许共管楼宇在国家复苏计划第三阶段举办线下年会或特别大会，并指定出席人数不可超过会场的50%人数上限 不过，国安会还是鼓励管理委员办线上楼宇年会或特别会议。办年会的标准作业程序细节，请参照官方最新颁布的版本为准。

SOP 14：商业活动、堂食与客户管理

这是针对综合发展项目的SOP，那些拥有商店或店铺的综合型共管楼宇，在国家复苏计划第三阶段已可以正常营运，但如果要提供堂食服务，则惟有已完成疫苗接种的成年人，加上进入食肆时体温不超过摄氏37.5度，方可堂食用餐。

纵观上述各项SOP，国家复苏计划第三阶段确实开放了很多，但疫情依然高居不下，笔者呼吁业主尽量与您的管理单位配合，一起携手预防冠病入侵您的家园，尽量减少群聚活动，出门在外时也要时时使用消毒液为自己消毒。

Categories趋势

马星推10项目 专注可负担屋

By Poh Gin,

2021年09月21日

经济复苏，情绪回温，
马星力推项目振销售。

国家复苏计划激励，加上全国疫苗接种率强劲，消费情绪随着封锁松绑和经济重启而回温，马星集团（Mah Sing Group）计划在今年推介10项房地产项目，着重于可负担屋。

何汉生

马星集团总执行长拿督何汉生在文告中指出，马星近100%的雇员已经接种了首剂冠病疫苗，逾95%人完成了两剂。随着国内越来越多人接种疫苗，包括12至17岁的青少年，经济正重拾动力。

“国家复苏计划是指引我国迈向新常态和可持续性经济发展。我们已经重开展销厅，以及恢复所有工地运作，皆遵守所有标准作业程序（SOP）。”

首8月销售10.6亿

即便在展销厅关闭期间，马星集团强劲的线上营销，激励今年首8个月达到10.6亿令吉的销售成绩。不过，买家依然非常期待亲自前往展销厅，获得更客制化的咨询服务。

何汉生指出，10.6亿令吉的销售表现，占其全年16亿令吉的销售目标。该集团期望，今年有91%的销售是来自70万令吉以下的项目。

他说，家庭购买力逐步改善，预见在策略地点的可负担房地产，依然受到消费者的追捧。为此，马星集团计划推出更多振奋人心的活动，以抓住需求增长带来的商机。

8项目再推新单位

根据国家产业资讯中心（NAPIC）的《马来西亚房地产市场报告》，今年上半年的地产交易量增长21%，交易值也增长32.1%。

马星集团计划推出8个项目，包括蕉赖M Vertica的Tower E、冼都M Arisa的未推介单位、万宜 Southville City的Cerrado Suites第二期和Sensory Residences Tower B、万挠的M Aruna第三期和M Panora、槟城Southbay City的服务式公寓，以及柔佛Meridin East的Erica。

新购土地发展2可负担项目

除此之外，马星也计划在今年初新购的土地上，推介2个新项目，分别是位于文良港的M Astra和雪邦沙叻丁宜新镇（Bandar Baru Salak Tinggi）的M Senyum，售价料皆低于50万令吉，以满足可负担屋的需求。

