Categories意见

买“佳”居 做好功课不吃亏

2022年08月15日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

买房前需做足功课
免掉入隐形陷阱

在大马,要购买房屋或其他产业,有几种方式。

购屋者可以购买已竣工或仍在施工中的房屋或单位,可直接向发展商购买全新单位,也可以在二手市场或转售市场,向其他人或公司购买有关房产。

虽然二手房屋占国内房屋总交易量约三分二,但许多人仍选择购买新屋,因为新屋往往因其令人兴奋和有吸引力的更新概念和生活方式,而受到许多人的青睐。

更常见的是,购屋者向发展商购买的房屋,是尚未完工或已可以入住的房产。

这包括购买楼花(预售尚未完成的房产)或刚推介但尚未动工的房产,或是购买施工中,但通常需要2至3年才完工的房产。

基于所购买房屋的情况不同,购屋者很可能面临的风险和好处也各有不同。对于刚建好的房屋,事情就一目了然,因为你可以看到和触摸得到的,是一间完整的房屋,而且只要获得发展商移交锁匙和住用证,就可入住。

兴建中或未动工具风险

相较之下,兴建中甚至还未动工的房屋,就带来较为复杂的风险,但当然,购屋者可能在购买时,获得发展商提供折扣或回扣。

全世界在经历了2年多的疫情洗礼后,目前正重拾昔日的动力,但一些准备新居入伙的购屋者,却突然发现自己所购买的房屋面临工程延误,因为发展商无法如期完工。

这些购屋者如今不仅因为房屋工程延工,而必须等待更久才有望入住,更糟的是,这些由于疫情和行动管控令期间停工而导致的工程延误,许多案例下,发展商不必因此而支付逾期交屋赔偿金(LAD),因为获得2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令)的保护,并获得房屋及地方政府部批准。

在房屋买卖合约下,如果发展商延迟移交房屋锁匙给购屋者,必须作出财务上的赔偿。

同时,购屋者可以因为延迟入住有关房屋,而要求银行延长房屋贷款期限,但取决于有关购屋者的房屋协议条款而定。

对于还未签署买卖合约的购屋者,在此提醒你在购买一间还在施工中的房屋时,必须知道和留意哪些事项。

留意周遭环境基设

购买施工中单位需要注意的其中一个事项,是购屋者无法对有关房屋项目“一窥全貌”,而是依靠样板房屋来大概了解建好后房屋的模样。

这点在高层住宅方面尤为棘手,因为购屋者可能无法看到他们所选择的单位在整个发展项目中的确切位置。对某些人而言,阳台景观、日光方向和窗户隐私等因素可能是促成他们买房的关键要素,而错失这些重要的信息,可能会导致他们所选择的单位其实并不那么理想,最终导致他们后悔买下有关单位。

此外,买房时,购屋者不应只是关注本身所买的单位,还应该留意整个发展项目的周遭环境。对于还在施工中的房屋,购屋者目前可能无法了解周遭环境,只能在入住后才能这样做,但这不意味着,他们就这样轻易地忽略这个环节,并完全依赖广告中的插图来略知一二。

房子施工期间会否出现任何延误,没有人可以预测或预见。

如果你所购买单位周遭正有其他建筑物在施工中,那么你必须了解这些建筑物将会在何时竣工。只有这样做,你可以避免在新居入伙时,才惊觉你的新家被施工中的建筑物,以及其制造的噪音和污染所包围。

这也可让你知道未来新居周遭有哪些现成和即将兴建的便利设施,从中了解将来是否有利于未来的日常生活。

当然,也不要忘了,周遭新的和即将落实的公共基建设施,例如大道、公路和火车或快铁站等,这将进一步加强你家周遭的交通便利和潜在增长。

了解发展商信誉

你也必须了解有关发展商在如期交屋及建筑质量方面的声誉和过往表现,以及发展商在移交房屋给购屋者后,在房屋缺陷保修期内针对购屋者投诉所作出的回应。

当你要了解有关发展商时,可以轻而易举地在新闻网站和社交媒体搜查相关资讯。你可以从中搜寻是否有任何针对该发展商延迟完工甚至搁置发展项目的投诉。同时,你可以记录你和有关发展商之间的互动情况,从中衡量发展商对潜在购屋者的帮助和透明度。