马星集团当前战略是专注于郊区可负担得起的有地住宅，以及在中央商务区发展可负担高楼住宅的战略。

M Senyum四通八达

为此，在雪邦这块100亩的土地上，12月会推介主要为双层排屋的M Senyum，面积介于20’ x 60’至20’ x 70’，定价从45万令吉起。

这里的居民可轻易通往ELITE大道和南北大道（PLUS），附近还有沙叻丁宜机场快铁，可直通吉隆坡中环和吉隆坡国际机场。

M Astra周边设施丰富

而M Astra位于文良港的策略地点，计划打造39层楼高的综合发展项目，当中包含2栋服务式住宅，面积介于850至1044平方尺，价位从39万9000令吉起跳。

附近有购屋广场、医院、公共交通、餐饮，还四通八达，有多条大道通往市中心，计划在11月推介。

Meridin East葱郁绿植心旷神怡

而马星集团旗下最大的的城镇Meridin East，接下来将在今年推介Erica首期项目，包含双层排屋，价位从40万7000令吉起跳。

在这1313英亩的城镇中，有500英亩是郁郁葱葱的绿植、两个9英亩的湖、16公里长的跑道和自行车道，以及其他设施。

Mah Sing Now三剂优惠助国人拥屋

为刺激国内房市，马星集团推出“Mah Sing NOW”促销活动，凡是购买该集团位于中马、北马及南马的指定项目，便可享有“三剂优惠”，让拥屋更为轻松。

这“三剂”是马星集团特为国人推出的“拥屋增强剂”，依序分别是Own Now、Zero Now和Save Now。

第一剂 Own Now，买家可以通过马银行Maybank Houzkey申请房屋贷款，能更轻松拥有自己的房子。

第二剂 Zero Now，则是让买家享有“零付款”，包括零首付、工程期零费用，以及豁免买卖协议和贷款律师费。

而最关键的最后一剂Save Now，除了每月付款额折扣高达50%、地契转名备忘录（MOT）优惠，以及免费家具，让购屋者节省更多。

只要是已经接种或注册接种疫苗，出示相关证明即可获得额外的奖励。

“Mah Sing NOW”促销活动至 9月30日。

更多关于Mah Sing Now的详情，可浏览：https://property.enanyang.my/趋势/mah-sing-now/

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完成接种 应允企业复工救市

By Poh Gin,

2021年08月2日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

 

随着马来西亚的疫苗接种计划日渐取得出色的进展，
我认为政府也应该开始重新检讨
第一和第二阶段国家复苏计划的部分标准作业程序（SOP），
让更多已接种2剂疫苗的企业或地区，
以更多的人力复工。

在我看来，目前的SOP存在着许多有待改善的地方，而且经历了长期封锁后，很多人民、商家和企业都已越来越吃不消，所以政府有必要尽快采取行动，让大马经济重新运转。

自7月12日开始，马来西亚的每日疫苗接种数量就维持在40万剂以上，这个数字更在7月22日突破了50万剂，显示出国家免疫计划开始取得越来越多的成效。

同时，大马如今已有一半的成年人口施打了第一剂疫苗，接种两剂疫苗的人士也超过20%，因此，相信在这几个月内就能达到群体免疫的目标。

在我看来，政府应该开始考虑让更多经济领域以更多人力复工，因为正如我们所见，永无止境的封锁并非一个有效的解决方法，而且无限期的封锁只会造成经济大规模停摆。

检讨60%员工上班

在经济停摆而疫情又无法有效控制的情况下继续封锁，其实就只是白白牺牲了封锁期间的经济生产力，也让很多人民和商家平白无故地蒙受损失。

而且，也应修改国家复苏计划第一和第二阶段的某些SOP，尤其是把许多行业的上班人数限制在60%的举措，就应该优先检讨。

我在上一期专栏已提过，这个只允许60%员工上班的规定，实际上会对防疫造成更大的危害，因为很多员工在轮流上班的过程中，会增加传播与感染病毒的风险。

另一方面，有的员工在没有上班期间往往会到处趴趴走，将自己暴露在社区感染群的风险当中，然后在上班的时候又将病毒带到职场。

接种后染疫风险降

所以，我建议政府应趁着如今已完成接种2剂疫苗的人数越来越多时，制定一套新的SOP，让那些所有员工已完成接种的企业以100%人力复工，而非继续沿用国家复苏计划第一和第二阶段底下60%或80%员工复工的规定。

这是因为，从各种研究结果和数据来看，虽然接种了2剂疫苗的人依然还是有机会感染病毒，但出现严重病症的风险会大幅度降低，取而代之的是一些重感冒的症状。

所以，只要在大部分人民已接种两剂疫苗、住院人数减少、新增病例数量放缓、加上人民配合严守防疫SOP的前提下，我认为政府是可以探讨让那些员工已接种了2剂疫苗的企业全面复工。

可规定员工定时检测

在检讨开放复工的SOP方面，为了进一步确保安全，我认为政府可以按照目前的情况来制定一套明确的SOP，列明员工须严格遵守的防疫措施、规定雇主定时为员工检测冠病和安排住宿、还有一旦有员工确诊后的处理方式等等。

有了这些明确的资讯之后，商家和企业就能作出相应的安排，而我也相信这将有助国家免疫计划的推行，因为想要尽早复工的雇主和员工会更积极地接种疫苗，从而让大马更早达到群体免疫。

同时，随着更多行业复工，国家的经济也会开始重新运转起来，帮助人民和商家改善财务状况，而根据目前的情况来看，这是政府当务之急必须解决的问题。

事实上，经过了这么长时间与病毒对抗之后，相信很多人都已经意识到，如今全球各地都一致出现了一种新的景象，那就是与病毒共存的新常态。

鼓励企业响应接种

纵观全球，很多疫苗接种率达到很高水平的国家都已开始逐步解封，因为这些国家都意识到，永无止境的封锁是无法根治问题的，而且只会对国家经济带来沉重的打击，并衍生出更大的民生问题。

尽管如此，我还是想要再度呼吁大马人民自律抗疫，时时提醒自己严格遵守SOP，千万不要存有侥幸的心态。

因为很多时候往往就是一个人的疏忽、固执或者毫不在意的态度，就会引发出一个牵涉数十、甚至数百人的感染群，进而拖累整个地区的居民与商家。

战胜这场疫情需要所有人的共同努力，因此，我也呼吁私人界的公司企业积极响应疫苗接种计划，为员工提供疫苗。

比如我们公司怡克伟士（EKOVEST，8877，主板建筑股）旗下的大使路淡江大道（DUKE）特许经营公司KESTURI就与联邦直辖区部合作，于7月12至14日期间于DUKE大道的泗岩沫收费站休息区设立了疫苗接种中心，为怡克伟士和DUKE员工还有吉隆坡居民提供疫苗。

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审视SOP不足 让更多领域复工

By Poh Gin,

2021年07月5日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

 

随着2019冠状病毒病的每日新增确诊病例，
在6月持续保持在4000宗以上水平，
政府宣布延长首阶段的全面封锁。

首阶段的全面封锁现已改称国家复苏计划第一阶段，直到符合3项条件，即每日新增病例连续7天维持在4000宗以下、加护病房床位处于中等水平，以及10%人口接种两剂疫苗，才会进入第二阶段。

在我看来，政府在国家复苏计划维持第一阶段的同时，也应该检讨现有的各项防疫标准作业程序（SOP），探讨是否有更有效和安全的方法，让更多经济领域重开。

正如很多公会、团体和机构所言，经过长时间的封锁之后，很多行业的业者都已越来越无力支撑下去，尤其是如今现金流开始出现问题的中小企业。所以，现在的当务之急，是重新审视与改善SOP的不足之处，为国内商家和人民缓解燃眉之急。