MCO迟交屋发展商不必赔

没有人可以预测或预见,施工期间会否出现任何延误。这就是房屋买卖协议(SPA)条款在发生此类事件时,可以发挥保护购屋者作用之处。

SPA条款保护购屋者

但尽管有这些条款,依然可能发生超出任何人控制或想象的情况,这也会导致延误,并在情有可原的情况下要求豁免受到有关条款的管制。

过去2年多来席卷全球的冠病疫情就是最好的例子。疫情期间,大部分的经济活动被迫暂停,导致许多人遭遇重挫。

对于建筑业而言,由于面对疫情爆发期间的各种行动管控措施、劳力短缺和供应链中断,施工进度受到严重干扰,迫使发展商展延原订的项目竣工日期。

为了应对前所未见的危机,政府颁布2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令),以减少疫情对国人和商家企业的影响。

该法令涵盖了在规定期限内免除发展商由于延迟交屋而必须赔偿给购屋者的LAD罚款。对购屋者而言,银行在疫情期间提供的延缓还贷措施,则有助于减轻他们的财务负担。

即使如此,购屋者在拿到新屋钥匙并入住之前,仍将面临更长的等待期。在等待期间,预计购屋者仍将如期摊还房屋贷款利息。

房贷摊还期延长

有些人可能在不知不觉中陷入房贷摊还期限已经延长的局面,甚至比延缓还贷期限还长。对于目前正在租房或租屋的房屋首购族,他们可能需要继续租房。

购买施工中的房屋有其好处和风险。好处是由于发展商提供各种“好康”来促销,购屋者可能以较低的价格购得房屋。

一些购屋者则没打算在买房后立即入住,而是先买下以备未来所需。

因此,这些购屋者是趁眼下有理想的家居单位而马上先买下,无需等它建好后才购买。

然而,购买兴建中的房屋同样需面对风险,因为在房屋建好之前,可能会出现任何状况,例如有关房屋项目是因发展商的疏忽和管理欠佳而导致工程延误,你永远无法预先做好准备面对这一切。

所以,请寻求专业的咨询,厘清买房所涉及各项合约的条款,以及相关法令,以在情况需要时保障你作为购屋者的权益。

 

Categories问诊室

加购泊车位 可用房贷付吗?

2021年12月24日

史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 

答:

史小姐,您好!

我向银行申请的35万令吉房贷已经批准了,也签了买卖合约(S&P)。

但我现在想要向发展商加购1个停车位,这笔款项我可以加入到房贷中?又或者有何其他提议呢?

Ken


答:

Ken,您好!

一般而言,银行可以将您的额外泊车位费用添加到抵押贷款中,前提是必须符合买卖合约的条款。或者,您可以直接从发展商那里购买。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories问诊室

买到烂尾楼 还被追利息

2021年10月13日

史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 

问:

史小姐,您好!

我父亲10多年前买到了一间公寓,但后来已经被发展商弃之,变成“烂尾楼“,多年来也申诉无效。

但最近突然有银行来向他征收这“烂尾楼”的贷款利息,请问这是有效的吗?我们能够怎么解决?

子豪


答:

子豪,您好!

很抱歉听到这个消息。首先,确认联系你父亲的电话是真的来自银行。

对普通贷款而言,只要买卖合约(S&P)未终止,银行就可以收取利息。 对于伊斯兰产品,则胥视合约的类型。

请务必检查您父亲的买卖合约。事实上,如果在签约后,在连续6个月内没有施工进度,买家是有权取消的。你可以联系银行,提出此问题。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories贴士

别傻傻不问就签S&P

2021年08月27日

独家报道:苏欣恩

仔细阅读,不懂就问,
签S&P最忌直接签!

如果你是买房菜鸟,一定得注意了!别让买房的喜悦冲走了你的警惕心,所签署的所有协议都必须要看仔细、问清楚,你有发问的绝对权利!