轮流上班增感染风险

举例来说，在现有的SOP，必要经济领域的商家或工厂，只能以60%的人力运作。

这项政策不仅冲击了很多业者的生意和员工的生计，也导致整个行业的供应链受到影响。

同时，因为无法让所有员工都同时开工，所以很多业者会让员工轮流上班，而这也在不知不觉中增加了感染的风险。

这是因为，不同批次上班的员工会在平时生活与上班期间接触到同事和其他的人，所以反而更危险。

而且，因为这些员工都能自由活动，有些甚至会出去做散工或者兼职来弥补收入，因此爆发感染群的影响会更加深远，波及更多人。

因此，政府应重新检讨这方面的SOP，以业者能将所有员工管控在同一工作地点的前提下，允许更多经济领域以100%人力开工。

以工厂为例，只要所有员工在经过检测、确定安全和确保所有防疫措施都已经做好之后，就可以把员工分派到各个不同的工厂，然后集中在那里居住和工作。

这样可以方便业者和卫生局严格监督这些员工的状况，也防止员工因在外活动和轮流上班而感染、传染病毒的风险。

即使不幸出现病例，也可以及时把整间工厂的员工隔离起来，避免爆发感染群将病毒传播到更多地方。

另一个政府需要解决的问题，就是改善审批的效率。

事实上，我已不仅一次强调这一点，但无可否认的是，如今在很多政府部门减少人力和在家上班的情况下，很多审批的过程都受到了影响。

我在之前就已经建议，政府部门的公务员应趁着如今许多行业没有运作的时期，尽快把之前积累的申请审批，这样就可以在经济重开后加速让各行各业恢复运作，也能避免新申请涌入而应付不来的情况。

应宣导防疫措施

在我看来，如今很多的抗疫措施和SOP都没有对症下药，导致很多人和商家都不了解严格遵守SOP的重要，所以确诊病例才会一直居高不下。

在这方面，除了加强执法和取缔不遵守SOP的人，政府也应要多多跟人民和商家宣导关于防疫措施和施打疫苗的重要性，尤其是各个重要的经济领域员工。

此外，政府和执法单位也应通过不同的管道，比如电视、社交媒体和实地走访等，向人民及商家宣导遵守SOP的重要，还有不遵守抗疫措施所招致的严重后果。

这样一来，更多人才会更积地极响应政府的措施及政策，从而加强马来西亚抗疫的成效。

国人应自律守SOP

我感到很遗憾的是，即使大马抗疫已超过一年，但很多人对待防疫SOP的态度，就像是“除非遇到警察，否则上车就不必绑安全带”的想法一样，即只要没有碰到执法单位或没人看到，就可以不必遵守SOP。

其实我们应为自己、家人、亲戚朋友乃至于整个国家着想，响应政府在对抗疫情方面的政策与措施，负责任和自律地遵守SOP，同时避免参与任何不必要的社交活动。

身为一名负责任的大马公民，无论去到哪里都应自觉地把口罩戴上、戴好，并保持安全的人身距离和维持良好的卫生习惯，如勤洗手和消毒等。

登记接种疫苗不理想

还有，在接种疫苗方面，很遗憾的是，如今还有很多人民还未登记施打疫苗。

截至6月26日，沙巴疫苗注册人数只占人口区区31.49%，而大马半岛大部分州属的登记率也还没有达到80%。

这可能是因为网络和社交媒体上流传许多关于疫苗副作用的假消息，导致很多人对疫苗产生了恐惧和担忧。

但正如全球各地的医学专家所说，疫苗引起致命副作用的几率是微乎其微的，而且风险比染上冠病来得低。

要知道，疫苗是全世界抑制冠病疫情的关键，假设马来西亚迟迟无法达到大多数人接种的目标，这样只会让疫情毫无止境地肆虐下去，届时我们的国家和所有人民将付出更沉重的代价！

事实上，在怡克伟士的员工当中，已经有1000人接种了疫苗，而我本身也是国内最先接种阿斯利康（AZ）疫苗的接种者之一。

所以，我在此呼吁还未登记接种疫苗的人民赶快行动，因为只有我们团结一致共同抗疫，才有可能战胜这场疫情。

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JMB线上大会引法律争议

By Poh Gin,

2021年05月31日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

随着政府重新实施行动管控令（MCO），这无疑让许多原订召开常年大会或特别大会的共管机构（JMB）或管理机构（MC），必须重新调整他们召开大会的时间表。

许多共管机构或管理机构所面对的最大问题，就是他们当中绝大多数的任期都已超过15个月，却一直苦无办法召开大会。

即使房屋及地方政府部早前所推出的标准作业程序（SOP），政府只能鼓励共管机构或管理机构召开线上大会，但线上大会始终有其技术上无法解决的问题，以及法律上无法克服之争议。

确保与会者身分

举个例子，若管理层通过线上召开大会，我们其实很难确实躲在荧幕后的投票人真正身分。一般上，许多人都会选择屏蔽，确保录像机不会摄录到其“庐山真面目”。然而，要召开类似大会，我们首先要确保这个人的真正身分，并确保他不会在半途开溜。

根据2013年分层法令规定，若业主本身无法出席，他可以授权委任另一人代表他出席这个大会，并在大会过程中投票。这个人必须全程参与，而不能假手于人来帮他投票。如果这个人选择用屏蔽方式参与大会，我们又如何确保这个人的真正身分呢？

其次，召开线上大会亦出现监督投票过程的难处。例如，当业主在这次大会决定要从10个候选人当中，推选5人担任管理委员。我们又要如何确保出席的业主或他们的授权代表，将不会有人投票超过所规定的5次呢？

如果当中有人投票超过5次，负责召开或主持大会者又能否即时通过系统探测到这个问题，并即时阻止整个情况失控，以免有人较后挑战大会合法性，进而导致整个大会沦为非法并须重新召开过。

到今天为止，我不晓得为何房政部表现得如此迟缓，在这个问题上似乎显得一筹莫展。由于2013年分层管理法令属于国会所通过立法，因此任何修订皆须回到国会去提呈，始能通过。

部长应冻结法令条文

房政部长绝对无权绕过国会，通过宪报颁布任何条例来修订2013年分层管理法令的任何条文。不过，部长有权通过在宪报颁布，中止或冻结任何法令条文暂时生效。

依我的看法，部长有必要暂时中止或冻结相关法令条文，让委员会任期即使超过15个月亦不会构成违法，以及大会即使改以线上方式召开，亦不会面对其合法性被质疑。

即使现在国会因紧急状态而无法召开，但部长仍可以通过首相劝告国家元首，通过御准紧急法令来修改2013年分层管理法令，否则许多委员将因为无法在15个月内召开大会，而被逼面对业主通过入禀法庭或分层管理仲裁庭来挑战其合法性的宭境。

SOP不能逾越法令

不久前，我代表某位业主出席Vista Kiara管理机构所召开的特别大会，另一位业主因迟到而被管理层以超过场地所限制的人数为由，拒绝让他进入会场出席大会。

面对这种情况，我就跟管理层争论，并告诉对方，政府配合MCO或有条件管控令（CMCO）所推出的防疫标准作业程序，完全是没有法律依据。由于这些标准作业程序没有通过宪报颁布，因此不能视为法律，亦不能以此来逾越2013年分层管理法令的各项规定。

我还告诉对方，既然政府所制订的SOP不是法律，如果这位业主符合资格却被拒出席大会，我们可以随后入禀法庭或分层管理仲裁庭来挑战这个大会的合法性。

于是，我就问管理层，何为大会现场所限制的人数？对方说80人。

我当时心想现场肯定有超过100人。如果管理层坚持不让这位业主出席，我们就会反过来要管理层把所有多余的人从会场赶出去。管理层眼看情况不妙，为了避免让整个情况愈演愈烈，最终答应让这位业主进入会场。

大会合法性或被挑战

这就是许多共管机构或管理机构所面对的两难问题，不管是召开线上大会还是线下大会，都会面对合法性有可能被人挑战的下场。一方面要控制人数来达到防疫效果，另一方面却担心有人被拒入场，愤而搞到大会沦为不合法。

如果这个共管机构或管理机构所管辖的高楼或分层建筑，业主之间向来都和谐共处而没有太多纠纷，其所召开的大会一般上都不会产生任何问题。但是，对于那些向来关系紧张，并随时会闹到剑拔弩张之大会，看来线下召开大会还是最好的选项。