马来西亚购屋者协会中文组主任陈锺灵接受《南洋商报》访问时强调,在购买房产和签署买卖合约(S&P)前,有权要求律师解释清楚,或寻求他人协助说明合约条款,确保本身是详阅、明白和同意后才签名。

陈锺灵

一旦签署了S&P后,就不能任意更改,没有“反悔”的机会咯!

“你可以询问律师,而且律师有责任解释;抑或是找熟悉英文和法律条文的人士协助,以保障本身的权益。”

他也解释,房屋的买卖合约分为两种,即标准买卖合约和非标准买卖合约。

  • 标准买卖合约

供非商业用途,属于政府已经规划好,一般没有多大改变。

  • 非标准买卖合约

一般是公寓和商场综合发展、高楼或围篱产业,或属于建在商业地段的发展计划,是标准买卖合约,发展商可任意在非标准协议添加条款,

签约注意事项

  1. 要了解公寓、高楼住宅这类产业的收费计算,如维修费、停车位费用等。
  2. 合约内是否有列明发展商可以在任何时候,无需经过购屋者同意,修改一些基础设施。
  3. 发展商提供的免费律师,通常会站在发展商利益的一方,所以买家可以寻找自己信任的律师。
  4. 每一页都要签名,这就表示你已经读了、了解清楚和同意。当你签名了,即表示在法律上,你已经同意和了解。

买房前应评估经济

最近房市似乎有回暖迹象,而陈锺灵提醒民众,切勿“跟风”,而是要衡量自己的经济能力。

“买屋是长远的投资,除非真的有多余的现金或储蓄,必须详细考量本身的经济和还房贷的能力,这会是20、30年或甚至35年。”

他说,前所未有的冠病疫情目前不知何时结束,全球各地都无法幸免,国人特别是打工一族更需考虑本身的饭碗是否稳固。

Categories趋势

禁收订金举措 产业界坐立不安

2021年04月11日

解构被诅咒的房市梦魇(上篇)
独家报道:黎添华

刚过的1月份,一宗看似平平无奇的房屋官司宣判了,但敏锐的业界却开始坐立不安。

这份来自联邦法院的判词指出,基于2015年宪报的房屋发展(控制及执照)法令修订条例中,严禁包括发展商、房产经纪等任何人收取订金。

就此,法庭认为既然发展商违法收取订金,那么购屋者就无需根据买卖合约上的签署日期,来追算迟交屋的赔偿(滞纳金LAD)。作为惩戒,法庭宣判滞纳金得从缴付订金那天开始算起,换言之,发展商要赔得更多。

这标杆性判决让业界哗然,但却不是唯一让他们倍感压力的案件。近5年来,房产界已先后就多起案件所困扰,活脱脱像是被诅咒了的行业……

房产界在过去几年接连被抛下震撼弹,而一些“计时炸弹”也倒数炸开。

情况1:不能收订金,四造都困扰

在上述的宣判中,联邦法院首席法官敦东姑麦文说,由于法律禁止发展商违法收取订金,任何购屋者只能在跟发展商签署合约时,才须缴付10%首期付款予发展商。

滞纳金从付订金算起

如果严格遵守法律,就不会有逾期交屋赔偿金的计算日期,及应从支付订金还是协议正式日期计算的问题,因为那10%和买卖协议(Sale & Purchase Agreement,简称S&P)将同时执行。

就此,在法官认为“发展商指购屋者根据S&P上所注明的原价来追算有关赔偿金,是不公平的致富方式”,以及“购屋者向违约一方索取补偿不存在不公平致富”的前提下,最终发展商被令,赔偿的滞纳金需从缴付订金那天开始算起。

尽管法律严禁发展商收取订金,但这一操作却已在业界存在多时,追根究底这或许与其存在价值有关。马来西亚房地产中介协会(MIEA )主席林文彬就向《南洋商报》解释,其实订金制度在房屋买卖之所以成为理所当然的一种市场作业方式,是可以理解的。这主要是因为发展商、购屋者及中介们都希望,本身能从订金中获得保障。