建筑总监回答含糊

鉴于许多共管机构或管理机构因MCO无法如期召开常年大会，当管理层致函相关地方议会建筑总监并寻求将大会延期时，建筑总监往往给予似是而非、模棱两可的答案。

这是因为2013年分层管理法令，还是当前唯一有效的法律，而建筑总监绝不能在违背法律的大前提下，轻易批准大会一再延期。

毕竟，共管机构或管理机构，一般上都需要3至4个星期的筹备期，才能让常年大会或特大顺利召开。一般召开的大会需发出至少14天的通告，若管理层要提呈并通过附加管理条例，则需至少21天的通告。

若再加上准备大会通告、复印相关文件并将通告全面寄出去，则肯定要一个月的时间。我们往往会因为计划赶不上变化，导致辛辛苦苦所安排的大会，最后一分钟则因为MCO或EMCO等因素而告吹。

要如何一劳永逸解决这个问题？看来，房政部有必要将2013年分层管理法令某些条文松绑，或是中止或冻结让一些法律条文生效，并赋予建筑总监更多的斟酌权，否则这将导致业主跟管理层之间的关系更进一步恶化。

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SOP不是管理层开大会绊脚石

By Poh Gin,

2021年04月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

随着有条件管控令（CMCO）允许各项会议可以召开以来，加上房屋及地方政府部新推出的标准作业程序（SOP），鼓励共管机构或管理机构通过网络视讯方式召开常年大会或特别大会，所有高楼或共管建筑的管理层就没有任何借口不召开或要延后召开大会。

尽管如此，大家有必要明白，房政部所制订的标准作业程序，其实是没有法律效用的。如果管理层有足够大的空间实体召开大会，那是最好不过。即使没有足够大的空间，则可以考虑租借民众会堂或酒店的会议室来召开大会。

即使管理层有意考虑以网络视讯方式召开大会，我建议最好能够同时召开实体大会，通过两者并存的方式来克服所召开大会，日后或会被一些业主挑战其合法性之问题。

毕竟，2013年分层管理法令还是唯一的法源依据，这个法令未曾赋权管理层通过网络视讯方式来召开大会。

至于实体大会，按照房政部所发布的标准作业程序，其在场人数则不能超出会场空间的50%。

即使如此，我们依然会面对同样的问题，即管理层绝不能用标准作业程序所设下的标准，来拒绝后来者进入会场并参与大会或是投票过程。

房政部应颁布宪报

我感到相当纳闷的是，为何房政部没有认真研究如何通过立法或修法的方式，来解决许多共管机构或管理机构因管控令（MCO）实行以来，一直无法如期召开大会所面对的各种问题。

房屋及地方政府部长祖莱达应能通过颁布宪报的方式，让相关的标准作业程序提升为具有法律效用的文件，再不然则是通过宪报颁布暂时中止相关法律条文的执行效用。

还有，联邦政府还可借用落实紧急状态法令的方式，通过元首御准来颁布新的法律来克服2013年分层管理法令，完全不允许通过网络视讯或其他非实体方式来召开大会的种种限制。

房政部错过了许多重要的黄金时刻，以致许多管理层趁机不召开或不断延后召开大会，避免本身因表现不良或其他因素，而面对被其他业主拉下台的危机。

事实上，随着国家安全理事会开放让CMCO地区以不超过会场空间50%的标准，以及在复苏管控令 （RMCO）地区则不受限制地召开会议以来，其实许多高楼或分层建筑的管理层今后都没有更好的借口，无限期地延后他们所应召开的常年大会或特大。

共管机构拖延开会
业主可投诉建筑总监

我近日接到一宗来自雪兰莪州适耕庄的投诉，指某共管机构尝试各种方式来延后所应召开的大会，甚至还很莫名其妙地向建筑总监反建议把原订2020年12月召开的第5届常年大会，以及2021年12月召开的第6届常年大会，将两届常年大会订在今年12月同一时间召开。

这个共管机构上一次是在2019年12月29日，照理对方最迟必须在2021年3月28日召开大会。既然雪州当前属于CMCO状态，管理层绝对没有借口不召开常年大会，而建筑总监亦没有理由不指示共管机构必须如期召开常年大会。

官员没掌握分层管理法

按照2013年分层管理法令规定，所有共管机构或管理机构每隔15个月，必须召开下一次的常年大会。更让人感到百思不解的是，为何共管机构提交给沙白安南县议会建筑总监（即县议会主席本身）的信，竟然会获得官员批以“不阻止”(Tiada Halangan)来放行？这完全反映了县议会官员对2013年分层管理法令的低认知程度，间接助使共管委员继续滥权并视法律为无物。

同样地，我也接到另一宗来自雪兰莪州士拉央某共管机构的投诉，指共管机构在2018年11月18日召开常年大会之后，迄今没有召开下一个常年大会，而共管委员当中有数人担任委员多年，甚至超出2013年分层管理法令所限制的届数，迄今仍不肯卸职。

这个案件通过其中一个业主入禀分层管理仲裁庭，将共管机构及所有14位共管委员皆列为答辩人。希望通过分层管理仲裁庭有利裁决，能促使共管机构更快召开常年大会。

为了确保共管机构或管理机构，不再尝试用各种借口来逃脱召开常年大会的责任，业主可以选择通过向各别地方政府的建筑总监投诉，或是通过入禀分层管理仲裁庭来达到这个目的。

根据2013年分层管理法令第4附表之第一部分第4条款，任何业主可以通过入禀分层管理仲裁庭，寻求谕令共管机构或管理机构召开常年大会或特大。如果共管机构或管理机构在指定期限内未召开大会，我们还可以通过向法庭申请判每一位共管委员藐视庭令，而他们甚至要面对坐牢或罚款的下场。

拥分层地契业主才能出席大会

所有管理机构（不包括共管机构）在召开大会前，管理层必须到各州土地及矿物局（PTG）或县土地局去查询其管辖分层建筑的分层地契，始能确定个别业主是否将本身产业的分层地契转移至个别名下。

这是因为所有将分层地契转至个别名下的业主，他们才有权以业主的身分出席大会，并在大会投票或被选为管理委员。至于其他没有将分层地契转移至个别名下的业主，他们则没有资格以业主身分出席大会，包括没有投票权或被推选为管理委员的权力。

除了一些比较先进州属如吉隆坡或雪兰莪，另一些州政府迄今可能还规定若要查询整个分层建筑的分层地契，管理层必须派人到土地及矿物局办公室，并在那边坐上一整天来查询并记录每个业主的资料，甚至还规定只能用手写。

如今，随着有条件管控令一来，这些州土地及矿物局，甚至包括槟城州土地及矿物局的公务员效率，不知怎地忽然间慢上好多倍。如果管理机构要靠排队预约来查询整栋楼的分层地契，相信这只会拖慢更多管理机构召开常年大会或特大的时间。其实，通过电子土地（e-Tanah）系统，各州土地及矿物局绝对能够通过电脑按键，在最快时间内把整栋楼所有业主的分层地契资料打印出来，并交给管理层去安排召开大会的工作。

我想，在疫情肆虐的当下，为了避免让更多管理机构有借口无限期延后他们所应召开的大会，各州政府应该从这方面下手，通过行政简化的方式来加速管理层查阅整栋楼宇分层地契的工作。

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“5早措施”

By Zi Bin Chew,

2021年03月15日

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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我们刚迎来一年一度的农历新年，俗称“过年”。

在我的印象中，这是炎黄子孙一年之中最重要的传统节日，原来它正统的说法是“春节”，它是起源于殷商时期年头岁尾的祭神祭祖活动，因人们刚刚度过因寒冷、草木凋零、雪地冰封的寒冬，心里早就盼望着春暖花开的好日子，故自然地带着喜悦迎接新春到来。