林文彬

购屋者锁定钟意单位

首先,发展商和中介(非二手房屋)能通过订金制度,减低因购屋者不讲信用而临时变卦的风险。

再来,购屋者也可以锁定自己钟意的单位,不让看中的点位被人横刀夺爱,更能避免发展商随意允许价高者得的乱象。

这也是为何,订金这一环就列在了马来西亚产业中介标准(Malaysian Estate Agency Standards)里头,多年来被中介们视为标准作业流程一环。

此外,从事这行超过22年的他也发现,很多时候,一些购屋者恐怕无法一时间拿出10%的首期,因此订金至少能视为一种购买的诚意,协助他们购买钟意单位。

银行审批房贷
也需参考订金

除了上述3造,银行其实在审核贷款程序上,也需要订金及订购收据等文件来证明购屋者的购买诚意,除了银行存款外,订金也被视为贷款能力的其中一种表现。显然,订金对中介、购屋者、发展商,以及银行都发挥了关键作用。

作为第二代房产中介的林文彬也透露,打从其父辈那一代开始,就已向顾客收取订金,换言之,订金操作在市场至少运作了超过30年。

询及发展商发出的献购信是否就能取代订金,他认为在未签署S&P之前,区区几页的献购信或表格之类文件的约束力并不足。

高炳江

高炳江:逾期交屋
“未必是发展商问题”

若MIEA接触的多以二手房产为主,那么世界不动产联盟(FIABCI)对此课题的看法无疑是更直接且贴切的。

该会马来西亚分会主席拿督高炳江也表示,1月份的判决给了发展商2大震撼弹。首先,由于滞纳金的追算是从收取订金那天开始算起,意味着一旦发展商无法如期完工,那么势必将赔偿更多。

“有时发展商延迟交屋也是‘非战之罪’,因为大家会遇到水供安装不准时、电源供应来得慢,全球局势导致建材短缺、政府政策导致外劳不足等情况,但最后赔偿的却是发展商。”

纳闷法庭裁决

值得一提的是,他也纳闷,尽管法庭的判词中指法律禁止发展商违法收取订金,但是最后赔偿的滞纳金却是从订金那天算起。

“如果发展商违例收取订金,那么可以直接让发展商就自己的过失罚款,可是法庭却是指示滞纳金从订金那天追算,这无疑影响了发展商。”

第二,过往发展商在正式推介项目时,都会借助购屋者提前下订的举动来试探市场热度,以及对有关项目的支持,若不能继续收取订金,那么这将导致发展商很难评估自己即将要推介的项目是否能获得一定的热度。

促政府修法允“订金”存在

从事屋业发展超过30年的高炳江点出,基于订金其实对发展商、银行、经纪来说尤其存在的必要,而购屋者也能以订金来保障自身的权益,因此政府不妨考虑修订法令,允许业界收取订金,好让它更符合现今的业界环境,真正做到保障购屋者及业者,乃至整体业界的发展。

“例如,订金收了不能汇款到发展商的账户。另外,收订金后,在一段时限内若没有办法成交就当做取消。这只是形式,何况若是最后贷款无法批准,订金是可以悉数退还的,购屋者根本没有损失。”

本报尝试向一些中介了解后发现,由于意识到订金的问题,一些发展商开始将订金收了转交律师或中介,因而避开法律追究风险,也成功顾及各方利益。惟各造其实更希望看到政府能通过立法,直接承认 “订金” 的存在。

付了订金一定得买?

另一个让业界思考的是,若法庭认为滞纳金可以从订金当天开始追算,那是否意味着往后一旦缴付了订金,购屋者就得履行购屋承诺?