算起来，中华儿女庆祝春节也接近3000多年了。

我们的长辈飘洋过海来到这个落在炎炎赤道的热带雨林国，并落地生根了几十年，因此身为马来西亚华人的我们，从未经历漫漫严冬，但一年一度的春节在本地华人心中还是十分重要的传统节日。毕竟，过年在我们的认知里就是辞旧迎新，也是期许来年顺顺利利、生活更加美好、一家人能团团圆圆平平安安的喜庆日子。

过去每年的农历新年是各地游子回家的大日子，即使距离再远、工作再忙，游子们都会赶回家，一家人大团圆，充满喜悦地吃团圆饭。

今年的农历新年，却因2019冠状病毒病疫情去年初爆发至今仍没有减缓的迹象，而令一切变得不一样。

提防超级传播者

而且数据显示，1月杪至2月初的平均每天确诊病例达4420宗，过去30天平均每天病例不下3000宗，疫情高企不下，真叫人头疼，这个年该如何过呢？

参考重要的资讯：

虽然这两个月国内的新增确诊病例高居不下，但主要病原不是输入病例，而是本土传染为主，加上冠病的特性（无症状潜伏期长）促使“超级传播者”的案例。

注：超级传播者案例就是某位受到病毒感染后，在无症状的潜伏期内走街串巷，而导致众集性感染群。

所以官方公布的农历新年标准作业程序：

允许

1） 住在方圆10公里内的家庭成员，可在不超过15人的限制下于除夕夜团聚吃团圆饭，但不可涉及跨州或跨县；

2） 庙宇可在除夕（2月11日）、年初一（12日）及年初八（19日）这3天开放让公众膜拜，但不可同时间超过30人及须戴口罩和维持人身距离。

禁止

1） 不可向亲友拜年

2） 不可跨州跨县

3） 禁止舞狮舞龙表演

以上措施，主要目的要避免衍生出“超级传播者”后加剧疫情，甚至爆发新一波疫情。

公寓居民勿带访客回家

过年期间，登门拜年是一种“礼仪”，也是一种传统习俗，民间更有谚语：有心拜年十五不晚。但如果官方放行传统农历新年的聚会，让善男信女涌去庙宇膜拜，或跨州跨县的游子回乡，将让过去行动管控令付出的代价统统付诸东流，值得吗？

因没人知道新年期间走动的人们，是否就是隐藏的那一位或是多位“超级传播者”，当还没有有效的疫苗，或有效的防疫抗体被大量生产时，一动不如一静。

游子就地过年

为了避免疫情蔓延，面对面团圆饭，今年只能是遗憾地对游子说：就地过年了。

但大家别忘了，虽然今年无法回家团圆，也不能走街串巷的登门拜年，但我们还是可通过数码科技来向亲朋好友道暖问嘘啊！

今年团圆饭虽然不能团团圆圆的一次吃，但我们还是可以通过宅配服务送上温暖，把预定美食佳肴在除夕夜送到门前啊！

当然，要派红包的朋友，也可尝试通过电子钱包发数码红包。

特别是居住在共管楼宇的居民，我们更需要您的配合，严守农历新年的标准作业程序，千万别为了一己之私，让亲朋好友借您的通行卡进入共管楼宇范围，变相地把访客当作家人带入自己的家聚会。

因没人，包括您也无法确保您的访客中是否有感染了冠病，但还在无症状潜伏期的病患，为了一时的欢乐，抱着搭上全家甚至整栋楼宇住户面对染病风险。

这段期间，管理委员和保安人员并非有意为难您，也不是不尊重您庆祝农历新年的权利，而是为了保护您，不希望您一个不小心感染病毒，而严苛地执行官方的作业指示。

物业管理人建议除了严格执行官方的作业措施外，每栋共管楼宇如果可以都采用“5早措施”要预防疫情蔓延，会来得更好。

5早防疫

1. 预防要早

2. 发现要早

3. 申报要早

4. 隔离要早

5. 救治要早

管理人能做到的就是加强疫情防控管理，以避免疫情因“超级传播者”而卷土重来，而这是当同个屋檐下的街坊们给予配合，严守标准作业程序才行。