情况2:一个签名,500项目受影响
无权延长期限 房屋管制处变“橡皮图章”

滞纳金的出现,主要是因为延迟交屋所致,而2019年的另一宗标杆性判决则进一步给了某程度的预警。

过去,根据1966年房屋发展法令的附表G和H指出,任何房屋都得在指定时间内完成,其中高楼为36个月,而有地房屋则为24个月,一旦逾期则得赔偿滞纳金。若发展商能基于客观因素而需要更多时间完工,则可以向房政部长申请延长交屋期。

然而,由于部长不可能长时间亲自审核,即使签名也需胥视部长的时间是否充裕,因此房屋和地方政府部属下的房屋管制处(Housing Controller)会代为签署有关延期申请。

看似一般的程序,但2019年一场来自联邦法院的判决却点出,房屋管制处没有权利延长发展商的交房期限。判决指出,根据 1989年房屋发展(控制和许可)条例中的第11条(3)指出,控制人权力,赋予房屋管制处免除和修改购房者与发展商之间的销售合同条款和条件,与1966年房屋发展(控制和许可)法令相违背。再来,法庭认为,通过修改已签订合约的条款和条件,给予发展商延长完成工程和交屋,侵犯了购房者就延迟收屋而提出损失赔偿(LAD)的权利。

如此标杆性判决影响的不只是当年的那宗案件,因为同一时候,或更早之前,许多项目都已经获得房屋管制处官员的签名,根据马来西亚房地产发展商会(REDHA)的保守估计,目前全国就可能拥有500多个项目受到影响。

黄腾亮

黄腾亮:法令过时
建筑越高越难准时完工

马来西亚房地产发展商会(REDHA)前主席拿督黄腾亮就向本报指出,一旦无法延期,滞纳金将加重整体成本,影响他们的销售净利率。

他也说,该法令距离现今的环境数十年,如今的工程却因为楼层越建越高、设计越见独特、工人短缺、以及平地少见而转往填海或高地地势的关系,所以需要更多时间来完成,换言之,要36个月完工无疑十分挑战。

“以前拿督斯里黄家定出任房政部长的年代是不允许延长交屋期,但当时的情况和现在不同,不能一概而论。”

一名不愿具名的发展商就向本报表示,过去的高楼可能只是20楼左右,如今30楼都算普通,而槟城和吉隆坡更出现50楼,甚至60楼的项目,因此现有法令是否符合当今的发展局势,是否与现实运作严重脱节,值得思索。

应考虑外劳等因素

此外,现有的法令是否忽略了许多人为因素,如外劳短缺、现有劳力的技术水平是否达标等,这些都左右着完工期,因此法令或许保障了购屋者的权益,但是却可能忽略了现实的因素,如此下去,恐怕无法真正解决问题的根本。

“这是治标不治本的,尽管法庭一再下判,但是发展商、承包商、工程师和建筑师始终面对现实的问题。”

梁宁芳

情况3:综合项目管理费划一
未获分层地契 也需分担商业单位费用

同样在2019年,另一起来自上诉庭的案件也掀起业界涟漪。

尽管早前高等法院裁决,共管机构(JMB)有权根据分层管理法令向综合发展项目内,持不同产业类型的业主们征收不同费率的管理费;然而,上诉庭于2019年10月却裁定JMB不能向不同单位的业主征收不同的管理费。换言之,只要综合项目里头的购屋者还没获得分层地契,他们都必须和商业单位划一服务或维护等费用。

拥有超过10年房产买卖经验的产业专栏作者梁宁芳就认为,这一判决自然会左右综合项目的买气。

不利综合项目发展

她说,最先出现的问题是,商业用途业者与购屋者会基于相同服务及维修费,要求彼此使用彼此的空间,届时,购屋者会认为隐私被侵犯。再来,由于商业单位的费用较高,因此购屋者自然也会不满为何需要为商业单位分担。

此外,基于土地逐渐缺乏,综合项目已成为吉隆坡、槟城等地的发展趋势,因此有关判决无疑进一步挑起投资者及发展商的神经,更甚的是,这可能会影响未来发展商打造高端综合项目的意愿。

不过,她认为,法庭的判决是有一定的法律依据,无需置疑。惟,政府是否应针对现有的法令作出修订则可能需要与业界人士商讨才行,否则可能面对法律与现今运作不符的窘境,进而引发更多的诉讼,最终不利整体房产界的发展。

下期预告:1953年限制法令(Limitation Act)修改法案,发展商另一场计时炸弹。